Immobilienverkauf vorbereiten: Das ist vor Verkaufsstart zu beachten.
Wer sein Haus oder Wohnung verkaufen möchte, steht am Anfang seiner Verkaufsentscheidung vor der Frage „Was ist meine Immobilie eigentlich wert?“ und „Wie fängt man überhaupt an” ? Die wichtigsten Aufgaben vor dem Verkaufsstart ist bei einem laufendem Darlehen das Gespräch mit der Hausbank, Klarheit über eine Anschlussimmobilie, Immobilienbewertung, Planung von wertsteigernden Renovierungen und das Zusammentragen von Verkaufsunterlagen.
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Immobilienverkauf vorbereiten und planen
Vor dem eigentlich Verkaufsstart solltest du geklärt haben, ob du eine Anschlussimmobilie kaufen oder mieten möchtest. Aus dieser Entscheidung ergibt sich dann auch die weitere Vorgehensweise für die Auflösung des Immobilienkredites. Je nach Situation muss eine Anschlussfinanzierung geplant werden oder mit einer Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf eingeplant werden.
Starte den Immobilienverkauf nicht ohne Planung! Vor dem Verkaufsstart solltest du dich um eine Immobilienbewertung gekümmert haben und deine Verkaufsunterlagen vollständig vorliegen.
Das sollten Immobilienverkäufer vor dem Verkauf geklärt haben:
- Anschlussimmobilie gesichert?
- Vorfälligkeitsentschädigung mit Hausbank geklärt?
- Was ist der Wert der Immobilie?
- Entscheidung treffen: Mit Makler oder privat verkaufen?
- Wert der Immobilie durch Renovierung steigern?
- Verkaufsunterlagen: Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis vorhanden?
- Bei WEGs zusätzlich: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Gebäudeversicherung, Teilungserklärung, Gebäudeversicherung und ggf. Mietenaufstellungen
- Inventarliste (z. B. Küche, Einbauschränke usw.) für den Verkauf vorhanden?
- Verkaufsnebenkosten geklärt
Anschlussimmobilie klären
Vor dem Verkaufsstart der eigenen Immobilie sollten Eigennutzer bereits eine Anschlussimmobilie im Blick haben. Bei einer Mietwohnung sollte man bereits einen Mietvertrag zur Unterschrift vorliegen haben bzw. bei einer Immobilie zum Kauf sollte bereits ein Kaufvertrag bei einem Notar in Aussicht stehen.
Bei selbst genutzten Eigentum sollte vor dem Verkauf der Immobilie bereits eine neue Wohnimmobilie in Aussicht stehen. Bestenfalls wurde bereits ein Kaufvertrag oder Mietvertrag für eine Anschlussimmobilie unterschrieben.
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Mit der Hausbank sprechen
Bei selbst genutzten Eigentum kann es immer wieder mal vorkommen, dass die eigene Immobilie verkauft wird und der bestehende Kredit mitgenommen werden soll. In jedem Fall benötigt man bei dafür aber die Zustimmung der jeweiligen Bank. Eine gesetzliche Pflicht für die Überschreibung eines Immobilienkredites auf eine andere Immobilie gibt es nämlich nicht. Alternativ zur Kreditmitnahme bleibt dir den bestehenden Immobilienkredit mit dem Verkaufserlös abzuzahlen. Bei dieser Option werden die vertraglich festgelegten Vorfälligkeitsentschädigungen von der Hausbank berechnet.
Immobilie verkaufen und Kredit behalten
Eine beliebte Option für Immobilienverkäufer, die sich eine neue Immobilie kaufen möchten, ist es, das bestehende Darlehen einfach auf die neue Immobilie zu übertragen. Der Vorteil für den Schuldner: die sonst fällige Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht gezahlt werden. Je nach Restlaufzeit kann die Vorfälligkeitsentschädigung zwischen 0,5 und 1 Prozent der Restschuld betragen. Besonders bei einem Immobilienkauf ist das ein nicht unerheblicher Betrag, welche viele Darlehensnehmer gerne umgehen möchten.
Soll eine Immobilie mit einer Restschuld verkauft werden und der Schuldner möchte seinen bestehenden Darlehen mitnehmen, dann ist in jedem Fall ein Gespräch mit der Hausbank nötig. Denn bei der Mitnahme eines Immobilienkredits gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, dass die Hausbank diesem Vorhaben auch zustimmt. Damit die Übertragung eines Immobilienkredites auf eine neue Immobilie klappt, sollten Immobilienverkäufer einige Konstellationen und Voraussetzungen kennen:
Voraussetzung 1: Immobilienwert beachten
Die Bank wird einer Mitnahme deines Darlehensvertrages in der Praxis aber zustimmen, sofern der Wert der neuen Immobilie den Wert vergleichbar oder den Wert der alten Immobilie übersteigt. Anderenfalls müsste die Bank bei einem geringeren Immobilienwert der neuen Immobilie einen höheren Risikoaufschlag berechnen, womit eine Mitnahme des bestehenden Darlehensvertrages so gut wie ausgeschlossen ist.
Voraussetzung 2: Zinsniveaus beachten
Eine zweite Voraussetzung für den Übertrag deines bestehenden Darlehensvertrages auf eine neue Immobilie ist, dass die Zinskonditionen vergleichbar für die Bank sind. Sind die Zinsen seit Gewährung des Kredites deutlich gestiegen, dann hat die Bank ein starkes Interesse daran, den laufenden „Niedrig-Zins-Kredit“ durch einen Kredit zum aktuellen und damit höheren Zinsniveau abzulösen. In dieser Konstellation sollten Immobilienverkäufer sich eine Verhandlungsstrategie zurechtlegen.
Nutze deinen zukünftigen Immobilienkredit in der Verhandlung mit der Bank. Lässt sich die Bank nicht darauf ein, den bestehenden Vertrag mitzunehmen, dann solltest du versuchen, die Vorfälligkeitsentschädigung weg zu verhandeln. Das ist möglich. Die Bank hat ein starkes Interesse daran, dass der neue Vertrag auch wieder mit ihr geschlossen wird und zeigt sich häufig kulant bei der fälligen Vorfälligkeitsentschädigung, die für die Auflösung des bestehenden Immobiliendarlehens berechnet wird. Voraussetzung ist häufig, dass der neue Vertrag mit der gleichen Bank geschlossen wird.
Voraussetzung 3: Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und einen neuen Vertrag abschließen
Was auf den ersten Blick aussieht wie verschenktes Geld, kann durchaus wirtschaftlich Sinn ergeben. Das ist immer dann der Fall, wenn der Altvertrag zu einem höheren Zinsniveau abgeschlossen wurde. Eine Rechnung macht dann für den Immobilienverkäufer durchaus Sinn. Es kann sein, dass die fälligen 0,5 bis 1 % fällige Vorfälligkeitsentschädigung unterm Strich billiger sein wird, als den laufenden Vertrag bis zum Ende zu bedienen und einen neuen Vertrag mit günstigeren Konditionen abzuschließen. Verkäufer sollten dieses Szenario für ihren speziellen Fall vor dem Bankgespräch durchrechnen.
Immobilienbewertung einholen
Lohnt sich überhaupt ein Verkauf der Immobilie? In einer frühen Phase der Verkaufsplanung kann es durchaus ratsam, eine erste Indikation für den Wert der eigenen Immobilie zu bekommen. Eine einfache Möglichkeit zur Wertermittlung ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung.
Entscheidung treffen: Privatverkauf oder mit Makler?
Wer sollte seine Immobilie mit einem Makler verkaufen und für wen lohnt sich ein Privatverkauf seiner Immobilie? Sicher ist, dass der Verkauf einer Immobilie spannend ist, aber unter Umständen viel Zeit, Nerven und Geld kosten kann. Eine pauschale Antwort, für wen sich der private Verkauf wirklich lohnt, kann niemand seriös geben. Es ist auch immer einer Geschmacksfrage und eng verbunden mit der eigenen Lebenssituation.
Vorteile bei einem privaten Verkauf
- Kosten: es muss keine Provision gezahlt werden
- Käuferinteresse: Immobilien von privat gelten als günstig
- Alle Fäden in der Hand: kein Abstimmungsbedarf mit Makler notwendig
- Selbstbestimmt: Verkaufsprozess nach eigenen Vorstellungen gestalten
- Kenntnisse der Besonderheiten: keiner kennt die Immobilie, wie der Eigentümer
Wer sich für einen Verkauf ohne Makler entscheidet, sollte sich gut auf die kommenden Aufgaben vorbereiten. In dem Ratgeber zum privaten Immobilienverkauf findest du eine komplette Verkaufsanleitung & Checkliste.
Vorteile bei einem Verkauf mit einem Makler
- Gut vorbereitet: Stellt alle Verkaufsunterlagen zusammen
- Realistisch: Ermittelt einen realistischen Immobilienwert
- Know-how: Erstellt hochwertige Bilder der Immobilie
- Werbewirksam: Verfasst ein werbewirksames Exposé
- Immobilienprofi: Berät in Haftungsfragen und Vertragsrecht
- Zeitersparnis: Koordiniert und führt Besichtigungen durch
- Maximales Ergebnis: Führt Preis- und Vertragsverhandlungen
- Sicherheit: Stellt die Bonität des Käufers sicher
Wer sich für einen Verkauf mit einem Makler entscheidet, vertraut einem Immobilienprofi. Zurücklehnen sollte man sich als Verkäufer dennoch nicht. In dem Ratgeber zum Maklervertrag sagen wir dir, worauf du bei einem Maklervertrag achten solltest und welche Formulierungen du vermeiden solltest.
Mehr dazu lesen: Was ist besser? Mit oder ohne Makler verkaufen?
Renovierungsarbeiten planen
Wer seine Immobilie verkaufen möchten, der steht häufig vor der Frage: Soll ich vorher noch renovieren? Lohnt es sich vor dem Verkauf noch Geld in die Immobilie zu stecken und so den Verkaufspreis zu steigern?
Entscheidend für einen guten Verkaufspreis ist der erste Eindruck der Immobilie. Soll die Immobilie an einen Selbstnutzer verkauft werden, dann sind dekorative Maßnahmen, wie das Streichen von Wänden, ratsam. Der klassische Privathaushalt liebt einen gepflegten Eindruck.
“Weiße Wände” lohnen sich bei dem Verkauf an Privatpersonen meist doppelt. Die Kosten und der Aufwand sind gering, dafür wird das Interesse von potenziellen Käufern deutlich gesteigert.
Soll die Immobilie dagegen an einen Kapitalanleger verkauft werden, dann ist ein einfacher Wandanstrich meistens nicht ausreichend, um den Immobilienwert signifikant zu steigern. Unter Immobilienprofis wird ein sogenannter “Verkaufsanstrich” meistens schnell als eben ein solcher enttarnt.
Weitere Maßnahmen, welche ergriffen werden, um den Verkaufswert zu steigern ist die Aufwertung des Wohnstandards. Immobilien werden in eine gehobene Ausstattung, normale Ausstattung und einfache Ausstattung eingeteilt.
Gehobene Ausstattung
Als eine gehobene Ausstattung zählt ein Zustand, der den Zustand einer üblichen Wohnung übersteigt. Das kann durch den Einsatz von hochwertigen Materialien, ein modernes Bad, Glastüren oder hochwertige Wand- und Bodenfliesen erreicht werden. Auswertungen zeigen, dass eine gehobene Ausstattung, im Vergleich zu einer normalen Ausstattung, einen 15 bis 20 % höheren Verkaufserlös erzielt.
Normale Ausstattung
Eine normale Ausstattung mein einen durchschnittlichen Wohnkomfort. Die verbauten Materialien haben eine durchschnittliche Qualität. Unter dem Wohnstandard werden Wohnungen eingegliedert, mit Kunststofffenster mit Rollläden sowie Isolierverglasung. Als durchschnittliche Ausstattung ist zusätzlich 1 Bad mit Dusche und Badewanne vorgesehen. Die Installationsleitungen liegen dabei unter dem Putz.
Einfache Ausstattung
Als eine einfache Ausstattung wird ein unterdurchschnittlicher Wohnstandard definiert. Im Sanitärbereich bedeutet das, dass die Rohrleitungen auf Putz verlegt sind, die Fenster eine einfache Einfachverglasung haben und für die Bodenbeläge günstiges PVC, Linoleum oder Nadelfilz verwendet wurden.
Immobilien mit einer einfachen Ausstattung werden mit einem Bewertungsabschlag von 10 bis 15 % zu einer durchschnittlichen Ausstattung am Immobilienmarkt gehandelt.
Weitere Informationen zu den unterschiedlichen Ausstattungsstandards findest du hier.
Verkaufsunterlagen vervollständigen
Für viele Eigentümer liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie bereits einige Jahre. Da muss der passende Ordner häufig erst wieder gesucht werden. Vor dem eigentlichen Verkaufsstart sollten Verkäufer überprüfen, ob alle Verkaufsunterlagen vorliegen. Welche Verkaufsunterlagen notwendig sind und woher du welche Unterlagen bekommst, falls du einige verloren hast, kannst du in unserem Tipp zu den Verkaufsunterlagen nachlesen.
Inventar auflisten
Eine extra angepasste Küche, Einbauschränke, die Sauna oder der eingelassene Pool im Außenbereich gehören in der Praxis zum Verkaufsobjekt. Eine auf die Immobilie abgestimmte Einrichtung kann den Wert der Immobilie und damit den Gewinn des Verkäufers deutlich steigern. Bei verwinkelten Räumen wird der neue Käufer froh sein, dass die Möbel mit den Sondermaßen bereits mit angeboten werden.
Generell spricht nichts dagegen, das Inventar zusammen mit der Immobilie anzubieten und zu verkaufen. Verkäufer sollten für die mit zu verkaufenden Einrichtungsgegenstände vor Verkaufsstart eine Inventarliste vorbereiten. Die Inventarliste sollte dem Exposé angefügt werden.
Weise im Beschreibungstext von deinem Exposé darauf hin, dass das Inventar mit übernommen werden kann. Im Angebotspreis der Immobilienanzeige sollten die Gegenstände aber als separater Verkaufsposten geführt werden und nicht als „Einheitspreis“ zusammen mit der Immobilie angeboten werden. Andernfalls kann es passieren, dass bei einer reinen Betrachtung des Quadratmeterpreises der Eindruck einer zu teuren Immobilie entsteht. Käufer schauen im ersten Blick nur auf Eckdaten, wie Größe, Baujahr und Wohnlage.
Verkaufsnebenkosten beachten
Wer ein Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung plant, der sollte die Verkaufsnebenkosten in seine Planung einbeziehen. Nicht alle Kosten bei einem Immobilienverkauf werden vom Käufer getragen. Zu den gängigen Verkaufsnebenkosten gehört die Erstellung eines Energieausweises, Online-Immobilienanzeige, Löschung der Grundschuld und eventuell anfallende Spekulationssteuer. Verkauft man mit einem Makler, dann ist ebenfalls anteilig die Maklerprovision fällig.
| Art der Kosten | Wer zahlt? |
|---|---|
| Wertgutachten | Verkäufer (freiwllig) |
| Energieausweis | Verkäufer (vorgeschrieben) |
| Online Immobilienanzeige | Verkäufer (freiwillig) |
| Maklerprovision | Käufer & Verkäufer (freiwillig) |
| Grunderwerbsteuer | Käufer (vorgeschrieben) |
| Spekulationssteuer | Verkäufer (vorgeschrieben) |
| Notarkosten | Käufer (vorgeschrieben) |
| Grundbuchlöschung | Verkäufer (vorgeschrieben) |
| (verlorene) Verkaufsunterlagen | Verkäufer (vorgeschrieben) |
Immobilienverkauf: Checkliste für die Vorbereitung
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Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf
Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.
Checklisten für den Immobilienverkauf
- Checkliste Hausverkauf
- Checkliste Eigentumswohnung verkaufen
- Checkliste: Mit Makler eine Wohnung verkaufen
- Checkliste: Mit Makler ein Haus verkaufen
- Checkliste: Ohne Makler privat eine Wohnung verkaufen
- Checkliste: Ohne Makler privat ein Haus verkaufen
- Checkliste: Verkaufsunterlagen
- Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag
- Checkliste & Muster: Immobilien-Exposé erstellen
- Checkliste: Hausbesichtigungen als Verkäufer
- Checkliste: Wohnungsbesichtigungen als Verkäufer
- Checkliste & Muster: Übergabeprotokoll
Häufig gestellte Fragen zur Vorbereitungsphase eines Immobilienverkaufs:
Bei einem Immobilienverkauf sollte man einige Entscheidungen vor dem eigentlichen Verkaufsstart treffen. Will man z. B. einen Makler beauftragen, dann werden bereits viele Aufgaben an einen Profi übertragen. Dennoch ist auch ein Verkauf mit einem Makler kein Selbstläufer.
Immobilienverkauf planen: Darauf kommt es vor dem Verkaufsstart an.
Bei einem Immobilienverkauf sind einige Schritte zu beachten. Der erste Schritt für einen erfolgreichen Verkauf ist die Planungsphase. Erst danach sollten Verkäufer einen Makler beauftragen oder den Verkauf selber organisieren.
Darauf kommt es bei einem Immobilienverkauf an. Checkliste für die Planungsphase.