Die erste eigene Wohnung

Die Reihenfolge, die alles einfacher macht

Der häufigste Fehler beim ersten Umzug ist nicht ein vergessener Schritt, sondern die falsche Reihenfolge. Vieles hängt voneinander ab: Ohne Mietvertrag keine Wohnungsgeberbestätigung, ohne Anmeldung keine neue Steuer-Identifikationsnummer im System, ohne Adresse kein Bankkonto auf die neue Anschrift.

Die belastbare Grundstruktur sieht so aus. Zuerst klärst du das Budget und die Unterlagen, dann suchst du, dann unterschreibst du, dann organisierst du den Umzug, und erst danach beginnt die Behördenreihe: Anmeldung, Versorger, Rundfunkbeitrag, Nachsendeauftrag.

Nur ein einziger Punkt hat eine gesetzliche Frist: die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug, § 17 Abs. 1 BMG. Alles andere ist Vertragssache oder Organisation, unangenehm, wenn es liegen bleibt, aber nicht bußgeldbewehrt.

Dieser Text folgt der Reihenfolge. Was Geld kostet und wie viel, steht auf der Seite zu den Kosten der ersten Wohnung.

Bevor du suchst: die Mappe

Auf jede attraktive Wohnung kommen viele Bewerbungen, und den Zuschlag bekommt oft nicht die beste Bewerbung, sondern die vollständigste. Eine fertige Mappe, die du nach der Besichtigung sofort abgeben kannst, ist der größte einzelne Vorteil, den du dir verschaffen kannst.

Hinein gehören: die ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate oder (bei Auszubildenden und Studierenden) der Ausbildungsvertrag beziehungsweise die Immatrikulationsbescheinigung, eine Kopie des Ausweises, eine aktuelle Bonitätsauskunft und, falls du schon einmal gemietet hast, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Beim ersten Mietvertrag fehlt fast immer eines: die Mietvergangenheit. Das gleicht die Elternbürgschaft aus, sie ersetzt die fehlende Historie durch eine Sicherheit. Kläre vorher mit deinen Eltern, ob sie dazu bereit sind, damit du bei der Besichtigung nicht zögerst.

Nicht in die Mappe gehören Angaben, nach denen gar nicht gefragt werden darf: Kinderwunsch, Schwangerschaft, Partei- oder Gewerkschaftszugehörigkeit, Religion. Die Frage nach Haustieren, nach dem Einkommen und nach laufenden Insolvenzverfahren ist dagegen zulässig.

Suchen und besichtigen

Lege vor der Suche eine Obergrenze für die Warmmiete fest und halte sie ein. Als Orientierung gilt: höchstens etwa ein Drittel des Nettoeinkommens für die Warmmiete. Wer darüber liegt, hat jeden Monat wenig Spielraum und beim ersten unerwarteten Posten ein Problem.

Bei der Besichtigung zählt, was du selbst prüfst. Öffne die Fenster und schau in die Rahmen, prüfe die Ecken hinter Möbeln auf dunkle Stellen, dreh in Bad und Küche das Wasser auf und lass es laufen, zähle die Steckdosen in jedem Zimmer, sieh in den Sicherungskasten und frag nach dem Baujahr der Heizung.

Frag außerdem nach den letzten drei Betriebskostenabrechnungen und nach der Höhe der Nachzahlung. Eine niedrige Vorauszahlung sieht im Inserat gut aus und wird ein Jahr später teuer, wenn sie zu knapp kalkuliert war.

Vorsicht bei allem, was vor dem Vertrag Geld will. Wer eine Kaution überweisen soll, bevor er die Wohnung gesehen hat, oder wer den Schlüssel gegen Vorkasse per Post bekommen soll, hat es mit einem Betrugsversuch zu tun. Seriöse Vermieter besichtigen zuerst.

Der Mietvertrag

Nimm dir den Vertrag mit nach Hause und lies ihn in Ruhe. Der Druck, sofort zu unterschreiben, ist Verhandlungstaktik und kein Sachzwang; ein Tag Bedenkzeit ist üblich und wird selten verweigert.

Prüfe vier Punkte besonders. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und ist in drei Raten zahlbar; die erste zu Mietbeginn. Die Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt sein, „sonstige Kosten“ ohne Auflistung ist keine wirksame Umlage. Die Schönheitsreparaturen sind unwirksam, wenn sie starre Fristen vorgeben oder die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Die Kündigungsfrist beträgt für dich drei Monate; ein längerer Kündigungsverzicht ist nur begrenzt zulässig.

Bei einem befristeten Vertrag muss der Grund für die Befristung im Vertrag stehen. Fehlt er, gilt der Vertrag unbefristet, eine Regel, die überraschend oft übersehen wird.

Fällt dir eine Klausel auf, die dir unwirksam erscheint, ist eine Diskussion vor der Unterschrift meist der schlechtere Weg. Unwirksame Klauseln sind ohnehin unwirksam, ganz gleich, ob du sie unterschrieben hast.

Übergabe und Protokoll

Das Übergabeprotokoll ist das einzige Papier, das dich bei der Rückzahlung der Kaution schützt. Was am Einzugstag nicht dokumentiert wird, gilt beim Auszug als von dir verursacht.

Notiere jeden Mangel einzeln und mit Ort: der Kratzer im Parkett im Wohnzimmer links vom Fenster, der Fleck an der Wand hinter der Tür, die fehlende Blende an der Küchenzeile. Fotografiere alles, worüber sich später streiten lässt, mit Datum.

Halte die Zählerstände fest (Strom, Gas, Wasser, Wärmemenge) und lass sie von beiden Seiten unterschreiben. Zähle die Schlüssel und schreibe die Zahl ins Protokoll; für jeden fehlenden Schlüssel kann beim Auszug ein Ersatz verlangt werden, im ungünstigen Fall der Austausch der gesamten Schließanlage.

Unterschreibe nichts, in dem „Wohnung in einwandfreiem Zustand übernommen“ steht, wenn das nicht stimmt. Diese eine Zeile hebelt die gesamte Mängelliste aus.

Den Umzug selbst organisieren

Der Termin bestimmt den Preis. Monatsende, Monatsanfang und die Ferienzeiten sind bei Umzugsunternehmen wie bei Mietwagen am teuersten und am schnellsten ausgebucht; ein Termin in der Monatsmitte spart spürbar.

Rechne die beiden Varianten gegeneinander. Ein Transporter für einen Tag plus Verpflegung für Helfer kostet deutlich weniger als eine Spedition, dafür trägst du das Risiko für alles, was dabei zu Bruch geht, und den Aufwand selbst. Bei einem Umzug ohne schwere Möbel gewinnt fast immer die eigene Organisation.

Kläre früh, ob du eine Halteverbotszone brauchst. Sie wird bei der Straßenverkehrsbehörde oder über einen Dienstleister beantragt, muss einige Tage vorher aufgestellt werden und erspart dir am Umzugstag die Suche nach einem Stellplatz vor der Tür.

Packe eine Kiste, die zuletzt eingeladen und zuerst ausgepackt wird: Werkzeug, Toilettenpapier, Handtücher, Ladekabel, Kaffee, Bettzeug und die Mietunterlagen. Diese eine Kiste entscheidet darüber, wie der erste Abend in der neuen Wohnung verläuft.

Allein, zu zweit oder in die WG

Die Wohnform verändert die Rechtslage, nicht nur die Kosten. Steht ihr gemeinsam im Vertrag, seid ihr Gesamtschuldner, der Vermieter kann die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen, unabhängig von euren Absprachen untereinander. Und kündigen kann nur, wer alle Mitunterzeichner dazu bringt, mitzukündigen.

Beim Hauptmietverhältnis mit Untermietern steht eine Person allein im Vertrag und trägt allein das Risiko. Sie braucht für jede Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters, hat dafür aber die Kontrolle darüber, wer einzieht.

Am unkompliziertesten sind Einzelmietverträge je Zimmer, wie sie in vielen Studentenwohnheimen üblich sind. Jeder haftet nur für sich, jeder kann eigenständig kündigen, dafür entscheidest du nicht mit, wer nachrückt.

Die Behördenreihe nach dem Einzug

Anmeldung, zwei Wochen. Der einzige Schritt mit gesetzlicher Frist. Du brauchst den Ausweis und die Wohnungsgeberbestätigung, die dir dein Vermieter ausstellen muss. Wie das abläuft, steht in der Anleitung zur Anmeldung.

Rundfunkbeitrag. Der Beitrag wird je Wohnung erhoben, nicht je Person. Wer allein einzieht, meldet sich an; wer in eine WG zieht, in der schon jemand zahlt, meldet sich nicht doppelt an, sondern gibt dessen Beitragsnummer an.

Strom. Ohne eigene Anmeldung landest du in der Grundversorgung, sie funktioniert, ist aber meist die teuerste Variante. Melde dich mit dem Zählerstand des Übergabetages beim Anbieter deiner Wahl an.

Nachsendeauftrag. Sechs oder zwölf Monate, kostenpflichtig, und die einzige Absicherung dagegen, dass Rechnungen und Behördenpost an der alten Adresse liegen bleiben.

Adressänderungen. Bank, Versicherungen, Arbeitgeber, Krankenkasse, Fahrzeugpapiere, Abonnements. Eine Liste abzuarbeiten dauert einen Abend; die Post nachzuverfolgen, die woanders ankommt, dauert Wochen.

Welche Versicherungen jetzt zählen

Bis zum Ende der ersten Ausbildung bist du in der Regel über die Privathaftpflicht deiner Eltern mitversichert. Mit dem Berufseinstieg, einem Zweitstudium oder einer Altersgrenze endet das, dann brauchst du eine eigene Police. Sie ist die wichtigste Versicherung überhaupt und kostet wenig.

Eine Hausratversicherung lohnt sich, sobald der Wert deiner Einrichtung die Summe übersteigt, die du im Schadensfall aus eigener Kraft ersetzen könntest. In der ersten Wohnung mit gebrauchten Möbeln ist das oft noch nicht der Fall.

Zieht ein Hund mit ein, kommt eine Hundehaftpflicht dazu, in sieben Bundesländern verpflichtend, überall sinnvoll, weil du für Schäden deines Tieres verschuldensunabhängig haftest. Vorher brauchst du die Zustimmung des Vermieters.

Die ersten Monate

Richtig heizen und lüften ist keine Nebensache, sondern der Punkt, an dem die meisten Streitigkeiten mit dem Vermieter beginnen. Drei- bis viermal täglich für einige Minuten mit weit geöffnetem Fenster lüften, die Heizung dabei aus, danach wieder an. Ein dauerhaft gekipptes Fenster kühlt die Wände aus und erzeugt genau den Schimmel, den es verhindern soll.

Zeigt sich ein Mangel, melde ihn sofort schriftlich. Wer einen Defekt nicht anzeigt, verliert seine Ansprüche, und wer die Anzeige verzögert, haftet für den Folgeschaden. Die Details stehen bei der Mietminderung.

Halte die Ruhezeiten ein: nachts von 22 bis 6 Uhr, dazu meist mittags und sonntags nach der Hausordnung. Und stelle nichts ins Treppenhaus: Fluchtwege müssen frei bleiben, auch für einen einzelnen Schuhschrank.

Häufige Fragen