Sozialwohnung und Wohnberechtigungsschein

Was eine Sozialwohnung ist

Eine Sozialwohnung ist keine besondere Bauform und kein bestimmter Standard. Es ist eine ganz normale Wohnung, deren Bau oder Sanierung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, und für die deshalb eine Bindung gilt: Die Miete ist gedeckelt, und einziehen darf nur, wer einen Wohnberechtigungsschein vorlegt.

Diese Bindung ist befristet. Sie läuft so lange, wie die Förderung nachwirkt, häufig zwanzig bis dreißig Jahre, je nach Programm. Danach fällt die Wohnung aus der Bindung und wird zu einer gewöhnlichen Mietwohnung. Genau deshalb sinkt der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland seit Jahren, obwohl neu gebaut wird.

Der Vermieter ist in aller Regel eine kommunale Wohnungsgesellschaft, eine Genossenschaft oder ein privater Eigentümer, der Fördermittel in Anspruch genommen hat. Ein eigener „Sozialwohnungsmarkt“ existiert nicht, die Wohnungen stehen in denselben Häusern und Straßen wie alle anderen.

Für dich heißt das: Der Weg führt nicht über eine besondere Wohnungssuche, sondern über ein Dokument. Ohne den Schein kannst du dich auf eine gebundene Wohnung nicht bewerben; mit dem Schein bewirbst du dich wie auf jede andere Wohnung auch.

Der Wohnberechtigungsschein

Der Wohnberechtigungsschein (kurz WBS) ist die amtliche Bestätigung, dass dein Einkommen unter der Grenze deines Bundeslandes liegt und wie groß die Wohnung sein darf, die du beziehen kannst.

Er enthält drei Angaben, die zusammen die Suche bestimmen: die Zahl der Personen, für die er gilt, die zulässige Wohnfläche oder Zimmerzahl, und die Dringlichkeitsstufe, falls dein Land eine kennt.

Gültig ist er in der Regel ein Jahr ab Ausstellung. Läuft er ab, bevor du eine Wohnung gefunden hast, beantragst du ihn neu, das ist ein Routinevorgang und kein Neuanfang. Entscheidend ist, dass er beim Vertragsabschluss gültig ist, nicht bei der Besichtigung.

Der Schein gilt für das Bundesland, das ihn ausgestellt hat. Wer über eine Landesgrenze zieht, beantragt ihn am Zielort neu, mit den Einkommensgrenzen und den Regeln, die dort gelten.

Die Einkommensgrenzen

Der Bund gibt in § 9 Abs. 2 WoFG einen Rahmen vor: 12 000 Euro für einen Einpersonenhaushalt, 18 000 Euro für zwei Personen, 4 100 Euro für jede weitere Person und 500 Euro je Kind.

Diese Zahlen sind aber selten die, die für dich gelten. § 9 Abs. 3 WoFG erlaubt den Ländern, per Rechtsverordnung abweichende Grenzen festzulegen, und fast alle machen davon Gebrauch, weil die Wohnungsmärkte zu unterschiedlich sind, als dass eine bundesweite Zahl passen würde.

Die Spannweite ist erheblich. Drei Länder übernehmen die Bundeswerte unverändert; andere liegen deutlich darüber, und Baden-Württemberg fällt mit einer gemeinsamen Grenze für Ein- und Zweipersonenhaushalte ganz aus dem üblichen Muster. Bayern veröffentlicht überhaupt keine landesweiten Zahlen, weil dort die Bewilligungsstellen vor Ort entscheiden.

Welche Grenze für dich gilt, welche Behörde zuständig ist und welche Besonderheiten dein Land kennt, steht auf der jeweiligen Landesseite, sie sind unten verlinkt.

Was als Einkommen zählt

Gerechnet wird nicht mit dem, was auf dem Konto ankommt, sondern mit einer eigenen Größe: dem Jahreseinkommen im Sinne des Wohnraumförderungsrechts. Wer seine Netto-Monatsgehälter zusammenzählt, kommt regelmäßig auf ein falsches Ergebnis.

Ausgangspunkt ist die Summe der positiven Einkünfte aller Haushaltsmitglieder: Arbeitseinkommen, selbstständige Einkünfte, Renten, Kapitalerträge, Einkünfte aus Vermietung. Maßgeblich ist ein Zwölfmonatszeitraum, meist die zwölf Monate ab Antragstellung, geschätzt auf Basis der jüngsten Nachweise.

Davon abgezogen werden Werbungskosten, Pauschalen für Steuern und Sozialversicherungsbeiträge sowie Freibeträge, etwa für Alleinerziehende, für junge Ehepaare, für Menschen mit Behinderung oder für Kinder mit eigenem Einkommen. Unterhaltszahlungen mindern das Einkommen ebenfalls.

Nicht mitgerechnet werden bestimmte zweckgebundene Leistungen wie Kindergeld, Pflegegeld oder Erziehungsgeld. Ob eine konkrete Leistung zählt, entscheidet nicht ihr Name, sondern ihre Einordnung im Gesetz, im Zweifel fragst du bei der Bewilligungsstelle nach, bevor du den Antrag stellst.

Wie groß die Wohnung sein darf

Der Schein legt eine Obergrenze fest, keine Untergrenze. Ein verbreiteter Rahmen sind rund 45 bis 50 Quadratmeter oder ein Zimmer für eine Person, mit etwa 15 Quadratmetern beziehungsweise einem weiteren Zimmer für jede weitere Person, die genauen Werte setzen die Länder unterschiedlich fest.

Kleiner darfst du immer wohnen. Größer nur, wenn ein anerkannter Grund vorliegt: ein Rollstuhl, ein Pflegebedarf, ein häusliches Arbeitszimmer, eine bevorstehende Geburt oder ein Kind, das nach einer Trennung regelmäßig bei dir lebt.

Diese Gründe werden nicht automatisch berücksichtigt. Nenne sie im Antrag und lege die Nachweise bei, ein Schein mit einer zu knapp bemessenen Fläche schließt genau die Wohnungen aus, die für dich passen würden.

So beantragst du ihn

Zuständig ist die Wohnungsbehörde deines künftigen Wohnorts, je nach Land das Wohnungsamt, das Amt für Wohnen, das Landratsamt oder die Gemeindeverwaltung. Wer bereits am Ort wohnt, beantragt ihn dort, wo er gemeldet ist.

Zum Antrag gehören in der Regel: das ausgefüllte Formular, ein Ausweisdokument, Einkommensnachweise der letzten zwölf Monate für alle Haushaltsmitglieder, bei Selbstständigen der letzte Steuerbescheid, und Nachweise für die Freibeträge, auf die du dich berufst.

Viele Städte bieten den Antrag inzwischen online an, oft mit einem Nutzerkonto des Landes. Wo das nicht möglich ist, genügt der Postweg oder ein Termin im Amt. Gebühren fallen je nach Kommune an; verbreitet ist eine Spanne von wenigen Euro bis rund dreißig Euro, manche Kommunen erheben gar nichts.

Die Bearbeitung dauert typischerweise zwei bis sechs Wochen. Beantrage den Schein deshalb, bevor du mit der Suche beginnst, nicht erst, wenn du eine Wohnung gefunden hast. Die Zusage einer gebundenen Wohnung ist ohne gültigen Schein nicht möglich, und kaum ein Vermieter hält eine Wohnung wochenlang frei.

Mit dem Schein eine Wohnung finden

Der Schein allein verschafft dir keine Wohnung. Er öffnet nur einen Teil des Marktes, und in Ballungsräumen ist gerade dieser Teil besonders knapp.

Drei Wege führen dort hin. Erstens die kommunalen Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften: Melde dich direkt bei ihnen an, viele führen Wartelisten, auf die du erst mit dem Schein kommst. Zweitens die Vermittlungsstellen mancher Städte, die gebundene Wohnungen zentral zuteilen. Drittens der normale Wohnungsmarkt, auch dort werden gebundene Wohnungen inseriert, oft mit dem Zusatz „WBS erforderlich“.

Bewirb dich wie auf jede andere Wohnung, mit vollständiger Mappe. Wie die aussieht und was hineingehört, steht bei der ersten eigenen Wohnung; die zulässigen und unzulässigen Fragen behandelt die Selbstauskunft.

Ist der Schein knapp vor dem Ablauf, beantrage ihn rechtzeitig neu. Eine Zusage, die an einem abgelaufenen Schein scheitert, ist der vermeidbarste Fehler in diesem Verfahren.

Nach dem Einzug

Steigt dein Einkommen später über die Grenze, musst du nicht ausziehen. Der Schein wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geprüft, und ein späterer Anstieg berührt den bestehenden Mietvertrag nicht.

In einigen Ländern kann in solchen Fällen eine Fehlbelegungsabgabe erhoben werden, eine Zahlung, die den Vorteil der gebundenen Miete teilweise ausgleicht. Ob es sie gibt und ab welcher Überschreitung, regelt jedes Land für sich.

Läuft die Bindung der Wohnung aus, bleibt dein Mietvertrag unverändert bestehen. Was entfällt, ist die Mietpreisbindung: Erhöhungen richten sich danach nach den allgemeinen Regeln des Mietrechts.

Vergiss über dem Verfahren die Frist nicht, die unabhängig davon läuft: Nach dem Einzug meldest du dich innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt an. Wie das geht, steht in der Anleitung zur Anmeldung.

Häufige Fragen