Drei Blöcke, die getrennt gerechnet werden
Wer die erste Wohnung durchrechnet, denkt meist nur an die Miete, und stolpert über die Summe, die vor dem Einzug fällig wird. Sinnvoll ist eine Rechnung in drei getrennten Blöcken, weil sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen und aus unterschiedlichen Töpfen kommen.
Block eins ist der Einmalbetrag vor dem Einzug: Kaution, Umzug, Grundausstattung. Er ist der größte und der einzige, für den du im Voraus Geld beiseitegelegt haben musst.
Block zwei ist die laufende Wohnbelastung: Kaltmiete, Nebenkosten, Strom, Internet, Rundfunkbeitrag. Sie fällt jeden Monat an und bestimmt, ob die Wohnung dauerhaft tragbar ist.
Block drei sind die laufenden Kosten, die nicht die Wohnung betreffen, aber aus demselben Einkommen kommen: Versicherungen, Mobilfunk, Verkehrsmittel, Lebensmittel. Sie werden regelmäßig unterschätzt, weil sie vorher jemand anderes getragen hat.
Was vor dem Einzug fällig wird
Kaution. Der größte Einzelposten. Zulässig sind höchstens drei Nettokaltmieten, und du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Wer das nutzt, entzerrt den teuersten Monat deutlich.
Erste Miete. Die Miete des Einzugsmonats wird meist im Voraus fällig, oft zeitgleich mit der ersten Kautionsrate.
Provision. Bei einer Mietwohnung zahlt in aller Regel derjenige, der den Makler beauftragt hat, und das ist der Vermieter. Eine Provision, die dir als Mieter in Rechnung gestellt wird, ist ein Punkt, den du hinterfragen solltest.
Umzug. Von einem geliehenen Transporter mit Freunden bis zur Spedition liegt ein Faktor von mehreren Hundert Euro. Ein Termin in der Monatsmitte statt zum Monatsende senkt den Preis spürbar.
Grundausstattung. Der Posten mit der größten Spannbreite. Küche, Bett, Waschmaschine, Lampen, Vorhänge, Werkzeug, Geschirr, alles auf einmal neu gekauft ergibt eine Summe, die den Kautionsbetrag übersteigen kann.
Kalkuliere Block eins in Monatsmieten statt in absoluten Zahlen, dann bleibt die Rechnung unabhängig davon, wo du suchst: etwa drei Monatsmieten für die Kaution, eine für die erste Miete, eine halbe bis eine für den Umzug und ein bis drei für die Ausstattung.
Die Grundausstattung realistisch ansetzen
Kaufe in zwei Wellen. In der ersten Welle nur, was am ersten Abend gebraucht wird: Schlafgelegenheit, Lampen mit Leuchtmitteln, Duschvorhang, Grundgeschirr, ein Werkzeugset, Reinigungsmittel und Müllbeutel. Alles andere kann warten, bis du weißt, was in der Wohnung tatsächlich fehlt.
Der Zeitpunkt für Gebrauchtes ist genau jetzt. Kleinanzeigen, Sozialkaufhäuser und Verschenkgruppen decken den größten Teil der Erstausstattung zu einem Bruchteil ab, und in der ersten Wohnung ist das nicht Notlösung, sondern die vernünftige Entscheidung.
Prüfe vor jedem Möbelkauf die Maße der Wohnung: Türbreiten, Treppenhaus, Deckenhöhe. Ein Sofa, das nicht durchs Treppenhaus passt, ist teurer als jedes andere Möbelstück.
Achte bei Waschmaschine und Kühlschrank auf den Verbrauch, nicht nur auf den Kaufpreis. Beide laufen jahrelang, und der Unterschied zwischen einem sparsamen und einem alten Gerät summiert sich über die Nutzungsdauer zu mehr als der Preisdifferenz.
Die monatliche Belastung
Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung ergeben die Warmmiete. Sie ist die Zahl, mit der du rechnest, nicht die Kaltmiete aus dem Inserat.
Achtung bei der Vorauszahlung: Ist sie zu niedrig angesetzt, wirkt die Wohnung günstig und die Abrechnung bringt ein Jahr später eine Nachzahlung. Frag deshalb vor der Unterschrift nach den Abrechnungen der letzten Jahre und nach der Höhe der damaligen Nachzahlungen.
Strom wird separat abgeschlossen und ist in der Nebenkostenvorauszahlung nicht enthalten. Ohne eigene Anmeldung landest du in der Grundversorgung, die verlässlich funktioniert, aber selten günstig ist.
Rundfunkbeitrag fällt je Wohnung an, nicht je Person. In einer WG zahlt eine Person für alle.
Internet und Mobilfunk laufen meist über Laufzeitverträge. Prüfe vor dem Abschluss, welche Anschlussart am Objekt überhaupt verfügbar ist, ein gebuchter Tarif, der an der Adresse nicht liefert, ist ärgerlich und langwierig.
Was übersehen wird
Die Nebenkostennachzahlung. Sie kommt einmal jährlich und kann bei knapp kalkulierter Vorauszahlung mehrere Hundert Euro betragen. Lege monatlich einen kleinen Betrag dafür zurück, dann trifft sie dich nicht unvorbereitet.
Der Rücklagenpuffer. Eine defekte Waschmaschine, ein kaputtes Handy, eine unerwartete Rechnung. Wer keinen Puffer hat, finanziert solche Posten über den Dispo, und der ist die teuerste Form von Kredit.
Die eigene Haftpflicht. Endet der Schutz über die Eltern mit der ersten Ausbildung, kommt sie neu dazu. Sie kostet wenig und ist der wichtigste Versicherungsschutz überhaupt.
Die Kaution der alten Wohnung. Sie wird nicht sofort zurückgezahlt. Der Vermieter darf einen Teil bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehalten, plane also nicht mit diesem Geld für den neuen Einzug.
Ein Hund. Kommt einer mit, kommen Hundesteuer und Haftpflicht dazu, dazu Futter und Tierarzt. Die Steuersätze sind kommunal und unterscheiden sich erheblich.
Wenn das Geld für die Kaution fehlt
Die Barkaution ist die übliche, aber nicht die einzige Form. Ein Vermieter muss keine Alternative akzeptieren, fragen kostet dennoch nichts, und viele stimmen zu, wenn die Sicherheit gleichwertig ist.
Die Mietkautionsbürgschaft einer Bank oder Versicherung ersetzt die Zahlung durch eine Bürgschaftsurkunde. Du zahlst dafür eine jährliche Gebühr, bekommst aber keine Rückzahlung, über mehrere Jahre wird sie teurer als die Barkaution, verschafft dir aber beim Einzug Luft.
Die private Bürgschaft durch die Eltern kann die Barkaution ganz oder teilweise ersetzen. Sie kostet nichts, bindet aber die Bürgen. Was das für sie bedeutet, steht bei der Elternbürgschaft.
Das Kautionssparbuch ist die klassische Variante: Du legst den Betrag auf ein Konto und verpfändest es. Die Zinsen stehen dir zu und erhöhen die Kaution.
Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen und verzinslich anlegen. Das schützt dein Geld, wenn er in eine Insolvenz gerät, und die Zinsen gehören dir.
Eine Beispielrechnung
Angenommen, du findest eine Wohnung mit 480 Euro Kaltmiete und 130 Euro Nebenkostenvorauszahlung, also 610 Euro warm.
Vor dem Einzug stehen an: Kaution in Höhe von drei Kaltmieten, also 1 440 Euro, verteilt auf drei Raten zu je 480 Euro. Dazu die erste Monatsmiete von 610 Euro, ein gemieteter Transporter mit Helfern für rund 200 Euro und eine gebraucht zusammengestellte Grundausstattung ab etwa 800 Euro. Im ersten Monat sind damit rund 2 100 Euro fällig, obwohl der Gesamtbetrag über 3 000 liegt, genau das leistet die Ratenzahlung.
Monatlich kommen zur Warmmiete von 610 Euro etwa 45 Euro Strom, 30 Euro Internet und der Rundfunkbeitrag hinzu. Die reine Wohnbelastung liegt damit bei rund 740 Euro, gut 20 Prozent über der Zahl, die im Inserat stand.
Nach der Drittel-Faustregel für die Warmmiete passt diese Wohnung ab einem Nettoeinkommen von etwa 1 830 Euro. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Marktpreise; ersetze sie durch die Werte deiner Region und die Struktur bleibt dieselbe.
Ein Hinweis zur Nutzung: Diese Rechnung ist eine Momentaufnahme des Einzugs. Rechne sie ein zweites Mal für den zwölften Monat durch, dann kommen die Nebenkostenabrechnung und die Jahresbeiträge der Versicherungen dazu, und das ist der Monat, in dem sich zeigt, ob der Puffer ausreicht.
Zuschüsse, auf die du Anspruch haben kannst
Wohngeld ist ein Zuschuss zur Miete für Haushalte mit geringem Einkommen. Er hängt von Einkommen, Haushaltsgröße und Mietstufe des Wohnorts ab und wird beim Wohngeldamt beantragt. Wer Bürgergeld oder BAföG bezieht, ist regelmäßig ausgeschlossen, weil die Unterkunft dort bereits berücksichtigt ist.
Der Wohnberechtigungsschein öffnet den Zugang zu geförderten Wohnungen mit gebundener Miete. Die Einkommensgrenzen setzen die Länder unterschiedlich fest: Was in einem Bundesland reicht, kann im nächsten zu viel sein. Wie das läuft, steht bei der Sozialwohnung.
Die Erstausstattungsbeihilfe ist eine Leistung für Bezieher von Bürgergeld oder Sozialhilfe. Sie muss vor dem Kauf beantragt werden, nachträglich eingereichte Rechnungen werden regelmäßig abgelehnt.
Bei Ausbildung und Studium kommen Berufsausbildungsbeihilfe und BAföG in Betracht, beide mit eigenen Sätzen für auswärtige Unterbringung. Auch hier gilt: Der Antrag wirkt ab dem Monat der Antragstellung, nicht rückwirkend.
Die Probemonate vor dem Auszug
Der ehrlichste Test ist eine Simulation. Überweise in den drei Monaten vor dem Umzug die geplante Warmmiete samt Strom, Internet und Versicherungen auf ein separates Konto und lebe vom Rest.
Was übrig bleibt, ist dein echter Spielraum. Bleibt am Monatsende nichts, ist die Wohnung zu teuer, unabhängig davon, wie gut sie in der Tabelle aussah.
Dieser Test hat einen zweiten Nutzen: Nach drei Monaten hast du den größten Teil der Kaution beisammen, ohne dafür etwas zusätzlich zurücklegen zu müssen.
Häufige Fragen
Wie viel Geld brauche ich vor dem Einzug?
Gerechnet in Monatsmieten: rund drei für die Kaution, eine für die erste Miete, eine halbe bis eine für den Umzug und ein bis drei für die Erstausstattung.
Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?
Nein. Sie ist in drei gleichen Monatsraten zahlbar, die erste zu Mietbeginn.
Zahle ich als Mieter die Maklerprovision?
Bei Mietwohnungen zahlt in aller Regel derjenige, der den Makler beauftragt hat, das ist der Vermieter.
Ist Strom in den Nebenkosten enthalten?
Nein, Haushaltsstrom wird separat abgeschlossen. Ohne eigene Anmeldung greift die meist teure Grundversorgung.
Warum ist eine niedrige Nebenkostenvorauszahlung riskant?
Weil die Wohnung dadurch günstig wirkt und die Jahresabrechnung eine hohe Nachzahlung bringt. Frag nach den Abrechnungen der Vorjahre.
Bekomme ich die alte Kaution rechtzeitig zurück?
Meist nicht. Ein Teil darf bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehalten werden. Plane nicht damit.
Kann ich Wohngeld neben BAföG bekommen?
In der Regel nicht, weil die Unterkunft dort bereits berücksichtigt ist.
Wie teste ich vorher, ob es reicht?
Drei Monate lang die geplante Warmmiete samt Nebenverträgen auf ein separates Konto überweisen und vom Rest leben.