Steuer beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf

Immobilie verkaufen: Diese Steuer ist zu zahlen

Keine Steuer fällt an bei einem Hausverkauf bzw. dem Wohnungsverkauf, wenn der Eigentümer die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich und ununterbrochen selber bewohnt hat. Bei vermieteten Immobilien muss eine Haltefrist von 10 Jahren beachtet werden, damit der Verkauf steuerfrei bleibt.

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, der rechnet mit bestimmten Nebenkosten. Häufig vergessen wird dabei das Thema Steuern beim Immobilienverkauf. In diesem Ratgeber erfahren Verkäufer, was es mit der Spekulationssteuer auf sich hat und wie man bei dieser Steuer sparen kann oder sie sogar ganz vermeiden kann.

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Diese Steuern fallen beim Immobilienverkauf an

Wer eine Immobilie verkauft, sollte sich vor dem Verkaufsstart über die steuerlichen Konsequenzen informieren. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf zu warten oder die Immobilie lieber zu vermieten. Private Verkäufer können in der Regel steuerfrei verkaufen. Steuerpflichtig sind grundsätzlich gewerbliche Immobilienhändler und Kapitalanleger.

Bei Eigennutzung ist der Verkauf steuerfrei

Bei einem Immobilienverkauf, also dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung können unterschiedliche Steuern anfallen. Bei einem privatem Veräußerungsgeschäft einer selbstgenutzten Immobilie ist dieser jedoch steuerfrei. Voraussetzung für einen steuerfreien Verkauf ist, dass du die Immobilie in den letzten 2 Jahren und im Verkaufsjahr ausschließlich zu deinen eigenen Wohnzwecken verwendet hast.

Der Gesetzgeber versteht unter dem Begriff Selbstnutzung bzw. „eigenem Wohnzweck“, dass die Immobilie durch den Eigentümer selbst, die kindergeldberechtigten Kinder, oder den Ehe- oder Lebenspartner bewohnt wird.

Beispiel: Die Familie Schmitz hat vor acht Jahren ein Haus für 400.000 gekauft. Für die ersten zwei Jahre wird das Haus vermietet, bis die Familie dort selber einzieht. Familie Schmitz bewohnt das Haus die letzten 6 Jahre selber, bis das Haus dann für 500.000 Euro verkauft wird. In diesem Fall muss die Familie Schmitz keine Spekulationssteuer auch trotz Vermietung zahlen, da das Haus die letzten 3 Jahre von den Eigentümern zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Deshalb verbleibt bei der Familie der volle Netto-Verkaufspreis von 500.000 Euro steuerfrei.

Wann die Spekulationssteuer fällig wird

Immer dann, wenn die Immobilie nicht ausschließlich zum eigenem Wohnzweck genutzt wurde, unterliegt der Spekulationsgewinn bei dem Verkauf von Immobilien der Besteuerung (Spekulationssteuer) gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Das hat zur Folge, dass Spitzenverdiener deutlich mehr Spekulationssteuer zahlen müssen, als Personen mit einem niedrigeren Einkommen.

Beispiel: Die Familie Schmitz hat vor sechs Jahren ein Haus für 400.000 Euro gekauft und ist dort selber eingezogen. Nach fünf Jahren entscheidet sich die Familie umzuziehen und das Haus zu vermieten, bis im Folgejahr das Haus an den Mieter verkauft werden soll. Weil die Immobilienpreise zwischenzeitlich stark gestiegen sind, vereinbart die Familie Schmitz mit dem Mieter einen Verkaufspreis abzüglich aller Verkaufsnebenkosten von 500.000 Euro. Der Gewinnanteil an diesem Veräußerungsgeschäft beträgt demzufolge 100.000 Euro. In diesem Beispiel liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre. Die Familie Schmitz muss am Jahresende die Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichten.

Ausnahmeregelung: Die Drei-Objekt-Grenze

Für gewerbliche Immobilienhändler spielt die Spekulationsfrist keine Rolle. Verkäufer, die als gewerblicher Immobilienhändler gelten werden, müssen immer die Spekulationssteuer zahlen. Zusätzlich fällt die Gewerbesteuer an. Als gewerblicher Immobilienhändler, gelten alle Verkäufer, die innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen. Als Objekte gelten sowohl Grundstücke und Immobilien.

Garagen gelten als „Zubehör“ beim Immobilienverkauf und sind von der Drei-Objekt-Grenze als einzelnes Zählobjekt ausgeschlossen. Das ist auch dann der Fall, wenn Garagen getrennt von der Immobilie oder sogar an einen anderen Käufer veräußert werden (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 8).

Steuer beim Grundstücksverkauf

Bei dem Verkauf eines Grundstücks gelten die gleichen steuerlichen Regeln, wie beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf, mit einem Unterschied. In Falle eines Grundstücksverkaufs wird keine Eigennutzung anerkannt, sodass die Spekulationsfrist von 10 Jahren zwingend einzuhalten ist, wenn man sein Grundstück steuerfrei verkaufen möchte. Der Gesetzgeber hat den Begriff der Selbstnutzung auf das Wohnen beschränkt – ein Gartenhaus reicht nach dieser Definition nicht aus.

Steuer beim Immobilienverkauf nach einer Erbschaft

Wer eine Immobilie erbt, übernimmt auch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Verkauf des Erblassers. Hatte der Erblasser zum Beispiel eine vermiete Immobilie seit über 10 Jahren in seinem Besitz, dann ist auch der Erbe bei einem Verkauf von der Spekulationssteuer befreit. Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn der Erblasser die Immobilie seit dem Kauf bis zum Ableben ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Eine mögliche Erbschaftssteuer ist jedoch gesondert von der Spekulationssteuer zu entrichten.

Beispiel: Der Vater von Frau Schmitz ist gestorben und hat ein Einfamilienhaus als Erbschaft hinterlassen. Der Vater hat die Immobilie seit dem Kauf vor drei Jahren ununterbrochen bewohnt. Frau Schmitz möchte wissen, ob die Spekulationssteuer bei einem Verkauf des geerbten Hauses zu zahlen ist. Diese Sorge ist aber unbegründet. Im Falle von Frau Schmitz liegt eine Eigennutzung des Erblassers vor. Der Immobilienverkauf ist somit bei dieser Erbschaft steuerfrei.

Steuer beim Immobilienverkauf mit Verlust

Muss eine Immobilie mit einem Verlust verkauft werden, dann ist es grundsätzlich möglich diesen Verlust nach § 23 EStG steuerlich geltend zu machen. In der Praxis ist, wird dies aber nur selten für private Verkäufer anwendbar sein. Der Verlust aus dem Verkauf muss nämlich im selben Kalenderjahr mit einem Gewinn aus einem anderen Immobilienverkauf verrechnet werden. Das würde voraussetzen, dass der Verkäufer mindestens über eine zweite Immobilie verfügt, die er auch bereit ist zu verkaufen.

Beispiel: Die Eheleute Schmitz haben sich vor zwei Jahren eine Wohnung gekauft. Leider haben die Eheleute kein gutes Händchen bei der Eigentumswohnung gehabt und müssen mit 50.000 Euro Verlust verkaufen. Herr Schmitz gehört ebenfalls eine zweite Immobilie, welche er mit 110.000 Euro Gewinn verkaufen kann. Weil der Verlust aus einem ähnlichen Geschäft entstanden ist, kann Herr Schmitz die 50.000 Euro Verlust mit dem Gewinn von 110.000 Euro steuerlich verrechnen, sodass lediglich ein Gewinn von 60.000 Euro im Kalenderjahr versteuert werden muss.

Übersicht der möglichen Steuern beim Immobilienverkauf

Bei einem Immobilienverkauf fallen sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer unterschiedliche Steuern an. Private Verkäufer können in der Regel ihre Immobilie steuerfrei verkaufen. Etwas komplizierter wird es, wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt. Außerdem ist es möglich, dass im Kaufvertrag abweichende Regelungen zur Grunderwerbssteuer getroffen wurden und der Verkäufer diese übernimmt.

Art der SteuerWer zahlt?Wann fällig?
Spekulationssteuer
VerkäuferVermietung &
Unterschreitung
der Spekulationsfrist
GewerbesteuerVerkäuferBei gewerblichen
Immobilienhandel
GrunderwerbsteuerKäuferImmer
UmsatzsteuerKäuferBei gewerblichen
Immobilienhandel
Diese Steuern können beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf anfallen.

Lohnt sich ein Immobilienverkauf trotz Steuer?

Der Verkauf einer Immobilie ist eine ganz persönliche Entscheidung. Grundsätzlich sollte man bedenken, dass die Spekulationssteuer lediglich auf den erzielten Gewinn zu zahlen ist. Verkäufer sollten sich wegen der Steuerlast nicht ärgern und sich stattdessen über den zu erwartenden Gewinn freuen.

Ist eine positive Marktentwicklung der Immobilienpreise absehbar und ein Leerstand vermeidbar, dann besteht weiterhin die Möglichkeit für den Eigentümer, dass die Immobilie bis zur Spekulationsfrist von 10 Jahren als Kapitalanlage weiter genutzt wird. Alternativ wäre es möglich, die Immobilie mindestens drei Jahre selber zu bewohnen und danach steuerfrei zu verkaufen.

Steuern sparen beim Immobilienverkauf

Steuer sparen beim Immobilienverkauf. Abzugsfähige Ausgaben bei der Steuerklärung angeben
Steuern beim Immobilienverkauf sparen: Die Verkaufsnebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden.

Ist kein steuerfreier Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf möglich, dann ist es sinnvoll, die Steuerlast vor dem Verkauf zu berechnen. Steuern beim Immobilienverkauf kannst du sparen, wenn du eine zweite Immobilie im gleichen Kalenderjahr mit Verlust verkaufst. Da bei privaten Verkäufern dieses Szenario häufig nicht ausscheidet, bleibt noch eine zweite Möglichkeit zum Steuern sparen.

Wir empfehlen dir, dass du alle abzugsfähigen Verkaufsnebenkosten steuerlich geltend machst. Dafür solltest du alle Belege aufbewahren und zusammen mit deiner Einkommenssteuererklärung angeben. Die Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie stehen, dürfen komplett auf den Verkaufspreis angerechnet werden und senken somit deine Steuerlast.

Diese Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden:

  • Kosten für den Verkauf der Immobilie
  • Kosten für den Notar und den Makler
  • Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
  • Kosten für Werbung und Anzeigenschaltung
  • Kosten für Reparaturen bzw. Modernisierungen
  • Kosten für einen Energieausweis
  • Kosten für die Auflösung eines Darlehens
  • Kosten für die Räumung
  • Kosten für Kommunikation (Porto, Telefongebühren)
  • Kosten für Anfahrten und Transport
  • Schuldzinsen bei Leerstand

Steuerlast vor dem Immobilienverkauf berechnenStarte mit der kostenlosen Immobilienbewertung und kalkuliere dann die zu zahlende Steuer mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Spekulationssteuer berechnen

Zur Berechnung der zu zahlenden Spekulationssteuer sollte im ersten Schritt eine kostenlose Online-Immobilienbewertung durchgeführt werden. So erfährst du, was ein realistischer Verkaufspreis ist und kannst daraus ableiten, wie hoch dein tatsächlicher zu versteuernder Gewinn sein wird.

Im zweiten Schritt sollten alle abzugsfähigen Kosten von dem Verkaufspreis abgezogen werden. War die Immobilie zwischenzeitlich vermietet, dann sind die bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA) auf den Verkaufspreis zu addieren – andernfalls würde man den Vorteil der Abschreibungen doppelt in Anspruch nehmen.

Verkaufspreis
Anschaffungskosten
  z.B. Kaufpreis
  z.B. Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grundsteuer/Notar)
  z.B. nachträgliche Baukosten
Verkaufsnebenkosten
 z.B. Verkaufsinserate
 z.B. Maklergebühren
z.B. Notargebühren
z.B.  Grundbuchgebühren
z.B.  Kosten für Kommunikation
z.B. Fahrtkosten
z.B. Räumungskosten
z.B. Vorfälligkeitsentschädigung
z.B. Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands
z.B. Renovierungskosten
+ bisher in Anspruch genommene Abschreibung (AfA)
= Netto-Verkaufsgewinn
Spekulationssteuer = Netto-Verkaufsgewinn x Einkommenssteuersatz
Berechnung der Spekulationssteuer

Mit einer kostenlosen Immobilienbewertung kannst du sofort einen realistischen Marktwert für deine Immobilie erhalten und deine Steuerlast beim Verkauf mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz berechnen.

Nützliche Checklisten für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Tipps & kompletter Ablauf eines Immobilienverkaufs

Checklisten für den Immobilienverkauf

  • Checkliste Hausverkauf
  • Checkliste Eigentumswohnung verkaufen

Häufig gestellte Fragen zu dem Thema Steuern und Immobilienverkauf:

Ist ein Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Steuerfrei ist der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG).
Weitere Informationen zur Spekulationssteuer.

Ist ein Immobilienverkauf einkommensteuerpflichtig?

Das kommt darauf an. Steuerfrei ist der Verkauf einer Immobilie, wenn diese ausschließlich vom Eigentümer oder seinen kindergeldberechtigten Kindern bewohnt wurde. Bei vermieteten Immobilie ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren für einen steuerfreien Verkauf zu beachten. Ein steuerpflichtiger Immobilienverkauf wird anhand des persönlichen Einkommenssteuersatzes am Ende des Jahres mit der Steuererklärung berechnet.
Wichtig für Verkäufer: Steuern beim Immobilienverkauf.

Kann man bei der Spekulationssteuer sparen?

Die Spekulationssteuer kann man umgehen, wenn man die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhält. Ist dies nicht möglich und die Immobilie muss vorher verkauft werden, dann kann man Steuern sparen, indem man alle Verkaufsnebenkosten als abzugsfähige Kosten bei seiner Steuererklärung angibt.
Steuern sparen: Spekulationsfrist beachten und abzugsfähige Kosten angeben.

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