Vier Bereiche, eine Logik
Rund ums Wohnen gibt es vier Situationen, in denen die meisten Fragen entstehen: mieten, umziehen, kaufen und verkaufen. Sie hängen zusammen, folgen aber jeweils eigenen Regeln, und die Wissensseiten sind entsprechend geordnet.
Was allen vier gemeinsam ist: An entscheidenden Stellen hängt viel Geld an einer einzigen Frist oder an einem einzigen Papier. Wer sie kennt, spart mehr als durch jede Verhandlung.
Mieten
Hier geht es um die Rechte im laufenden Mietverhältnis und um den Weg in die erste eigene Wohnung. Die Themen mit dem größten praktischen Gewicht sind die Kaution, die Mietminderung bei Mängeln und die Frage, ob und wie du einen Hund in der Mietwohnung halten darfst.
Wer zum ersten Mal auszieht, findet den vollständigen Ablauf bei der ersten eigenen Wohnung und die Rechnung dazu bei den Kosten.
Umziehen
Der Umzug ist der Bereich mit den meisten Einzelaufgaben und der einzigen echten gesetzlichen Frist: der Anmeldung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug.
Der zeitliche Ablauf steht bei der Umzugscheckliste. Was danach zu ändern ist und in welcher Reihenfolge, steht bei der Adressänderung, mit eigenen Seiten für Bank, Strom, Internet, Versicherungen und Fahrzeug.
Zwei Papiere entscheiden dabei über Geld: das Übergabeprotokoll, das deine Kaution schützt, und die Wohnungsgeberbestätigung, ohne die keine Anmeldung möglich ist.
Kaufen
Beim Kauf entscheidet die Reihenfolge: erst Budget und Finanzierung, dann suchen. Der Überblick steht bei Immobilie kaufen, die Besonderheiten der Wohnung bei Eigentumswohnung kaufen.
Die wichtigste Einzelseite ist der Immobilienkaufvertrag, er bestimmt, was du bekommst und wann du zahlst. Für die Besichtigung gibt es eine Checkliste zum Mitnehmen.
Verkaufen
Beim Verkauf entscheidet zuerst die Steuerfrage, weil sie den Zeitpunkt verschieben kann: Die Steuern beim Immobilienverkauf hängen an der Zehnjahresfrist, und wer selbst gewohnt hat, verkauft oft früher steuerfrei.
Ob überhaupt verkauft werden soll, klärt verkaufen oder vermieten. Den praktischen Ablauf ordnen die Checklisten für den Verkauf, den Wert die Immobilienbewertung.
Die Fristen, die tatsächlich zählen
Über alle vier Bereiche hinweg gibt es eine Handvoll Fristen, an denen Geld oder Rechte hängen. Sie lohnen es, im Kopf zu behalten.
Zwei Wochen für die Anmeldung nach dem Einzug, die einzige gesetzliche Frist rund um einen Umzug, § 17 Abs. 1 BMG.
Drei Monate Kündigungsfrist für Mieter, unabhängig von der Wohndauer. Für Vermieter verlängert sie sich mit den Jahren.
Zehn Jahre zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen, danach ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei.
Zwei Wochen Wartefrist zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung beim Immobilienkauf, wenn ein Verbraucher beteiligt ist.
Unverzüglich gilt für die Mängelanzeige im Mietverhältnis. Sie hat keine Tagesfrist, aber die härteste Folge: Wer einen Mangel nicht anzeigt, verliert seine Ansprüche.
Ein Prinzip zieht sich durch
Wer sich die Seiten hier ansieht, findet dieselbe Regel in allen vier Bereichen wieder: Was nicht schriftlich festgehalten ist, existiert im Streitfall nicht.
Der Mangel, der beim Einzug nicht ins Protokoll kam. Die Zusage des Verkäufers, die nicht in die Urkunde wanderte. Die Mängelanzeige, die nur ein Telefonat war. Der Zählerstand, den niemand notiert hat.
Das klingt nach Misstrauen und ist es nicht. Menschen erinnern sich unterschiedlich, Ansprechpartner wechseln, und drei Jahre später ist niemand mehr da, der es bestätigen könnte.
Ein Foto mit Datum, eine kurze E-Mail im Anschluss an ein Gespräch, eine Notiz mit Namen und Uhrzeit, das ist der gesamte Aufwand, und er entscheidet regelmäßig über vierstellige Beträge.
Häufige Fragen
Welche Frist muss ich unbedingt einhalten?
Die Anmeldung beim Meldeamt: zwei Wochen nach dem Einzug, § 17 Abs. 1 BMG. Alles andere ist Vertragssache.
Welches Papier schützt meine Kaution?
Das Übergabeprotokoll. Was dort beim Einzug nicht steht, gilt beim Auszug als von dir verursacht.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten.
Wann ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei?
Nach mehr als zehn Jahren zwischen den notariellen Verträgen, oder bei Selbstnutzung.
Womit fange ich beim Kauf an?
Mit Budget und Finanzierung, nicht mit der Suche.