Kosten beim Immobilienverkauf: Diese Kosten zahlt der Verkäufer

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, der muss mit Verkaufsnebenkosten rechnen. Nicht alle Kosten werden nämlich vom Käufer getragen. Zu den gängigen Verkaufsnebenkosten gehört die Erstellung eines Energieausweises, Online-Immobilienanzeige, Löschung der Grundschuld und eventuell anfallende Spekulationssteuer. Verkauft man mit einem Makler, dann ist ebenfalls anteilig die Maklerprovision fällig.

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Verkaufsnebenkosten beim Immobilienverkauf

Die größte Kostenposition für Eigentümer beim Immobilienverkauf ist die Maklerprovision. Seit dem 23.12.2020 ist es nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständige auf den Käufer abzuwälzen. Käufer und Verkäufer müssen sich die Maklerprovision jeweils hälftig teilen. Wer sich für einen Privatverkauf entscheidet, der hat zwar mehr Aufwand, hält aber im Gegenzug die Verkaufsnebenkosten gering.

Immer zahlt der Eigentümer einer Immobilie bei einem Verkauf die Erstellung eines Energieausweises und die Löschung von Rechten Dritten im Grundbuch. Je nach persönlicher Situation kann zusätzlich die Spekulationssteuer anfallen. Beauftragt man zusätzlich ein Wertgutachten bei einem Sachverständigenbüro, dann trägt dafür auch der Verkäufer die Kosten.

Beauftragt man einen Makler mit dem Verkauf, dann übernimmt dieser in der Regel alle Vermarktungskosten, also auch die Kosten für die Schaltung einer Online-Immobilienanzeige. Ein Makler würde ebenfalls im Rahmen seiner Maklertätigkeit einen realistischen Immobilienwert ermitteln. Dadurch entfällt häufig die Notwendigkeit ein separates Wertgutachten zu erstellen.

Entscheidet man sich für einen privaten Verkauf ohne Makler, dann sind die Kosten für die Vermarktung vollständig vom Verkäufer zu tragen. Dafür entfallt dann aber der hälftige Verkäufer-Anteil von der Maklerprovision.

Art der KostenWer zahlt?
WertgutachtenVerkäufer (freiwllig)
EnergieausweisVerkäufer (vorgeschrieben)
Online ImmobilienanzeigeVerkäufer (freiwillig)
MaklerprovisionKäufer & Verkäufer (freiwillig)
GrunderwerbsteuerKäufer (vorgeschrieben)
SpekulationssteuerVerkäufer (vorgeschrieben)
NotarkostenKäufer (vorgeschrieben)
GrundbuchlöschungVerkäufer (vorgeschrieben)
(verlorene) VerkaufsunterlagenVerkäufer (vorgeschrieben)

Wertgutachten

Die Kosten für ein Wertgutachten trägt derjenige, der dieses in Auftrag gibt. Ein professionelles Kurzgutachten von einem Sachverständigen kostet zwischen 200 und 500 Euro. Möchte man ein Vollgutachten seiner Immobilie anfertigen, dann belaufen sich die Kosten auf ungefähr 0,5 % bis 1 % des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie.

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Energieausweis

Der Energieausweis funktioniert wie eine Ampel. Ein grüner Wert deutet darauf hin, dass der Energieverbrauch der Immobilie als gering einzuschätzen ist. Dagegen ist ein roter Wert ein deutliches Zeichen dafür, dass in Sachen Dämmung und Modernisierungsmaßnahmen noch Verbesserungsbedarf besteht.

Unterteilt werden Immobilien neben der farblichen Einsortierung in die sogenannten Energieklassen. A+ steht dafür eine sehr gute Energieeffizienz, während ein H das Ende der Skala bildet und damit als sehr schlechter Wert für Energieeffizienz zu werten ist. Neben der Energieeffizienz gibt der Energieausweis weitere Informationen zum Baujahr und Art der Heizung.

Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie gehört der Energieausweis zu den verpflichtenden Verkaufsunterlagen. Ignorieren Eigentümer diese Pflicht, dann können bei Kontrollen hohe Geldstrafen drohen.

Unterschied zwischen verbrauchs- und bedarfsorientierten Energieausweis

Der verbrauchsorientierte Energieausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie in den letzten drei Jahren tatsächlich verbraucht haben. Der bedarfsorientierte Energieausweis analysiert den Energiebedarf anhand des Zustands der Bausubstanz und der Heizung. Auf Grundlage der technischen Ausstattung und des Zustands der Immobilie kann ein Wert errechnet werden, der unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Bewohner ist. Ein bedarfsorientierter Energieausweis, welcher deutlich teurer ist, kann durchaus Sinn ergeben. Zum Beispiel dann, wenn Vielverbraucher (z. B. Studenten, Rentner, Familien mit Kleinkindern) den Energiekennwert des verbrauchsorientierten Energieausweis die Immobilie zu negativ darstellen würde.

Für den Verkauf einer Immobilie genügt der günstigere Verbrauchsausweis. Diesen kann man bereits für unter 100 Euro online beantragen. Jetzt über den Energieausweis informieren.

Online-Immobilienanzeige

Hat man sich für einen Immobilienverkauf ohne Makler entschieden, dann sollten private Verkäufer mit Kosten für die Vermarktung rechnen. Früher war eine Zeitungsanzeige die erste Anlaufstelle für verkaufswillige Eigentümer. Heute kann man bequem von zu Hause eine Online-Immobilienanzeige auf einem Immobilienportal schalten. Je nach Portal, Anbieter und Laufzeit der Anzeige können unterschiedliche Kosten anfallen.

Eine Anzeige für eine vermiete Immobilie fangen bei ungefähr 40 Euro an. Eine Verkaufsanzeige kostet häufig etwas mehr. Für private Anbieter bieten die Immobilienportale auch die Möglichkeit, ein kostenloses Inserat einzustellen. Hat man sich für einen Verkauf mit einem Makler entschieden, dann übernimmt dieser in der Regel die Vermarktungskosten in Rahmen seiner Maklertätigkeit.

Was kostet eine Immobilienanzeige? Jetzt informieren und Anzeige aufgeben.

Maklerprovision

Die Maklerprovision macht vielerorts ein Großteil der Kosten beim Immobilienverkauf aus. Mit der Bekanntgabe des neuen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ am Juni 2020 vom Bundestag, ist die Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu jeweils 50 Prozent vorgeschrieben. Das Gesetz trat zum 23. Dezember 2020 bundesweit in Deutschland in Kraft.

Konkret bedeutet das für Verkäufer, dass die Maklerprovision zur Hälfte übernommen werden muss. Eine komplette Abwälzung der Maklerprovision auf den Käufer ist demnach nicht mehr zulässig. Einigt man sich beispielsweise mit dem Makler auf eine Verkaufsprovision von 3,4 Prozent, so darf der Makler vom Käufer ebenfalls nur maximal 3,4 Prozent Provision verlangen. Damit man die Provisionsteilung nicht so einfach umgehen kann, wird der Käufer laut Gesetz erst zur Zahlung verpflichtet, sobald der Verkäufer nachweislich seinen Anteil gezahlt hat.

Worauf sollte man bei einem Maklervertrag noch achten? Checkliste und Tipps für den Maklervertrag.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt immer bei einer Transaktion von einer Immobilie an. Die Höhe des Steuersatzes ist nach Bundesland unterschiedlich hoch und beträgt zwischen 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises. Fällig wird die Grunderwerbsteuer wird unverzüglich nach Zustandekommen des Kaufvertrags. Das ist sofort nach dem der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Aufgabe des Notars ist es deshalb, das Finanzamt über den Abschluss des Kaufvertrags zu informieren. Daraufhin erstellt das Finanzamt einen Steuerbescheid und versendet ihn samt Zahlungsaufforderung an den Käufer.

Normalerweise bezahlt der Käufer die Grunderwerbssteuer vollständig. Zahlungspflichtig gegenüber dem Finanzamt wird der Verkäufer nur dann, wenn der Käufer der Zahlungsaufforderung vom Finanzamt nicht nachkommt. Dies ist in der Praxis jedoch nur sehr selten der Fall, da der Besitzübergang der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer nur mit der Zahlung der Grunderwerbssteuer möglich ist.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer wird bei einem gewinnbringenden Verkauf einer Immobilie fällig. Anders als die Gewerbesteuer fällt diese Steuer beim Immobilienverkauf also nur dann an, wenn zwischen Ankauf und Verkauf ein Gewinn für den Verkäufer übrig bleibt – auf diesen Gewinn ist unter Umständen die Spekulationssteuer zu zahlen. Die Spekulationssteuer wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet. Gezahlt werden muss die Spekulationssteuer aber lediglich für Immobilien, die innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wurden – andernfalls ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Bei Eigentümern, die lückenlos die Immobilie selber bewohnt haben, ist der Verkauf bereits nach einer Haltedauer von 3 Jahren steuerfrei.

Spekulationssteuer bei Immobilien minimieren

Ist ein Verkauf unausweichlich und man ist gezwungen die Spekulationssteuer zu zahlen, dann sollte man versuchen diese möglichst gering zu halten. Da die Steuer lediglich auf den erzielten Gewinn gezahlt werden muss, sollten alle abzugsfähigen Kosten dem Finanzamt mitgeteilt werden.

Zu den abzugsfähigen Kosten beim Immobilienverkauf gehören:

  • Notar
  • Makler
  • Anzeigenschaltung
  • Sachverständige
  • Wertgutachten
  • Reparatur
  • Modernisierung
  • Energieausweis

Der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie wird bei der Steuererklärung in das Steuerformular Anlage „Sonstige Einkünfte“ eingetragen, soweit der Gewinn die Wertgrenze von 600 Euro überschreitet.

Notarkosten & Grundbuchlöschung

Den Großteil der Notarkosten übernimmt der Käufer. Ganz ohne Kosten ist der Notar für den Verkäufer dann häufig jedoch nicht. Viele private Haushalte verkaufen ihre Immobilie mit einer eingetragenen Grundschuld, welche vor dem Besitzübergang noch gelöscht werden muss. Der Verkäufer kann den Notar mit der Löschung der Grundschuld beauftragen. Für diesen Service berechnet der Notar ungefähr 0,2 Prozent als Notargebühren inklusive den Kosten für die Löschung beim Grundbuchamt.

Eine Löschung der Grundschuld ohne Notar ist nicht möglich. Der Notar reicht den Antrag auf Löschung der Grundschuld mit den notwendigen Dokumenten beim Grundbuchamt ein. Für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung von der Bank ist zwingend ein Notar erforderlich.

Verkaufsunterlagen

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, der muss ist gesetzlich verpflichtet dem Käufer einige Unterlagen vor der Unterschrift zukommen lassen. Aussagekräftige Verkaufsunterlagen sind dabei nicht nur reines Informationsmaterial für den Käufer, sondern sind auch zwingend notwendig für die Finanzierungsgespräche mit der Bank.

Verlorene Unterlagen vor dem Immobilienverkauf sind ärgerlich. Verkäufer sind gut beraten, alle Unterlagen vollständig dem Käufer zur Einsicht zu geben. Nur so ist sichergestellt, dass der Käufer eine Finanzierung von der Bank bekommt. Das ist auch im Interesse von Verkäufern.

Für verlorene Unterlagen oder Dokumenten, die einfach nur weg sind, sollten Verkäufer frühzeitig aktiv werden. Wir sagen dir, an welcher Stelle du verlorene Verkaufsunterlagen beantragen kannst:

DokumentWo bekommst du was?
GrundbuchauszugGrundbuchamt
Flurkartenauszug / LageplanKatasteramt
WohnflächenberechnungBauakte, Grundriss (berechenbar)
KubaturberechnungBauakte, Grundriss (berechenbar)
BaubeschreibungenBauakte, ausführender Architekt
BaulastenauskunftBauamt
AltlastenauskunftStadt oder Gemeinde (Fachbereich Umwelt)
SanierungsnachweiseHausverwaltung, Dienstleister
EnergieausweisEnergieberater, Hausverwaltung
TeilungserklärungHausverwaltung
WirtschaftsplanHausverwaltung
WohngeldabrechnungenHausverwaltung
Protokolle aus der EigentümerversammlungHausverwaltung
NebenkostenabrechnungenHausverwaltung, Dienstleister
Nachweise über ModernisierungsmaßnahmenHausverwaltung
Nachweise über InstandhaltungsmaßnahmenHausverwaltung
Nachweise über InstandhaltungsrücklagenHausverwaltung
Nachweise über die GebäudeversicherungVersicherungsträger
VerwaltervertragHausverwaltung, Grundbuchamt

Checklisten für den Immobilienverkauf

Privat den Immobilienverkauf organisieren: Checkliste für den Privatverkauf
Immobilienverkauf privat organisieren: Checkliste für den Verkauf mit oder ohne Makler

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Der Verkauf einer Immobilie gehört für private Haushalte zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Damit du bereits in der frühen Planungsphase häufige Fehler vermeiden kannst, haben wir für dich eine Checkliste für den Immobilienverkauf zusammengestellt. Alle Checklisten rund um den Immobilienverkauf kannst du kostenlos herunterladen.

Häufig gestellte Fragen zu den Kosten beim Immobilienverkauf für Verkäufer:

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie an?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, der muss mit Verkaufsnebenkosten rechnen. Nicht alle Kosten bei einem Immobiliengeschäft werden nämlich vom Käufer getragen. Zu den gängigen Verkaufsnebenkosten gehört die Erstellung eines Energieausweises, Vermarktungsaktivitäten, wie z. B. eine Online-Immobilienanzeige, die Löschung der Grundschuld durch den Notar und die eventuell anfallende Spekulationssteuer. Entscheidet man sich für einen Verkauf mit einem Makler, dann ist ebenfalls anteilig die Maklerprovision fällig.
Verkaufsnebenkosten: Diese Kosten zahlt der Verkäufer einer Immobilie.

Wer zahlt Energieausweis beim Hausverkauf?

Fast jedes neue Gebäude in Deutschland braucht einen Energieausweis. Notwendig ist ein Energieausweis in jedem Fall, bei einem Energieausweis. Die Gesetzesgrundlage für die Energieausweis-Pflicht beim Verkauf ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Kosten für die Erstellung zahlt der Verkäufer.
Diese Kosten zahlt der Verkäufer einer Immobilie.

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