Die eine Frage, die alles entscheidet
Beim Verkauf einer Immobilie geht es steuerlich um eine einzige Frage: Ist der Gewinn steuerpflichtig oder nicht? Von der Antwort hängt ein Betrag ab, der schnell fünfstellig wird.
Der Rahmen ist das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Danach ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Diese Zehnjahresfrist ist die berühmte „Spekulationsfrist“. Nach ihrem Ablauf ist der Gewinn steuerfrei, vollständig, unabhängig von seiner Höhe.
Daneben steht eine zweite Befreiung, die unabhängig von der Frist wirkt: die Selbstnutzung. Wer im Haus oder in der Wohnung selbst gewohnt hat, kann auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Die Einzelheiten dazu stehen bei steuerfrei verkaufen.
Wie die Zehnjahresfrist gerechnet wird
Maßgeblich sind nicht die Tage des Einzugs oder der Schlüsselübergabe, sondern die Daten der notariellen Verträge, der Kaufvertrag beim Erwerb und der Kaufvertrag beim Verkauf.
Wer am 15. März 2015 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2025 steuerfrei verkaufen. Ein Vertrag, der einen Tag zu früh beurkundet wird, macht den gesamten Gewinn steuerpflichtig, an dieser einen Zeile hängt der ganze Betrag.
Bei geerbten Immobilien gilt eine wichtige Erleichterung: Die Frist läuft nicht neu an, sondern der Erbe tritt in die Position des Erblassers ein. Maßgeblich ist also, wann der Erblasser gekauft hat, bei lange gehaltenen Immobilien ist die Frist damit oft längst abgelaufen.
Dasselbe gilt für eine Schenkung. Auch hier wird die Haltedauer des Schenkers angerechnet.
Bei einem selbst gebauten Haus zählt der Erwerb des Grundstücks, nicht die Fertigstellung des Gebäudes. Das verschiebt den Fristbeginn regelmäßig um zwei bis drei Jahre nach vorn, zu deinen Gunsten.
Was als Gewinn gilt
Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Und der ist deutlich niedriger, als die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt.
Vom Veräußerungspreis ziehst du ab: die Anschaffungskosten samt Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision beim Kauf), die Herstellungskosten für nachträgliche Baumaßnahmen und die Veräußerungskosten, also Makler, Notar, Energieausweis und Inserate beim Verkauf.
Bei vermieteten Immobilien kommt ein Punkt hinzu, der oft übersehen wird: Die in der Vergangenheit geltend gemachte Abschreibung mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wer über Jahre abgeschrieben hat, versteuert am Ende mehr, als die reine Preisdifferenz zeigt.
Der so ermittelte Gewinn wird deinem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert, nicht mit einem festen Satz. In einem Jahr mit hohem Einkommen kostet derselbe Gewinn deshalb mehr als in einem Jahr mit niedrigem.
Es gibt eine Freigrenze von 600 Euro für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres zusammen. Sie ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Die Drei-Objekt-Grenze
Ein Risiko, das viele nicht auf dem Schirm haben: Wer in kurzer Zeit mehrere Immobilien verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden, mit ganz anderen Folgen.
Als Anhaltspunkt dient die Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, spricht das für gewerblichen Handel. Die Grenze ist kein starres Gesetz, sondern ein von der Rechtsprechung entwickelter Anhaltspunkt. Auch wer darunter bleibt, kann gewerblich handeln, wenn weitere Merkmale hinzukommen, etwa eine planmäßige Sanierung mit anschließendem Weiterverkauf oder eine von vornherein erkennbare Wiederverkaufsabsicht.
Die Folgen sind erheblich. Der Gewinn unterliegt dann der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer, die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr, und die Befreiung für Selbstnutzung greift nicht.
Wer mehrere Objekte veräußern will, sollte das vorher mit einem Steuerberater durchgehen. Die Reihenfolge und der zeitliche Abstand der Verkäufe lassen sich gestalten, nachträglich lässt sich daran nichts mehr ändern.
Wenn nur ein Teil betroffen ist
Selten ist eine Immobilie steuerlich ein einziges Objekt. Häufiger zerfällt sie in Teile, die getrennt beurteilt werden, und das kann zu deinen Gunsten wirken.
Das häusliche Arbeitszimmer. Wer einen Raum beruflich genutzt und steuerlich geltend gemacht hat, hat insoweit keine Selbstnutzung. Für diesen Flächenanteil kann der Gewinn steuerpflichtig sein, während der Rest steuerfrei bleibt. Die Rechtsprechung ist hier in Bewegung, und die Beurteilung hängt am Einzelfall.
Die vermietete Einliegerwohnung. Ein Zweifamilienhaus, in dem du oben wohnst und unten vermietest, wird aufgeteilt: der selbstgenutzte Teil steuerfrei, der vermietete nach der Zehnjahresfrist.
Der abgetrennte Grundstücksteil. Wird ein Teil des Gartens abgeteilt und verkauft, gilt für ihn keine Selbstnutzung, ein unbebautes Grundstück kann nicht bewohnt werden. Hier hilft nur die Zehnjahresfrist.
Die Aufteilung erfolgt in aller Regel nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen. Halte die Flächen deshalb sauber dokumentiert; sie sind die Rechengrundlage.
Was sich vorher gestalten lässt
Anders als bei den meisten Steuerfragen ist hier vieles planbar, vorausgesetzt, du planst früh genug.
Den Zeitpunkt wählen. Liegt der Ablauf der Zehnjahresfrist in Reichweite, ist Warten der einfachste Hebel überhaupt. Wenige Monate können den gesamten Gewinn steuerfrei stellen.
Das Jahr wählen. Weil mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird, macht es einen Unterschied, ob der Gewinn in ein Jahr mit hohem oder niedrigem übrigem Einkommen fällt. Ein Verkauf im Jahr des Renteneintritts oder einer Elternzeit kann günstiger sein.
Die Selbstnutzung herstellen. Wer eine vermietete Wohnung vor dem Verkauf selbst bewohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen in die Befreiung kommen. Die Anforderungen sind eng und die Fristen genau, das gehört mit einem Steuerberater durchgerechnet, nicht überschlagen.
Kosten bündeln. Aufwendungen, die den Gewinn mindern, wirken nur, wenn sie belegt sind. Sortiere die Unterlagen, bevor du verkaufst, nicht ein Jahr später.
Die anderen Steuern rund um den Verkauf
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, nicht du. Ihr Satz wird von den Ländern festgelegt und weicht erheblich voneinander ab. Sie ist für dich nur mittelbar relevant, weil sie die Zahlungsfähigkeit des Käufers beeinflusst.
Die Grundsteuer läuft bis zum Übergang von Nutzen und Lasten zu deinen Lasten. Der Kaufvertrag regelt die Aufteilung im Verkaufsjahr, achte darauf, dass eine klare Regelung darin steht.
Umsatzsteuer fällt beim privaten Verkauf einer Immobilie nicht an. Bei gewerblich genutzten Objekten und bei einer Option zur Umsatzsteuer kann das anders sein.
Die Spekulationssteuer als eigene Steuerart gibt es nicht. Der Begriff ist umgangssprachlich; besteuert wird der Gewinn im Rahmen der Einkommensteuer.
Was du dem Finanzamt meldest
Der Notar zeigt jeden beurkundeten Kaufvertrag dem Finanzamt an. Der Verkauf ist dort also bekannt, auch wenn du nichts tust, die Frage ist nur, ob du ihn richtig erklärst.
Ist der Gewinn steuerpflichtig, gehört er in die Anlage SO deiner Einkommensteuererklärung für das Jahr des Verkaufs. Ist er steuerfrei, weil die Frist abgelaufen ist oder Selbstnutzung vorlag, brauchst du ihn dort nicht anzugeben, sinnvoll ist eine kurze Erläuterung trotzdem, um Rückfragen zu vermeiden.
Sammle die Belege vollständig: den ursprünglichen Kaufvertrag, die Rechnungen der Erwerbsnebenkosten, alle Rechnungen über Baumaßnahmen und die Kosten des Verkaufs. Jeder Beleg mindert den Gewinn, und was du nicht nachweisen kannst, wird nicht berücksichtigt.
Vergiss die Nebenkostenabrechnung nicht. Läuft im Verkaufsjahr noch eine Abrechnung, gehört im Kaufvertrag geregelt, wer sie erstellt und wem ein Guthaben oder eine Nachzahlung zusteht.
Bei größeren Beträgen lohnt der Steuerberater. Seine Kosten sind im Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis in aller Regel gering, und die Fehler, die er verhindert, sind teuer.
Eine Beispielrechnung
Angenommen, du hast eine Eigentumswohnung vor acht Jahren für 220 000 Euro gekauft und verkaufst sie für 320 000 Euro. Sie war durchgehend vermietet, die Zehnjahresfrist ist also noch nicht abgelaufen.
Die reine Differenz beträgt 100 000 Euro, der steuerpflichtige Gewinn ist aber ein anderer. Abzuziehen sind zunächst die Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen zusammen leicht einen fünfstelligen Betrag aus, dazu kam gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Abzuziehen sind weiter die Herstellungskosten für Baumaßnahmen (im Beispiel eine erneuerte Heizung und ein neues Bad) und die Veräußerungskosten mit Makler, Notar, Energieausweis und Inseraten.
Hinzuzurechnen ist dagegen die über acht Jahre geltend gemachte Abschreibung. Sie mindert die Anschaffungskosten und wirkt damit gewinnerhöhend, bei einer über Jahre vermieteten Wohnung ist das ein spürbarer Posten, der die Ersparnis aus den Nebenkosten zum Teil wieder aufzehrt.
Der Rest wird deinem übrigen Einkommen hinzugerechnet. Bei einem hohen Grenzsteuersatz bleibt vom Gewinn erheblich weniger übrig, als die Preisdifferenz nahelegt, und genau das macht die zwei fehlenden Jahre bis zum Fristablauf so wertvoll.
Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der Systematik, keine Prognose für einen konkreten Fall.
Häufige Fragen
Wann ist der Gewinn steuerfrei?
Wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn du die Immobilie selbst bewohnt hast.
Welche Daten zählen für die Frist?
Die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Einzug oder Schlüsselübergabe.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Die Frist läuft nicht neu an. Maßgeblich ist, wann der Erblasser gekauft hat.
Und bei einem selbst gebauten Haus?
Es zählt der Erwerb des Grundstücks, nicht die Fertigstellung.
Was kann ich vom Gewinn abziehen?
Anschaffungskosten samt Nebenkosten, Herstellungskosten für Baumaßnahmen und die Verkaufskosten.
Wie wirkt sich Abschreibung aus?
Sie mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Mit welchem Satz wird versteuert?
Mit deinem persönlichen Steuersatz. Der Gewinn wird dem übrigen Einkommen hinzugerechnet.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Ein Anhaltspunkt: Mehr als drei Objekte in etwa fünf Jahren sprechen für gewerblichen Grundstückshandel, dann greifen weder Frist noch Selbstnutzung.