Checkliste für die Immobilienbewertung: Diese Unterlagen sind notwendig.

Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört es, dass man die Unterlagen zum Objekt einsieht und in die Bewertung einbezieht. Aus diesem Grund gehört zu jedem Wertgutachten durch einen Sachverständigen eine Sichtung der Unterlagen vor der Objektbegehung. Alternativ zu einem kostenpflichtigen Wertgutachten übernehmen seriöse Immobilienmakler die Ermittlung eines realistischen Verkaufswertes im Rahmen ihres Maklervertrages. Kostenlos und unverbindlich ist eine Online-Immobilienbewertung und sollte als grober Richtwert vor einem kostenpflichtigen Wertgutachten durchgeführt werden.

Unterlagen für eine Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung sollten einige Unterlagen für den Makler oder Sachverständigen vorbereitet werden. Eine Online-Immobilienbewertung kommt auch ohne Unterlagen aus, da Online-Rechner nach dem Vergleichswertverfahren den Immobilienwert berechnen. Sachverständige und Makler ergänzen das Vergleichswertverfahren mit der individuellen Art und Zustand der Immobilie (Sachwert- und Ertragswertverfahren).

Folgende Unterlagen sollten Eigentümer für eine Immobilienbewertung bereithalten:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Bauzeichnungen der Immobilie
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Wohnflächenberechnung
• Modernisierungsnachweise
• Weitere Unterlagen bei Eigentumswohnungen, Denkmälern, Erbbaurecht

Haus bewerten

Vor dem eigentlich Verkaufsstart fragen sich Eigenheimbesitzer „Was ist mein Haus wert?“. Setzt man den Verkaufspreis zu hoch an, dann werden sich wahrscheinlich nur wenige Kaufinteressenten melden und der Verkauf verzögert sich unnötig. Bei einem zu niedrigen Verkaufspreis verschenkt man vielleicht unnötig Geld. Aus diesem Grund ist die Bewertung der Immobilie bei einem Hausverkauf unverzichtbar. Damit die Immobilienbewertung durch einen Profi durchgeführt werden kann, sollten Hausbesitzer einige Unterlagen griffbereit haben.

Checkliste zur Bewertung eines Hauses

• Grundbuchauszug
• Baulastenverzeichnis
• Katasterplan
• Baujahr des Gebäudes
• Art und Baujahr der Heizung
• Bauunterlagen (Grundrisse, Gebäudeschnitt, Ansichten)
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Grundstücksgröße
• Angabe der letzten Modernisierungen des Gebäudes
• Energieausweis
• Stellplatz (Garage, Carport, freier Stellplatz)
• Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)
• Angaben zur Höhe der Miete (falls zutreffend)

Wohnung bewerten

„Was ist meine Wohnung wert?“, ist häufig der erste gedankliche Schritt für Besitzer einer Eigentumswohnung. Eine hohe Wohnungsbewertung ist ein wichtiger Indikator dafür, dass ein guter Verkaufszeitpunkt gekommen ist. Erste Anlaufstelle für Verkäufer sollte eine kostenlose Immobilienbewertung sein. Nach dem Vergleichswertverfahren bekommen Eigentümer ein erstes Gespür für einen realistischen Verkaufswert.

Ist dann eine definitive Verkaufsentscheidung getroffen, dann sollte im Idealfall der Makler oder ein Sachverständige eine genauere Wohnungsbewertung vornehmen. Für eine seriöse Bewertung der Eigentumswohnung wird der Immobilienprofi einige Unterlagen benötigen. Aus diesen können besondere Rechte, Pflichten oder individuelle Gegebenheiten den zuvor ermittelten Immobilienwert mit einem Online-Rechner nochmal negativ oder positiv beeinflussen.

Checkliste zur Bewertung einer Wohnung

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Baubeschreibungen
• Art und Baujahr der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Teilungserklärung
• Angabe der letzten Modernisierungen des Gebäudes
• Energieausweis
• Stellplatz (Garage, Carport, freier Stellplatz)
• Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)
• Angaben zur Höhe der Miete (falls zutreffend)

Mehrfamilienhaus bewerten

Eine Ermittlung eines Hauswertes oder Bewertung einer Wohnung und eines Grundstücks ist verhältnismäßig einfach. Anhand von Bodenwerten und Vergleichswerten kann schnell ein grober Richtwert ermittelt werden. Anders sieht es bei einem Mehrfamilienhaus aus. Häufig kann nur auf wenige Daten von Vergleichsobjekten in der selber Region zurückgegriffen werden, sodass das Vergleichswertverfahren seine Aussagekraft verliert.

Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel als Kapitalanlage genutzt. Aus diesem Grund ist die Bestimmung des Ertragswertes ein geeignetes Verfahren für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses. Für das Ertragswertverfahren sind Informationen zum Bodenwert (Bodenrichtwert pro Quadratmeter), marktübliche Miete, Bewirtschaftungskosten (Kosten für Verwaltung und Instandhaltung) und Restnutzungsdauer des Gebäudes notwendig.

Zur Ermittlung eines Ertragswertes ist in der Regel ein Sachverständiger zu beauftragen. Einige Makler bieten zwar auch eine Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses an, jedoch sollten Verkäufer bei einem höherwertigen Verkaufspreis ein aussagekräftiges Gutachten einholen. Ein solches Gutachten ist außerdem ein weiteres Argument im Verkaufsprozess und in einer Preisverhandlung.

Checkliste zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Wohnflächenberechnung pro Nutzeinheit
• Grundstücksgröße
• Baubeschreibungen
• Art und Baujahr der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Teilungserklärung
• Angabe der letzten Modernisierungen des Gebäudes
• Energieausweis
• Anzahl und Art der Stellplätze (Garage, Carport, freier Stellplatz)
• Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen
• Aufstellung der Mieteinkünfte pro Nutzeinheit
• Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)
• Angaben zur Höhe der Miete (falls zutreffend)

Gewerbeimmobilie bewerten

Die Bewertung eines Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage ist bereits komplex – noch komplizierter erscheint die Immobilienbewertung, wenn es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt. Unterschieden sollte dabei zwischen einer reinen Gewerbeimmobilie und einer Misch-Liegenschaft. In einer Misch-Liegenschaft sind sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten vorhanden.

Bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist, ähnlich wie beim Mehrfamilienhaus, das Ertragswertverfahren anzuwenden. Hinzu kommt, dass bei einem aussagekräftigen Gutachten die Zahlungsfähigkeit der mietenden Gewerbebetriebe berücksichtigt werden muss. Ebenso sollte in die Bewertung einfließen, ob es sich bei den Gewerbeeinheiten um universelle Räumlichkeiten handelt oder diese bei Neuvermietung angepasst werden müssen.

Checkliste zur Bewertung einer Gewerbeimmobilie

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Wohnflächenberechnung pro Nutzeinheit
• Grundstücksgröße
• Baubeschreibungen
• Art und Baujahr der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Teilungserklärung
• Angabe der letzten Modernisierungen des Gebäudes
• Energieausweis
• Anzahl und Art der Stellplätze (Garage, Carport, freier Stellplatz)
• Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen
• Aufstellung der Mieteinkünfte pro Nutzeinheit
• Aufstellung der Betriebe nach Gewerbeart
• Auszug aus der Gewerbeerlaubnis (Baunutzungsverordnung)
• Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)
• Angaben zur Höhe der Miete (falls zutreffend)

Grundstück bewerten

Grundstücke werden anhand der Bodenrichtwerte berechnet. Die offizielle Datenbank für den Bodenrichtwert ist die Datenbank BORIS. Verkäufer können sich dort über die Grundstückswerte informieren. Dennoch sind die Werte von BORIS mit Vorsicht zu verwenden. Die dort ermittelten Werte sind die durchschnittlichen Bodenpreise, welche sich auf das gesamte Kataster bezieht. Die besondere Lage oder weitere Besonderheiten einzelner Grundstücke werden nicht berücksichtigt. Besser geeignet zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für ein Grundstück ist das Vergleichswertverfahren, mithilfe dessen mehr Informationen einbezogen werden können.

Checkliste zur Bewertung eines Grundstücks

• Grundstücksgröße
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Grunddienstbarkeiten
• Altlasten im Baugrund
• Nachweis der Erschließung
• Bebaubarkeit
• Grundstückszuschnitt (Rechteckig, Eckgrundstück)
• Besonderheiten des Baugrunds: Hanglage, Felsen oder ähnliches

Unterlagen verloren? Hier kannst du die Dokumente neu beantragen.

Vollständige Unterlagen sind nicht nur für die Immobilienbewertung wichtig – sondern auch für den Verkaufsprozess. Ohne vollständige Verkaufsunterlagen können Käufer sich keinen vollständigen Eindruck von der Immobilie machen und werden auch keine Finanzierung erhalten können.

Für verlorene Unterlagen oder Dokumenten, die einfach nur weg sind, sollten Verkäufer frühzeitig aktiv werden. Wir sagen dir, an welcher Stelle du verlorene Verkaufsunterlagen beantragen kannst:

Dokument	Wo bekommst du was?
Grundbuchauszug	Grundbuchamt
Flurkartenauszug / Lageplan	Katasteramt
Wohnflächenberechnung	Bauakte, Grundriss (berechenbar)
Kubaturberechnung	Bauakte, Grundriss (berechenbar)
Baubeschreibungen	Bauakte, ausführender Architekt
Baulastenauskunft	Bauamt
Altlastenauskunft	Stadt oder Gemeinde (Fachbereich Umwelt)
Sanierungsnachweise	Hausverwaltung, Dienstleister
Energieausweis	Energieberater, Hausverwaltung
Teilungserklärung	Hausverwaltung
Wirtschaftsplan	Hausverwaltung
Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen	Hausverwaltung, Dienstleister
Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen	Hausverwaltung, Dienstleister
Nachweise über Instandhaltungsrücklagen	Hausverwaltung

Checkliste: Immobilienbewertung

Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Checklisten für den Immobilienverkauf

• Checkliste Hausverkauf
• Checkliste Eigentumswohnung verkaufen

• Checkliste: Mit Makler eine Wohnung verkaufen
• Checkliste: Mit Makler ein Haus verkaufen
• Checkliste: Ohne Makler privat eine Wohnung verkaufen
• Checkliste: Ohne Makler privat ein Haus verkaufen
• Checkliste: Verkaufsunterlagen
• Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag
• Checkliste & Muster: Immobilien-Exposé erstellen
• Checkliste: Hausbesichtigungen als Verkäufer
• Checkliste: Wohnungsbesichtigungen als Verkäufer
• Checkliste & Muster: Übergabeprotokoll

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung: