Mietbürgschaft: Sicherheit statt Barkaution

Sicherheit ohne Bargeld

Die Mietbürgschaft ist die Zusage einer dritten Person, für deine Miete einzustehen, wenn du sie nicht zahlst. Sie tritt an die Stelle der Barkaution oder ergänzt sie, und löst damit ein Problem, das viele beim Umzug haben: Kaution, Umzug und Erstausstattung fallen gleichzeitig an, und drei Monatsmieten auf einmal sind für die wenigsten nebenbei aufzubringen.

Für den Vermieter ändert sich wenig. Er hat statt eines Guthabens auf einem Konto einen Anspruch gegen eine zahlungsfähige Person oder ein Institut. Ob ihm das genügt, entscheidet er, verlangen kannst du die Bürgschaft nicht.

Rechtlich ist die Bürgschaft ein eigener Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Vermieter. Du selbst bist daran nicht beteiligt, auch wenn es um deine Wohnung geht.

Die drei Formen

Die private Bürgschaft. Eine Privatperson (meist Eltern, manchmal Geschwister oder Partner) unterschreibt eine Bürgschaftserklärung. Sie kostet nichts, bindet den Bürgen aber persönlich mit seinem Vermögen.

Die Bankbürgschaft. Ein Kreditinstitut bürgt gegen eine jährliche Gebühr, üblicherweise ein kleiner Prozentsatz der Bürgschaftssumme. Sie setzt eine ausreichende Bonität voraus und wird häufig gegen eine Sperre auf dem Konto vergeben.

Die Kautionsversicherung. Ein Versicherer übernimmt die Bürgschaft gegen einen Jahresbeitrag. Der Vorteil ist, dass kein Geld gebunden wird; der Nachteil, dass der Beitrag jedes Jahr aufs Neue anfällt und über eine lange Mietdauer die Kaution übersteigen kann.

Zahlt der Bürge, holt er sich das Geld bei dir zurück. Das gilt für alle drei Formen, die Bürgschaft verschiebt das Risiko, sie beseitigt es nicht.

Selbstschuldnerisch oder Ausfallbürgschaft

Der wichtigste Unterschied steckt in einem Wort, das leicht überlesen wird. Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter zuerst versuchen, das Geld bei dir einzutreiben, und erst wenn das erfolglos bleibt, kann er sich an den Bürgen wenden.

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft entfällt dieser Zwischenschritt. Der Vermieter kann sofort den Bürgen in Anspruch nehmen, ohne sich vorher an dich zu halten. Genau deshalb verlangen Vermieter fast immer diese Variante.

Für den Bürgen ist der Unterschied erheblich. Wer unterschreibt, sollte wissen, welche der beiden Formen im Text steht, das Wort „selbstschuldnerisch“ ist der Punkt, auf den es ankommt.

Wie hoch die Bürgschaft sein darf

§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs begrenzt die Mietsicherheit für Wohnraum auf höchstens drei Nettokaltmieten, also die Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Zahlbar ist sie in drei gleichen Monatsraten.

Der Wortlaut der Vorschrift ist auf eine Geldsumme zugeschnitten. In der Praxis wird eine Bürgschaft, die der Vermieter verlangt, auf diese Grenze angerechnet: Er darf nicht drei Monatsmieten Kaution und zusätzlich eine Bürgschaft fordern.

Anders liegt es, wenn ein Dritter die Bürgschaft von sich aus anbietet, um ein Mietverhältnis überhaupt zu ermöglichen, etwa Eltern für ein Kind ohne eigenes Einkommen. Eine solche freiwillig angebotene Sicherheit wird nicht auf die Grenze angerechnet.

Praktisch heißt das: Fordert der Vermieter zusätzlich zur vollen Kaution eine Bürgschaft, lohnt der Hinweis auf § 551. Bietest du sie selbst an, weil es sonst nicht klappt, ist das zulässig.

Wie die Kaution selbst funktioniert

Weil die Bürgschaft an die Stelle der Kaution tritt, lohnt ein Blick auf deren Regeln. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen stehen dir zu.

Diese Trennungspflicht hat einen praktischen Grund: Gerät der Vermieter in Insolvenz, fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse. Ein Guthaben auf seinem Geschäftskonto wäre dagegen weg.

Zahlbar ist die Kaution in drei gleichen Monatsraten, beginnend mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Wer beim Einzug ohnehin knapp ist, sollte davon Gebrauch machen, es ist ein gesetzliches Recht und keine Gefälligkeit.

Nach dem Auszug hat der Vermieter einen angemessenen Zeitraum zur Prüfung. Für offene Betriebskosten darf er einen Teil länger einbehalten, den Rest muss er zügig auszahlen.

Barkaution, Bürgschaft oder Versicherung – was sich rechnet

Die Barkaution kostet nichts außer der gebundenen Liquidität; sie kommt am Ende verzinst zurück. Wer das Geld hat, fährt damit am günstigsten.

Die private Bürgschaft kostet ebenfalls nichts, verlagert aber ein reales Risiko auf eine nahestehende Person. Das ist der Preis, und er wird selten offen besprochen.

Die Kautionsversicherung kostet jedes Jahr Geld, ohne dass etwas zurückkommt. Bei einer Mietdauer von zwei bis drei Jahren ist sie eine sinnvolle Zwischenlösung; über zehn Jahre gerechnet ist sie die teuerste Variante.

Ein oft übersehener Mittelweg: erst die Versicherung nehmen, um den Umzug zu stemmen, und die Barkaution nachreichen, sobald die Liquidität es zulässt. Viele Vermieter lassen den Wechsel zu, wenn man ihn anspricht.

Die Form

Eine Bürgschaftserklärung bedarf der Schriftform. Eine mündliche Zusage oder eine E-Mail genügt nicht, es braucht ein unterschriebenes Papier. Diese Formvorschrift schützt den Bürgen davor, sich nebenbei zu verpflichten.

Inhaltlich gehören hinein: Name und Anschrift von Bürge, Mieter und Vermieter, die Anschrift der Wohnung, der Höchstbetrag der Bürgschaft, die Art der Bürgschaft sowie Ort, Datum und Unterschrift.

Ein Höchstbetrag ist der wichtigste Schutz für den Bürgen. Ohne ihn haftet er theoretisch für alles, was aus dem Mietverhältnis entsteht, mit ihm nur bis zu der genannten Summe.

Wann die Bürgschaft endet

Sie endet nicht automatisch mit dem Auszug. Solange noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sein können (etwa aus einer noch nicht erstellten Nebenkostenabrechnung), bleibt der Bürge in der Pflicht.

In der Praxis endet sie, wenn das Mietverhältnis beendet, die Wohnung übergeben und die letzte Betriebskostenabrechnung abgerechnet ist. Das kann bis zu ein Jahr nach dem Auszug dauern.

Der Bürge sollte sich die Bürgschaftsurkunde nach Abschluss zurückgeben lassen. Solange sie beim Vermieter liegt, existiert ein Papier, aus dem theoretisch noch vorgegangen werden kann.

Eine unbefristete Bürgschaft lässt sich unter Umständen kündigen, wirkt aber nur für die Zukunft, für bereits entstandene Forderungen bleibt der Bürge gebunden.

Ein Punkt, der oft vergessen wird

Die Zinsen der Barkaution gehören dir und sind steuerpflichtige Kapitalerträge. In der Praxis fallen sie kaum ins Gewicht, tauchen aber in der Abrechnung des Vermieters auf und sollten dort auch stehen, fehlen sie ganz, lohnt die Nachfrage.

Bei Bürgschaft und Kautionsversicherung entfällt das, weil kein Guthaben angelegt wird. Dafür sind die Beiträge zur Kautionsversicherung nicht absetzbar, solange die Wohnung privat genutzt wird.

Was der Bürge wissen sollte

Eine Bürgschaft ist kein symbolischer Akt. Wer unterschreibt, haftet mit dem eigenen Vermögen bis zum vereinbarten Höchstbetrag, und bei der selbstschuldnerischen Variante ohne den Umweg über den Mieter.

Sie kann außerdem die eigene Kreditwürdigkeit beeinflussen: Bei einer späteren Baufinanzierung wird eine laufende Bürgschaft als Verpflichtung berücksichtigt.

Drei Fragen lohnen sich vor der Unterschrift. Steht ein Höchstbetrag drin? Ist sie selbstschuldnerisch oder eine Ausfallbürgschaft? Und ist geregelt, wann sie endet? Wer diese drei Punkte klärt, hat den größten Teil des Risikos im Blick.

Der häufigste Fall ist die Elternbürgschaft für Studierende und Auszubildende, dort stehen die Besonderheiten dieser Konstellation.

Wenn der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nimmt

Der Ernstfall tritt selten ein, verläuft dann aber schnell. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft genügt eine Aufforderung an den Bürgen; er muss zahlen und kann sich erst danach mit dir auseinandersetzen.

Der Bürge kann allerdings dieselben Einwendungen erheben wie du selbst. Ist die Forderung streitig (weil du berechtigt gemindert hast oder die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist), muss er nicht zahlen, solange das nicht geklärt ist.

Deshalb lohnt es sich, den Bürgen früh zu informieren, wenn es Streit gibt. Ein Bürge, der aus heiterem Himmel eine Zahlungsaufforderung bekommt, zahlt oft aus Sorge, obwohl er nicht müsste.

Vom einen zum anderen wechseln

Eine einmal gestellte Sicherheit ist nicht für immer festgelegt. Wer zunächst eine Kautionsversicherung genommen hat und später Geld beiseitelegen konnte, kann dem Vermieter die Barkaution anbieten und die Bürgschaft beenden lassen.

Der Vermieter muss dem nicht zustimmen, tut es aber meist, für ihn ist Bargeld auf einem getrennten Konto die einfachere Sicherheit. Wichtig ist die Reihenfolge: erst die neue Sicherheit stellen, dann die alte zurückgeben lassen.

Lass dir die Bürgschaftsurkunde im Original aushändigen und vernichte sie nicht selbst, bevor der Vermieter schriftlich bestätigt hat, dass die Bürgschaft erledigt ist.

Zum Schluss ein Satz zur Erwartungshaltung: Vermieter verlangen die Bürgschaft nicht aus Misstrauen, sondern weil sie das Ausfallrisiko einer Wohnung über Jahre tragen. Wer das im Gespräch anerkennt und von sich aus eine Lösung vorschlägt (Bürgschaft für die ersten Jahre, Barkaution später), verhandelt deutlich leichter als jemand, der die Sicherheit grundsätzlich in Frage stellt.

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