Immobilienkauf: Mit 9 einfachen Tipps klappt’s.

Die eigenen vier Wände sind der Traum von vielen Deutschen. Was man auf dem Weg zum Immobilienkauf wissen muss, was man beachten sollte und welche Nebenkosten anfallen, erfährst du in unserem Ratgeber für den Immobilienkauf.

Tipp 1: Kostenplan aufstellen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie fallen auch weitere Kosten für Käufer an: die sogenannten Kaufnebenkosten. Zu den Nebenkosten zählen die Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklercourtage, Grunderwerbssteuer sowie objektbezogene Gebühren für Gutachter, Baugenehmigung, Versicherung und Finanzierungskosten.

Im Einzelnen setzen sich die üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf aus den folgenden kaufpreisabhängigen Positionen zusammen:

• ca. 1,5 % Grundbuchkosten
• ca. 1,5 % Notarkosten
• ca. 3,5 bis 6,5 % (abhängig vom Bundesland)
• ca. 3,57 bis 7,14 % (bei Immobilien mit Maklerauftrag)

Zu den üblichen Kaufnebenkosten können weitere objektbezogene Aufwendungen anfallen. Das betrifft beispielsweise Kosten für:

• Gutachten von Sachverständigen
• Baugenehmigung
• Versicherungen
• Baudarlehen
• Renovierungskosten
• Umzugskosten

Besonders unerfahrene Käufer unterschätzen die Kosten, welche zwar nicht direkt mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie zu tun haben. Je nach Alter und Zustand der Immobilie sollte genügend Budget für die Renovierung der Immobilie einplanen. Sollten Eigenleistungen geplant werden, dann sollten die Kosten für eine doppelte Haushaltsführung je nach Umfang der Arbeiten einkalkuliert werden.

Tipp 2: Budget planen

Bevor du eine eigene Immobilie kaufst, solltest du überprüfen, wie viel Belastung durch einen Hauskredit du dir leisten kannst. Ein Haushaltsplan hilft dir dabei, deine persönliche Situation besser einzuschätzen. Bei einem Haushaltsplan werden die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Dadurch werden nicht nur Einsparpotenziale sichtbar, sondern es wird auch deutlich, wie viel freie Mittel für einen Hauskredit übrig bleibt.

Damit du deinen eigenen Haushaltsplan aufstellen kannst, solltest du alle monatlichen Einnahmen auflisten. Die monatlichen Einnahmen können unter anderem folgende Positionen sein:

• Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Eigene
• Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Partner
• staatliche Zuschüsse (z. B. Kindergeld, Elterngeld, usw.)
• Zins- und Kapitalerträge
• Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
• Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit
• Sonstige monatliche Einnahmen

Zu den monatlichen Ausgaben eines Privathaushaltes gehören üblicherweise folgende Positionen:

• Lebenshaltung (Essen, Trinken, Einkäufe)
• Miete inkl. Nebenkosten
• Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
• Hobbys, Vereinsbeiträge
• Unterhaltszahlungen
• laufende Sparverträge (Fonds, Bausparen)
• private Beiträge zur Altersvorsorge
• Versicherungen
• Kontoführungs- und Depotgebühren
• laufende Raten für Kredite und Darlehen
• sonstige monatliche Ausgaben

Das Eigenheim gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen deines Lebens. Mit dem Budgetrechner kannst du dir einen ersten Überblick über deine Finanzen machen. Du solltest aber im Hinterkopf haben, dass sich deine Lebenssituation auch ändern kann. Damit du ein vollständiges Bild über deine finanzielle Situation erhältst, solltest du neben der aktuellen Verdienstsituation auch weitere Szenarien durchspielen.

Finanziell positive Szenarien, die man bei einem Immobilienkredit berücksichtigen sollte:

• Ist eine Gehaltssteigerung absehbar?
• Kann bei einem finanziellen Notfall eine dritte Person einspringen?
• Ist eine Schenkung oder Erbschaft zur Kreditlaufzeit absehbar?
• Gibt es eine größere Auszahlung aus Lebensversicherungen oder anderen Anlageklassen?

Finanziell negative Szenarien, die man bei einem Immobilienkredit berücksichtigen sollte:

• Was passiert, wenn eine mehrmonatige Arbeitslosigkeit überbrückt werden muss?
• Sind Kinder geplant? Dann sollte Abstriche bei einem Gehalt während der Elternzeit geplant werden.
• Gibt es einen voraussichtlichen Pflegefall in der Familie?

Tipp 3: Finanzierung planen

Nachdem man sich mit der Einnahmen-Ausgaben-Übersicht ein monatliches Budget für die Immobilienfinanzierung gesetzt hat, gilt es eine entsprechende Finanzierung zu finden.

Den ersten Schritt für die Immobilienfinanzierung hast du bereits mit dem Budgetrechner hinter dir. Im zweiten Schritt musst du die Höhe deines Eigenkapitals bestimmen.

Warum mit Finanzierern vor der Besichtigungstermin sprechen?

Der Immobilienmarkt ist angespannt. Verkäufer können sich in begehrten Wohnlagen sich den Käufer nahezu problemlos aussuchen. Damit Käufer überhaupt als ernster Geschäftspartner von Verkäufern wahrgenommen werden, sollten Käufer gut vorbereitet zum Besichtigungstermin gehen.

Versetze dich in die Situation vom Verkäufer. Wen würdest du den Zuschlag für deine Immobilie geben: Einen gut vorbereitet und solventen Kaufinteressenten, der sich bereits Gedanken zur Finanzierung und der passenden Immobilie gemacht hat, oder einen unvorbereiteten Interessenten ohne jegliche Erfahrung im Ablauf eines Immobilienkaufs und der notwendigen Prüfung der Finanzierungsmöglichkeit durch eine Bank?

Die Antwort ist so banal, wie auch eindeutig. Gut vorbereitete Käufer werden es deutlich einfacher als “Immobilien-Touristen” haben. Eine gute Möglichkeit dem Verkäufer seriös das eigene Interesse zu signalisieren ist die Finanzierungsbestätigung. Die Finanzierungsbestätigung kann nach der Prüfung der finanziellen Situation einem Kaufinteressenten durch eine Bank ausgestellt werden. Die Finanzierungsbestätigung beinhaltet eine unverbindliche Aussage seitens des Kreditinstituts, bis zu welchem Betrag eine Immobilienfinanzierung von der Bank zusammen mit dem Kaufinteressenten begleitet wird.

Damit ist die Finanzierungsbestätigung bereits für Verkäufer ein erstes Indiz, dass es sich bei dem Käufer um einen solventen Interessenten mit Kaufabsicht handelt. Das wirkt professionell und besonders vertrauenswürdig – also genau das, was deine Erfolgschancen auf deine Traumimmobilie erhöht.

Wie bekomme ich eine Finanzierungsbestätigung?

Damit du eine Finanzierungsbestätigung bekommen kannst, musst du bereits in Kontakt mit einer Bank bzw. einem Kreditvermittler sein. Bei seriösen Finanzierungsbestätigungen wird durch einen Finanzberater deine persönliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse geprüft. Anschließend kann eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung für ein zukünftiges Kaufvorhaben ausgestellt werden. Wichtig zu wissen: Die Finanzierungsbestätigung wird von Banken gewöhnlich kostenlos ausgestellt.

Was zählt als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Als Eigenkapital zählen alle liquide Mittel zum Kaufzeitpunkt, welche für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können. Dazu zählen Bank- und Bausparguthaben, Darlehen von Nichtbanken, Eigenleistungen und staatliche Förderkredite.

Unter Umständen können auch Aktien als Eigenkapital hinterlegt werden. Möchtest du deine Aktien nicht veräußern, sondern dein Depot als zusätzliche Sicherheit hinterlegen, ist in jedem Fall ein persönliches Gespräch mit deiner Bank erforderlich. Für Eigennutzer sei in vorne herein gesagt, dass Aktien nur eingeschränkt zu empfehlen sind. Das Risiko von Marktschwankungen kann eine Nachschusspflicht im schlimmsten Fall auslösen.

Unser Fazit: Aktien als Eigenkapital sind ausschließlich Risiko affinen und finanzstarken Immobilienbesitzern zu empfehlen. Eigenheimbesitzer setzen bei der Finanzierung weiterhin auf liquide Mittel, wie z. B. dem Bank- und Bausparguthaben.

Nach dem Kassensturz: Fördermöglichkeiten prüfen

Für selbst genutzte Immobilien können Privatpersonen eine staatliche Förderung erhalten. Das Förderprogramm „KfW-Wohneigentumsprogramm“ ist im Grundsatz nur an wenige Bedingungen gekoppelt. Der besonders günstige Förderkredit wird bis zu einer Summe von 100.000 gewährt. Unerheblich dabei ist das Alter oder der Zustand der Immobilie. Einzige Bedingung: Du planst selber in die Immobilie einzuziehen und nicht zu vermieten.

Warum sollte man ein KfW-Wohn­eigentums­programm (124) beantragen?

Steigende Immobilienpreise haben dazu geführt, dass immer wenige Privatpersonen die von Banken geforderten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen können. Ohne Eigenkapital werden die Darlehenszinsen teurer, wodurch der Traum von der Immobilie wieder ein Stück weiter in die Ferne rückt.

Eine Lösung für zukünftige Immobilienbesitzer mit wenig Eigenkapital könnte das KfW-Förderprogramm für Wohneigentum sein. Der Förderkredit der KfW für selbst genutztes Wohneigentum wird mit staatlichen Mitteln bezuschusst und gilt gegenüber anderen Banken als Eigenkapital.

Du willst zum Beispiel eine Immobilie inklusive Nebenkosten für 400.000 Euro kaufen und kannst selber nur 20.000 Euro Eigenkapital aufweisen? Viele Banken werden bei einem Einsatz von 5 Prozent Eigenkapital der Gesamtkosten einen Risikoaufschlag verlangen oder im schlimmsten Fall eine Absage erteilen.

Mit einem KfW-Kredit in Höhe von 100.000 Euro musst die Privatbank lediglich 280.000 (400.000 Gesamtkosten – 20.000 Euro Eigenkapital – 100.000 Euro KfW-Kredit) aufbringen. Weil der KfW-Kredit “nachrangig” bedient wird, also bei einer Verwertung der Immobilie nach der Privatbank bedient wird, werten viele Banken den KfW-Kredit als zusätzliches Eigenkapital.

Der Antrag für einen KfW-Kredit erfolgt über deinen Ansprechpartner bei deinem Kreditgeber. Die Hausbank fungiert für den KfW-Förderkredit als durchleitende Stelle. Gleiches gilt für die Zahlungsabwicklung. Entscheiden sich Privatpersonen für einen KfW-Kredit in Kombination mit einem Kredit von einer Hausbank, dann werden zwei unterschiedliche Abbuchungen durchgeführt: eine Abbuchung für den Kredit von der Hausbank und einen gesonderten Zahlungsvorgang zur Begleichung des KfW-Kredites.

Welche Besonderheit gibt es beim KfW-Wohn­eigentums­programm (124)?

Eine Besonderheit beim KfW-Wohneigentumsprogramm (124) sind die tilgungsfreien Anfangsjahre. Diese können bei Unterschrift frei gewählt werden. Das bedeutet, dass während der Anfangsjahre lediglich die Zinsen von Privatpersonen bezahlt werden müssen.

Unser Expertentipp für die Immobilienfinanzierung: Prüfe bei einer Kombination aus KfW-Kredit und Kredit deiner Hausbank die Möglichkeit, die tilgungsfreien Anfangsjahre zur Sondertilgung für den Kredit der Hausbank zu nutzen. Dadurch kannst du die Zinskosten und Zeit bis zur vollständigen Tilgung deutlich verringern. Frage gezielt bei deiner Hausbank nach deinem jährlichen Recht auf Sondertilgung. Dies liegt bei vielen Hausbanken bei ca. 5 % der anfänglichen Kreditsumme.

Maximale Rate und Darlehenshöhe bestimmen

Den ersten Schritt für die Immobilienfinanzierung hast du mit dem Budgetrechner hinter dir. Im zweiten Schritt hast du dein Eigenkapital bestimmt und Fördermöglichkeiten geprüft. Im dritten Schritt solltest du, bevor du mit einer Hausbank sprichst, die passende Kreditrate zu deinem monatlichen Budget und Eigenkapital bestimmen.

Maximale monatliche Kreditrate bestimmen

Die maximale monatliche Kreditrate ist für viele Haushalte der Anhaltspunkt für die zukünftige Finanzierung einer Immobilie. Diese sollte, wenn möglich nicht zu hoch sein, sodass auch Engpässe überbrückt werden können. Auf der anderen Seite ist eine hohe Tilgung beinahe Pflicht, wenn in absehbarer Zeit schuldenfrei sein möchte.

Die monatliche Rate verkommt beinahe zur Glaubensfrage: schnell abbezahlen oder doch mehr Freiräume, um Rücklagen zu bilden? Am Ende muss jeder für sich selber entscheiden, was seine Komfortzone bei der Immobilienfinanzierung ist.

Ein Beispiel aus der Praxis: Nehmen wir an du verdienst 2.000 Euro netto und dein Partner/in verdient 1.500 Euro monatlich. Das ergibt ein monatliches Nettohaushaltseinkommen von 3.500 Euro. Nach der oberen Faustregel sollte eure Rate für den Immobilienkredit inklusive Tilgung nicht über 1.225 Euro monatlich betragen.

Das oben genannte Beispiel gilt für viele deutsche Großstädte. Für Metropolregionen, wie z. B. Berlin, Hamburg oder München müssen Kaufinteressenten in der Realität häufig mehr als 40 bis 50 Prozent des Haushaltseinkommens bereits für die Miete aufbringen. Da verwundert es nicht, dass auch die Immobilienpreise deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegen und Haushalte bereits sind einen höheren prozentualen Anteil des Haushaltsbudgets für die Bankrate in Kauf zu nehmen.

Maximale Darlehenshöhe bestimmen

Die maximale Darlehenshöhe kann auch mithilfe des monatlichen Nettohaushaltseinkommens ermittelt werden. Bei der Darlehenshöhe sollten Kaufinteressenten bereits auch gedanklich die 15 bis 20 Prozent der Kaufnebenkosten im Hinterkopf haben.

Baufinanzierung trotz SCHUFA?

Eine Grundvoraussetzung für die Gewährung von Krediten ist eine gute Bonität von allen Kreditnehmern. Bei kleineren Summen ist es möglich, einen Kredit trotz negativer SCHUFA-Einträge zu bekommen. Deutlich höher liegt dafür die Messlatte der Banken bei der Bonitätsprüfung für Immobiliendarlehen. Mit einer Negativauskunft von der SCHUFA ist in der Regel keine Baufinanzierung möglich. Betroffene sollten prüfen, negative Einträge löschen zu lassen.

Mehr Informationen, wie du einen Vertrag trotz SCHUFA bekommen kannst, findest du im Ratgeber von wbs-wohnung.de.

Tipp 4: Immobilientyp wählen

In den ersten 3 Schritten zum Immobilienkauf hast du dein Haushaltsbudget geprüft, dich über Fördermöglichkeiten informiert und die passende Finanzierung bestimmt. Im nächsten Schritt solltest du den für dich passenden Immobilientyp wählen. Möchtest du ein Haus kaufen oder doch lieber zentrumsnah eine Eigentumswohnung besitzen?

Die Auswahl der passenden Immobilie ist dabei nicht nur eine Frage des persönlichen Lebensstils und Geldbeutel, sondern sollte auch ganz funktional entschieden werden. Junge Paare können zum Beispiel zentrumsnah in einer Maisonette-Wohnung für mehrere Jahre planen. Für Senioren könnten die viele Stufen sich später als Hindernis erweisen. Haushalte mit Kinderplanung sollten zudem Wert darauf legen, dass der Kinderwagen abgestellt werden kann und KiTas in der Umgebung sind.

Damit du auf der Suche nach der passenden Immobilie keine Zeit verlierst, solltest du bereits eine Vorauswahl treffen. Wir zeigen dir die beliebtesten Wohnungs- und Haustypen und sagen wir, was die Vor- bzw. Nachteile sind:

Alle Wohnungstypen kannst du in unserer Immobiliensuche finden.

Das sind die unterschiedlichen Immobilientypen und diese Personengruppen interessieren sich gewöhnlich für diese:

Tipp 5: Immobilie begutachten

Die Besichtigung einer Immobilie gehört zu dem stressigsten und zugleich aufregenden Teil eines Immobilienkaufs. Bei einem Besichtigungstermin muss in kurzer Zeit auf viele Details geachtet werden. Kaufinteressenten sollten sich auf den Vor-Ort-Termin vorbereiten und eine Checkliste anfertigen. Anders als bei einer Besichtigung für Mieter sollten Kaufinteressenten auch grundlegende Informationen zum Zustand und damit die Werthaltigkeit der Immobilie im Blick haben.

In deiner Checkliste für den Besichtigungstermin für eine Wohnung oder ein Haus, dass du kaufen möchtest, sollten folgende grundlegende Informationen der Immobilie eingeholt werden:

• Wohnlage
• Baujahr
• letzte Renovierung
• geplante Renovierung
• Energieausweis
• Grundriss
• Hausordnung
• Ausstattung

Unser Expertentipp für renovierungsbedürftige Immobilie oder Altbauten: Laien können die baulichen Gegebenheiten nur schwer einschätzen. Besonders in hart umkämpften Immobilienmärkten sind Zweitbeschichtungen nur selten. Häufig werden die Immobilien bereits nach dem ersten Termin verkauft. Da heißt es schnell sein. Ist das Exposé bereits überzeugend, sollten Kaufinteressenten bereits zum Ersttermin einen Gutachter mitnehmen. Das kostet vielleicht pro Besichtigungstermin zwischen 100 und 200 Euro, kann aber unter Umständen vor einer teuren Fehleinschätzung beim Immobilienkauf schützen.

Interesse bekunden

Die Immobilie hat dir gefallen und du kannst dir den Kauf vorstellen? Dann solltest du das dem Verkäufer wissen. Dafür kannst du ein Musteranschreiben für den Immobilienkauf verwenden. Achte darauf, dass dein Anschreiben persönlich, sympathisch und authentisch ist. Ein Muss für jede Interessensbekundung ist das Anfügen einer Finanzierungsbestätigung.

Tipp 6: Immobilienwert bestimmen

Falls eines echtes Kaufinteresse nach dem Besichtigungstermin vorhanden ist, solltest du prüfen, ob der Angebotspreis der Immobilie angemessen ist. Eine Möglichkeit ist, einen Gutachter für die Bewertung der Immobilie zu beauftragen. Für private Immobilienkäufer bleibt aber häufig nur wenig Zeit zwischen dem Besichtigungstermin und einer Reservierungsvereinbarung.

Eine schnelle Möglichkeit für eine schnelle Bewertung ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung. Gängige Anbieter wenden für die Marktpreisermittlung das Vergleichswertverfahren an. Dabei werden die Durchschnittspreise für vergleichbare Immobilien in der Umgebung als Richtwert herangezogen. Zusätzlich bewertet der Algorithmus weitere Ausstattungsmerkmale, woraus sich dann ein Verkehrswert für die eigene Immobilie ergibt.

Die Vorteile einer Immobilienbewertung liegen auf der Hand. Höhere Transparenz über den Angebotspreis kann Käufern nicht nur zu meiner Sicherheit beim Immobilienkauf führen, sondern auch die Grundlage für eine mögliche Nachverhandlung bei überzogenen Vorstellungen seitens des Verkäufers sein.

Tipp 7: Reservierungsvereinbarung

Die Reservierungsvereinbarung wird gerne von Maklern genutzt, um mehr Sicherheit für die folgenden Schritte zu gewährleisten. Auf der einen Seite wird die Höhe der Provision für den Makler festgeschrieben und zum anderen wird häufig in der Reservierungsvereinbarung die Folgekosten für den notariellen Vertragsentwurf geregelt.

Die Kosten für eine Reservierungsvereinbarung kann unter Umständen auch bei einem Rücktritt seitens des Käufers zurückgefordert werden. Auf der anderen Seite kann ein Verkäufer aber nicht haftbar gemacht werden, soweit die Immobilie am Ende doch nicht verkauft wird.

Unser Tipp für die Reservierungsvereinbarung: Käufer sollten in der Reservierungsvereinbarung eine gemeinsame Beauftragung des Notars zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs vereinbaren. In diesem Fall haften beide Parteien für die entstandenen Notarkosten, falls eine Seite abspringt. Andernfalls trägt alleinig derjenige die entstandenen Kosten für den Vertragsentwurf, der diesen auch beauftragt hat.

Tipp 8: Kaufvertragsentwurf

Seit 2013 sind Notare verpflichtet, bei einem Immobilienkauf dem Kaufinteressenten und Eigentümer einen Kaufvertragsentwurf zur Verfügung zu stellen. Wer beauftragt den Notar, wer trägt die Kosten für den Vertragsentwurf und worauf Käufer achten müssen, erfährst du in unserem Tipp Nummer 8.

Aufgaben eines Notars beim Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf muss ein Notar auf die möglichen Risiken und die rechtliche Tragweite des Kaufvertrages hinweisen. Dies beinhaltet aber nicht die Bewertung der wirtschaftlichen Angemessenheit des Kaufpreises. Dennoch sind Notare verpflichtet, auf eine grobe Ungleichheit zwischen Leistung und Gegenleistung hinzuweisen, wenn ein solcher Tatbestand ihm zuträglich ist. Als neutrale Instanz prüft der Notar, ob der Verkaufsgegenstand tatsächlich dem Verkäufer gehört. Ebenso prüft der Notar, ob Belastungen auf der Immobilie und stellt somit Klarheit über die Besitzverhältnisse und den vertraglichen Gegenstand für beide Seite her.

Beauftragung eines Notars

Wer bestimmt den Notar beim Immobilienkauf. Die übliche Vorgehensweise in Deutschland ist, dass der Käufer den Notar bestimmt und mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs beauftragt. Dieser Ansatz beruht auf der Tatsache, dass der Kaufpreis und damit in der Regel auch die Notar- und Gerichtskosten vom Käufer bezahlt werden. Abweichend von dieser Vorgehensweise sind individuelle Absprachen möglich.

Rein formell bietet die Auswahl eines Notars keinen Vorteil für den Käufer oder Nachteil für den Verkäufer. Notare sind in Deutschland per Gesetz zur Neutralität verpflichtet. Dennoch sollte ein Notar gewählt werden, der möglichst für beide Parteien gut erreichbar ist und in absehbarer Zeit freie Termin hat. Grundsätzlich sollten folgende Punkte bei der Wahl eines Notars berücksichtigt werden:

• Erreichbarkeit des Notars
• Zeitliche Verfügbarkeit
• Fachliche Kompetenz (persönlicher Eindruck)
• Verständliche Sprache
• Empfehlungen von Dritten

Kosten für den Kaufvertragsentwurf

Bereits für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs sind nach Gerichts- und Notarkostengesetz Gebühren an den Notar zu entrichten. Die Kosten für den Vertragsentwurf belaufen sich auf ungefähr 1 % des vereinbarten Kaufpreises. Das bedeutet konkret: Bereits die Hälfte der anfallenden Notarkosten fallen auf die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs.

Falls es zu einer tatsächlichen Beurkundung kommt, dann werden die Kosten für den Entwurf auf die tatsächlichen Notarkosten angerechnet. Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf fallen also nicht zusätzlich zu den in den neben Nebenkosten aufgelisteten Notarkosten an.

Notarkosten bei abgebrochenen Beurkundung

Tritt eine Partei bis zur notariellen Beurkundung zurück, dann werden die Notarkosten (in den meisten Fällen, die Kosten für den Vertragsentwurf) demjenigen in Rechnung gestellt, der den Notar zur Erstellung beauftragt hat. In der Praxis wird dies häufig der Kaufinteressent sein. Ein Schadensersatz oder Kostenteilung ist in vielen Fällen dann nicht möglich.

Tipp 9: Notartermin

Ein Notartermin zur Beurkundung kann frühestens 2 Wochen nach Erhalt eines Kaufvertragsentwurfs durch den Notar stattfinden. Die 2 Wochenfrist beginnt mit der elektronischen Zusendung des Entwurfs an den Käufer und Verkäufer. Innerhalb dieser Bedenkzeit haben beide Parteien Zeit, diesen zu prüfen und Änderungswünsche dem Notar mitzuteilen.

Vorbereitung eines Notartermins

Zur Vorbereitung eines Beurkundungstermins beim Notar werden einige Informationen benötigt. Üblicherweise werden diese Informationen bereits im Kaufvertragsentwurfs vom Notar eingearbeitet:

• Vereinbarter Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten
• Umgang mit einer bestehenden Grundschuld
• Nebenabsprache, wie z. B. Überlassung von Möbelstücken
• Zustand zur Objektbesichtigung
• Übergabetermin und Räumung der Immobilie
• Zwangsgeld bei Zahlungsverzug
• Zwangsgeld bei Räumungsverzug

Ablauf eines Notartermins

Idealerweise sind zum Beurkundungstermin bereits alle Unstimmigkeiten zu den wichtigen Vertragsinhalten geklärt. In diesem Fall wird der Notar den gesamten Kaufvertrag laut verlesen. Diese Vorgehensweise ist verpflichtend und wird sowohl bei einfachen als auch komplexeren Verträgen so gehandhabt. Bei dieser Vorgehensweise ist es möglich, dass Unklarheiten oder offene Fragen zu den rechtlichen Auswirkungen nochmal an den Notar adressiert werden können.

Soll eine Passage geändert werden, dann kann der Notar diese handschriftlich vor der Unterschrift als Änderung aufnehmen. Änderungswünsche abweichend zum Vertragsentwurf zu Beginn des Notartermins bleiben in der Originalurkunde stehen. Bei Rechtsstreitigkeiten können beide Vertragsparteien die Originalurkunde beim Notar einsehen. Im Nachgang zum Notartermin wird die überarbeitete Urkunde mit den eingearbeiteten Änderungen postalisch an die beteiligten Personen zugestellt.

Darauf solltest du beim Notartermin achten

• Exakte Beschreibung des Kaufgegenstands, inklusive
  • Vollständige Inventarliste
  • Wege- und Stellplatzflächen
  • Sondernutzungsrechte
• Zahlungsmodalitäten, wie z. B.
  • exakter Kaufpreis für Grundstück, Immobilie und Inventar
  • festgelegter Zahlungstermin, nach Löschung der Grundschuld
  • gesondert aufgeführte Inventarliste
• Sachmängelhaftung
  • bei Neubauten
  • bei Bestandsbauten
  • beim Kauf vom Bauträger
  • bei Wohnungseigentum
• Angaben zur Besitzübergabe
  • z. B. nach Kaufpreiszahlung
  • z. B. nach Nebenkostenabrechnung zum Stichtag
  • von Instandhaltungsrücklagen in einer WEG

Viele der Modalitäten sind Standard. Bestenfalls sollten viele der Punkte bereits zum Vertragsentwurf geklärt werden. Eine Besonderheit bei Instandhaltungsrücklagen in einer WEG oder der gesonderten Auszeichnung von Möbel.

Aber Vorsicht: Das Finanzamt schaut ganz genau hin, wenn der Wert der Küche wohl möglich zu hoch angesetzt wird. Liegt die Vermutung einer Steuervermeidung vor, dann könnte eine Prüfung durch das Finanzamt angekündigt werden.

Ein weiterer Stolperstein bei der gesonderten Ausweisung von Inventar und Instandhaltungsrücklagen ist die Finanzierung von einer Bank. Banken finanzieren nämlich häufig nur den reinen Kaufpreis der Immobilie. Käufer sollten deswegen unbedingt vor Vertragsunterschrift mit dem Finanzierer klären. Andernfalls könnte das zum Anlass genommen werden, dass die Bank den Wert der Immobilie nachträglich nach unten korrigiert, wodurch die Zinskonditionen sich für Käufer verschlechtern können.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf