Übergabeprotokoll: Muster & Checkliste für die Übergabe einer Eigentumswohnung

Der Kaufvertrag wurde beim Notar unterschrieben und der Kaufpreis wurde vom zukünftigen Eigentümer bezahlt, dann steht für viele Käufer wohl der wichtigste Schritt zum neuen Eigenheim an – die Übergabe der Eigentumswohnung. Die Schlüsselübergabe ist dabei jedoch mehr als eine reine Formalie. Mit der Wohnungsübergabe geht der Besitz der Wohnung vom Verkäufer an den Käufer mit allen Pflichten und Lasten über. Damit sowohl Käufer und Verkäufer etwas mehr Sicherheit bei dem Besitzübergang haben, ist ein Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf empfehlenswert.

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Was ist ein Übergabeprotokoll bei einer Eigentumswohnung?

Das Übergabeprotokoll bei einer Eigentumswohnung ist ein Dokument, mit dem der Zustand einer Wohnung zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe dokumentiert wird. Gängige Praxis ist das Wohnungsübergabeprotokoll für Mieter bei der Vermietung von Mietwohnungen.

Manchen nicht so geläufig, aber nicht weniger wichtig ist das Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf. Mit dem Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf wird der vertraglich zugesicherte Besitzübergang zwischen dem Vorbesitzer und dem neuen Eigentümer dokumentiert.

Mit dem Besitzübergang haftet der Käufer für alle Schäden vollumfänglich. Spätestens jetzt sollte eine Hausratversicherung und Privathaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

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Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf: Sinnvoll für Käufer und Verkäufer

Das Übergabeprotokoll zum Wohnungsverkauf ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Lediglich der Besitzübergang wird in den meisten Kaufverträgen festgelegt. Eine genaue Vorgehensweise oder sogar die Anfertigung eines Übergabeprotokolls wird in der Regel nicht vorgeschrieben. Dennoch ist ein dokumentierter Nachweis zur Wohnungsübergabe durchaus sinnvoll für alle Beteiligten.

Für den Käufer ist das Protokoll wichtig, weil er die Möglichkeit hat nochmal Nachbesserungen vom Verkäufer zu verlangen. Auf der anderen Seite hat der Verkäufer ein Nachweis zum Übergabezeitpunkt, ab welchen alle Lasten und Pflichten auf den neuen Käufer übergehen. Das kann zum Beispiel wichtig werden, falls ein Wasserschaden nach dem Besitzübergang entsteht. Dann haftet nämlich der neue Käufer und nicht mehr der Verkäufer. Eine Ausnahme: Der Verkäufer hat diesen Mangel arglistig verschwiegen. Dann kann der Käufer auch nach dem Besitzübergang noch Schadensersatz oder eine Nachbesserung einfordern.

Das Übergabeprotokoll bei einem Wohnungsverkauf ist für den Verkäufer und den Käufer ein sinnvolles Dokument. Das wichtige Dokument ist rechtlich nicht vorgeschrieben, aber dennoch wichtig, falls es zu Streitigkeiten über den Zustand oder Übergabezeitpunkt kommt. In einem Rechtsstreit kann das Übergabeprotokoll als Beweismittel angeführt werden.

Keine Wohnungsübergabe vor Kaufpreiszahlung

Einige Käufer wünschen sich eine Schlüsselübergabe vor der Zahlung des Kaufpreises. Dieser nachvollziehbare Wunsch von dem Käufer möglichst früh mit der Renovierung zu beginnen, birgt aber ein unnötiges Haftungsrisiko für den Verkäufer.

Der Besitzübergang bei einem Immobilienverkauf sollte formal und faktisch an den im Kaufvertrag definierten Zeitpunkten stattfinden. Überlässt der Verkäufer die Eigentumswohnung bereits vor der Fälligkeitsmitteilung des Notars und dem Eingang des Kaufpreispreises, hat der Käufer die Möglichkeit nach seinen Vorlieben umzugestalten, ohne dass der Verkäufer eine Sicherheit hat, dass die Zahlung später geleistet wird. Problematisch wird es zudem für den Verkäufer, falls Schäden am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum in diesem Zeitraum entstehen. Für alle Schadensersatzansprüche haftet nämlich bis zum Besitzübergang der Verkäufer und nicht der Käufer.

Wenn ein Besitzübergang durch den Käufer trotz eines Hinweises auf die damit verbundenen Risiken bereits vor Kaufpreiszahlung gewünscht wird, sollte mit dem beurkundenden Notar gesprochen werden. Der Notar hat die Möglichkeit eine alternative Absicherung des Verkäufers, etwa durch Stellung einer qualifizierten Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts des Käufers oder gar eine Bürgschaft in den notariellen Immobilienkaufvertrag mit aufzunehmen.

Inhalt des Übergabeprotokolls bei einer Eigentumswohnung

Der Inhalt eines Übergabeprotokolls für eine Eigentumswohnung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Im Internet können unterschiedliche Mustervorlagen zum Übergabeprotokoll heruntergeladen werden und durch individuelle Notizen oder Anmerkungen verändert werden. Einige Inhalte sollten jedoch im Übergabeprotokoll auftauchen, damit das Dokument seine Funktion einer geregelten Wohnungsübergabe erfüllt.

Folgende Punkte sollten im Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert werden:

  • Anschrift der Immobilie
  • Art der Immobilie
  • Datum und Uhrzeit der Übergabe
  • Name und Anschrift vom Verkäufer
  • Name und Anschrift vom Käufer
  • Auflistung aller Räume
  • Auflistung aller Bauten, die zum Sondereigentum gehören
  • Anzahl und Zweck der übergebenen Schlüssel
  • Zählerstände von Strom, Gas und Wasser
  • Inventarliste (mit verkauftes Inventar)
  • Detaillierte Auflistung aller Mängel
  • Liste der übergebenen Unterlagen
  • Schlussformulierung (besenrein und geräumt übergeben)
  • Unterschriften (Käufer, Verkäufer, ggf. Zeugen)

Darauf sollte man bei der Wohnungsübergabe achten

Der Kauf einer Wohnung bzw. Wohnungsverkauf ist eine aufregende Angelegenheit. Wurde der Kaufpreis gezahlt, dann können es Käufer fast kaum noch erwarten endlich in die neue Wohnung zu kommen und ihr neues Zuhause nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Einige Verkäufer und Käufer gehen irrtümlich davon aus, dass ein Protokoll zur Wohnungsübergabe beim Verkauf nicht notwendig ist, da der Zusatz im Kaufvertrag „gekauft wie gesehen“ aufgenommen wurde. Auch wenn durch diesen Zusatz bereits die meisten Haftungsfragen ausgeschlossen sind, ist es durchaus sinnvoll, das Protokoll anzufertigen. Mit einem protokollierten Nachweis zur Übergabe der Eigentumswohnung können viele Streitigkeiten im Nachgang vermieden werden.

Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Die Schlüsselübergabe sollte erst nach dem Eingang der Kaufpreiszahlung erfolgen. Andernfalls drohen dem Verkäufer unvorhersehbare und unnötige Haftungsrisiken. Das freundliche Entgegenkommen und die Zustimmung den Käufer eher in die Wohnung zu lassen, kann für den Verkäufer schnell teuer werden, wenn der Käufer Schäden am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum verursacht. Bis zum Besitzübergang nach der Kaufpreiszahlung haftet nämlich der Verkäufer für alle anfallenden Schäden.

Wichtig für den Verkäufer: Der Zeitpunkt (Datum und Uhrzeit) sollte im Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Ab diesem Zeitpunkt haftet dann der Käufer für alle Schäden an der Wohnung oder dem Gemeinschaftseigentum.

Zustand der Wohnung bei Übergabe

In welchem Zustand muss eine Eigentumswohnung übergeben werden? Die kurze Antwort ist: „Im vertragsgemäßen Zustand“. Wer nach einer Antwort auf diese Frage sucht, sollte ein Blick in den Kaufvertrag werfen. Dort wird in der Regel die Voraussetzungen für den Besitzübergang geregelt. Eine häufige Formulierung beim Wohnungsverkauf ist die besenreine und geräumte Übergabe. Übergibt der Verkäufer die Wohnung nicht in dem vertraglich zugesicherten Zustand, dann können Verzugszinsen oder andere Vertragsstrafen von dem Käufer gefordert werden.

Im Übergabeprotokoll sollte vermerkt werden, in welchem Zustand die Eigentumswohnung an den neuen Besitzer übergeben wurde. Sind Restarbeiten zu erledigen, dann kann im Protokoll festgehalten werden, bis wann der Verkäufer die Nachbesserungen erledigt. Unser Tipp für Sicherheit: Haftpflichtversicherung und Hausratversicherung vor der Wohnungsübergabe abschließen.

Mängelhaftung des Verkäufers bei „gekauft wie gesehen“

Zur Wohnungsübergabe sollten alle Mängel im Übergabeprotokoll vermerkt werden, die Mängelhaftung gestaltet sich bei Gebrauchtimmobilien jedoch als schwierig. Der Zusatz „gekauft wie gesehen“ wird bei so gut wie jedem Kaufvertrag aufgenommen, wodurch eine Haftung für Sachmängel nahezu ausgeschlossen ist. Ausgenommen von der „gekauft wie gesehen“-Klausel sind jedoch arglistig verschwiegene Mängel. Die Beweispflicht für einen solchen verschwiegenen Mangel, von dem der Verkäufer wusste und diesen bewusst verschwiegen hat, liegt beim Käufer. In vielen Fällen wird die Beweisführung für den Käufer schwierig.

Grobe Sachmängel sollte Käufer im Übergabeprotokoll vermerken. Der Verkäufer haftet für Schäden, die nachweislich nach dem Kaufzeitpunkt entstanden sind oder arglistig bei der Wohnungsbesichtigung verschwiegen wurden.

Nachbesserungen: Das Prinzip der zweiten Chance

Es kommt immer wieder vor, dass bei der Übergabe Mängel erkannt werden, welche dem Verkäufer nicht bekannt waren oder schlichtweg vergessen werden. Verkäufer, die zum Übergabezeitpunkt nicht den vertragsgemäßen Zustand der Eigentumswohnung hergestellt haben, können sich auf das Prinzip der zweiten Chance berufen. Der Verkäufer bekommt die Möglichkeit, innerhalb einer vereinbarten Frist die Mängel auszubessern und zu beseitigen. Schafft es der Verkäufer nicht, den vertragsmäßigen Zustand innerhalb dieser Frist herzustellen, kann der Käufer die Möglichkeit nutzen und die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Rechnung ist dann durch den Verkäufer zu zahlen.

Wurde eine Formulierung „gekauft wie gesehen“ im Kaufvertrag aufgenommen, dann haftet der Verkäufer in der Regel nicht für Mängel – ausgeschlossen sind aber arglistig und schwerwiegende Mängel. Bei solchen Mängeln hat der Käufer ein Anspruch eine Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Schwerwiegende Mängel nach der Wohnungsübergabe festgestellt

Falls nach der Wohnungsübergabe ein schwerwiegender Mangel auftritt, welcher nicht bekannt war und auch nicht bei der Wohnungsbesichtigung hätte auffallen müssen, dann hat der Käufer unter Umständen einen Anspruch auf Rückabwicklung oder Schadensersatz. Die Beweispflicht, dass der Verkäufer von einem Mangel Kenntnis hatte und ihn dennoch zur Besichtigung verschwieg, ist vom Käufer zu führen.

Zu schwerwiegenden Mängeln gehören:

  • defekte Heizungen
  • defekte Leitungen
  • Schimmel
  • Ungeziefer
  • Unfallgefahren (z. B. durch Vertiefungen)

Liegt ein schwerwiegender Mangel vor und wurde dieser möglicherweise arglistig verschwiegen, sollte unbedingt sofort ein Gutachter sowie einen rechtlichen Beistand kontaktiert werden.

Muster & Vorlage: Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf

Muster und Vorlage: Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf
Übergabeprotokoll als Muster für die Schlüsselübergabe beim Wohnungsverkauf

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Checkliste für die Wohnungsübergabe

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Häufig gestellte Fragen zur Übergabe einer Eigentumswohnung:

Was muss in einem Wohnungsverkauf-Übergabeprotokoll stehen?

Ein Übergabeprotokoll (auch Abnahmeprotokoll genannt) dokumentiert den Zustand einer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an einen neuen Eigentümer. Darin enthalten ist der Zustand der Wohnung beim Auszug des Vorbesitzers. Mit einem Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf haben Käufer und Verkäufer eine gewisse Rechtssicherheit, um gegenseitige Ansprüche (Reparaturen, Nachbesserungen usw.) geltend zu machen.
Wohnungsverkauf: Das ist wichtig bei der Übergabe einer Eigentumswohnung.

Ist ein Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf Pflicht?

Bei dem Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf handelt es sich um ein freiwilliges Dokument. Kein Gesetz verpflichtet den Käufer oder den Verkäufer ein Übergabeprotokoll anzufertigen oder bei der Anfertigung von diesem mitzuwirken. Es gibt ebenfalls keine gesetzliche Pflicht, das Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Dennoch ist es in vielen Fällen ratsam für beide Seiten ein Protokoll zur Schlüsselübergabe anzufertigen.
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Was sind schwerwiegende Mängel bei der Wohnungsübergabe?

Für Schäden, die nach der Wohnungsübergabe auftreten, gilt grundsätzlich: Im Regelfall haftet der Verkäufer nicht. Bei schwerwiegenden und versteckten Mängel, kommt es darauf an, ob der Verkäufer davon gewusst haben kann und diese arglistig verschwiegen hat. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln ist der Käufer in der Beweispflicht und kann die Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadensersatzansprüche geltend machen.
Wohnungsübergabe protokollieren: Schwerwiegenden Mängeln sollten angezeigt werden.

Was ist bei Übergabe einer Eigentumswohnung zu beachten?

In der Regel wird eine Eigentumswohnung in besenreinem und geräumtem Zustand übergeben. Das bedeutet, dass die Wohnung frei von Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen vom vorherigen Eigentümer ist. Ausgenommen sind davon die Dinge, die als Inventar mit verkauft wurden. Verkäufer sollten zudem grobe Verunreinigungen vor der Übergabe beseitigen. Details zu den Pflichten vom Verkäufer bei der Übergabe können im Kaufvertrag nachgelesen werden.
Übergabeprotokoll: Das ist beim Übergabetermin zu beachten.

Bild von geralt auf pixabay