Immobilie verkaufen: 12 einfache Tipps für Verkäufer & eine komplette Anleitung

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. Damit du gut vorbereitet bist, haben wir für dich die wichtigsten Tipps & Schritte, Checklisten und Vorlagen zum Immobilienverkauf zusammengestellt.

Der Verkauf einer Immobilie gehört für viele Haushalte in Deutschland zu der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Damit der Immobilienverkauf mit oder ohne Makler reibungslos klappt, haben wir für dich ein paar Tipps von Immobilienprofis vorbereitet:

  1. Richtigen Verkaufszeitpunkt wählen

    Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf? Der richtige Zeitpunkt für Verkäufer ist von der Jahreszeit, der allgemeinen Wirtschaftslage, der Region und der persönlichen Situation abhängig. Unter Umständen sollten Verkäufer auch steuerliche Aspekte bei der Wahl des richtigen Verkaufszeitpunkts berücksichtigen.

    Mehr lesen zu Tipp 1: Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf wählen.

    Wer eine Immobilie verkauft, der sollte den richtigen Zeitpunkt wählen

  2. Verkauf planen

    Ein Immobilienverkauf sollte gut geplant werden. Private Verkäufer stürzen sich häufig zu schnell in die Vermarktung. Dabei ist eine gute Planung ein entscheidender Erfolgsfaktor für einen guten Verkaufserlös. Zu einer guten Planung gehört das Gespräch mit der Hausbank, eine Indikative-Immobilienbewertung und die Planung von Renovierungsarbeiten.

    Mehr lesen zu Tipp 2: Gut vorbereitet den Verkauf planen.

    Eine Immobilie verkaufen mit Plan! Wir zeigen dir wie es geht

  3. Verkaufsunterlagen sammeln

    Vor dem eigentlichen Verkaufsstart sollten Verkäufer sich vergewissern, dass alle Unterlagen vorliegen. Ist ein passender Käufer gefunden, dann muss es meistens schnell gehen. Verlorene Dokumente kannst du häufig bei der Hausverwaltung oder in der Bauakte beim Bauamt einsehen und neu beantragen.

    Mehr lesen zu Tipp 3: Alle Unterlagen für den Immobilienverkauf zusammentragen.

    Das sind die wichtigsten Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie

  4. Besonderheiten beachten

    Verkäufer sollten die Besonderheiten der Immobilie kennen und diese auch belegen können. Das ist nicht nur eine Haftungsfrage, sondern kann auch dazu dienen, weitere wertsteigernde Argumente hervorzuheben. Als wertsteigernden Besonderheiten von Immobilien gelten vorhandene Baugenehmigungen, eingetragene Wegerechte oder die Nähe zu einem Naturschutzgebiet.

    Mehr lesen zu Tipp 4: Besonderheiten der Immobilie hervorheben.

    Baugenehemigung, Wegerechte und andere Besonderheiten können den Wert der Immobilie steigern

  5. Immobilienwert bestimmen

    Damit ein Angebotspreis für das Exposé ermittelt werden kann, sollten Verkäufer ihre Immobilie bewerten lassen. Eine Wertermittlung kann mithilfe eines Maklers, eines kostenpflichtigen Sachverständigen oder eines kostenlosen Onlinetools zur Immobilienbewertung durchgeführt werden.

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    Wir empfehlen eine Kombination aus Online-Immobilienbewertung im ersten Schritt und anschließender Vor-Ort-Begehung durch einen Makler oder Sachverständigen.

    Mehr lesen zu Tipp 5: Den Wert der Immobilie ermitteln.

    Egal ob Sachverständiger, Online-Tool, oder durch den Makler. Eine Immobilienbewertung ist enorm wichtig beim Immobilienverkauf

  6. Privatverkauf vs. Makler

    Immobilienverkäufer sollten alle Verkaufsoptionen prüfen. Für die Dienstleistung eines Maklers wird zwar eine Provision fällig, dafür kann ein Makler aus einem großen Erfahrungsschatz bei Preisverhandlungen und einem bestehendes Netzwerk von Käufern zurückgreifen. Dennoch sollten Verkäufer, die sich für einen Makler entscheiden, auf die Formulierungen im Maklervertrag achten.

    Mehr lesen zu Tipp 6: Prüfe alle Verkaufsoptionen und hole das Beste aus dem Maklervertrag für dich heraus!

    Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte alle Verkaufsoptionen prüfen: Mit oder ohne Makler?

  7. Immobilie richtig vermarkten

    Der erste Eindruck entscheidet. Aussagekräftige Fotos und ein guter Beschreibungstext wecken das Interesse von potenziellen Käufer. Besonders Online-Anzeigen sind beliebt bei Verkäufern. Mit einigen einfachen Klicks kann eine Anzeige kostenlos geschaltet werden.

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    Studien belegen, dass mit einer professionellen Gestaltung eines Exposés der Verkaufserlös um bis zu 20 Prozent gesteigert werden kann. Private Verkäufer sollten einige Tipps für die Erstellung von Fotos und der Formulierung eines Beschreibungstextes der Immobilie beachten.

    Mehr lesen zu Tipp 7: Eine gute Immobilienanzeige erstellen.

    Kostenlos eine Anzeige inserieren: Darauf solltest du achten

  8. Besichtigungen planen, Immobilie für die Begehung vorbereiten und kompetent auf Käuferfragen reagieren

    Der Verkaufserfolg entscheidet sich bereits mit der Auswahl der richtigen Kaufinteressenten. Erfahrene Verkäufer laden nur echte Käufer ein und sortieren Immobilien-Touristen, uninformierte Käufer und Kapitalanleger bereits bei der Vorbereitung zum Besichtigungstermin aus.
    Während der Besichtigung solltest du dich auf die häufigsten Käuferfragen vorbereiten. Mit einer schnellen und kompetenten Antwort kannst du den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.
    Nach der Besichtigung sollten offene Fragen beantwortet werden und die Verkaufsunterlagen zeitnah an die Kaufinteressenten versendet werden. Dafür kannst du ein Musteranschreiben für Verkäufer verwenden.

    Mehr lesen zu Tipp 8: Besichtigungen planen und auf Käuferfragen vorbereiten.

    Der erste Eindruck ist besonders wichtig bei der Wohnungsbewerbung

  9. Strategie für das Verkaufsgespräch durchdenken

    Der Angebotspreis sollten Verkäufer strategisch wählen. Ein guter Angebotspreis für eine Immobilie ist nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig. Genügend Spielraum für Preisverhandlungen sollte ebenfalls eingeplant werden.
    Entscheidend für den erfolgreichen Ausgang einer Preisverhandlung ist, dass Verkäufer die Käufertypen kennen und zielgerichtet ihre Argumente anbringen.

    Mehr lesen zu Tipp 9: Angebotspreis strategisch wählen und richtig verhandeln.

    So können private Immobilienverkäufer richtig verhandeln - auf dem Angebotspreis kommt es an

  10. Immobilienkaufvertrag prüfen

    Bei der Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfes und der Unterschrift beim Notar sollten Verkäufer darauf achten, dass es eine klare Regelung zur Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer formuliert wurde.

    Mehr lesen zu Tipp 10: Auf die Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer achten.

    Immobilienverkäufer sollten bei dem Kaufvertrag bzw. dem Notartermin auf eine korrekte Kostenteilung achten

  11. Steuerlichen Rat einholen

    Wurde eine Immobilie vermietet, dann sollten Verkäufer das Thema Steuern im Blick haben. Die Spekulationssteuer wird für Immobilien fällig, die kürzer als 10 Jahre gehalten wurden. Immer zu zahlen ist die Spekulationssteuer für gewerbliche Immobilienhändler, die mehr als 3 Objekte in den letzten 5 Jahren verkauft haben.

    Mehr lesen zu Tipp 11: Steuern beim Immobilienverkauf berücksichtigen.

    Bei vermieteten Immobilien kann eine Steuer fällig werden

  12. Häufige Fehler vermeiden

    Private Verkäufer unterschätzen häufig den Aufwand, der für einen Verkauf einer Immobilie notwendig ist. Mangels Erfahrung passieren leider immer wieder die gleichen Fehler und das teilweise mit hohen Einbußen beim Verkaufsgewinn. In unserem Tipp 12 erfährst du, welche Fehler du beim Verkauf deiner Immobilie unbedingt vermeiden solltest.

    Mehr lesen zu Tipp 12: Häufige Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden!

    Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

Tipp 1: Richtigen Verkaufszeitpunkt wählen

Der richtige Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie ist eine ganz persönliche Entscheidung. Wirtschaftlich ratsam ist ein Verkauf auf einem konjunkturellen Hoch (wirtschaftlich zyklisches Hoch) oder bei einer Kapitalanlage, wenn ein Leerstand bevorsteht. Unbewohnte Immobilien erzielen in der Regel einen höheren Verkaufspreis.

Droht eine Immobilienblase?

Immobilien sind ein knappes Gut. Über die Jahre steigen Immobilien erfahrungsgemäß etwas mehr als die Inflation oder laufen in Gleichschritt mit dieser. Stark fallende Immobilienpreise gehören eher zur Ausnahme und werden auch als Immobilienkrise bezeichnet. Die letzte Immobilienkrise wurde 2008 ausgelöst.

Woran erkennt man eine drohende Immobilienblase?

Einen genauen Zeitpunkt für das Platzen einer Immobilienblase kann niemand seriös hervorsagen. Als sicher gilt jedoch, dass es eine Korrelation zwischen einer lockeren Geldpolitik, Bevölkerungsentwicklung und zukünftiger wirtschaftlicher Erwartung von Unternehmen und Privatpersonen existiert. Ein weiterer Indikator ist die Schere zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen. Steigen die Kaufpreise deutlich stärker als die Mietpreise, dann deutet dies auf einen „teuren Immobilienmarkt“ hin.

Ratgeber und Checkliste: Der ideale Verkaufszeitpunkt

Tipp 2: Verkauf planen

Eine gute Planung ist die halbe Miete. Bei einem Immobilienverkauf geht es um viel Geld. Umso erstaunlicher ist es, dass viele Besitzer nahezu unvorbereitet den Verkauf ihrer Immobilie organisieren. Dabei gibt es einiges noch vor Verkaufsstart zu beachten und zu entscheiden. Zu den wichtigsten Entscheidungen in der Planungsphase gehört die Klärung einer Anschlussimmobilie, das Gespräch mit der Hausbank und einem Steuerberater sowie die Planung, ob wertsteigernde Renovierungen sinnvoll sind oder nicht.

Unser Tipp

Starte den Immobilienverkauf nicht ohne Planung! Vor dem Verkaufsstart solltest du dich um eine Immobilienbewertung gekümmert haben.

Eine kurze Checkliste für den Immobilienverkauf: Diese Fragen sollten Immobilienverkäufer vor dem Verkauf geklärt haben:

  • Anschlussimmobilie gesichert?
  • Vorfälligkeitsentschädigung mit Hausbank geklärt?
  • Was ist der Wert der Immobilie?
  • Wert der Immobilie durch Renovierung steigern?
  • Verkaufsunterlagen: Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis vorhanden?
  • Bei einer WEG zusätzlich: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Gebäudeversicherung, Teilungserklärung, Gebäudeversicherung und ggf. Mietenaufstellungen
  • Inventarliste (z. B. Küche, Einbauschränke usw.) für den Verkauf vorhanden?
  • Verkaufsnebenkosten wurden einkalkuliert?

Verkaufskosten planen: Was zahlt der Verkäufer?

Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, fragen sich, ob und welche Kosten auf sie zukommen. Einige Kosten sind von der Entscheidung abhängig, wie man den Verkauf organisiert. Wird ein Makler beauftragt, dann trägt dieser in der Regel auch die Vermarktungskosten. Entscheidet man sich für einen Privatverkauf, dann sind die Kosten für die Vermarktung (z. B. Immobilienanzeige) vom Verkäufer zu tragen.

Folgende Kosten sind bei einem Immobilienverkauf zu beachten:

Art der KostenWer zahlt?
WertgutachtenVerkäufer (freiwllig)
EnergieausweisVerkäufer (vorgeschrieben)
Online ImmobilienanzeigeVerkäufer (freiwillig)
MaklerprovisionKäufer & Verkäufer (freiwillig)
GrunderwerbsteuerKäufer (vorgeschrieben)
SpekulationssteuerVerkäufer (vorgeschrieben)
NotarkostenKäufer (vorgeschrieben)
GrundbuchlöschungVerkäufer (vorgeschrieben)
(verlorene) VerkaufsunterlagenVerkäufer (vorgeschrieben)

Ratgeber und Checkliste: Verkauf vorbereiten und planen

Tipp 3: Verkaufsunterlagen vorbereiten

Bevor eine Immobilienanzeige oder sogar Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten durchgeführt werden können, sollten alle Verkaufsunterlagen vorliegen. Bei einem Hauskauf sind in der Regel weniger Unterlagen als bei einem Wohnungsverkauf notwendig, da eine Wohnung häufig ein Teil einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) ist. Bei einer WEG sind zusätzlich die Teilungserklärung und alle Unterlagen zu den Bewirtschaftungskosten sowie die letzten Protokolle der Eigentümergemeinschaft den Verkaufsunterlagen beizulegen.

Folgende Unterlagen benötigt man beim Immobilienverkauf:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen
  • bei vermieteten Immobilien: Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge
  • bei denkmalgeschützten Immobilien: Bestätigung über Denkmalschutz

Wo bekommst du verlorene Unterlagen her?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, der muss dem Käufer einige Unterlagen vor der Unterschrift zukommen lassen. Das hat nicht nur den Zweck, dass der Käufer sich über die Qualität und Ausstattung informieren möchte, sondern Käufer benötigen diese Unterlagen für die Finanzierungsgespräche mit ihrer Bank.

Das solltest du wissen

Verlorene Unterlagen vor dem Immobilienverkauf sind ärgerlich. Verkäufer sollten, alle Unterlagen vollständig dem Käufer zur Einsicht zu geben. Nur so wird sichergestellt, dass der Käufer eine Finanzierung von der Bank bekommt. Das ist wiederum auch im Interesse von Verkäufern.

Ratgeber und Checkliste: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Tipp 4: Besonderheiten der Immobilie beachten

Vor dem Verkaufsstart sollten Verkäufer sich auch über die Besonderheiten der Immobilie informieren. Bei einem Einfamilienhaus lohnt zum Beispiel ein Blick auf den Bodenrichtwert. Dadurch kann der Grundstückswert gesondert im Angebotspreis gewürdigt werden.

Eine weitere Besonderheit könnte sein, dass eine Baugenehmigung für einen Dachgeschossausbau vorliegt. Gleiches gilt für eine bereits vorhandene Genehmigung zur Geschossaufstockung. Diese Besonderheiten der Immobilie werden sowohl für Kapitalanleger als auch Privathaushalte interessant sein. Dadurch kann eine zusätzliche Erweiterung der Immobilie bereits im Angebotspreis berücksichtigt werden.

Folgende Besonderheiten der Immobilie sollten Verkäufer im Verkaufsgespräch nicht unerwähnt lassen:

  • vorhandene Baugenehmigungen
  • eingetragene Wegerechte
  • Abstandsflächenbaulasten bei Nachbargrundstücken
  • Nähe zu einem Naturschutzgebiet

Positive Besonderheiten sind für Kaufinteressenten nicht offensichtlich. Vor dem Verkaufsstart sollten alle Nachweise über mögliche Rechte und Besonderheiten vom Verkäufer aufgelistet werden. Im späteren Gespräch fällt es dann häufig einfacher, diese dann auch als wertsteigernde Argumente gegenüber Kaufinteressenten anzubringen.

Tipp 5: Immobilienwert bestimmen

Wie hoch ist der Marktpreis der eigenen Immobilie und welcher Angebotspreis ist angemessen? Diese Fragen sollten Verkäufer objektiv beantworten und sich dafür auch eine Meinung von Dritten einholen. Unterstützung bei der Immobilienbewertung bieten Sachverständige, Makler oder Immobilienplattformen kostenlos im Internet an.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Der Wert einer Immobilie kann nach verschiedenen Bewertungsverfahren, wie z. B. dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Makler und online Immobilienbewertungen bedienen sich häufig dem Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren werden Durchschnittspreise aus der Umgebung von vergleichbaren Immobilien auf eine andere Immobilie in ähnlicher Wohnlage und Ausstattung herangezogen. Dieses Verfahren ergibt ein durchaus realistisches Bild über einen erzielbaren Verkaufspreis.

Das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren eignet für Immobilien, die an Kapitalanleger verkauft werden soll. Bei dem Ertragswertverfahren werden die zu erwartenden Erträge aus Vermietung und Verpachtung herangezogen. Dagegen wird bei dem Sachwertverfahren basiert die Bewertungsgrundlage auf den Herstellungskosten einer vergleichbaren Immobilie. Sowohl das Ertrags- oder das Sachwertverfahren können kostenpflichtig durch einen Sachverständigen in Auftrag gegeben werden. Die Kosten für derartige Gutachten mit Begehung betragen zwischen 300 und 500 Euro.

Unser Tipp

Damit man ein Gefühl für einen Marktpreis entwickelt, sollte man sich die Angebotspreise für vergleichbare Objekte in den bekannten Immobilienportalen ansehen. In Verbindung mit einer kostenlosen Immobilienbewertung bekommen Verkäufer bereits einen ersten Eindruck für einen realistischen Verkaufspreis.

Den richtigen Angebotspreis wählen

Der Angebotspreis sollte höher angesetzt werden, als der letztendliche Verkaufspreis. Mit dem Angebotspreis bewirbt man seine Immobilie. Setzt man den Angebotspreis zu hoch an, dann kann es passieren, dass nur wenig Interessenten die Immobilie überhaupt besichtigen möchten. Wird ein zu niedriger Preis für die Immobilie ausgerufen, verschenkt der Verkäufer die Möglichkeit auf einen höheren Erlös.

Angebotspreis nicht zu hoch ansetzen

Der Angebotspreis für deine Immobilie sollte nicht zu hoch angesetzt werden. Im schlimmsten Fall meldet sich kein Kaufinteressent auf dein Inserat. Nach einer gründlichen Immobilienbewertung sollte Verkäufer maximal 5 bis 10 Prozent den Angebotspreis über den eigentlich gewünschten Verkaufspreis die Immobilie anbieten. In etwas ländlicheren Regionen mit etwas weniger Nachfrage sollte sogar nur maximal 5 Prozent Verhandlungsspielraum einkalkuliert werden.

Bei hoher Nachfrage ein Bieterverfahren eröffnen

Verkäufer müssen keine Angst haben, dass der Angebotspreis zu niedrig angesetzt ist. Stellt sich bei den Besichtigungsterminen heraus, dass es mehrere ernsthafte Kaufinteressenten gibt, dann können Verkäufer auch noch ein Bieterverfahren im Nachgang zur Erstbesichtigung eröffnen. Diese Strategie gehört zwar zu den etwas verpönten Verhandlungsstrategien unter Immobilienprofis, ist aber durchaus legitim. Es geht immerhin um dein Geld und ein Marktpreis setzt sich nun mal aus Angebot und Nachfrage zusammen. Mehr zu der Preisverhandlung kannst du in unserem Tipp zur Preis- und Verhandlungsstrategie nachlesen.

Tipp 6: Optionen prüfen: Mit oder ohne Makler verkaufen?

Der Immobilienverkauf ist für private Haushalte eine große finanzielle Entscheidung. Sollte man den Verkauf einem Makler überlassen oder die Maklerprovision sparen und den Verkauf selber organisieren? – Ob ein Makler sinnvoll ist, kann man nicht pauschal beantworten. Es kommt halt immer auf die jeweilige Lebenssituation des Verkäufers an.

Wer sollte seinen Verkauf privat organisieren?

Ein paar Fotos schießen, eine Immobilienanzeige online stellen und Besichtigungen vereinbaren. Dabei gibt es bei einem privaten Immobilienverkauf einige Fallstricke, die man beachten sollte. Nicht immer sollte man blind auf einen Makler vertrauen. Unter Umständen kann es durchaus sinnvoll sein, den Verkauf privat zu organisieren.

Einen privaten Verkauf sollte man ohne Makler organisieren, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

  • genügend Zeit für die Aufbereitung von Verkaufsunterlagen
  • Profi-Ausrüstung zur Erstellung von Verkaufsbildern
  • Erfahrung in der Erstellung eines Exposés
  • kommunikativ und sicher in Preisverhandlungen
  • zeitlich flexibel für Rückfragen und Besichtigungstermine
  • Grundkenntnisse über die Haftungsrisiken beim Immobilienverkauf

Wer sollte mit einem Makler verkaufen?

Ein Verkauf mit einem Makler ist sinnvoll für Verkäufer, die nicht genügend Zeit für die Vorbereitung der Unterlagen und das Durchführen von Besichtigungen haben. Man sollte auch ein grundsätzliches Vertrauen gegenüber dem Makler haben. Immerhin handelt dieser im Namen des Verkäufers den Kaufpreis aus. In jedem Fall sollte man sich genügend Zeit für die Auswahl eines Maklers nehmen.

Ein Verkauf mit einem Makler ist sinnvoll, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

  • keine Zeit für den Verkauf
  • Vertrauen in die Fähigkeiten des Maklers
  • keine Vorkenntnisse beim Immobilienverkauf
  • regionalen Immobilienmarkt nicht kennt
  • zeitlich und räumlich nicht dauerhaft verfügbar
  • Haftungsrisiken beim Verkauf ausschließen
Unser Tipp

Du hast dich für einen stressfreien Verkauf mit einem Makler entschieden? Dann hole dir eine unverbindliche Immobilienbewertung und Ersteinschätzung von einem Makler in deiner Region.

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Maklervertrag: Darauf solltest du achten!

Der Maklervertrag regelt die Pflichten, Kosten und Leistungen zwischen dem Verkäufer und Makler. Verkäufer sollten darauf achten, dass alle wichtigen Leistungsversprechen vom Makler schriftlich fixiert werden. Grundsätzlich wird bei einem Maklervertrag zwischen einem einfachen Maklervertrag, Makleralleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden.

Der Makler wird versuchen einen zeitlich unbefristeten qualifizierten Alleinauftrag vom Verkäufer zu erhalten. Dadurch würde sich der Verkäufer aber unnötig an einen Makler für den Verkauf binden. Besser wäre ein einfacher Maklervertrag ohne Zusicherungen seitens des Verkäufers. In diesem Fall wird der Makler jedoch weniger Aufwand in die Vermarktung der Immobilie stecken. Ein Kompromiss zwischen den Interessen ist häufig ein zeitlich befristeter Makleralleinauftrag.

Unser Tipp

Je zuversichtlicher der Makler ist, dass er am Ende die Maklerprovision erhält, desto mehr Zeit und Geld für die Vermarktung ist er bereit in Vorleistung zu erbringen. Aus diesem Grund ist es ratsam, lediglich einen zeitlich befristeten Makleralleinauftrag zu vergeben. Falls man mit der Leistung des Maklers nicht zufrieden ist, hat man die Möglichkeit einen eigenen Käufer zu finden oder die Vertragsdauer auszusitzen.

Tipp 7: Anzeige richtig aufgeben

Das Exposé ist das Verkaufsschild einer Immobilie. Gute Exposés steigern das Interesse von potenziellen Käufern, dagegen kann ein Verkauf mit einem schlechten Exposé die Vermarktungsdauer deutlich erhöhen können.

Ein gutes Immobilien-Exposé zeichnet sich durch ansprechende Fotos, einem werbewirksamen Titel und Beschreibungstext sowie vollständigen Informationen zum Zustand und Ausstattung der Immobilie aus. Anschließend sollte man darauf achten, dass die Kontaktmöglichkeiten gut sichtbar sind und welche Bewerberunterlagen bei dem Besichtigungstermin erwartet werden.

Ansprechende Fotos für das Exposé anfertigen

Ansprechende Fotos für das Immobilien-Exposé sollten bei gutem Wetter und guter Belichtung durchgeführt werden. Außerdem sollten persönliche Gegenstände nicht im Fokus der Bilder sein. Es bietet sich ebenfalls an, vor dem Fotoshooting störende Gegenstände zu entfernen. Profis achten zudem auf einen möglichst weiten Winkel, sodass die Räume groß und einladend wirken.

Mehr lesen: Tipps für gute Immobilien-Fotos

Werbewirksamen Titel und Text verfassen

Der Titel des Exposés soll Aufmerksamkeit genieren und gleichzeitig die markantesten Merkmale der Immobilie enthalten. Der Beschreibungstext soll hingegen vollständig die Immobilie beschreiben. Dazu gehört die Ausstattung der Immobilie, der Zustand sowie Informationen zur Mikro- und Makrolage.

Mehr lesen: Tipps und Beispiele für einen guten Titel und Beschreibungstext

Kontaktdaten und Bewerberunterlagen

Die Kontaktdaten und ein zeitliches Zeitfenster für Rückfragen sollte gut sichtbar im Exposé positioniert werden. Möglich wäre auch die Bekanntgabe von offenen Besichtigungstermine ohne vorherige Terminabsprache. Außerdem ist es ratsam, zu erwartende Unterlagen von Bewerbern im Exposé aufzulisten. Dadurch spart man sich bei potenziellen Interessenten eine gesonderte Nachfrage im Nachgang.

Idealerweise bringen Kaufinteressenten bereits eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung und Mieter eine SCHUFA-Selbstauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sowie Mieterselbstauskunft zum Vor-Ort-Termin mit.

Kostenlos eine Immobilie inserieren

Immobilienverkäufer können mit wenig Aufwand eine Immobilienanzeige kostenlos aufgeben. Egal, ob eine Wohnungsanzeige aufgeben werden soll oder Anzeige für den Hausverkauf geschaltet werden soll – private Anbieter können häufig eine Immobilie kostenfrei inserieren. Auf Budenheld.de ist die Immobilienanzeige für private Anbieter kostenlos und unkompliziert.

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Checkliste & Vorlage: Exposé erstellen

Tipp 8: Besichtigung organisieren und auf Käuferfragen vorbereiten

Besichtigungstermine sind wichtig für beide Parteien. Der Verkäufer möchte für seine Immobilie einen möglichst guten Verkaufspreis erzielen und der Käufer möchte ein realistisches Bild von dem Kaufobjekt gewinnen. Studien zeigen, dass eine optimale Objektpräsentation den Verkaufspreis um bis zu 15 % erhöhen kann. Bei der Besichtigung geht es nun darum, dass der erste positive Eindruck auf dem Papier (Exposé, Bilder und weiteres Infomaterial) aufrechterhalten wird.

Für eine erfolgreiche Besichtigung sollten Verkäufer auf folgende Schritte achten:

  1. Vorauswahl von Kaufinteressenten
  2. Immobilie für die Begehung vorbereiten
  3. maximal Einzel- oder Doppeltermine organisieren
  4. Auf Fragen von Käufer vorbereiten
  5. Nachbereitung und Sichtung der Bewerbungsunterlagen

Besichtigung organisieren

Der Verkaufserfolg der Besichtigungstermine wird bereits vor der eigentlichen Begehung durch eine selektive Auswahl der Kaufinteressenten und die Vorbereitung der Immobilie bestimmt. Mit einer guten Vorbereitung wird der Verkaufsprozess nicht nur beschleunigt, sondern in der Regel auch ein höherer Verkaufspreis erzielt!

Für eine erfolgreiche Besichtigung und schnellen Verkaufserfolg sollten Verkäufer darauf achten, dass vorwiegend gut informierte und entscheidungsfreudige Interessenten zu einer vor Ort Begehung eingeladen werden. Damit der Verkaufsprozess beschleunigt wird, sollten Verkäufer deshalb zum Telefonhörer greifen und eine Vorauswahl der potenziellen Kaufinteressenten treffen.

Das solltest du wissen

Eine clevere Vorauswahl von Kaufinteressenten beschleunigt den Verkaufsprozess. Mit unserer Verkäufer-Checkliste für den Besichtigungstermin hast du eine komplette Anleitung für die Vorauswahl von Interessenten, Präsentation der Immobilie bis zur Preisverhandlung im Nachgang.

Während der Besichtigung

Während der Besichtigung sollte die Immobilie einem gepflegten Zustand sein. Eine gute Besichtigung gibt dem Käufer das Gefühl, dass die Immobilie bald sein neue Zuhause sein könnte. Professionelle Immobilienverkäufer legen deswegen einen hohen Wert darauf, dass die Immobilie entpersonalisiert wurde, ein gutes Raumklima hat und möglichst lichtdurchflutet ist.

Unser Tipp

Schaffe vor der Besichtigung eine einladende Atmosphäre. Öffne Jalousien, entferne persönliche Bilder und stelle einen angenehmen Duft her. Dafür kannst du Duftkerzen aufstellen oder frischen Kaffee aufbrühen.

Nach der Besichtigung

Nach der Besichtigung werden einige Interessenten ihre Kaufabsicht zum Ausdruck zu bringen oder sogar versuchen den Kaufpreis zu verhandeln. Vermeide während der Besichtigung bereits in Verhandlungen einzusteigen. Sei freundlich und verweise darauf, dass Angebote per E-Mail im Nachgang abgegeben werden können.

Unser Tipp

Prüfe die Bonität von Kaufinteressenten. Du kannst dich zum Beispiel nach einer Finanzierungsbestätigung erkundigen. Echte Käufer werden sich in der Regel bereits um eine Finanzierung gekümmert haben und suchen lediglich die passende Immobilie zu ihrem Budget.

Mehr dazu: Besichtigung als Verkäufer organisieren [inklusive Checkliste]

Tipp 9: Verkaufsgespräch und Preisverhandlung üben

Bei einem privaten Immobilienverkauf stehen Eigenheimbesitzer häufig vor der Situation, dass man nur wenig Erfahrung im Immobiliengeschäft hat. Dennoch möchte man natürlich die eigene Immobilie zum Bestpreis verkaufen. Mit ein paar wenigen Tipps und Tricks können Verkäufer ihren Erlös häufig verbessern.

  • Angebotspreis strategisch wählen
  • Verkaufsargumente vorbereiten
  • Richtigen Zeitpunkt für Verhandlungen wählen
  • Persönlichkeit des Käufers einschätzen
  • Ausdrucksweise üben
  • ggf. Zugeständnisse machen

Preisfindung

Möchte man seine Immobilie zum Bestpreis verkaufen, dann ist die Preisfindung, also der ausgerufene Angebotspreis, bereits der erste Schritt zu einer erfolgreichen Verhandlungsgrundlage. Verkäufer sollten den Angebotspreis an die aktuelle Marktlage anpassen. Bei vielen Interessenten kann man überlegen, ob man einen Angebotspreis über den ermittelten Immobilienwert ausruft.

Ist mit einer geringen Nachfrage zu rechnen, dann sollte man einen niedrigen bis moderaten Angebotspreis für die Immobilie im Exposé ausrufen. Dadurch geht man sicher, dass Kaufinteressenten sich melden. Ist die Nachfrage höher als erwartet, dann sollten Verkäufer im Nachgang zum Besichtigungstermin ein Bieterverfahren starten.

Nicht zu früh verhandeln

In angespannten Immobilienmärkten bekunden Kaufinteressenten bereits bei dem Besichtigungstermin ihr Interesse und möchten direkt vor Ort in die Verhandlung einsteigen. Verkäufer sollten keine Verhandlung auf Türschwelle beginnen. Viel besser ist es, wenn Angebote per E-Mail im Nachgang versendet werden und somit gesammelt werden können. Im Idealfall kann der Verkäufer ein Bieterverfahren zwischen den Kaufinteressenten beginnen.

Mehr lesen: Preisverhandlung als Verkäufer führen

Tipp 10: Kaufvertrag prüfen

Für den Kauf bzw. den Verkauf einer Immobilie und der Erstellung eines Kaufvertrages ist fast immer ein Notar nötig. Bei dem Verkauf einer Immobilie besteht keine allgemeine Notarpflicht, dennoch ist der Gang zum Notar sehr zu empfehlen.

Darauf sollten Verkäufer im Kaufvertrag achten

Verkäufer sollten bei der notariellen Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages darauf achten, dass es eine klare Regelung der Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer formuliert wurde. Im Allgemeinen zahlt der Käufer als Kosten, die mit dem Kaufvertrag in Verbindung stehen. Das sind in der Regel:

  • Gebühren für Notar und Grundbuchamt
  • Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen
  • Maklerprovisionen

Der Verkäufer hingegen übernimmt die Kosten, die zur Herstellung der Lastenfreiheit des Grundstückes erforderlich sind. Die Lastenfreiheit ist eine Grundvoraussetzung für die Übergabe eines Grundstücks bzw. einer Immobilie.

Kaufvertrag ohne Notar

Laut § 311 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) benötigt man für eine Abwicklung eines Immobiliengeschäfts eine notarielle Beurkundung, weil bei hohen Werten Rechtssicherheit über die Besitzansprüche hergestellt werden sollte. Ohne Notar wäre ein Immobilienkauf nur dann möglich, wenn der Verkäufer diesem Vorgehen zustimmt und er eine Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch eigenverantwortlich durchführt. Etwaige Komplikationen bei Vertragsrücktritt und Vertragsstreitigkeiten bedürfen in diesem Fall dann einer individuellen Prüfung.

Das solltest du wissen

Wir empfehlen Verkäufer immer auf einen Notar zu bestehen. Nur so ist sichergestellt, dass der Besitzübergang sowie die Zahlungsvereinbarungen und Nebenabsprache verbindlich und rechtssicher abgewickelt werden.

Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag

Tipp 11: Steuerliche Fallstricke vor der Unterschrift prüfen

Immobilienverkäufer profitieren seit Jahren von steigenden Immobilienpreisen. Dass Kosten für Inserate, Renovierungen und andere Nebenkosten bei einem Immobilienverkauf anfallen, ist den meisten Eigentümern bekannt. Steuern beim Immobilienverkauf sind für viele verkaufswillige Eigenheimbesitzer dagegen neu. Dabei ist die sogenannte Spekulationssteuer nicht gerade unerheblich und richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Wann müssen Verkäufer die Spekulationssteuer zahlen?

Verkäufer müssen die Spekulationssteuer zahlen, wenn sie nicht selber die Immobilie bewohnt haben. Also die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wurde. Die Spekulationssteuer in Höhe des persönlichen Steuersatzes wird aber auch nur dann fällig, wenn innerhalb einer minimalen Haltedauer von 10 Jahren die Immobilie verkauft werden soll. Bei einer Haltedauer über 10 Jahren fällt für Kapitalanleger keine Spekulationssteuer an.

Du hast 3 oder mehrere Objekte in den letzten 5 Jahren verkauft? Dann gilt die minimale Haltedauer von 10 Jahren für dich nicht und du wirst als gewerbetreibender Immobilienhändler eingestuft. In diesem Fall ist die Spekulationssteuer ungeachtet der Haltedauer und Eigennutzung zu entrichten. Außerdem wird in der Regel auch eine Gewerbeanmeldung sowie Gewerbesteuer fällig.

Kann man die Spekulationssteuer umgehen?

Die Spekulationssteuer gilt für Immobilien, die nicht der Eigennutzung unterliegen. Möchte ein Kapitalanleger seine Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, dann wird die Spekulationssteuer fällig. Möchte der Verkäufer die Spekulationssteuer umgehen, dann ist es möglich, dass man für zusammenhängende 3 Jahre eine Eigennutzung anmeldet. In diesem Fall wird das Spekulationsobjekt vom Finanzamt als Eigenheim gewertet. In diesem Fall muss keine Spekulationssteuer bei einem Verkauf gezahlt werden.

Tipp 12: Häufige Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden!

Eine gute Nachfrage nach Immobilien, steigende Verkaufspreise sind gute Aussichten für Verkäufer. Dennoch sollten sich Verkäufer sich nicht blenden lassen. Der Verkauf einer Eigentumswohnung oder ein Hausverkauf ist alles andere als einfach. Auf dem Weg zum erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrages gibt es einige Stolpersteine. Unser Tipp für Nummer 12: Vermeide die schlimmsten Fehler beim Immobilienverkauf! Erfahrungsgemäß sind die schlimmsten und zugleich häufigsten Fehler von privaten Verkäufern:

Fehler 1: Einfach anfangen, eine Immobilie zu verkaufen!
Fehler 2: Keine zweite Meinung bei der Immobilienbewertung einholen!
Fehler 3: Ein Makler kostet nur Provision!
Fehler 4: Eine Anzeige online einstellen, kann ich selber!
Fehler 5: Besichtigungen durchführen, kann nicht schwer sein.
Fehler 6: Verhandeln? Ich bestimme den Preis.
Fehler 7: Den Kaufvertrag macht der Notar!

Fehler 1: Einfach anfangen eine Immobilie zu verkaufen!

Private Immobilienverkäufer vernachlässigen häufig die Planung und Vorbereitungsphase beim Immobilienverkauf. Du solltest bedenken, dass es beim Immobilienverkauf um eine Transaktion mit erheblichen finanziellen Wert geht. Zu einer guten Vorbereitung gehören folgende Schritte:

Fehler 2: Keine zweite Meinung bei der Immobilienbewertung einholen!

Immobilien sind individuell und müssen auch dementsprechend bewertet werden. Bei einer Wertermittlung für deine Immobilie solltest du mehrere Meinungen einholen und den Angebotspreis strategisch für das Verkaufsgespräch wählen.

Fehler 3: Ein Makler kostet nur Provision!

Vor dem Immobilienverkauf steht häufig die Entscheidung an: Soll ich mit einem Makler oder privat verkaufen? Private Verkäufer sollten sich von der aktuellen Marktlage nicht blenden lassen. Bei einem Immobilienverkauf gibt es einiges zu tun und ein Makler kann unter Umständen dazu beitragen, dass die Immobilie schneller und hochwertiger verkauft wird. Unser Tipp: Prüfe, ob ein Makler oder Privatverkauf für dich vorteilhafter ist.

Fehler 4: Eine Anzeige online einstellen, kann ich selber!

Die professionelle Gestaltung deiner Immobilienanzeige ist ein entscheidender Faktor für den Vermarktungserfolg deiner Immobilie. Du solltest genügend Zeit für die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés einplanen. Private Verkäufer tun sich häufig besonders schwer mit der Erstellung der Fotos und den Beschreibungstext. Wir haben für dich ein paar gute Beispiele und Tipps für deine Immobilienanzeige vorbereitet.

Fehler 5: Besichtigungen durchführen, kann nicht schwer sein.

Ein Makler sperrt ja sowieso nur die Tür auf. Das kann ich auch selber. So oder so ähnlich stellen sich einige private Verkäufer die Durchführung einer Immobilienbesichtigung vor. Was vielerorts in Deutschland unglaublich klingt, ist in Amerika bereits Realität mit dem Home-Staging, also einer professionellen Besichtigung und Aufbereitung der Immobilie, kann ein bis zu 20 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Eine gute Besichtigung beginnt bereits bei der Auswahl der richtigen Kaufinteressenten, der Vorbereitung der Immobilie und der kompetenten Beantwortung von Käuferfragen. Nach der Besichtigung sollten Verkäufer zeitnah die offenen Rückfragen von Käufer beantworten und die Verkaufsunterlagen versenden. In unserem Ratgeber kannst du ein Musteranschreiben für Verkäufer nach einer Besichtigung finden.

Fehler 6: Verhandeln? Ich bestimme den Preis.

Verkäufer waren in den letzten Jahren aufgrund einer stetig hohen Nachfrage nach Wohnraum in vielen Situationen in einer guten Ausgangslage. Dennoch kann ein Verkaufspreis keinesfalls diktiert werden. Ein guter Verkäufer kennt seine Argumente, kann den Käufer richtig einschätzen und wird versuchen, den bestmöglichen Verkaufspreis notfalls mit einem Bieterverfahren zu erreichen. Ist der Verkäufer dennoch gezwungen, einen Rabatt zu gewähren, sollte man versuchen, Zugeständnisse dem Käufer zu machen, ohne mit dem Verkaufspreis herunterzugehen.

Fehler 7: Den Kaufvertrag macht der Notar!

Der Notar beurteilt in keinster Weise die Wirtschaftlichkeit eines Kaufvertrages. Die Aufgabe des Notars ist es lediglich sicherzustellen, dass die Transaktion rechtssicher abgewickelt wird. Verkäufer sollten deswegen vor allem die klare Kostenaufteilung und Zahlungsmodalitäten im Kaufvertrag prüfen. Blind auf den Notar zu vertrauen, ist ein großer Fehler.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf

Wie verkauft man am besten eine Immobilie?

Der typische Ablauf für einen Verkauf einer Immobilie ist:
1. Makler suchen, finden & einen Termin vereinbaren.
2. Verkaufsunterlagen vorbereiten.
3. Immobilie bewerten lassen und Angebotspreis festlegen.
4. Aussagekräftiges Exposé erstellen.
5. Anfragen entgegennehmen und Kaufinteressenten selektieren.
6. Besichtigungen planen, durchführen und nachbereiten
7. Bonität des Käufers sicherstellen
8. Verkaufspreis festlegen und Notar beauftragen
9. Unterschrift des Immobilienkaufvertrags beim Notar
Das sind die 12 besten Tipps für den Immobilienverkauf.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Private Verkäufer sollten sich gut auf den Immobilienverkauf vorbereiten – das gilt besonders dann, wenn der Verkauf ohne Makler in die eigenen Hände genommen werden soll. Im ersten Schritt sollte der richtige Verkaufszeitpunkt gewählt werden, eine Immobilienbewertung eingeholt werden und anschließend die Verkaufsunterlagen zusammengestellt werden. Erst dann sollte ein Exposé erstellt und mit der Vermarktung begonnen werden. Danach sollten Besichtigungen geplant, durchgeführt und nachbereitet werden. Ist ein Käufer gefunden, dann kann ein Vertragsentwurf in Auftrag gegeben werden und nach 2 Wochen gesetzlich vorgegebener Bedenkzeit beim Notar unterschrieben werden.
So verkauft du eine Immobilie ohne Makler – die ultimative Anleitung für private Verkäufer.

Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?

Verkäufer eines Hauses sollten den Grundbuchauszug, Flurkartenauszug / Lageplan, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Kubaturberechnung (umbauter Raum), Baubeschreibungen, Sanierungsnachweise und Energieausweis bereithalten.
Bei Eigentumswohnungen in einer WEG müssen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen vorgehalten werden.
Das sind die wichtigsten Unterlagen beim Immobilienverkauf.

Wo kann ich verlorene Unterlagen zur Immobilie beantragen?

Viele Unterlagen, die für einen Verkauf einer Immobilie benötigt werden, kann man in der Bauakte beim Bauamt einsehen. Mitglieder einer WEG können ihre Hausverwaltung ansprechen.
Hier können Immobilienbesitzer verlorene Unterlagen neu beantragen.

Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf?

Immobilien sind ein ganzjähriges Geschäft. Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass im Frühling ein besonders guter Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist. Das stimmt aber nur bedingt. Verkäufer sollten, saisonale, konjunkturelle und regionale Unterschiede bei der Bestimmung eines idealen Verkaufszeitpunkts berücksichtigen.
Den richtigen Verkaufszeitpunkt wählen: Darauf kommt es an!

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