Haus verkaufen: 13 einfache Tipps für den Hausverkauf & eine komplette Anleitung

Du überlegst, dein Haus zu verkaufen? Dann steht man vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann ist eigentlich ein guter Verkaufszeitpunkt? Sollte man auf einen Makler beauftragen oder doch lieber privat verkaufen? Beim Hausverkauf muss an viele kleine Schritte gedacht werden. Damit der Verkauf erfolgreich wird, geben wir dir einen Plan zum Ablauf und eine komplette Anleitung zum Hausverkauf mit den wichtigsten Tipps & Tricks von Immobilienprofis.

Tipp 1: Richtigen Verkaufszeitpunkt wählen

Vor jeder Verkaufsentscheidung steht die Frage, ob ein guter Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist. Ist ein Hauseigentümer nicht unbedingt aus einer finanziellen Notwendigkeit gezwungen, sofort das Haus zu verkaufen, dann besteht immer noch die Möglichkeit den Verkauf aufzuschieben und stattdessen Vermieter zu werden. Außerdem sollte das Thema Steuern beim Hausverkauf berücksichtigt. Verkauft man zu früh, ohne die Haltefristen zu beachten, dann kann es durchaus sein, dass ein nicht unerheblicher Teil des Gewinns an das Finanzamt zu zahlen ist.

Diese Faktoren bestimmen den idealen Verkaufszeitpunkt

• Saisonale Schwankungen
• Konjunkturelle Schwankungen
• Regionale Gegebenheiten
• Anstehende Modernisierungen
• Steuerliche Aspekte
• Auslaufende Finanzierung
• Gute Verkaufsgelegenheit
  • Leerstand (Kapitalanlage)

Ratgeber und Checkliste: Der ideale Verkaufszeitpunkt

Tipp 2: Verkauf planen

Unverzichtbar für einen erfolgreichen Hausverkauf ist eine gute Planung. Es geht immerhin um viel Geld. Eine gute Verkaufsplanung ist deshalb nicht nur wichtig, sondern unverzichtbar, wenn man das Haus zu einem hohen Preis verkaufen möchte.

Bei einem laufenden Immobiliendarlehen sollte zudem unbedingt ein klärendes Gespräch mit der Bank vereinbart werden und die Optionen für eine vorzeitige Auflösung besprechen. Es kann ist durchaus üblich, dass bei einer Auflösung eines Bankdarlehens vor dem Vertragsende eine Vertragsstrafe gezahlt werden muss, die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Kompensation für entgangenen Gewinne, die durch eine vorzeitige Vertragsauflösung der Bank entstehen.

Checkliste für die Planungsphase. Diese Fragen sollte man vor dem Hausverkauf geklärt haben:

• Anschlussimmobilie gesichert?
• Bei laufenden Darlehen: Vertragsauflösung mit Hausbank geklärt?
• Was ist der Marktpreis des Hauses?
• Wert vom Haus durch Renovierung steigern?
• Verkaufsunterlagen: Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis vorhanden?
• Inventarliste (z. B. Küche, Einbauschränke usw.) für den Verkauf vorhanden?
• Verkaufsnebenkosten beachtet?
• Steuerliche Aspekte beim Hausverkauf geprüft?

Vorbereitungszeit realistisch einschätzen

Setzte dir realistische Ziele. Für die Vorbereitungszeit eines Hausverkaufs sollte genügend Zeit eingeplant werden. Man sollte nicht davon ausgehen, dass direkt nach der ersten Hausbesichtigung ein Kaufangebot abgegeben wird. Ebenfalls sollten anstehende Renovierungen vor dem Verkauf mit ausreichend Vorlaufzeit geplant werden.

Renovierung vor dem Hausverkauf: Was lohnt sich?

Für Eigentümer lohnt es sich bis zu einem gewissen Grad das Haus zu renovieren. Für die Kaufentscheidung spielt für Kaufinteressenten die Psychologie eine große Rolle. Ist ein Haus stark renovierungsbedürftig, kommt bei Käufern häufig unterbewusst die Vermutung auf, dass weitere Schäden oder Probleme auftreten können.

Das muss natürlich nicht sein, nur weil die Tapeten leicht vergilbt sind und an Fenstern und Türgriffen Gebrauchsspuren zu sehen sind. Trotzdem ist diese Schlussfolgerung mehr als menschlich. Der erste Eindruck zählt. Möchte man ein Haus an zahlungskräftige Kunden verkaufen, dann sollte man sich auf gehobene Ansprüche vorbereiten. Im Umkehrschluss ist diese Käufergruppe bereit, einen deutlich höheren Preis für einen Verkaufsanstrich zu zahlen.

In diesen Fällen lohnt sich eine Renovierung vor dem Hausverkauf:

• Höherer Verkaufspreis möglich
• Haus soll an zahlungskräftige Interessenten verkauft werden
• Fachmännische Eigenleistung ist möglich
• Steuerersparnis bei vermieteten Häusern

In diesen Fällen lohnt sich keine Renovierung vor dem Hausverkauf:

• Geld aus dem Hausverkauf wird schnell benötigt
• Höherer Angebotspreis kann von Interessenten nicht bezahlt werden
• Letzte Renovierung liegt noch nicht lange zurück

Ob eine Renovierung vor dem Verkauf noch sinnvoll ist oder nicht, hängt maßgeblich davon ab, ob der zeitliche Aufwand und das eingesetzte Kapital in einem guten Verhältnis zu erzielten Wertsteigerung hat. Ist man sich unsicher, sollte man einen Sachverständigen oder Makler um Rat bitten.

Eine kostengünstige Alternative zur Renovierung ist das Home-Staging. Home Staging ist eine Mischung aus Verkaufstechnik und Innenarchitektur, mit dem Ziel ein Wohnobjekt in einem kurzen Zeitraum mit mehr Gewinn als mit konventionellen Methoden zu verkaufen. Den Ursprung hat diese Verkaufstechnik in den USA. Dort ist das Home-Staging unter Maklern seit Jahren sehr beliebt und hat dort zu beachtlichen Ergebnissen geführt. Es wird versucht, der Immobilie ein Flair zu geben, das möglichst viele potenzielle Käufer anspricht. Umfragen haben ergeben, dass durch Home-Staging eine Verkürzung der Verkaufszeit um bis zur Hälfte und ein um 15 % höherer Verkaufspreis erreicht werden konnte.

Ratgeber und Checkliste: Verkauf vorbereiten.

Tipp 3: Verkaufsunterlagen vorbereiten

Nicht selten starten unerfahrene Verkäufer viel zu früh mit der Vermarktung der Immobilie und schalten eine Anzeige für den Hausverkauf, bevor alle Verkaufsunterlagen vorliegen. Unvollständige Unterlagen verunsichern nicht nur potenzielle Käufer, sondern verzögern auch zwangsläufig den Verkaufsprozess. Käufer werden ohne vollständige Unterlagen kein Darlehen von der Bank bewilligt bekommen. Prüfe frühzeitig, welche Unterlagen vorhanden sind und beantrage fehlende Dokumente neu. Häufig vergessen bei einem privaten Hausverkauf wird der Energieausweis. Der Ausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und es können empfindliche Strafen bei einem Hausverkauf ohne Energieausweis drohen. Achte deshalb darauf, dass du einen aktuellen Ausweis beantragst.

Folgende Unterlagen benötigt man bei einem Hausverkauf:

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung (umbauter Raum)
• Baubeschreibungen
• Sanierungsnachweise
• Energieausweis
• bei einem vermieteten Haus: Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge
• bei einem denkmalgeschützten Haus: Bestätigung über Denkmalschutz

Verlorene Unterlagen neu beantragen?

Verlorene Unterlagen sind ärgerlich und verzögern den Verkaufsprozess. Wer sein Haus verkaufen möchte, der muss dem Käufer einige Unterlagen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zukommen lassen. Das hat nicht nur den Zweck, dass der Käufer sich ein umfassendes Bild über die Qualität, Ausstattung und Substanz des Hauses machen möchte, sondern dieser wird spätestens im Gespräch mit der Hausbank alle Unterlagen seinen Ansprechpartner vorzeigen können. Banken gewähren ohne vollständige Unterlagen in der Regel keinen Immobilienkredit.

Ratgeber und Checkliste: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Tipp 4: Besonderheiten vom Grundstück und Haus beachten

Jede Immobilie hat seine eigenen Besonderheiten. Erfahrene Verkäufer kennen die Vorteile der Immobilie und richten ihre Vermarktungsstrategie entsprechend aus. Befindet sich der Wohnort in der Nähe eines Sees, dann sollte man das auch betonen. Oder befindet sich ein Grillplatz im hauseigenen Garten? Dann sollte man gezielt Eltern ansprechen, die dort zukünftig den Grill für kleine Familienfeste nutzen können.

Diese Besonderheiten eines Grundstücks oder einer Immobilie können sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken:

• vorhandene Baugenehmigungen auf dem Grundstück
• eingetragene Wegerechte
• Sondernutzungsrechte
• Abstandsflächenbaulasten bei Nachbargrundstücken
• Nähe zu einem Naturschutzgebiet

Positive Besonderheiten sind für Interessenten in den Online-Anzeigen auf den Immobilienbörsen nicht unbedingt offensichtlich und sollten deswegen ausreichend und werbewirksam im Exposé beschrieben werden. Es ist deshalb ratsam, vor der Online-Vermarktung alle Nachweise über mögliche Rechte und Besonderheiten aufzulisten. Diese Argumente helfen dann nicht nur bei der Gestaltung des Exposés, sondern können auch für spätere Preisverhandlungen wertsteigernd vom Verkäufer aufgeführt werden.

Sind negative Aspekte der Immobilie bekannt und nicht während der Hausbesichtigung oder in den Unterlagen ersichtlich, dann sind Verkäufer verpflichtet, diese dem Käufer offenzulegen. Andernfalls könnte nach dem Kaufvertrag der Käufer Schadensansprüche geltend machen.

Tipp 5: Hauswert bestimmen

Wie hoch ist der Marktpreis für das Haus und welcher Angebotspreis ist angemessen? Diese Entscheidung sollten Verkäufer noch vor dem Verkaufsstart für sich beantworten. Unterstützung bei der Immobilienbewertung bieten Sachverständige kostenpflichtig, Makler in Verbindung mit einem Maklervertrag oder Immobilienplattformen kostenlos im Internet an.

Wie wird ein realistischer Hauswert ermittelt?

Ein realistischer Marktpreis für ein Haus mit Grundstück kann nach verschiedenen Methoden, wie z. B. dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren, durchgeführt werden. Makler und Online-Immobilienbewertungen ermitteln den Hauswert in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren werden die durchschnittlichen Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien aus der näheren Umgebung als Referenzobjekte in die Berechnung einbezogen und daraus ein Hauswert für das konkrete Objekt abgeleitet. Weil bei diesem Verfahren echte Verkaufspreise als Referenzen herangezogen werden, können Verkäufer sich sicher sein, dass sie einen realistischen Wert für einen zukünftig erzielbaren Verkaufspreis erhalten.

Geeignet ist das Vergleichswertverfahren für Häuser im städtischen Raum oder deren Umgebung, da im ländlichen Raum häufig zu wenig Daten vorliegen, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. In ländlichen Wohngebieten sollte deswegen auf einen kostenpflichtigen Sachverständigen zurückgegriffen werden.

Checkliste für eine Hausbewertung

Möchte man nach der Online-Bewertung noch eine zweite Meinung einholen, dann sollte ein Makler oder Sachverständige angesprochen werden. Makler bieten eine kostenlose Immobilienbewertung in Verbindung mit einem Maklerauftrag an. Aber Vorsicht. Der Beruf eines Maklers ist kein geschützter Ausbildungsberuf und es dort leider auch schwarze Schafe.

Fragt der Makler nach Unterlagen zur Hausbewertung und besteht auf eine Vor-Ort-Begehung, bevor er einen Marktpreis ermittelt, dann handelt es sich häufig um einen seriösen Makler. Unseriöse Makler verzichten häufig auf diesen zusätzlichen Aufwand und bewerten gerne ein Haus auf Grundlage ihrer Aussagen, Adresse und der Ausstattung. Verkäufer sollten dieses Warnsignal eines unseriösen Maklers ernst nehmen und womöglich um Alternative bemühen.

Ein kostenpflichtiger Sachverständige wird für die Hausbewertung immer eine Vor-Ort-Begehung und die Prüfung aller Unterlagen vornehmen. Dabei ist es egal, ob man sich für ein Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten entscheidet.

Folgende Unterlagen werden für eine Hausbewertung benötigt:

• Grundbuchauszug
• Baulastenverzeichnis
• Katasterplan
• Baujahr des Gebäudes
• Art und Baujahr der Heizung
• Bauunterlagen (Grundrisse, Gebäudeschnitt, Ansichten)
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Grundstücksgröße
• Angabe der letzten Modernisierungen des Gebäudes
• Energieausweis
• Stellplatz (Garage, Carport, freier Stellplatz)
• Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)
• Angaben zur Höhe der Miete (falls zutreffend)

Tipp 6: Angebotspreis strategisch wählen

Der Angebotspreis im Exposé gehört zu den wichtigsten Entscheidungen beim Hausverkauf und sollte deswegen nicht voreilig, aus dem Bauch heraus oder Dritten alleine überlassen werden. Hat man einen fairen Marktpreis für sein Haus ermittelt, dann stellt sich die Frage, welche der drei Verkaufsstrategien man verfolgen möchte.

1. Zum Marktpreis anbieten
2. Hochpreisstrategie
3. Niedrigpreisstrategie

Option 1: Haus zum Marktpreis anbieten

Wer sich dafür entscheidet, sein Haus zum Marktpreis zu verkaufen, der verzichtet unter Umständen darauf, den Bestpreis für sein Haus zu erzielen. Auf der anderen Seite können Hausverkäufer damit rechnen, zu einem schnellen Kaufabschluss zu kommen, da in der Regel keine langwierigen Preisverhandlungen notwendig sind.

Wer sollte sein Haus zum Marktpreis anbieten?

Hat man einen realistischen Marktpreis für sein Haus ermittelt, dann kann man diesen Wert nehmen und als Angebotspreis festlegen. Bei dieser Angebotsstrategie sollte der Angebotspreis nicht mehr als 5 Prozent vom ermittelten Hauswert abweichen.

In diesen Situationen ist ein Angebotspreis zum Marktpreis sinnvoll:

• Verkäufer, die einen schnellen Kaufabschluss wollen.
• Verkäufer, die ein kostenpflichtiges Wertgutachten dem Exposé anfügen.
• Verkäufer, die privat verkaufen und keine Erfahrung in Preisverhandlungen haben.

Option 2: Haus zum Höchstpreis anbieten

Bei einer Hochpreisstrategie wird ein Angebotspreis deutlich über dem Marktpreis von Verkäufern aufgerufen. Von einer Hochpreisstrategie spricht man, wenn der Angebotspreis mindestens 15 Prozent höher als der ermittelte Marktpreis ist. Der Vorteil dieser Strategie: Es werden nur wenig Anfragen eingehen und es bedarf dann für den Verkäufer weniger Aufwand, eine geeignete Käufervorauswahl zu treffen. Anfragen auf eine solche Anzeige werden größtenteils von zahlungskräftigen Selbstnutzer gestellt werden. Kapitalanleger und Interessenten auf der Suche nach einem Schnäppchen-Haus scheiden bei dieser Strategie bereits im Vorfeld aus. Der Nachteil: Der hohe Angebotspreis wird womöglich viele Interessenten abschrecken und die verbliebenen Interessenten werden erhöhte Ansprüche an das Kaufobjekt stellen.

Wer sollte sein Haus zum Höchstpreis anbieten?

Die Hochpreisstrategie sollte gewählt werden, wenn es sich um eine Luxus-Immobilie oder mindestens ein Haus mit gehobener Ausstattung in guter Wohnlage handelt. Ein hoher Angebotspreis unterstreicht bei solchen Inseraten die Exklusivität der angebotenen Immobilie.

In diesen Situationen ist eine Hochpreisstrategie sinnvoll:

• Verkäufer, die etwas Zeit für den Verkauf mitbringen.
• Verkäufer, die eine gehobene bis exklusive Immobilie verkaufen möchten.
• Verkäufer, die Erfahrung bei Preisverhandlungen haben.
• Verkäufer, die ein hohes Maß an Verkaufsgeschick mitbringen.
• Verkäufer, die mit einem guten Makler zusammen arbeiten.

Option 3: Haus zum Niedrigpreis anbieten

Wer möchte kein Schnäppchen-Haus kaufen? Ein Inserat mit einem Angebotspreis, welches mindestens 15 Prozent niedriger als der Marktpreis ist. Mit einem solchen Lockangebot können Hausverkäufer mit maximaler Aufmerksamkeit von Interessenten und dementsprechend vielen Anfragen rechnen. Verkäufer sollten sich bei dieser Strategie darauf gefasst machen, dass ein erheblicher zeitlicher Aufwand in die Vorauswahl von Käufern investiert werden muss. Bei Häusern, die besonders günstig angeboten werden, ist es jedoch auch nicht unüblich, dass offene Besichtigungstermine angeboten werden. Verkäufer sollten sich zudem auf ein großes Interesse von Kapitalanlegern vorbereiten, welche das Haus als Renditeobjekt erwerben möchten.

Wer sollte sein Haus zum Niedrigpreis anbieten?

Die Niedrigpreisstrategie sollte gewählt werden, wenn es sich um eine Immobilie im mittleren bis unteren Marktsegment handelt. Ein niedriger Angebotspreis weckt das Interesse von Kapitalanleger als auch Selbstnutzer. Mit einer maximalen Anzahl an Interessenten lässt sich leicht ein Käufer finden. Damit man das Haus dennoch nicht unter Wert verkauft, sollte das Ziel des Verkäufers, nach der Hausbesichtigung ein Bieterverfahren zu eröffnen. Einige Hausverkäufer veröffentlichen diesen Hinweis, dass es sich um Bieterverfahren handelt, bereits im Exposé. In diesem Fall spricht man von einem offenen Bieterverfahren.

In diesen Situationen ist eine Niedrigpreisstrategie sinnvoll:

• Verkäufer, die etwas Zeit für den Verkauf mitbringen.
• Verkäufer, die ein Haus im günstigen bis mittleren Segment verkaufen.
• Verkäufer, die geübt bei Preisverhandlungen sind.
• Verkäufer, die viel Erfahrungen mit Hausbesichtigungen haben.
• Verkäufer, die ein hohes Maß an Verkaufsgeschick mitbringen.
• Verkäufer, die mit einem guten Makler zusammen arbeiten.

Wichtig: Auf Preisgrenzen achten

Unabhängig von der Vermarktungsstrategie, sollte vom Verkäufer ein Angebotspreis so gewählt werden, dass bestimmte Preisschwellen berücksichtigt werden – das hat nicht nur preis-psychologische Gründe. Ein Angebotspreis von 398.000 Euro ist zum Beispiel besser für die Darstellung auf Immobilienbörsen als ein Preis von 404.000 Euro. Das liegt daran, dass die Filterfunktionen auf den Immobilienbörsen häufig in 100.000 Euro Schritten von Interessenten genutzt werden. Beachtet man diese Suchkriterien nicht, kann es passieren, dass die Hausanzeige von vielen Suchenden nach einem Haus unter 400.000 Euro dann nicht mehr gefunden wird.

Tipp 7: Selbstkritisch prüfen: Privat oder mit Makler verkaufen?

Der Hausverkauf gehört für viele private Eigentümer in Deutschland zu einer der größten finanziellen Entscheidungen in ihrem Leben. Dass man beim Verkauf einen Höchstpreis erzielen möchte, versteht sich beinahe von selber. Zwangsläufig prüfen Verkäufer, die Maklerprovisionen nicht gespart werden kann und ob ein Verkauf mit einem Makler sinnvoll ist – oder man sich die Maklercourtage für den Immobilienprofi lieber spart und das Haus privat verkauft. Bei der Entscheidung, ob ein Verkauf mit oder ohne Makler sinnvoll ist, spielen vor allem zwei Faktoren eine wichtige Rolle:

• Wie viel Zeit hat der Eigentümer für den Hausverkauf?
• Welche Kenntnisse bringt der Eigentümer aus vorherigen Verkäufen mit?

Wer sollte den Hausverkauf privat organisieren?

Für viele ist die Maklercourtage das Hauptargument für einen Hausverkauf ohne Makler. Wer sich für einen Privatverkauf entscheidet, der kann sich die Provision sparen und unter Umständen sogar auf den Verkaufspreis aufschlagen. Spätestens seit der Käufer und Verkäufer verpflichtet sind, die Provision hälftig zu teilen, entscheiden sich immer mehr Eigentümer für einen Privatverkauf. In einigen Situation ist der private Verkauf durchaus sinnvoll. Ist man zuversichtlich, dass man einige Voraussetzungen erfüllt, dann kann man sich die Kosten für den Makler sparen.

Ein privater Hausverkauf ist ratsam, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• Zeit für die Aufbereitung der Haus-Unterlagen vorhanden
• Professionelle Ausrüstung für die Erstellung von Verkaufsbildern
• Erfahrung in der Erstellung eines Exposés
• Kommunikativ und sicher im Umgang mit Menschen
• Geübt bei Preisverhandlungen
• Zeitlich flexibel für telefonische Rückfragen und Hausbesichtigungen
• Kenntnisse im Vertragsrecht und der Haftungsrisiken beim Hausverkauf

Für wen ist ein Hausverkauf mit Makler sinnvoll?

Ein Hausverkauf mit einem Makler ist sinnvoll, wenn man räumlich entfernt von dem Grundstück sein Lebensmittelpunkt hat, nicht genügend Zeit aufbringen kann oder auf keine Erfahrungen beim Immobilienverkauf zurückgreifen kann. Grundsätzlich für die Beauftragung eines Maklers ist jedoch Vertrauen notwendig. Es geht um viel Geld und man sollte dem Makler vertrauen können, dass dieser im Interesse des Verkäufers handelt.

Damit man bei der Beauftragung eines Maklers sich nicht auf sein Bauchgefühl alleine verlassen muss, findest du hier eine Checkliste, um einen seriösen Makler anhand bestimmter Merkmale schnell zu erkennen. Dazu gehören Referenzen, eine Wertermittlung nach einer Vor-Ort-Begehung, ein fairer Maklervertrag sowie umfassende Beratung zum Verkaufsprozess.

Ein Hausverkauf mit einem Makler sinnvoll, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• Es wird ein schneller Hausverkauf geplant
• Grundlegendes Vertrauen in die Fähigkeiten des Maklers
• Geringe Vorkenntnisse beim Immobilienverkauf
• Ungeübt im Umgang mit unterschiedlichen Menschen
• Unerfahren auf dem regionalen Immobilienmarkt
• Zeitlich und räumlich für Rückfrage nicht dauerhaft verfügbar
• Wenig Kenntnisse im Vertragsrecht oder der Haftungsrisiken beim Hausverkauf

Maklervertrag: Darauf solltest du achten!

Ist man zu der Entscheidung gekommen, dass ein Hausverkauf mit Makler sinnvoll ist, dann hat man sich für den Weg mit weniger Verkaufsstress entschieden. Ganz zurücklehnen sollte man sich jedoch nicht. Bevor der Makler seine Arbeit beginnt, ist in der Regel ein Maklervertrag notwendig. Dieser garantiert dem Makler, dass er am Ende seine Vergütung bekommt und sichert im Gegenzug dem Verkäufer bestimmte Leistungen zu. Welche Leistungen und Vergütung vereinbart worden ist Verhandlungssache zwischen dem Makler und Verkäufer. In Deutschland ist ein Maklervertrag verpflichtend. Eine mündliche Beauftragung reicht nicht aus. Grundsätzlich wird bei einem Maklervertrag zwischen einem einfachen Maklervertrag, Makleralleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden.

Checkliste: Worauf beim Maklervertrag achten?

Checkliste: Einen guten Makler finden

Tipp 8: Anzeige richtig aufgeben

Ein klassisches Exposé als Aushang wird nur noch selten von Privatpersonen genutzt. Etabliert hat sich die Online-Vermarktung über Immobilienportale. Dort können sowohl Profis als auch Privatpersonen mit wenigen Klicks eine Online-Anzeige schalten. Entscheidet man sich für einen Verkauf mit einem Makler, dann übernimmt dieser in die Regel die Vermarktung sowie die Erstellung von Fotos und Objektbeschreibungen. Privatpersonen, die ohne Makler verkaufen, sollten sich vorher eingehend informieren, wie ansprechendes Bildmaterial angefertigt und ein werbewirksamer Beschreibungstext formuliert werden kann. Bei der Ausformulierung der Objektbeschreibung ist es wichtig, dass die Informationen zum Zustand und der Ausstattung des Hauses und Grundstücks vollständig sind. So ist gewährleistet, dass sich Interessenten bereits vor dem ersten Besichtigungstermin umfassend informieren können.

Inhalt eines Exposés

Ein gutes Exposé enthält alle wichtigen Informationen zum Haus und zum Grundstück. Dazu gehören Angaben zur Lage, Ausstattung und dem Zustand. Neben aussagekräftigen Bildern sollte der Angebotspreis, Energieausweis und Grundrisse vom Verkäufer angefügt werden.

Das sind die Inhalte eines Immobilien-Exposés:

• Preis und Verfügbarkeit
  • Kaufpreis
  • Provision
  • Verfügbar ab
  • Aktuelle Nutzung (Bewohnt, Leerstand, vermietet)
  • Nutzung bei Übergabe frei, vermietet)
• Preis und Verfügbarkeit (vermietetes Haus)
  • Kaltmiete
  • Warmmiete
  • Provision
  • Verfügbar ab
  • Aktuelle Nutzung (bewohnt, unbewohnt, vermietet)
• Angaben zum Haus
  • Wohnfläche
  • Anzahl Zimmer
  • Nutzfläche
  • Baujahr
  • Bauweise (Massiv, Fertighaus, …)
  • Letzte Modernisierung / Renovierung
  • Heizung (Energieträger)
  • Anzahl Etagen
  • Anzahl Stellplätze
  • Anzahl Balkone
• Grundstück
  • Größe Gartenfläche
  • Ausstattung (z. B. Gartenhaus, Grill, usw.)
• Anschrift
  • Straße
  • Hausnummer
  • Ort
  • PLZ
• Kontaktdaten
  • Vor- und Nachname
  • Telefonnummer
  • E-Mail-Adresse
• Beschreibung der Wohnräume
• Beschreibung der Mikrolage
• Beschreibung der Makrolage
• Energieausweis
• Grundrisse
• Angaben zur Besichtigung
  • Offene Besichtigungen
  • Nach Terminvereinbarung
  • Online Besichtigung

Mehr lesen: Tipps und Beispiele für ein gutes Exposé

Online-Anzeige für ein Haus aufgeben

Private Verkäufer können mit wenig Aufwand ein Haus mit einer Online-Anzeige verkaufen. Bei der Schaltung einer Online-Anzeige wird das Exposé automatisch erstellt.

• geeignet für private Verkäufer & Vermieter
• unkompliziert ein Haus online inserieren
• gewerbliche Anbieter und Makler können beliebig viele Inserate einstellen
• hohe Reichweite mit garantierter Sichtbarkeit

Tipp 9: Besichtigungstermine vereinbaren und auf Käuferfragen vorbereiten

Hat man sich für einen Makler entschieden, dann übernimmt dieser im Rahmen seiner Maklertätigkeiten die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung von Hausbesichtigungen. Studien belegen, dass mit einer optimalen Präsentation ein um 15 % höherer Verkaufspreis erzielt werden kann. Voraussetzung für eine Steigerung des Verkaufsergebnisses ist eine gute Vorbereitung. Ziel des Besichtigungstermins sollte es sein, den positiven Eindruck des Käufers aus der Anzeige bei der Besichtigung aufrechtzuerhalten.

Für eine erfolgreiche Hausbesichtigung sollten Verkäufer folgende Vorbereitungen treffen:

1. Kleinere Mängel und Schönheitsfehler, welche sich schnell beseitigen lassen, sollten ausgebessert werden.
2. Entpersonalisiere das Haus, entferne z. B. Fotos. Dadurch können sich Interessenten leichter ihre eigene Einrichtung vorstellen.
3. Gute Lichtverhältnisse wirken einladend. Öffne Jalousien und ziehe Vorhänge auf. Helle Wohnräume wirken wohnlich und damit attraktiv für Selbstnutzer.
4. Lüfte alle Zimmer ausreichend und sorge vor der Begehung für ein gutes Raumklima. Öffne kurz vor dem Termin die Fenster, lasse frische Luft in die Wohnräume. Ein dezenter Raumduft kann ebenfalls platziert werden.
5. Aufgeräumt und sauber sollte es sein.

Mehr dazu: Checkliste für den Besichtigungstermin als Verkäufer

Tipp 10: Verkaufsphase planen

Wer sein Eigenheim privat verkaufen möchte, sollte sich unbedingt auf die Verkaufsphase vorbereiten. Besonders Privatpersonen können häufig nur auf wenig Erfahrung bei Preisverhandlungen zurückgreifen, bei dem es sofort um sehr hohe Geldbeträge geht. Nicht immer werden Käufer den Angebotspreis unverändert akzeptieren. Verkäufer sollten sich deswegen darauf einstellen, dass bei niedriger Nachfrage auch Zugeständnisse gemacht werden müssen.

Damit auch unerfahrene Verhandler das eigene Haus zum Höchstpreis verkaufen können, sollten man einige Tipps und Tricks von Immobilienprofis kennen und nutzen.

• Angebotspreis strategisch wählen
  • Verkaufsargumente als Vorbereitung aufschreiben
• Richtigen Zeitpunkt für Verhandlungen wählen
• Käufer und seine Motivation richtig einschätzen
• Ausdrucksweise üben
• ggf. Zugeständnisse machen

Mehr lesen: Preisverhandlung als Verkäufer führen

Tipp 11: Kaufvertrag prüfen

Bei einem Hausverkauf ist in Deutschland ein Kaufvertrag notwendig. Nach § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die notarielle Beurkundung beim Verkauf einer Immobilie zwingend vorgeschrieben. Dieses Gesetz schützt nicht Käufer und Verkäufer gleichermaßen und schafft Rechtssicherheit. Die gute Nachricht für den Verkäufer: Der Käufer trägt nach § 448 Absatz 2 BGB die Kosten für die notarielle Beurkundung. Bedeutet ganz konkret, dass der Käufer die Notarkosten in Höhe von ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises zu zahlen hat. Ganz ohne Kosten ist der Gang zum Notar für den Verkäufer meist dann doch nicht. Die Kosten für die Löschung von eingetragenen Grundschulden muss nämlich der Verkäufer tragen. Für die Löschung fallen ungefähr 0,2 Prozent von der Summe der Grundschuld als Gebühr an.

Darauf sollten Verkäufer beim Notar achten

Verkäufer sollten bei dem Notartermin und der damit verbundenen notariellen Beurkundung des Kaufvertrages darauf achten, dass eine klare Regelung der Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer formuliert wurde. Im Allgemeinen zahlt der Käufer alle Kosten, die mit dem Kaufvertrag in Verbindung stehen. Davon sind aber abweichende Vereinbarungen möglich.

Kosten, die in der Regel der Käufer beim Notar übernimmt:

• Gebühren für Notar und Grundbuchamt
• Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen
• Maklerprovisionen

Der Verkäufer zahlt dagegen die Kosten, die zur Herstellung der Lastenfreiheit des Verkaufsobjekts erforderlich sind. Die Lastenfreiheit ist eine Grundvoraussetzung für die Besitzübergabe der Immobilie inklusive Grundstück.

Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag

Tipp 12: Verkaufsnebenkosten beachten

Verkäufer profitieren seit Jahren von steigenden Immobilienpreisen. Wer über den Verkauf seines Hauses nachdenkt, der sollte mögliche Verkaufsnebenkosten in seine Überlegungen einbeziehen. Nicht alle Kosten werden nämlich vom Käufer getragen. Zu den gängigen Verkaufsnebenkosten gehört die Erstellung eines Energieausweises, Schaltung einer Online-Immobilienanzeige, die Löschung der Grundschuld und die eventuell anfallende Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Verkauft man mit einem Makler, dann ist zusätzlich ein Anteil von der Maklerprovision zu zahlen.

Wann müssen Verkäufer die Spekulationssteuer zahlen?

Privatpersonen müssen bei einem Hausverkauf die Spekulationssteuer zahlen, wenn die Immobilie als Kapitalanlage vermietet wurde und nicht dementsprechend nicht vom Verkäufer bewohnt wurde. Die Spekulationssteuer für vermietete Häuser fällt in der Höhe des persönlichen Steuersatzes an und wird nur dann fällig, wenn innerhalb einer minimalen Haltedauer von 10 Jahren der Verkauf stattfinden soll. Bei einer Haltedauer über 10 Jahren fällt für Kapitalanleger keine Spekulationssteuer an.

Art der Nutzung	Steuersituation
Selbstnutzung	in der Regel steuerfrei
Vermietet	steuerfrei nach 10 Jahren

Achtung bei dem Verkauf von mehreren Immobilien. Bei dem Verkauf von 3 oder mehrere Objekte in den letzten 5 Jahren gilt die minimale Haltedauer von 10 Jahren nicht mehr. In diesem Fall wirst du als gewerbetreibender Immobilienhändler eingestuft und die Spekulationssteuer wird fällig – ungeachtet der Haltedauer und Eigennutzung. Außerdem besteht häufig eine Pflicht zur Gewerbeanmeldung.

Mehr lesen: Steuern beim Hausverkauf

Tipp 13: Checklisten für den Hausverkauf nutzen

Der Ablauf eines Hausverkaufs ist nahezu identischen mit jedem anderen Immobilienverkauf – auch wenn es kleine Unterschiede zum Verkauf einer Wohnung gibt. Der größte Unterschied basiert darauf, dass Eigentumswohnungen ein Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind und daher weitere Unterlagen und Besonderheiten in der Vermarktung beachtet werden müssen.

Bei einem Hausverkauf hingegen sind Eigentümer nicht an eine solche Gemeinschaft gebunden und müssen deutlich weniger Unterlagen für den Hausverkauf dem Käufer bereitstellen. Einzige Ausnahme ist der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis. Bei einem Hausverkauf muss der Eigentümer sich selber um einen Ausweis kümmern. In einer WEG andererseits, würde sich die Hausverwaltung um einen entsprechenden Nachweis kümmern müssen.

Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf: