Was lohnt sich mehr: Verkaufen oder vermieten?

Wer eine Wohnung in der Vergangenheit gekauft oder ein Haus geerbt hat und nicht selber dort weiterhin wohnen möchte, stellt sich berechtigterweise die Frage, ob man eher verkaufen oder vermieten sollte. Auch für Eigentümer, die einen Umzug planen, sollten sowohl den Verkauf als auch die Vermietung ihrer Immobilie prüfen.

Optionen prüfen: Vermieter werden oder doch besser verkaufen?

Immobilien sind begehrt. Vielerorts hat der Immobilienmarkt über das letzte Jahrzehnt äußerst positiv entwickelt. Die Mieten sind zwar seitdem auch gestiegen, allerdings weniger stark als die Kaufpreise. Gegen einen Verkauf spricht, dass man mit einem Verkauf nicht mehr an zukünftigen Preissteigerung beteiligt ist und sich wohl möglich eine ebenfalls teure Immobilie kaufen muss.

Option 1: Die Immobilie verkaufen

Der Vorteil bei einem Immobilienverkauf liegt für viele Verkäufer auf der Hand. Man erhält sofort den vollen Kaufpreis ausgezahlt und kann das Geld anderweitig verwenden. Hat man die Immobilie in einer begehrten Wohnlage vor einiger Zeit erworben, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass man sofort einen satten Gewinn realisieren kann.

Was für den Verkauf und gegen das Vermieten spricht

• Sofortige Auszahlung des Kaufpreises
• Keine Verwaltung oder Mietersuche notwendig
• Einfacher Verkaufsprozess mit einem Makler möglich
• Reparaturen und Sanierungen fallen weg
• Kein Risiko durch eine Immobilienkrise
• Kein Standortrisiko
• Kapital kann breit gestreut angelegt werden
• Nach der Spekulationsfrist sind Gewinne steuerfrei

Verkaufspreis sofort zur freien Verfügung

Entscheidet man sich für einen Immobilienverkauf, dann erhält man nach der Unterschrift den vollen Kaufpreis abzüglich der Restschuld und abzüglich der Verkaufsnebenkosten. Das Geld steht nach dem Verkaufsabschluss dann zur sofortigen Verfügung. Viele private Haushalte kurz vor dem Rentenalter nutzen den Geldsegen zur Erfüllung ihrer materiellen Träume, helfen ihren Familienangehörigen bei der Finanzierung der Ausbildung oder Anzahlung einer neuen Immobilie.

Keine Verwaltung oder Mietersuche notwendig

Mit dem Verkauf der Immobilie spart man sich den Aufwand für die Verwaltung und die Suche nach einem geeigneten Mieter. Bei einer vermieteten Immobilie sollte zudem man einen gewissen Zeitfaktor für regelmäßige Tätigkeiten einplanen. Mit der Entscheidung gegen eine Vermietung und für einen Verkauf kann diese Verpflichtung dauerhaft vermieden werden.

Einfacher Verkaufsprozess mit einem Makler möglich

Möchte man einen unkomplizierten Schlussstrich ziehen, dann ist der Verkauf mit einem Makler eine gute Möglichkeit. Ein Immobilienmakler übernimmt ein Großteil der Aufgaben im Verkaufsprozess. Dazu gehören unter anderem die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen, Erstellung eines Exposés, Schaltung einer Immobilienanzeige, Immobilienwertermittlung, Planung und Durchführung von Besichtigungen sowie die Preisverhandlung. Verkäufer mit Makler müssen je nach Maklervertrag lediglich einen Angebotspreis festlegen, dem vom Makler verhandelten Verkaufspreis zustimmen und den Immobilienkaufvertrag beim Notar unterschreiben. Im Gegenzug für diesen Full Service beim Immobilienverkauf müssen Verkäufer eine anteilige Provision für den Makler einkalkulieren.

Reparaturen und Sanierungen fallen weg

Die öffentliche Meinung über Immobilieneigentum ist häufig, dass der Vermieter nur monatlich die Mieteinnahmen entgegennimmt und dadurch auf Kosten seiner Mieter sein Vermögen vermehrt. Bei genauerem Hinsehen wird aber schnell klar, dass dies häufig nur ein Märchen ist. Eine Immobilie bedarf ständige Pflege und Kontrolle. Instandsetzungen oder Reparaturen müssen geplant, organisiert und abgenommen werden. Außerdem muss ein gewisser Wohnstandard mit Sanierungen gewährleistet werden. Besonders teuer wird es bei Badsanierungen oder Dachschäden. In diesen Fällen ist schnell die Miete für das ganze Jahr ausgegeben.

Dazu kommen immer neue gesetzliche Auflagen für energetische Sanierungen, die zum einen Kosten und zum anderen Aufwand für Immobilienbesitzer bedeutet. Schlussfolgernd lässt sich sagen, dass der Immobilienbesitz durchaus mit Pflichten und Kosten verbunden ist. Möchte man Kosten und Zeitaufwand reduzieren, dann ist ein Verkauf eine Möglichkeit dazu.

Kein Risiko durch eine Immobilienkrise

Das Betongold ist eine solide Kapitalanlage. Trotzdem kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Immobilienpreise dauerhaft steigen. In der deutschen Geschichte gab es bereits mehrere Immobilienkrisen. Wer zu einem solchen Zeitpunkt verkaufen musste, der hat unter Umständen viel Geld verloren. Die bekannteste Immobilienkrise in Deutschland war zwischen 1991 bis ungefähr1994 in den „neuen Bundesländern“ und dann wieder im Sog der Finanzkrise in 2007.

Mit einem Verkauf in einem guten wirtschaftlichen Umfeld kann man vermeiden, dass man gezwungen ist, mit dem Verkauf wegen der schlechten Marktlage warten zu müssen oder Verluste aufgrund eines ungünstigen Verkaufszeitpunkts hinnehmen zu müssen.

Kein Standortrisiko

Das Standortrisiko gehört zu den klassischen Risiken für Immobilienbesitzer. Der Wert einer Immobilie wird maßgeblich durch die Mikro- und Makrolage bestimmt. Ändert sich die Einwohnerstruktur durch ein neues Bebauungsgebiet oder durch den Wegzug wichtiger Firmen, dann kann das durchaus nachteilig für den regionalen Immobilienmarkt sein. Mit einem sofortigen Verkauf vermeidet man diese Spekulation auf die Zukunft des Standorts.

Kapital kann breit gestreut angelegt werden

Das größte Risiko einer Immobilie bei privaten Haushalten ist die Fokussierung des Vermögens auf eine einzige Anlage. Das Gebot der Streuung über verschiedene Anlageklassen, wie z. B. Aktien, Anleihen und Festgeld wird bei Eigenheimbesitzern oft nur halbherzig angegangen. Mit dem Immobilienverkauf kann das frei gewordene Kapital gut gestreut angelegt werden. Ratsam ist dabei ein Mix zwischen den gängigen Anlagenklassen und der persönlichen Risikoneigung aus Aktien, Anleihen, Gold und alternativen Anlageformen.

Nach der Spekulationsfrist sind Gewinne steuerfrei

Immobilien gehört zu den wenigen Anlageklassen, die nach dem Ende der 10-jährigen Spekulationsfrist von Selbstnutzern steuerfrei verkauft werden kann. Anders als bei dem Verkauf von Aktien oder Anleihen fällt keine Kapitalertragssteuer auf den Gewinn an. Entscheidet man sich für eine Vermietung der Immobilie, dann entfällt auf Mieteinnahmen der persönliche Steuersatz. Mit einem Immobilienverkauf nach der Spekulationsfrist vermeidet man eine weitere Steuerbelastung.

Option 2: Die Immobilie vermieten

Der Vorteil bei einem Immobilienverkauf liegt für viele Verkäufer auf der Hand. Man erhält sofort den vollen Kaufpreis ausgezahlt und kann das Geld anderweitig verwenden. Hat man die Immobilie in einer begehrten Wohnlage vor einiger Zeit erworben, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass man sofort einen satten Gewinn realisieren kann.

Was für das Vermieten und gegen den Verkauf spricht

• Immobilienpreise können weiter steigen
• Mieten können weiter steigen
• Regelmäßige Mieteinnahmen
• Optimierung der Steuerlast möglich
• Inflationssichere Anlageklasse
• Vermiete Immobilie als Rückzugsort im Alter
• Keine Verkaufsnebenkosten

Immobilienpreise können weiter steigen

Mehr und mehr Menschen haben den Wunsch, eine Immobilie zu kaufen. Dieser Trend ist seit Jahrzehnten ungebrochen und es nicht absehbar, dass sich daran in naher Zukunft etwas ändern wird. Marktkenner gehen deshalb davon aus, dass der Preisanstieg bei Immobilien ungebremst fortgeführt wird. Wer sich für eine Vermietung der Immobilie entscheidet, der kann von diesem anhaltenden Preistrend profitieren und wohl möglich einen besseren Verkaufserlös zu einem späteren Zeitpunkt realisieren.

Mieten können weiter steigen

Deutschlandweit steigen die Mieten von Bestandswohnungen. Ungeachtet von den Maßnahmen der Politik lässt sich diese Entwicklung nahezu kaum aufhalten. In den Ballungszentren, wie z. B. Berlin oder Hamburg trifft ein begrenztes Angebot an Mietwohnungen auf eine hohe Nachfrage von Interessenten. Das lässt die Mietpreise flächendeckend steigen. Entscheidet man sich für eine Immobilie als Kapitalanlage, dann profitiert man als Vermieter von steigenden Mieteinnahmen.

Regelmäßige Mieteinnahmen

Entscheidet man sich für einen Verkauf, dann erhält man auf einen Schlag einen großen Geldbetrag. Was soll man mit dem Geld aber anstellen? Eine neue Immobilie kaufen oder doch lieber in Aktien investieren? Wer sich für die Vermietung entscheidet, der weiß, was er hat und muss sich über eine andere Anlageklasse informieren. Mit der Entscheidung für die Immobilie als Kapitalanlage schafft man sich einen weiteren Einkommensstrom mit monatlichen Geldeingängen. Zwar sollte man etwas für Renovierungen oder Sanierungen zurücklegen, doch diese Maßnahmen sind in der Regel als Vermieter planbar. Außerdem erhöht jede Modernisierung zusätzlich den Wert der Immobilie.

Optimierung der Steuerlast möglich

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt, kann von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren. Bei einer vermieteten Immobilie kann der Gebäudewert (ohne Grundstückswert) abgeschrieben werden. Ebenfalls steuerlich geltend können Reparaturen, Instandhaltungen und Instandsetzungen gemacht werden.

Handelt es sich bei der vermieteten Immobilie zusätzlich um ein denkmalgeschütztes Gebäude, können sogar höhere Abschreibungen geltend gemacht werden. Je nach finanzieller Situation, kann eine Vermietung durchaus steuerliche Vorteile mit sich bringen, die bei einem Verkauf entfallen würden. Besonders bei höheren Einkommenssteuersätzen kann sich eine Vermietung durchaus lohnen.

Inflationssichere Anlageklasse

Die Inflation in Deutschland ist niedrig. Doch über die Jahre hinweg zehrt die Inflation das Barvermögen und die Spareinlagen auf. Eine Immobilie ist eine relativ inflationssichere Anlageklasse. Auf lange Sicht behält eine Immobilie bei richtiger Pflege und Instandhaltung seinen Wert. Anders sieht es bei Bargeld aus. Bereits bei einer Inflation von 2 % wäre eine Anlage von heute 100.000 Euro in 30 Jahren nur noch umgerechnet etwas mehr als die Hälfte wert – nämlich 55.000 Euro.

Vermiete Immobilie als Rückzugsort im Alter

Wer vermietet und nicht verkauft, der hat immer die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt wieder Eigenbedarf anzumelden und die Immobilie selber zu nutzen. Plant man zum Beispiel einen berufsbedingten Umzug und möchte im Rentenalter wieder zurückzuziehen, dann spart man sich mit einer vermieteten Immobilie die Suche nach einem neuen Zuhause.

Steuern und Nebenkosten bei einem Verkauf

In Deutschland fallen auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften Steuern an (§ 23 EStG). Das bedeutet, dass beim Hausverkauf oder Verkauf einer Wohnung die Gewinne zu versteuern sind. Steuerfrei sind die Gewinne beim Immobilienverkauf, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird. Ausschlaggebend für das Finanzamt ist das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge zwischen Kauf und Verkauf.

Wann lohnt sich ein Verkauf, wer sollte lieber vermieten?

Für wen sich ein Immobilienverkauf lohnt und wer doch lieber Vermieter werden sollte, hängt von der ganz persönlichen Situation ab. Einige Aspekte sollten Immobilienbesitzer bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen.

Finanzierung einer Anschlussimmobilie

Nicht immer überlegen sich Immobilienbesitzer, ob ein Verkauf sinnvoll ist, weil man grundsätzlich kein Eigentümer mehr sein möchte. Vielmehr ändern sich durch einen Umzug, ein Kind die Ansprüche an das selbstgenutzte Eigenheim. Unpassend für die Selbstnutzung könnte auch eine geerbte Immobilie sein, die den eigenen Vorstellungen nicht entspricht. Möchte man weiter Eigentümer sein, dann kann ein Verkauf durchaus sinnvoll sein. Mit dem Verkaufserlös kann man eine neue Immobilie finanzieren.

Räumliche Distanz zur Immobilie

Kommt man unverhofft durch eine Erbschaft oder Schenkung an eine Immobilie, die räumlich mehr als hundert Kilometer vom eigenen Wohnort entfernt ist, dann es durchaus sinnvoll sein, diese Immobilie zu verkaufen. Für die Bewirtschaftung als Kapitalanlage sollte der Eigentümer durchaus in der Lage sein auch kurzfristig sich, um die Immobilie zu kümmern. Zwar kann man eine Verwaltung beauftragen, verringern jedoch die Rendite der Immobilie. Ohne räumliche Nähe zur Immobilie ist für private Vermieter der Verkauf häufig die bessere Alternative.

Ortsunabhängiger Lebensstil des Eigentümers

Immer mehr Arbeitnehmer müssen für die Aussicht auf einen guten Job räumlich flexibel sein. Steht ein berufsbedingter Umzug an, dann steht man oft vor der Frage, ob man die eigene Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Plant man einen dauerhaften Ortswechsel, dann ist der Immobilienverkauf häufig die bessere Alternative. Ist dagegen der Ortswechsel nur zeitlich auf wenige Jahre begrenzt, dann kann es durchaus Sinn ergeben, dass man die Immobilie zwischenzeitlich vermietet.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf beachten

Bei einer laufenden Immobilienfinanzierung müssen Verkaufswillige darauf achten, dass Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich dabei nach dem entgangenen Gewinn, der durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens der Bank entstanden ist. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch, dann sollte man über eine Vermietung nachdenken und den Verkauf zum Ende der Zinsbindung einplanen. Dadurch spart man sich die Vorfälligkeitsentschädigung und profitiert zwischenzeitlich von Mieteinnahmen.

Verkaufszeitpunkt berücksichtigen

Falls aus persönlicher Sicht ein Verkauf sinnvoll erscheint, dann sollte man diesen auch bevorzugen. Diese Entscheidung sollte jedoch nicht ungeachtet vom richtigen Verkaufszeitpunkt getroffen werden. Ist der Immobilienmarkt gerade in einer Krise, dann kann es durchaus sinnvoll sein noch etwas zu warten und zwischenzeitlich die Immobilie zu vermieten.

Alternative Kapitalanlagen prüfen

Mit dem Verkauf seiner Immobilie erhält man sofort eine Menge Geld. Hat man nicht bereits andere Pläne, wie z. B. einen Hauskauf, dann sollte man sich bereits vor dem Verkauf über die alternativen Anlageformen zur Immobilie informieren. Je nach Risikoneigung sollten die verschiedenen Anlagemöglichkeiten bewertet werden.

Festverzinsliche Geldanlagen

Festverzinsliche Geldanlagen gelten als sicher. Dafür wirft das Festgeld meist nicht mehr als die Inflation ab. Bei einigen Anbietern bleibt nach Inflation sogar ein Verlust. Festverzinsliche Anlagen sind gut geeignet, wenn man Geld parken möchte. Für die langfristige Vermögensbildung ist das Festgeld nicht empfehlenswert.

Aktien

Historisch betrachtet ist man mit einer Anlage in Aktien stets gut gefahren. Über die letzten 100 Jahre haben die großen Indizes im Durchschnitt 7 Prozent Rendite gebracht. Auf einen kürzeren Anlagehorizont können Aktien jedoch stark schwanken. In einem Börsencrash, wie z. B. 2007 zur Finanzkrise können Aktien durchaus den größten Teil ihres Wertes verlieren. Auf der anderen Seite kann bei einem Aktienboom ein Vielfaches des Wertes in kurzer Zeit als Rendite realisiert werden. Wer einen langen Atem hat, der sollte Aktien als Wertanlage durchaus in Betracht ziehen. Je nach Risikoaffinität und Anlagehorizont kann mehr oder weniger in diese Assetklasse investiert werden.

Aktienfonds und ETFs

Wer keinen Spaß oder besondere Kenntnisse bei der Auswahl der richtigen Aktien hat, der kann mit einem Aktienfonds oder einem ETF breit gestreut in einen Aktienmarkt investieren. Anleger sollten ein besonders Augenmerk auf die Gebühren legen. Aktienfonds, die von einem Fondsmanager betreut werden, verlangen häufig einen hohen jährlichen Aufschlag für die aktive Auswahl des Portfolios. Mit deutlich weniger Gebühren kommt ein ETF aus. Bei einem ETF wird passiv in einen definierten Aktienmarkt investiert, ohne, dass ein Fondsmanager eingreift. Der Vorteil für Anleger: Die Kosten sind bei einem ETF extrem niedrig, da kein Fondsmanager bezahlt werden muss.

Immobilienfonds

Wer auch nach dem Immobilienverkauf dem Immobilienmarkt als Investor treu bleiben möchte, der hat die Möglichkeit in einen Immobilienfonds zu investieren. Unterschieden wird zwischen einem offenen und einem geschlossenen Immobilienfonds. Bei einem offenen Immobilienfonds kauft man Anteile an eine Immobilie oder einem Bauvorhaben und kann diese Anteile jederzeit verkaufen. Anders verhält es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds. Die Anteile werden einmal gekauft und danach nicht über den Primärmarkt gehandelt. Die Haltedauer bei solchen geschlossenen Immobilienfonds ist somit deutlich länger. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds werden häufig attraktive Projekte beworben, dafür ist das Geld aber gebunden und man hat bei dringendem Geldbedarf oder schlechten Gewinnaussichten nur sehr begrenzte Möglichkeiten aus dem Fonds auszusteigen.

Gold

Gold ist eine sichere Anlageklasse, aber kein Renditebringer. Gold wird sehr wahrscheinlich nie völlig wertlos: Wer Angst vor einem Währungscrash hat, kann über den Kauf von Gold nachdenken. Mit etwas mehr Rendite als die Inflation ist Gold jedoch nicht geeignet, um ein Vermögen zu steigern. Experten raten bis zu 10 % in physischem Gold zu investieren, damit turbulente Zeiten an den Finanzmärkten durch die stabilisierende Wirkung von Gold geglättet werden kann.

Checkliste: Verkaufen oder vermieten?

Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Checklisten für den Immobilienverkauf

• Checkliste: Hausverkauf
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• Checkliste: Mit Makler eine Wohnung verkaufen
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• Checkliste: Ohne Makler privat eine Wohnung verkaufen
• Checkliste: Ohne Makler privat ein Haus verkaufen
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Häufig gestellte Fragen zur Frage, ob man lieber verkaufen oder vermieten sollte:

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