Warum es diese Seiten gibt
Wohnen erzeugt Papierkram, und der Papierkram folgt Regeln, die niemand erklärt. Wann muss man sich anmelden, wer stellt welche Bescheinigung aus, wie hoch darf die Kaution sein, wann ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei, das steht in Gesetzen, die nicht für Laien geschrieben sind, und in Formularen, die Fragen stellen, die gar nicht gestellt werden dürfen.
Diese Seiten übersetzen das. Nicht als Rechtsberatung, sondern als Orientierung: Was gilt, welche Frist läuft, welches Papier brauchst du, und was passiert, wenn es fehlt.
Der Aufbau folgt dem, was tatsächlich passiert. Du ziehst um, du mietest, du kaufst oder verkaufst, du beantragst etwas bei einer Behörde, für jede dieser Situationen gibt es eine Anleitung, die von vorn beginnt.
Anmelden nach dem Umzug
Es ist die einzige Aufgabe rund um einen Umzug mit gesetzlicher Frist: Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug musst du dich beim Einwohnermeldeamt anmelden, § 17 Abs. 1 BMG. Maßgeblich ist der Tag, an dem du tatsächlich dort wohnst, nicht das Datum des Mietvertrags.
Du brauchst dafür deinen Ausweis und die Wohnungsgeberbestätigung, die dein Vermieter ausstellen muss. Ohne sie wird nicht angemeldet, sie ist der häufigste Grund, warum ein Termin ergebnislos endet.
Wie das abläuft und was in Sonderfällen gilt, steht in der Anleitung zur Anmeldung. Für Berlin gibt es eigene Seiten, weil dort die Bürgerämter freizügig gewählt werden dürfen, der wichtigste Hebel bei der Terminsuche.
Kommt ein Hund mit, läuft eine eigene Frist. Was das kostet und was daneben Pflicht ist, steht bei der Hundesteuer.
Umziehen und ummelden
Der Umzug selbst besteht aus vielen kleinen Aufgaben, von denen keine dringend wirkt, und die zusammen darüber entscheiden, ob Rechnungen und Behördenpost bei dir ankommen.
Der zeitliche Ablauf von acht Wochen vorher bis zwei Wochen danach steht in der Umzugscheckliste. Was danach zu ändern ist und in welcher Reihenfolge, ordnet die Adressänderung, mit eigenen Anleitungen für Bank, Strom, Internet, Versicherungen und Fahrzeug.
Zwei Papiere entscheiden dabei über Geld. Das Übergabeprotokoll schützt deine Kaution: Was dort beim Einzug nicht steht, gilt beim Auszug als von dir verursacht. Und der Nachsendeauftrag fängt die Stellen ab, die du vergessen hast.
Mieten und Wohnen
Im laufenden Mietverhältnis geht es meist um dieselben Fragen: Wie hoch darf die Kaution sein, was tue ich bei einem Mangel, darf ich einen Hund halten, wer zahlt welche Reparatur.
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und ist in drei Raten zahlbar. Bei Mängeln ist die Mietminderung der wichtigste Hebel, mit der Einschränkung, dass sie eine unverzügliche Anzeige voraussetzt.
Ein pauschales Tierhaltungsverbot im Formularmietvertrag ist unwirksam; was stattdessen gilt und wie du die Zustimmung bekommst, steht bei der Hundehaltung in der Mietwohnung.
Wer zum ersten Mal auszieht, findet den vollständigen Ablauf bei der ersten eigenen Wohnung, und die Rechnung dazu bei den Kosten.
Geförderte Wohnungen
Ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands ist an einen Wohnberechtigungsschein gebunden. Wer ihn hat, erreicht Wohnungen mit gedeckelter Miete; wer ihn nicht hat, sieht sie gar nicht erst.
Die Einkommensgrenzen setzt jedes Bundesland selbst, und die Unterschiede sind erheblich: Baden-Württemberg rechnet als einziges Land brutto, Mecklenburg-Vorpommern gibt seine Grenzen netto bekannt, Berlin staffelt in vier Prozentstufen, und Bayern veröffentlicht überhaupt keine Landestabelle.
Der Überblick steht bei der Sozialwohnung, dazu eine eigene Seite für jedes Bundesland mit den dort geltenden Zahlen.
Wenn es auf den Ort ankommt
Vieles rund ums Wohnen ist bundesweit geregelt, die Meldefrist, das Mietrecht, das Kaufvertragsrecht. Anderes entscheidet sich vor Ort, und dann hilft eine allgemeine Antwort nicht weiter.
Die Hundesteuer ist eine Gemeindesteuer: Sätze, Fristen und Ermäßigungen legt jede Kommune selbst fest, und die Unterschiede sind beträchtlich.
Die Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen setzt jedes Bundesland, teilweise ergänzt durch Überschreitungssätze der einzelnen Städte, in Sachsen-Anhalt etwa lässt Magdeburg 40 Prozent zu, Halle 20.
Und selbst die Anmeldung läuft unterschiedlich: In Berlin heißt die Stelle Bürgeramt und du darfst jede in der Stadt wählen, in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein ist häufig ein Amt zuständig, in Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt eine Verbandsgemeinde.
Deshalb gibt es zu diesen Themen eigene Seiten je Bundesland und, wo es sich lohnt, je Stadt.
Kaufen und Verkaufen
Beim Kauf entscheidet die Reihenfolge: erst Budget und Finanzierung, dann suchen. Und ein einziges Dokument bestimmt, was du bekommst, der Immobilienkaufvertrag, ohne dessen notarielle Beurkundung gar nichts gilt.
Beim Verkauf steht die Steuerfrage am Anfang, weil sie den Zeitpunkt verschieben kann: Nach mehr als zehn Jahren zwischen den notariellen Verträgen ist der Gewinn steuerfrei, und wer selbst gewohnt hat, oft schon früher.
Ob überhaupt verkauft werden soll, klärt verkaufen oder vermieten; den Wert ordnet die Immobilienbewertung ein.
Ein Grundsatz, der überall gilt
Über alle Themen hinweg zieht sich dieselbe Regel: Was nicht schriftlich festgehalten ist, existiert im Streitfall nicht.
Der Mangel, der beim Einzug nicht ins Protokoll kam. Die Zusage des Verkäufers, die nur am Gartentor fiel. Die Mängelanzeige, die ein Telefonat war. Der Zählerstand, den niemand notiert hat. In allen vier Fällen steht Jahre später Aussage gegen Aussage, und derjenige verliert, der nichts vorlegen kann.
Das ist kein Misstrauen. Menschen erinnern sich unterschiedlich, Hausverwaltungen wechseln, Eigentümer verkaufen, und drei Jahre später ist niemand mehr da, der etwas bestätigen könnte.
Der Aufwand dagegen ist klein: ein Foto mit Datum, eine kurze E-Mail im Anschluss an ein Gespräch, eine Notiz mit Namen und Uhrzeit. Er entscheidet regelmäßig über vierstellige Beträge.
Die Fristen im Überblick
Zwei Wochen für die Anmeldung nach dem Einzug, die einzige gesetzliche Frist rund um einen Umzug.
Drei Monate Kündigungsfrist für Mieter, unabhängig davon, wie lange du schon dort wohnst.
Ein Monat für die Anmeldung eines Hundes in vielen Kommunen, sie läuft neben der Meldefrist und ersetzt sie nicht.
Ein Jahr Geltungsdauer des Wohnberechtigungsscheins in den meisten Ländern; in Hamburg zwei.
Zwei Wochen Wartefrist zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung beim Immobilienkauf.
Zehn Jahre zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen bis zum steuerfreien Verkauf.
Unverzüglich gilt für die Mängelanzeige im Mietverhältnis, ohne Tagesfrist, aber mit der härtesten Folge: Wer nicht anzeigt, verliert seine Ansprüche.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, mich anzumelden?
Zwei Wochen nach dem Einzug, § 17 Abs. 1 BMG. Es ist die einzige gesetzliche Frist rund um einen Umzug.
Was brauche ich zur Anmeldung?
Deinen Ausweis und die Wohnungsgeberbestätigung vom Vermieter. Ohne sie wird nicht angemeldet.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Monatsraten.
Welches Papier schützt meine Kaution?
Das Übergabeprotokoll. Was dort beim Einzug nicht dokumentiert wurde, gilt beim Auszug als von dir verursacht.
Darf mein Vermieter Haustiere verbieten?
Ein pauschales Verbot im Formularmietvertrag ist unwirksam. Zulässig ist ein Zustimmungsvorbehalt, der nicht willkürlich ausgeübt werden darf.
Wer bekommt einen Wohnberechtigungsschein?
Wer unter der Einkommensgrenze seines Bundeslandes liegt. Die Grenzen weichen erheblich voneinander ab.
Wann ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei?
Nach mehr als zehn Jahren zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen, oder bei Selbstnutzung.
Ersetzen diese Seiten eine Rechtsberatung?
Nein. Sie ordnen ein und zeigen, worauf es ankommt. Bei einem konkreten Streit sind Mieterverein, Fachanwalt oder Steuerberater die richtige Adresse.