Privat eine Immobilie verkaufen: Ablauf & Checkliste für den Verkauf ohne Makler

Wie ist der Ablauf eines privaten Immobilienverkaufs? Worauf sollten sich private Verkäufer kümmern, die erstmalig vor dieser Herausforderung stehen? Mit der Checkliste für den privaten Immobilienverkauf hast du den Ablauf, die Kosten und vermeidbare Fehler im Verkaufsprozess immer im Blick.

Privater Immobilienverkauf: Das ist der Ablauf

Eigenheimbesitzer, die eine Entscheidung für einen privaten Verkauf ihrer Immobilie getroffen haben, sollten sich gut über den Ablauf informieren. Ein privater Immobilienverkauf bringt einige Herausforderungen mit sich: Zum einen muss ein realistischer Immobilienwert ermittelt werden, Besichtigungen durchgeführt, der Verkaufspreis ausgehandelt werden und zum anderen sollte man die rechtlichen Fallstricke bei einem Kaufvertrag oder Falschberatung im Blick haben.

Auf der anderen Seite spart man bei einem privaten Verkauf die Maklerprovision und kann diese unter Umständen auf den Verkaufspreis aufschlagen. In jedem Fall lohnt sich ein genauer Blick auf den Ablauf eines privaten Immobilienverkaufs. Ist man gut informiert, dann sollte man eine realistische Einschätzung treffen, ob der Verkauf mit oder ohne Makler in der konkreten Situation besser ist.

Idealen Verkaufszeitpunkt wählen

Bevor man mit der eigentlichen Planung und dem Verkaufsprozess startet, sollten Verkäufer für sich entscheiden, ob gerade ein guter Verkaufszeitpunkt ist. Ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf der eigenen Immobilie ist häufig dann gegeben, wenn die persönliche Situation einen Verkauf begünstigt (z. B. alters-, krankheits- oder berufsbedingter Umzug) oder die finanzielle Situation (Jobverlust, Scheidung oder ähnliches) einen Verkauf nahelegt. Ist man nicht durch die persönliche oder finanzielle Situation gezwungen seine Immobilie zu verkaufen, dann ist der ideale Verkaufszeitpunkt aus wirtschaftlichen Aspekten gut, wenn die Nachfrage höher als das Angebot ist.

Die häufigsten Gründe für einen Immobilienverkauf sind laut einer Umfrage die gute Marktlage und ein altersbedingter Verkauf. Weniger häufig sind finanzielle Schwierigkeiten oder Scheidung der Grund für einen Immobilienverkauf.

Die häufigsten Gründe für einen Immobilienverkauf sind:

• Gute Verkaufsgelegenheit & gute Marktkonditionen
• Altersbedingt
• Finanzielle Schwierigkeiten
• Umzug oder Auswanderung
• Krankheitsbedingt
• Steuerlich günstiger Zeitpunkt
• Leerstand bei vermieteten Immobilien

Voraussetzungen für den Immobilienverkauf ohne Makler

Der Verkauf einer Immobilie kostet Zeit, Nerven und Geld. Auf der anderen Seite erhoffen sich private Verkäufer einen höheren Ertrag, wenn man den Verkauf selber organisiert und die Maklercourtage auf den Verkaufspreis aufschlagen kann. Ein Privatverkauf ist durchaus gängige Praxis auf dem Immobilienmarkt. Nicht jeder sollte sofort auf die Hilfe eines Maklers setzen oder sich sogar Angst machen lassen.

Einen Verkauf seiner Immobilie sollte privat organisiert werden, wenn man…

• den lokalen Immobilienmarkt kennt.
• Zeit für die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen hat.
• weiß wie man ein Exposé erstellt,
• kommunikativ und geübt im Umgang mit Menschen ist.
• Besichtigungen organisieren und durchführen kann.
• grundlegend unter der Woche erreichbar ist.
• Erfahrungen in Preisverhandlungen hat.
• die rechtlichen Fallstricke kennt.

Verkauf planen

Hat man sich für einen Verkauf der eigenen Immobilie entschieden, dann sollte man mit der Verkaufsplanung beginnen. Zu der Planung gehört, dass man ein Gespräch mit der Hausbank sucht und eine mögliche Anschlussfinanzierung vor dem Verkaufsstart abklärt. Außerdem sollte man sich darüber Gedanken machen, ob eine Renovierung den Wert der Immobilie steigern könnte. Der sogenannte Verkaufsanstrich lohnt sich bei einem Verkauf an private Haushalte meist doppelt. Die Kosten für kleine Schönheitsreparaturen sind gering, dafür wird das Interesse von potenziellen Käufern deutlich gesteigert.

Diese Fragen sollten private Verkäufer vor dem Verkaufsstart geklärt haben:

• Anschlussimmobilie gesichert?
• Vorfälligkeitsentschädigung mit Hausbank geklärt?
• Was ist der Wert der Immobilie?
• Wert der Immobilie durch Renovierung steigern?
• Welches Inventar soll mit verkauft werden?

Verkaufsunterlagen

Als Verkäufer ist man verpflichtet bestimmte Unterlagen beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf den potenziellen Käufern vorzulegen. Dabei sind vollständige Verkaufsunterlagen nicht nur nützlich dafür, dass der Käufer sich über die Ausstattung und besonderen Merkmale der Immobilie informiert, sondern sind auch zwingend notwendig für den Antrag des Käufers auf eine Bankfinanzierung.

Es ist nicht unüblich, dass Verkaufsunterlagen über die Jahre verloren gegangen sind. Verkäufer sind gut beraten, die verlorenen Unterlagen mit etwas zeitlichen Vorlauf neu zu beantragen. Für die Neuausstellung können unterschiedliche Gebühren anfallen.

Immobilienwert bestimmen

Hat man sich für einen Immobilienverkauf mit einem Makler entschieden, dann übernimmt der Makler in der Regel auch die Bestimmung eines realistischen Verkehrswertes. Bei der Ermittlung eines Immobilienwertes sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, wie z. B. die Lage, die Wohnfläche, Ausstattung und die aktuelle Marktlage.

Private Verkäufer neigen häufig dazu, den Wert ihrer Immobilie zu niedrig oder zu hoch einzuschätzen. Eine zu niedrige Schätzung ist oft erklärbar, weil positive Immobilienpreisentwicklungen seit dem Kauf unterschätzt wurden. Auf der anderen Seite passiert es auch, dass bei einem Privatverkauf der zu erwartende Verkaufserlös zu hoch eingeschätzt wird, wenn Emotionen einen objektiven Blick auf das Eigenheim erschwert.

Diese Optionen haben private Verkäufer, um ihre Immobilie bewerten zu lassen:

• Beauftragung eines unabhängigen Gutachters
  • Kurzgutachten, zwischen 1.000 und 1.500 Euro
  • Verkehrswertgutachten, zwischen 1.600 und 2.500 Euro
• Online-Immobilienbewertung, häufig kostenlos
• Makler beauftragen, kostenlos in Verbindung mit einem Maklervertrag

Immobilien-Anzeige aufgeben

Private Verkäufer können mit wenig Aufwand eine Immobilienanzeige online inserieren. Dadurch entfällt in der Regel die Erstellung eines Exposés. Durch die Eingabe der Eckdaten zur Immobilie, dein Angebotspreis und Kontaktdaten das Exposé automatisch erstellt wird. Hochgeladen sollten zusätzlich werbewirksame Bilder und ein Grundriss der zu verkaufenden Immobilie.

Darauf solltest du achten, um ein gutes Foto für dein Exposé zu bekommen:

• Bei Tageslicht fotografieren
• Private Gegenstände wegräumen
• Dekorationselemente nutzen (bei Leerstand)
• Perspektivisch vorteilhaft fotografieren
• Vorteilhafte Fotos von der Umgebung anfertigen
• Bilder mit einer App nachbearbeiten und retuschieren
• Bei gutem Wetter fotografieren
• Genug Zeit für ein gutes Foto einplanen
• Weitwinkel und 360° Bilder anfertigen
• Hohe Auflösung der Bilder hochladen

Beispiele für einen guten Titeltext:

• Schöne Maisonette-Wohnung in exklusiver Lage
• Großzügige Dachgeschoss-Wohnung mit Blick auf die Innenstadt
• Historisches Landhaus in ländlicher Umgebung
• Moderne Stadtwohnung mit eigenem Garten
• Solide vermietete Immobilie in bester Wohnlage
• Renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Besichtigungen organisieren

Tür aufschließen, ein bisschen Small Talk und anschließend das beste Angebot auswählen? So einfach ist es der Immobilienverkauf in den meisten Fällen dann doch nicht. Das gilt umso mehr, wenn man die eigene Immobilie zum Bestpreis verkaufen möchte. Studien belegen, dass durch eine optimale Objektpräsentation der Verkaufspreis um bis zu 15 % erhöht werden kann. Wichtig zu wissen, dass die Besichtigung bereits mit der Vorauswahl der richtigen Kaufinteressenten beginnt.

Eine Besichtigung als privater Verkäufer organisieren, durchführen und nachbereiten:

1. Besichtigung organisieren: Vorauswahl von Käufer
2. Immobilie für die Begehung vorbereiten
3. Maximal Einzel- oder Doppeltermine organisieren
4. Auf Fragen von Käufer vorbereiten
5. Nachbereitung und Sichtung der Bewerbungsunterlagen
6. Folgebesichtigungen vereinbaren oder Kaufabschluss vorbereiten

Preisverhandlung führen

Bei dem Verkauf einer Immobilie geht es um viel Geld. Natürlich will der Verkäufer den Bestpreis erzielen. Auf der anderen Seite möchte der Käufer ein Schnäppchen machen. Bei einem privaten Immobilienverkauf stehen Selbstnutzer häufig vor der Situation, dass nur auf wenig Erfahrung im Verkaufsgespräch und der Preisverhandlung zurückgegriffen werden kann. Damit die kommenden Preisverhandlungen als Verkäufer trotzdem erfolgreich verlaufen, sollten bei einem Privatverkauf einige hilfreiche Tipps für das Verkaufsgespräch beachtet werden.

Das sind die Schritte für eine erfolgreiche Kaufpreisverhandlung:

• Angebotspreis strategisch wählen
• Verkaufsargumente vorbereiten
• Richtigen Zeitpunkt für Verhandlungen wählen
• Persönlichkeit des Käufers einschätzen
• Ausdrucksweise üben
• ggf. Zugeständnisse machen

Kaufvertragsentwurf prüfen

Der Verkauf der eigenen Immobilie gehört wahrscheinlich zu den größten finanziellen Entscheidungen von privaten Haushalten. Ist man sich mit einem Käufer über die Zahlungsmodalitäten und dem Übergabetermin einig geworden, dann gilt es einen Kaufvertragsentwurf bei einem Notar in Auftrag zu geben.

Das wichtigste zum Kaufvertrag vorab. Der Kaufvertragsentwurf ist kostenpflichtig. Die Kosten fallen an, egal ob der Vertrag unterschrieben wurde oder die Vertragshandlungen zu einem späteren Zeitpunkt scheitern. Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf belaufen sich auf ungefähr 1 % des Vertragswertes und werden in der Regel vollständig vom Käufer übernommen. Für den Termin und der notariellen Beurkundung in den Büroräumen des Notars fallen nochmal ungefähr 1 % an.

Als Verkäufer sollte man achten, dass die Zahlungsmodalitäten und der Kaufgegenstand ausreichend beschrieben sind. Zusätzlich sollte man auf den Zusatz „gekauft, wie gesehen“ im Kaufvertrag als Verkäufer bestehen. Dadurch vermeidet der Verkäufer, dass der Käufer für offensichtliche Mängel in die Haftung genommen werden kann. Das schützt den Verkäufer aber nicht, wenn versteckte bzw. verdeckte Mängel arglistig verschwiegen wurden. In diesem Fall haftet der Verkäufer weiterhin. Existieren bekannte Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar gewesen wären, dann sollte der Verkäufer diese Mängel im Kaufvertrag aufführen.

Grundsätzlich wird zwischen drei Arten von Mängeln unterschieden:

• Offener Mangel: Mängel, die sofort erkennbar sind, wie z. B. um sofort sichtbare Risse im Putz der Hauswand. Der Verkäufer muss bei diesen Mängeln den Käufer nicht gesondert aufklären.
• Versteckter Mangel: Versteckte Mängel sind nicht sofort erkennbar und werden erst Jahre nach dem Immobilienkauf entdeckt, z. B. wenn die neuen Eigentümer bei Umbauten oder Asbest andere Schadstoffe erkennen.
• Arglistig verschwiegener Mangel: Arglistig verschwiegen gilt ein Mangel, wenn der Verkäufer diesen kennt und ihn bewusst verschwiegen hat. Kann man dem Verkäufer nachweisen, dass er Kenntnis von dem Mangel hatte, dann kann der Käufer auf Schadensersatz klagen und ggf. die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern.

Steuerliche Aspekte berücksichtigen

Immobilienbesitzer profitieren häufig von steigenden Marktpreisen. Das Thema Steuern wird aber häufig vor allem bei unerfahrenen Verkäufern vergessen. Dabei ist die sogenannte Spekulationssteuer nicht gerade unerheblich und richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz. Private Verkäufer, die in eine selbst genutzte Immobilie verkaufen wollen, müssen eine Spekulationssteuer nur dann zahlen, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren die Immobilie verkauft werden soll. Wohnt ein Verkäufer länger als 10 Jahre in der eigenen Immobilie und entscheidet sich dann für den Verkauf, dann ist keine Spekulationssteuer fällig.

Verkaufsnebenkosten beachten

Bei einem privaten Immobilienverkauf sparen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Trotzdem fallen für Verkäufer weitere Kosten beim Verkauf einer Immobilie an – die sogenannten Verkaufsnebenkosten. Dazu gehören z. B. die Erstellung eines Energieausweises, die Löschung der Grundschuld und Vermarktungskosten (Online-Immobilienanzeigen).

Privat verkaufen: Checkliste für den Verkauf ohne Makler

Wer sich für einen Verkauf ohne Makler entscheidet, muss etwas mehr Aufwand für den Verkaufsprozess einplanen. Sparen lässt sich dadurch aber die Maklerprovision. Außerdem gelten Immobilien von privat als günstig für Kaufinteressenten und sind deswegen begehrt.

Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Checklisten für den Immobilienverkauf

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Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ohne Makler: