Immobilienverkauf: Checkliste und Tipps für Verkäufer

Der Verkauf einer Immobilie gehört zu den großen finanziellen Entscheidungen von Privatleuten. Nicht selten starten Eigenheimbesitzer völlig unvorbereitet in den Verkaufsprozess. Häufig wird der Wert der Immobilie falsch eingeschätzt, die Dauer des Verkaufsprozesses unterschätzt oder die Vermarktung falsch angegangen.

Damit du bereits in der frühen Planungsphase häufige Fehler vermeiden kannst, haben wir für dich eine Checkliste für den Immobilienverkauf zusammengestellt. Die Checkliste kannst du kostenlos als PDF herunterladen.

Ablauf eines Immobilienverkaufs

Bei einem Immobilienverkauf gibt es einiges zu beachten. Mit einer guten Vorbereitung und einer organisierten Durchführung steht dem erfolgreichen Verkauf der eigenen Immobilie grundsätzlich nichts im Weg.

Mit einer kompletten Checkliste für den Immobilienverkauf bist du gut vorbereitet für die kommenden Herausforderungen. Geeignet für den geplanten Verkauf mit Makler oder den Privatverkauf ohne Makler.

Checkliste: Immobilienverkauf

• Ist derzeit ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?
• Immobilienwert ermitteln
• Verkaufsunterlagen vervollständigen
• Entscheidung treffen: Mit oder ohne Makler verkaufen?
• Mit Makler verkaufen: Maklervertrag prüfen
• Ohne Makler verkaufen:
  • Exposé erstellen
  • Immobilienanzeige aufgeben
  • Besichtigungen organisieren
  • Auf Käuferfragen vorbereiten
  • Preisverhandlung führen
• Immobilienkaufvertrag prüfen
• Schlüsselübergabe

Vor dem Verkauf

Anzeige online stellen, Besichtigungen durchführen und dann zum Notar? Das ist mehr Wunschdenken als Realität. Einen guten Verkaufserlös erzielen nur Verkäufer mit einer soliden Planung und Strategie.

Checkliste: Verkaufsplanung

• Ist derzeit ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?
• Wie lange darf der Verkauf dauern?
• Ist die Anschlussimmobilie gesichert?
• Wurde die Vorfälligkeitsentschädigung mit Hausbank geklärt?
• Was ist der Marktwert der Immobilie?
• Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?
• Welche Kosten fallen für Verkäufer beim Immobilienverkauf an?
• Sind alle Verkaufsunterlagen vollständig? Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis vorhanden?
• Bei WEGs zusätzlich: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Gebäudeversicherung, Teilungserklärung, Gebäudeversicherung und ggf. Mietenaufstellungen
• Welche Einrichtungsgenstände sollen mit verkauft werden (z. B. Küche, Einbauschränke usw.)?

Checkliste: Guter Verkaufszeitpunkt

• Gute Verkaufsgelegenheit & gute Marktkonditionen
• Altersbedingt
• Finanzielle Schwierigkeiten
• Umzug oder Auswanderung
• Krankheitsbedingt
• Steuerlich günstiger Zeitpunkt
• Leerstand bei vermieteten Immobilien

Checkliste: Verkaufsunterlagen

Checkliste: Unterlagen für den Hausverkauf

• Grundbuchauszug
• Bemaßter Grundriss
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung (umbauter Raum)
• Baubeschreibungen
• Sanierungsnachweise
• Energieausweis

Checkliste: Unterlagen für den Wohnungsverkauf

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung (umbauter Raum)
• Baubeschreibungen
• Sanierungsnachweise
• Energieausweis
• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnungen
• Aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung
• Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen

Wissenswertes rund um die Planung beim Immobilienverkauf

Ratgeber & Checkliste: Der richtige Verkaufszeitpunkt beim Immobilienverkauf

Checkliste: Verkaufsunterlagen vervollständigen

Ratgeber: Steuern beim Immobilienverkauf

Ratgeber: Verkaufsnebenkosten beachten

Privat oder mit Makler verkaufen

Sollte man seine Immobilie mit einem Makler oder privat verkaufen? Für wen ist ein Makler sinnvoll und wie findet man einen seriösen Makler? – oder sollte man sich die Maklerprovision sparen und den Verkauf privat organisieren?

Checkliste: Mit oder ohne Makler verkaufen?

Checkliste: Voraussetzungen für einen privaten Immobilienverkauf

• Vor-Ort und können Besichtigungen durchführen
• Ausreichend Zeit den Verkauf zu planen
• Tagsüber telefonisch für Rückfragen verfügbar
• Erfahrung in der Erstellung von aussagekräftigen Exposés, inkl. Bild und Text
• Vermarktungskosten können aus eigenen Mitteln finanziert werden
• Experte für den lokalen Immobilienmarkt
• Verkaufstalent und geschult auf Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen
• Vertraut mit rechtlichen Fragestellungen beim Immobilienverkauf
• Bereit ein persönliches Haftungsrisiko bei Falschberatung einzugehen

Checkliste: Diese Aufgaben übernimmt ein Makler

• Ermittlung einen realistischen Angebotspreis (Immobilienbewertung)
• Aufbereitung der Verkaufsunterlagen und ggf. Beschaffung von verlorenen Unterlagen.
• Beratung zum Vertragsrecht von Immobilien
• Erstellung und Bearbeitung von qualitativ hochwertigen Objektbildern der Immobilie
• Erstellung eines werbewirksamen Exposés
• Ermittlung der Zielgruppe und Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie
• Vorauswahl und Selektierung von Kaufinteressenten
• Terminierung, Durchführung und Koordination von Besichtigungen
• Durchführung von Verkaufsverhandlungen (z. B. Bieterverfahren)
• Prüfung der Zahlungsfähigkeit von Käufer
• Vorbereitung des Notarvertrags
• Unterstützung bei der Übergabe der Immobilie
• Nachbetreuung bei offenen Fragen

Checkliste: Seriöse Makler erkennen

• Nimmt sich Zeit für eine ausführliche Beratung
• Kann Referenzen vorweisen
• Ermittelt einen Immobilienwert erst nach einer Begehung der Immobilie
• Professionelle Ausstattung für die Erstellung eines Exposés
• Übernimmt die Kosten für die Vermarktung
• Maklerprovision ist bei Beauftragung bekannt
• Keine Aufwandsentschädigung bei Nichterfolg

Checkliste: Privat eine Immobilie verkaufen

• Ist derzeit ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?
• Immobilienwert ermitteln
• Verkaufsunterlagen vervollständigen
• Vermarktung starten
  • Exposé erstellen
  • Immobilienanzeige aufgeben
  • Besichtigungen organisieren
  • Auf Käuferfragen vorbereiten
  • Preisverhandlung führen
• Immobilienkaufvertrag prüfen

Wissenswertes rund um den Privatverkauf oder die Maklerbeauftragung

Ratgeber: Mit oder ohne Makler verkaufen

Ratgeber: Immobilienverkauf ohne Makler

Immobilienwert bestimmen

Der Angebotspreis sollte realistisch sein. Wird der Wert der Immobilie überschätzt, kann es dazu führen, dass sich keine ernsthaften Käufer findet. Bei einem zu niedrigem Angebotspreis verpasst der Verkäufer die Chance mehr aus seiner Immobilie herauszuholen. Aus diesem Grund sollte eine Wertermittlung, egal ob kostenlose Onlinebewertung, durch einen Sachverständigen, Makler oder anhand einer Checkliste zu jedem Verkaufsprozess dazugehören.

Eigenheimbesitzer neigen dazu, den Wert der eigenen Immobilie zu überschätzen. Mithilfe einer Online-Immobilienbewertung, einem Makler oder einer Checkliste für die Immobilienbewertung kann ein realistischer Marktwert ermittelt werden.

Checkliste: Immobilienbewertung

Checkliste: Unterlagen für eine Immobilienbewertung

• Grundbuchauszug
• Auszug aus der Flurkarte
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auszug aus dem Altlastenkataster
• Bauzeichnungen der Immobilie
• Wohnflächenberechnung
• Modernisierungsnachweise
• Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge oder Mietaufstellungen
• Bei Mehrfamilienhäusern: aktuelles Mietkataster und/oder Mietverträge und/oder Aufstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten mit Vertragslaufzeit (sofern nicht selbstgenutzt) und der Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan, die Wohngeldabrechnung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses
• Bei Objekten mit Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheides

Checkliste für die Immobilienbewertung: Eckdaten zum Gebäude

• Baujahr der Immobilie
• Wohnfläche in qm
• Anzahl Stockwerke
• Energieträger zum Heizen (Gas, Fernwärme, Öl, regenerative Energien)
• Energieeffizienzklasse gemäß Energieausweis
• Gebäudeausstattung: Balkon, Terrasse, Garten und ähnliches
• Ausstattung der Wohnfläche: Einbauküche, Sauna und ähnliches
• Zustand der Innenbereiche: renoviert, unrenoviert, sanierungsbedürftig
• Zustand der Außenbereiche: Fassade, Dach, Fenster und ähnliches
• Rückstände bei Pflichtsanierungen

Checkliste für die Immobilienbewertung: Eckdaten zur Wohnlage

• Wohnbebauung wie Bebauungsdichte, Straßenbild, Einwohnerdichte
• Grünes Wohnumfeld oder sonstige landschaftliche Vorzüge
• Abwesenheit von Immissionen und Beeinträchtigungen
• Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten und ähnlichem
• Verkehrsgünstige Anbindung an Bussen, Bahn und Schnellstraßen
• Infrastruktur und Wohnumfeld wie verkehrsgünstige Lage, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verwaltung
• Allgemeine Wohnlage: Stadtnah, Zentrum oder ländlich
• Imageträchtige Lagen und Sozialstrukturen

Weitere Checklisten für die Immobilienbewertung

Immobilie vermarkten

Die Vorbereitungen zum Verkauf der Immobilie sind abgeschlossen. Alle Unterlagen liegen vor und der Marktwert wurde ermittelt. Hat man sich für einen Verkauf mit einem Makler entschieden, dann werden die meisten Tätigkeiten bis zur Unterschrift beim Notar von dem Profi übernommen.

Möchte man stattdessen privat verkaufen, dann muss eine Online-Anzeige geschaltet werden, Besichtigungen geplant werden und der Kaufpreis verhandelt werden. Anschließend steht dann die Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfs und die notarielle Beglaubigung an.

Checkliste: Immobilien-Exposé

• Aussagekräftige und werbewirksame Fotos erstellen
• Kontaktdaten sind gut sichtbar und korrekt
• Eindeutige Überschrift mit markanten Eckdaten wählen
• Wichtige Eckdaten zur Immobilie sind gut sichtbar (Preis, Anzahl Zimmer und Nebenkosten)
• Vollständige Adresse im Beschreibungstext nennen
• Beschreibungstext enthält Informationen zum Einzugstermin, Einrichtung und weiteren Gemeinschaftsräumen
• Ein Hinweis zum Energieausweis und allgemeiner Bausubstanz ist enthalten
• Ein Grundriss wurde als Anhang dem Immobilien-Exposé hinzugefügt

Muster: Immobilien-Exposé

Checkliste: Besichtigung beim Verkauf

Checkliste: Vorauswahl von Kaufinteressenten

Immobilienprofis unterscheiden zwischen Immobilien-Touristen (kein echtes Kaufinteresse, eher Hobby und Wunschdenken), uninformierte Käufer (ungeprüfte Finanzierung, nicht abschussbereit), Immobilienprofis (preissensible Käufer, wollen als Kapitalanlage kaufen) und echten Käufern (abschussbereit, gut vorbereitet, kennen ihr Budget).

• Suchen Sie schon lange nach einer Immobilie? 
• Wie viele Personen würden mit Ihnen einziehen? 
• Haben Sie bereits mit einer Bank gesprochen? 
• Wissen Sie, wie Sie die Immobilie erreichen? 
• Kommen Sie allein zur Besichtigung?

Checkliste: Hausverkauf-Besichtigung

• Vorauswahl von Interessenten treffen
• Termine mit Interessenten abstimmen
• Maximal zwei Interessenten gleichzeitig, besser Einzeltermine vereinbaren
• Genug Zeit für die Begehung einplanen (mindestens 20 Minuten)
• Auf typische Käuferfragen vorbereiten
• Verkaufsunterlagen für Rückfragen griffbereit mitnehmen
• Müll, grober Schmutz und Hindernisse im Haus sind weg
• Innenbereich vom Haus wurde entpersonalisiert
• Kleine Mängel wurden ausgebessert
• Licht, Wasser und Heizkörper funktionieren
• Fenster lassen sich öffnen
• Badezimmer wurde von Kalk und Schimmel befreit
• Für einen guten Geruch vorgesorgt (Duftkerze, Kaffee kochen)
• Für einladende Lichtverhältnisse sorgen (Vorhänge auf, Rollos hoch)
• Garten ist gepflegt und von grobem Unkraut befreit
• Hecken, Büsche und Rasen sind zurückgeschnitten
• Terrasse wurde von Moos und groben Verschmutzungen befreit
• Außenbeleuchtung funktioniert

Checkliste: Wohnungsverkauf-Besichtigung

• Vorauswahl von Interessenten treffen
• Termine mit Interessenten abstimmen
• Maximal zwei Interessenten gleichzeitig, besser Einzeltermine vereinbaren
• Genug Zeit für die Begehung einplanen (mindestens 20 Minuten)
• Auf typische Käuferfragen vorbereiten
• Verkaufsunterlagen für Rückfragen griffbereit mitnehmen
• Müll, grober Schmutz und Hindernisse sind weg
• Innenbereich der Wohnung wurde entpersonalisiert
• Kleine Mängel wurden ausgebessert
• Licht, Wasser und Heizkörper funktionieren
• Fenster lassen sich öffnen
• Treppenhaus ist sauber
• Badezimmer wurde von Kalk und Schimmel befreit
• Für einen guten Geruch vorgesorgt (Duftkerze, Kaffee kochen)
• Für einladende Lichtverhältnisse sorgen (Vorhänge auf, Rollos hoch)
• Gemeinschaftsräume sind in einem ordentlichen Zustand

Preisverhandlung

Erfolgreiche Verkäufer sind in der Preisverhandlung kompromissbereit und verfolgen trotzdem die eigenen Ziele. Dabei ist der Profi-Verkäufer souverän, aber nicht arrogant. Er kennt die Balance zwischen professionellen und sympathischen Auftreten. Er kann Emotionen zurückstellen und trotzdem den Wert der Immobilie betonen.

Checkliste: Preisverhandlung als Verkäufer führen

• Angebotspreis strategisch wählen
• Verkaufsargumente vorbereiten
• Richtigen Zeitpunkt für die Kaufpreisverhandlung wählen
• Erst Angebote sammeln
• Käufertypen erkennen & Verhandlung danach ausrichten
• Den Kaufpreis als letztes senken
• Kreative Zugeständnisse bei Verhandlungen machen
• Verkäufersprache nutzen
• Nach erfolgreicher Verhandlung: Käufer beauftragt Kaufvertragsentwurf

Kaufabschluss & Immobilienkaufvertrag

Worauf sollte man bei einem Verkaufsabschluss und dem anstehenden Notartermin achten? Vor der notariellen Beurkundung sollte der Kaufvertragsentwurf eingehend geprüft werden. Offene Fragen sollten bestenfalls vor dem Notartermin geklärt werden. Während des Notartermins sollte man lediglich die Richtigkeit der Angaben aus dem Kaufvertragsentwurf bestätigen.

Checkliste: Immobilienkaufvertrag

• Name, Adresse sowie Geburtsdatum von allen Vertragspartnern
• Bezeichnung der Immobilie
• Beschreibung der Beschaffenheit der Immobilie
• Inventarliste der verkauften Gegenstände
• Löschung bzw. Übernahme der bestehenden Grundschulden
• Kaufpreis für Haus- und Grundbesitz inkl. Garage
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Rücklagen zur Instandhaltung
• Regelungen zu Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit
• Übergang des Besitzes ab dem Datum der Schlüsselübergabe und Zahlung des Kaufpreises
• Haftungsausschluss für unbekannte und zukünftige Mängel
• Auflassung bzw. Auflassungsvormerkung
• Grundbucherklärungen, wie z. B. Wohnungs-, Grundpfandrechte oder die Löschung selbiger
• Finanzierungsvollmacht oder Mitbestellung einer Grundschuld zugunsten der Bank des Käufers

Muster: Immobilienkaufvertrag

Ist der Immobilienkaufvertrag erst einmal beim Notar unterschrieben, dann gibt es für Käufer kein Widerrufsrecht. Weil es beim Immobilienkauf um viel Geld geht, ist frühzeitig ein Vergleich von Immobilienkrediten empfehlenswert.

Immobilie übergeben

Wenn der Kaufpreis vom Notar fällig gestellt wurde und eingegangen ist, dann steht als nächster Schritt die Übergabe an den neuen Verkäufer an. Bei der Schlüsselübergabe gibt es sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer noch einige Details zu beachten, damit spätere Streitigkeiten vermieden werden. Ein gutes Hilfsmittel zur Hausübergabe ist das Übergabeprotokoll.

Das Übergabeprotokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und ist dennoch sinnvoll sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer beim Hausverkauf.

Checkliste: Hausübergabe

• Übergabedetails im Kaufvertrag beachten
• Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
• Zustand vom Haus zum Kaufzeitpunkt dokumentieren
• Übergabeprotokoll mit diesen Inhalten anfertigen
  • Übergebene Unterlagen und Dokumente
  • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • Zählerstände für die Endabrechnung notieren
  • Bedienungsanleitungen und Sicherheitshinweise
  • Zustand des Hauses bei Übergabe (z. B. besenrein)
  • Sonstiges Zubehör
• Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen
• Schlüssel übergeben

Mehr lesen: Hausübergabe

Checkliste: Wohnungsübergabe

• Übergabedetails im Kaufvertrag beachten
• Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
• Zustand der Wohnung zum Kaufzeitpunkt dokumentieren
• Übergabeprotokoll mit diesen Inhalten anfertigen
  • Übergebene Unterlagen und Dokumente
  • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • Zählerstände für die Endabrechnung notieren
  • Bedienungsanleitungen und Sicherheitshinweise
  • Zustand der Wohnung bei Übergabe (z. B. besenrein)
  • Sonstiges Zubehör
• Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen
• Schlüssel übergeben
• Hausverwaltung informieren

Mehr lesen: Eigentumswohnung übergeben

Muster: Übergabeprotokoll

• Anschrift der Immobilie
• Art der Immobilie
• Datum der Übergabe
• Name und Anschrift vom Verkäufer
• Name und Anschrift vom Käufer
• Auflistung aller Räume
• Auflistung aller Bauten auf dem Grundstück ohne Wohnzweck
• Anzahl und Zweck der übergebenen Schlüssel
• Zählerstände von Strom, Gas und Wasser
• Inventarliste (mit verkauftes Inventar)
• Detaillierte Auflistung aller Mängel
• Liste der übergebenen Unterlagen
• Schlussformulierung (besenrein und geräumt übergeben)
• Unterschriften (Käufer, Verkäufer, ggf. Zeugen)

Mehr lesen: Hausübergabeprotokoll

Mehr lesen: Wohnungsübergabeprotokoll

Immobilienverkauf: Checkliste als PDF-Download

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienverkauf-Checkliste: