Immobilienkaufvertrag: Infos zum Ablauf, Checkliste und Muster-Kaufvertrag

Eine Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen von privaten Haushalten. Doch was genau ist der Inhalt eines Immobilienkaufvertrags? Was solltest du beachten? In jedem Fall sollte vor der notariellen Beurkundung der Wert der Immobilie bekannt sein und Finanzierungen miteinander verglichen werden. Schließlich ist dann, wenn beim Notar das Geschäft unter Dach und Fach gebracht ist, schon in der Hauptsache über die Geldsumme verhandelt worden. Doch wenn es um so viel Geld geht wie beim Kauf von Haus- und Grundbesitz, dann ist ein cleverer Vergleich mehr als angebracht.

Was genau ist beim Immobilienkaufvertrag zu beachten? In wenigen einfachen Schritten (inklusive einer praktischen Checkliste) erfährst du, was beim Immobilienkaufvertrag genau zu tun ist.

Inhalte eines Immobilienkaufvertrags

Bei einem Immobilienkaufvertrag müssen bestimmte Punkte unbedingt in den Vertrag aufgenommen werden. Der Notar ist darauf spezialisiert, an diese Punkte zu denken. Schließlich fertigt er den Vertrag meist nach einem strukturieren Muster an, das für viele Käufer rund um den Haus- und Grundbesitz gilt und regelmäßig verwendet wird. In folgender Übersicht erfährst du, welche Inhalte Kaufvertrag stehen müssen, damit dieser notariell beurkundet werden kann:

• Namen des Verkäufers und Käufers mit näheren Angaben wie Geburtsdatum und Anschrift
• Detaillierte Beschreibung der Immobilie, zum Beispiel rund um die Lage
• Höhe des Kaufpreises, dazu zählen auch Stellplätze und Garagen, die detailliert benannt sind 
• Die grundlegenden Fakten rund um die Ausstattung, was nicht nur bei gebrauchten Objekten wichtig ist
• Die genaue Beschreibung der Abwicklung rund um die Zahlung des Kaufpreises mit Terminen
• Sollten bewegliche Gegenstände (zum Beispiel Bestand von Heizöl, Gartenausstattung oder Möbel)) mit verkauft werden, müssen diese im Notarvertrag aufgenommen werden
• Beschreibung von bekannten Mängel
• Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
• Vereinbarung zum Zeitpunkt der Immobilien- bzw. Schlüsselübergabe

Neben diesen allgemeingültigen Inhalten gibt es noch zahlreiche Besonderheiten, die sowohl bei Bauvorhaben (das Projekt befindet sich im Bau und wird erst in der Zukunft fertiggestellt) sowie bei einer gebrauchten Immobilie wichtig sind. Da der Immobilienkaufvertrag für den Verkäufer und Käufer rechtlich bindend ist und es dabei um sehr viel Geld geht, sollten alle Beteiligten genau überlegen, welche Inhalte im Vertrag stehen müssen. Ist der Immobilienvertrag unterschrieben und notariell beurkundet, gibt es unter normalen Umständen kein Zurück mehr.

Auf den Haftungsausschluss achten

Jeder Verkäufer muss bei Haus- und Grundbesitz immer bedenken, dass die Haftung für jegliche Sachmängel im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen werden. Das schützt Verkäufer davor, dass der Käufer zu einem späteren Zeitpunkt den Verkäufer für auftretende Mängel in die Haftung nimmt. Wenn der Käufer bei bestimmten Schäden klagt und seine Vorteile durchsetzen möchte, könnte dies den Verkäufer teuer zu stehen kommen.

Verkäufer sollten sich auf den Haftungsausschluss nicht ausruhen. Das Verschweigen von gravierenden Mängeln, die dem Verkäufer von Beginn an bekannt sind und dem Käufer nicht mitgeteilt wurden, können als arglistige Täuschung von Gerichten interpretiert werden. In diesem Falle wäre der Verkäufer dem Käufer trotz einer solchen Klausel im Immobilienkaufvertrag zum Schadensersatz verpflichtet.

Was kann zusätzlich in einem Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden?

Im Kaufvertrag sollen die wesentlichen Bestandteile der Immobilie juristisch sauber und genau beschrieben werden. Schließlich besteht bei einem Grundstück mit Haus die Besonderheit, dass bestimmte Dinge mit dem Grund und Boden fest verbunden sind. In erster Linie ist natürlich das Gebäude, das auf dem Grund steht, ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrages. Hierbei ist der Gebäudewert wichtig. Dazu kommen noch alle Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, also zum Beispiel auch ein Gartenhaus. Doch im Grundsatz zählt, dass die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks nicht alle einzeln aufgeführt und benannt werden müssen. Zu diesen gehören zum Beispiel auch Bäume, Sträucher und Gartenbepflanzungen. Aber auch alle beweglichen Gegenstände, die mit dem Gebäude fest verbunden sind, werden mit dem Immobilienkaufvertrag meist übertragen.

Ein paar Beispiele von beweglichen Gütern, die in den meisten Fällen mitgekauft werden:

• Die Heizungsanlage, die fest mit dem Haus verbunden ist und dennoch ausgebaut werden kann
• Die gesamte Badezimmerausstattung mit Fliesen oder anderen Bodenbelägen
• Der Carport, auf dem Grundstück
• Eine Einbauküche oder diverse Einbaumöbel, die fest in den Wohnbereich integriert sind
• Angepasste Rollos oder Jalousien bzw. Markisen oder fest eingebauter Insektenschutz

Kaufvertragsentwurf

Die Unterschrift unter einem Notarvertrag für eine Immobilie ist eine wichtige Entscheidung, bei der es um sehr viel Geld geht. Damit der Kaufvertrag nicht voreilig oder sogar unüberlegt unterschrieben wird, ist ein Kaufvertragsentwurf vor der eigentlichen notariellen Beurkundung Pflicht.

Der Entwurf ist die Grundlage für den darauf folgenden Immobilienkaufvertrag. Alle wesentliche Aspekte des Kaufvertrages müssen bereits im Entwurf enthalten sein.

• Namen der Vertragspartner
• Kaufpreis der Immobilie
• Genaue Beschreibung der Immobilie 
• Zustand der Immobilie
• Auflistung von bekannten Mängeln
• Bewegliche Gegenstände, die ggf. mit verkauft werden wie z. B. Möbel, Küche, Heizölbestand
• Zahlungsmodalitäten des Kaufpreises
• Zeitpunkt der Räumung und Schlüsselübergabe

Ein Kaufvertragsentwurf ist vorgeschrieben, damit der Notartermin reibungslos abläuft. Für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs sollten sich Käufer und Verkäufer bereits auf die wesentlichen Eckpunkte geeinigt haben. Zudem sollten im Entwurf bereits alle bekannten Mängel benannt werden und ggf. von einem Sachverständigen genau begutachtet und festgestellt werden.

Wer beauftragt den Kaufvertragsentwurf?

In Deutschland ist gängige Praxis, dass der Kaufvertragsentwurf vom Käufer beauftragt wird. Er ist es nämlich auch, der den Kaufpreis und für gewöhnlich die Gerichts- sowie Notarkosten übernimmt. Im Gegenzug hat der Käufer das Recht den Notar frei zu wählen. In der Praxis empfiehlt sich aber ein Notar aus der Region zu wählen, damit die Anfahrtszeiten für beide Vertragsparteien unproblematisch ist.

Was kostet der Kaufvertragsentwurf?

Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf für eine Immobilie beläuft sich auf etwa 1 % des vereinbarten Kaufpreises. Als Faustregel gilt: Die Hälfte der anfallenden Notarkosten fallen zur Hälfte auf den Entwurf.

Was gehört noch in den Kaufvertragsentwurf?

Alle Grundbuchlasten müssen für den Kaufvertragsentwurf bekannt sein. Einsehen kannst du diese in der Abteilung III des zuständigen Grundbuchamtes. Zudem sollten im Entwurfs bereits alle wichtigen Modalitäten für die Zahlung und Übergabe genau festgehalten werden. Dazu gehört zum Beispiel der Umgang, wie mit bestehenden Mietern zu verfahren ist oder wer genau Eigentümer werden soll.

Ein Beispiel zum Ablauf eines Kaufvertragsentwurfes:

Kauft ein Paar eine Eigentumswohnung (ETW), muss im Vorgespräch mit dem Notar zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs geklärt werden, zu welchem Anteil der jeweilige Eigentümer die Immobilie kauft. Meist ist es bei einem Paar der Fall, dass jeder zur Hälfte Besitzer der Immobilie wird und dementsprechend die Schulden zu 50 % aufgeteilt werden.

In diesem Falle muss jeder Notar dann fragen, ob der Kauf auf Kredit erfolgt und bei welcher Bank die Immobilie finanziert werden soll. Schließlich wird die benannte Bank auch die Summe für die Kaufpreiszahlung erhalten. Die Finanzierungsbank zahlt in der Regel die Summe nur dann aus, wenn der Verwendungszweck (VWZW) genau nachgewiesen wird. Es erfolgt also ein Geschäft „Zug um Zug“, da das Darlehen nicht für andere Zwecke als für Haus- und Grundbesitz verwendet werden kann. Zudem ist es wichtig, als Sicherheit zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen. Auch diese Eintragung übernimmt der Notar. Die Grundbuchbestellung wird häufig bei einer klaren Finanzierung im gleichen Termin wie der Kaufvertrag für die Immobilien unterzeichnet. Das spart oft Zeit und Wege.

Nach dem Gespräch erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Die Vertragsparteien haben nun mindestens 14 Tage Zeit, um den Entwurf genau zu lesen und sich bei Rückfragen oder Änderungswünschen an den Notar zu wenden. Anschließend steht die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags an.

Rückfragen zum Kaufvertragsentwurf

Sollten irgendwelche Fragen auftreten, scheue dich nicht davor, sofort den Notar zu kontaktieren. Im Normalfall ist dies nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Schließlich richten sich die gängigen Notarkosten nicht nach dem Schwierigkeitsgrad oder dem Zeitaufwand des Notars, sondern nach einer pauschalen Gebührenverordnung. Der Preis für den Notar wird aufgrund der Kaufpreissumme festgelegt. Egal, ob Käufer oder Verkäufer: Alle Fragen, die gestellt werden, kosten also nicht extra. In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten, der ihn auch beauftragt. Der Notar ist immer zur absoluten Neutralität zwischen den Parteien verpflichtet. Alles andere wäre ein grobes Dienstvergehen.

Notartermin: Die notarielle Beurkundung

Beim entscheidenden Beurkundungstermin sind alle Beteiligten sowie der Notar persönlich vor Ort im Notariat. Käufer und Verkäufer müssen sich durch Personalausweis legitimieren und ihre Identität nachweisen. Zudem gibt es durch entsprechende Vollmachten die Möglichkeiten zur Vertretung. Neben den benannten Hauptpersonen können weitere Teilnehmer wie der beim Kauf beteiligte Makler, ein Rechtsanwalt oder Dolmetscher beim Termin dabei sein. Familienmitglieder, Freunde oder Finanzierungspartner können als nicht verantwortliche Personen den Käufer und Verkäufer zum Notartermin begleiten.

Jetzt geht es endlich los. Jeder Vertragspartner erhält eine Ausfertigung des Immobilienkaufvertrages. Diesen liest der Notar nun, Wort für Wort, genau vor. Manchem Käufer oder Verkäufer mag dieser Prozess langweilig erscheinen. Bedenke aber immer, dass du jetzt noch eine Chance zur Stellung von Fragen nutzen kannst. Vorhandene Notizen, die im Vorfeld noch nicht abschließend geklärt werden konnten, bieten hierfür eine wichtige Basis.

Korrekturen beim Notartermin

Einigen sich die Vertragsparteien auf Änderungen im Notartermin, wird die Änderung vom Notar meist handschriftlich am Rand vermerkt. Die Assistenz wird im Anschluss die Änderungen einarbeiten. Wurden alle Inhalte vom Notar vorgelesen, kommt es anschließend zur Unterzeichnung bzw. der notariellen Beurkundung des Vertrages.

Nach dem Notartermin

Da die Unterzeichnung bindend, das heißt, verpflichtend ist, gibt es kein Zurück mehr. Im Anschluss erhalten alle Vertragsparteien per Post die letztendlich fertige und angenommene Ausfertigung des Immobilienkaufvertrags. Im Normalfall beinhaltet der Immobilienkaufvertrag kein vertragliches Rücktrittsrecht. Ein gesetzliches Widerrufsrecht ist in der Regel nicht vorgesehen. Der Verkäufer ist nach der Beurkundung verpflichtet, die Immobilie dem Käufer zu übergeben, und der Käufer ist im Gegenzug dazu angehalten, den Kaufpreis zu überweisen.

Eintragung in das Grundbuch

Mit dem Notartermin ist der wichtigste Schritt beim Immobilienkauf geschafft. Sobald der Immobilienkaufvertrag erfolgreich beurkundet wurde, wird das Geschäft nun „Zug um Zug“ weiter abgewickelt. Was heißt das genau? Alles, was im Vertrag geregelt ist, muss eingehalten werden – und zwar genau so, wie es schriftlich fixiert ist. Das bedeutet, dass der Kaufpreis pünktlich auf das Konto des Empfängers eingehen muss, bevor es zur Schlüsselübergabe kommt.

Vor der Zahlung des Kaufpreises wird der Notar eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen lassen. Das schützt den Käufer, denn die Vormerkung bedeutet, dass die Immobilie verkauft wurde. Mit der Auflassungsvormerkung kann der Käufer sicher davon ausgehen, dass die Immobilie auch bei Einhaltung der Zahlung des Kaufpreises rechtsverbindlich in seinen Besitz übergeht.

Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer

Damit die Berechnung der gesetzlich festgelegten Grunderwerbssteuer berechnet werden kann, wird nach der notariellen Beurkundung eine Kopie des Kaufvertrages durch den Notar an das zuständige Finanzamt versendet. Der Käufer erhält aufgrund dessen eine Zahlungsaufforderung.

Die Grunderwerbssteuer ist ein wesentlicher Bestandteil, der in die Immobilienfinanzierung unbedingt mit eingerechnet werden muss. Der Satz für die Grunderwerbsteuer variiert, je nach Bundesland, zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Saarland, Hessen oder Schleswig-Holstein) des Immobilienkaufpreises. Bedenke, dass erst dann, wenn alle Kaufnebenkosten ordnungsgemäß bezahlt sind wie die Steuer, das Eigentum des Objektes an den Käufer übergeht. Erst mit der Zahlung der Grunderwerbssteuer wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Kaufpreiszahlung

Nun geht es darum, dass der Kaufpreis und alle damit verbundenen Kosten nach der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages ordnungsgemäß bezahlt werden müssen. Vor allem der Käufer muss im Vorfeld für die dementsprechende Liquidität sorgen. Alle Vertragsverhandlungen mit der Bank sollten zu diesem Zeitpunkt bereits erfolgreich abgeschlossen sein.

Kaufnebenkosten beachten

Neben dem Kaufpreis müssen alle Kaufnebenkosten in den Finanzierungsplan mit eingebunden werden. Dazu gehören nicht nur die im vorhergehenden Schritt erwähnte Grunderwerbsteuer, sondern auch die Maklercourtage (bis zu 7 % vom Kaufpreis) und die Kosten für den Notar, die mit ca. 1,5 % des Immobilienpreises angesetzt werden.

Schlüsselübergabe

Das Geschäft „Zug um Zug“ ist erst rechtskräftig mit dem letzten Schritt abgeschlossen: der Schlüsselübergabe. Nachdem der Preis für die Immobilien ordnungsgemäß auf das Konto des Empfängers eingegangen ist, kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Um alle Unsicherheiten und Unwägbarkeiten schon im Vorfeld zu vermeiden, wird der Kaufpreis häufig auf ein Treuhandkonto, das auf den Notar lautet, bezahlt. Dieser wiederum ist verpflichtet dazu, den Kaufbetrag sofort an den Empfänger weiterzugeben. Doch die Einschaltung des Treuhandkontos ist nicht immer zwingend erforderlich. Wichtig ist, dass der Schlüssel gemäß Kaufvertrag auch dann an den Käufer übergeben werden muss, wenn die endgültige Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.

Wenn dieser letzte und entscheidende Schritt vollzogen ist, gibt es kein Zurück mehr. Die Immobilie ist mit allen Rechten und Verpflichtungen auf den Käufer übergegangen.

Checkliste für den Immobilienkaufvertrag

Damit du keinen wichtigen Schritt rund um den Immobilienkaufvertrag vergisst, kannst du mit einer Checkliste, den Überblick behalten.

• Name, Adresse sowie Geburtsdatum von allen Vertragspartnern
• Die Bezeichnung der Immobilie im Detail muss im Kaufvertrag zu finden sein. Dazu kommen die mit gekauften Gegenstände wie Heizölbestand oder Möbel sowie Einbauküche.
• Ggf. müssen Löschung bzw. Übernahme der bestehenden Grundschulden genau festgehalten werden.
• Der Kaufpreis für Haus- und Grundbesitz inkl. Garage ist mit der wichtigste Bestandteil des Vertrags.
• Zudem ist bei gemeinschaftlichem Eigentum (ETW in großen Blocks) die Aufnahme der Rücklage zur Instandhaltung (oder Hausgeld) mit aufzunehmen.
• Alle Regelungen zu Kaufpreiszahlung und -fälligkeit müssen im Vertrag stehen.
• Der Notar klärt bei der Beurkundung über den rechtssicheren Eigentumserwerb auf. Dazu gehört, dass er den Käufer genau darüber informiert, wann er den Preis bezahlen muss und wie das Konto des Empfängers lautet (evtl. Treuhandkonto einschalten!).
• Der Übergang des Besitzes muss im Notarvertrag stehen: Erst ab dem Datum der Schlüsselübergabe und der erfolgreichen Zahlung des Kaufpreises kann der Käufer die Immobilie nutzen.
• Ein Übergabeprotokoll zur Dokumentation der Zählerstände und dem Zustand der Immobilie ist auch bei Eigentumswechsel empfehlenswert.
• Die Beschaffenheit der Immobilie muss beschrieben sein.
• Alle Fragen der Rechte des Käufers bei Mängeln müssen geklärt werden.
• Die Auflassung bzw. Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor Missbrauch. (Regelungen zum Eigentumsübergang: Die Immobilie wird erst bei vollständiger Bezahlung der Grunderwerbssteuer an den Käufer im Grundbuch überschrieben. Damit die Übergangsfrist sauber geregelt ist, erfolgt die Eintragung der Auflassung).
• Es werden auch etwaige ergänzende Grundbucherklärungen festgehalten. Dabei kann es sich um diverse Wohnungs- oder Grundpfandrechte oder um die Löschung selbiger handeln. 
• Unter Umständen gibt es eine Finanzierungsvollmacht oder die Mitbestellung einer Grundschuld zugunsten der Bank. Das bedeutet, dass die Immobilien für den Käufer als Sicherheit für das Baudarlehen verwendet werden kann.

Der Notarvertrag ist verpflichtend für Käufer und Verkäufer. Aus diesem Grunde sollte der Kaufvertragsentwurf genau geprüft werden und die Immobilienfinanzierung schon vor der Beurkundung genau geregelt sein. Als Hilfe dienen die Immobilienbewertung und der praktische Immobilienfinanzierungsvergleich.

Muster: Immobilienkaufvertrag

Ist der Immobilienkaufvertrag erst einmal beim Notar unterschrieben, dann gibt es für Käufer kein Widerrufsrecht. Weil es beim Immobilienkauf um viel Geld geht, ist frühzeitig ein cleverer Vergleich von Immobilienkrediten mehr als angebracht.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkaufvertrag: