Checklisten für den Verkauf

Drei Listen für drei Phasen

Ein Immobilienverkauf zerfällt in drei Abschnitte, und jeder hat seine eigenen Aufgaben. Wer sie vermischt, arbeitet doppelt.

Die Vorbereitung. Unterlagen beschaffen, Preis bestimmen, Exposé erstellen. Das ist der Teil mit dem längsten Vorlauf: Grundbuchauszug, Bauakte und Energieausweis brauchen Wochen. Was dazugehört, steht bei der Checkliste Verkaufsunterlagen.

Die Besichtigungen. Objekt vorbereiten, Termine führen, Interessenten bewerten, Bonität prüfen. Hier entscheidet sich, wer als Käufer in Frage kommt. Die Details stehen bei der Checkliste für die Besichtigung.

Der Abschluss. Verhandlung, Notartermin, Kaufpreiszahlung, Übergabe. Dokumentiert wird sie im Übergabeprotokoll, das Zählerstände, Schlüssel und den Zustand festhält.

Was zuerst kommt

Beginne mit den Unterlagen, nicht mit dem Inserat. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und Energieausweis sind bei Behörden zu beschaffen und dauern; alles andere baut darauf auf.

Kläre parallel die steuerliche Lage: Wann wurde erworben, wie wurde genutzt, wann läuft die Zehnjahresfrist ab. Diese Frage kann den Zeitpunkt des Verkaufs verschieben, und dann ist alles Weitere ohnehin später fällig. Die Einzelheiten stehen bei den Steuern beim Immobilienverkauf.

Bestimme dann den Preis, mit Bodenrichtwert, tatsächlichen Vergleichsverkäufen und dem Zustand des Gebäudes. Wie das methodisch geht, steht bei der Immobilienbewertung.

Erst danach entstehen Fotos, Grundriss und Exposé. Und erst wenn die vollständig sind, wird inseriert, ein Inserat, das mit halben Angaben startet, verschenkt die ersten Tage, in denen die Aufmerksamkeit am größten ist.

Die vier Fehler, die Geld kosten

Zu früh inserieren. Wer ohne Unterlagen startet, lässt Interessenten warten, und sie werden in der Zwischenzeit anderswo fündig.

Den Preis zu hoch ansetzen. Ein Angebot, das monatelang steht, verliert an Aufmerksamkeit, und die spätere Reduzierung landet regelmäßig unter dem anfangs Erzielbaren.

Ohne Bonitätsprüfung zusagen. Ein geplatzter Notartermin kostet Monate. Verlange eine aktuelle Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor du das Objekt vom Markt nimmst.

Ohne Vergleichswerte kalkulieren. Angebotspreise auf Portalen zeigen Wünsche, keine Abschlüsse. Belastbar sind der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses und tatsächlich erzielte Verkaufspreise in der Umgebung.

Mängel verschweigen. Sie werden bei der Besichtigung ohnehin gesehen, und arglistiges Verschweigen führt zur Haftung trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss.

Wie lange das Ganze dauert

Von der Entscheidung bis zur Übergabe vergehen bei einem normal verlaufenden Verkauf mehrere Monate. Wer das weiß, plant anders, und gerät nicht in Zeitdruck, der immer zulasten des Preises geht.

Die Vorbereitung beansprucht die ersten Wochen. Behördenauskünfte, Energieausweis und Bauakte laufen parallel, aber keine davon ist an einem Tag erledigt.

Die Vermarktung dauert je nach Lage und Preis wenige Wochen bis mehrere Monate. In gefragten Lagen mit realistischem Preis geht es schnell; ein zu hoher Preis dehnt diese Phase beliebig aus.

Vom Zuschlag bis zur Beurkundung vergehen in aller Regel zwei bis sechs Wochen, der Käufer braucht seine Finanzierungszusage, und zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung gilt bei Beteiligung eines Verbrauchers eine Wartefrist von zwei Wochen.

Von der Beurkundung bis zur Zahlung vergehen weitere Wochen. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung und teilt erst dann die Fälligkeit mit; die Übergabe folgt nach vollständigem Zahlungseingang.

Plane deinen eigenen Umzug entlang dieser Kette, nicht davor. Wer die neue Wohnung anmietet, bevor der Kaufpreis eingegangen ist, trägt eine Doppelbelastung, deren Ende er nicht in der Hand hat.

Häufige Fragen