Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt

Du kaufst zwei Dinge auf einmal

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbst du Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen, Grundstück.

Der zweite Teil ist der, der über die Jahre entscheidet. Über das Gemeinschaftseigentum verfügst du nicht allein: Was am Dach passiert, beschließt die Gemeinschaft, und du zahlst deinen Anteil, auch wenn du dagegen gestimmt hast.

Deshalb ist eine Wohnung nie nur eine Wohnung. Du kaufst dich in eine Gemeinschaft ein, deren Zustand, Rücklage und Konfliktlage du übernimmst.

Wer das versteht, prüft anders. Der Grundriss ist in zwanzig Minuten beurteilt; die Gemeinschaft braucht einen Abend mit den Unterlagen, und dieser Abend ist der wertvollste des ganzen Kaufs.

Die Teilungserklärung lesen

Sie ist das Grundgesetz der Gemeinschaft und bestimmt, was dir gehört und was allen.

Die entscheidende Trennung: Sondereigentum ist, was du allein instand hältst, in aller Regel alles innerhalb der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Sanitärobjekte. Gemeinschaftseigentum ist alles Tragende, die Außenhülle, Leitungen bis zum Abzweig, und häufig auch die Fenster.

Gerade die Fenster sind der klassische Streitpunkt. In vielen Teilungserklärungen sind sie Gemeinschaftseigentum, in manchen ist die Instandhaltung auf die Eigentümer übertragen. Ein Fensteraustausch kostet fünfstellig, es lohnt zu wissen, wer zahlt.

Prüfe außerdem die Sondernutzungsrechte: Stellplatz, Gartenanteil, Kellerabteil, Dachbodenanteil, Terrasse. Sie sind kein Eigentum, sondern ein alleiniges Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum, und sie gehören nur dazu, wenn sie in der Urkunde stehen.

Sieh auch nach Nutzungsbeschränkungen: ob kurzzeitige Vermietung erlaubt ist, wie Tierhaltung geregelt ist, ob bauliche Veränderungen der Zustimmung bedürfen und ob eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung nötig ist.

Die Protokolle sind die eigentliche Prüfung

Verlange die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre. Sie sind das ehrlichste Dokument über die Immobilie, das es gibt.

Achte auf beschlossene Sanierungen und darauf, ob sie finanziert sind. Ein Beschluss über eine Fassadensanierung ohne ausreichende Rücklage bedeutet eine Sonderumlage, und wenn der Beschluss vor deinem Kauf gefasst wurde, kann sie dich treffen.

Achte auf vertagte Punkte. Eine Dachsanierung, die dreimal vertagt wurde, verschwindet nicht; sie wird teurer und kommt später, mit dir als Eigentümer.

Achte auf Rechtsstreitigkeiten: gegen einen Bauträger, gegen einen Eigentümer, gegen die Verwaltung. Prozesskosten trägt die Gemeinschaft.

Achte auf den Ton. Protokolle mit vielen Gegenstimmen, Anfechtungen und Vertagungen beschreiben eine zerstrittene Gemeinschaft, und in einer zerstrittenen Gemeinschaft wird nichts saniert.

Verweigert der Verkäufer die Protokolle, ist das die Antwort auf deine Frage. Ein Verkäufer, der nichts zu verbergen hat, legt sie von sich aus vor.

Hausgeld und Rücklage

Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung an die Gemeinschaft. Es deckt Betriebskosten, Verwaltung und den Beitrag zur Rücklage. Lass dir aufschlüsseln, wie es sich zusammensetzt, und wie viel davon bei einer Vermietung umlagefähig wäre.

Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparbuch für große Maßnahmen. Ein guter Stand ist ein echter Wert; eine leere Rücklage bei einem Gebäude mit Sanierungsbedarf ist ein Preisargument.

Setze beides ins Verhältnis zum Alter des Gebäudes. Ein Haus aus den siebziger Jahren, an dem Dach, Fenster und Leitungen noch original sind, hat einen absehbaren Bedarf, und wenn keine Rücklage da ist, kommt er als Umlage.

Frag außerdem nach Hausgeldrückständen des Verkäufers und anderer Eigentümer. Zahlt jemand nicht, fehlt das Geld der Gemeinschaft, und die übrigen tragen es vorläufig mit.

Und rechne das Hausgeld in deine monatliche Belastung ein, nicht nur die Kreditrate. Es ist bei einer Wohnung der Posten, der am zuverlässigsten steigt.

Was du in der Wohnung prüfst

Feuchtigkeit zuerst: Raumecken, besonders an Außenwänden, Fensterlaibungen und die Fugen im Bad. Bei Erdgeschoss- und Souterrainwohnungen mit besonderer Aufmerksamkeit.

Fenster: Verglasung, Dichtungen, Rahmenzustand, ob alle schließen und kippen. Und die Frage, wer sie instand hält.

Heizung und Warmwasser: Art der Anlage, Alter, ob zentral oder je Wohnung, wie abgerechnet wird. Ein Durchlauferhitzer im Bad ist der größte Stromverbraucher, den eine Wohnung haben kann.

Elektrik: Zahl der Steckdosen, Sicherungskasten, ob ein Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist.

Schallschutz: Der Punkt, der am schwersten zu prüfen und am schwersten zu ändern ist. Besuche die Wohnung zu einer zweiten Tageszeit, hör auf Trittschall von oben und auf Geräusche aus dem Treppenhaus.

Die Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Keller, Fahrradraum, Hof. Ihr Zustand sagt dir mehr über die Gemeinschaft als jede Auskunft, er zeigt, ob Geld da ist und ob sich jemand kümmert.

Die Verwaltung und wie beschlossen wird

Wer die Gemeinschaft verwaltet, prägt den Alltag als Eigentümer stärker als fast alles andere. Eine gute Verwaltung hält Instand, informiert und rechnet pünktlich ab; eine schlechte lässt Sanierungen liegen und Abrechnungen verspäten.

Frag nach, wer verwaltet, seit wann, und ob die Abrechnungen der letzten Jahre fristgerecht kamen. Verspätete Jahresabrechnungen sind das zuverlässigste Warnsignal, das es gibt.

In kleinen Gemeinschaften kommt eine Selbstverwaltung vor, ein Eigentümer übernimmt die Aufgaben. Das spart Geld und funktioniert, solange die Person es kann und will. Frag, wie lange das schon läuft und was passiert, wenn sie ausfällt.

Über größere Maßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung, in aller Regel einmal im Jahr. Wie viel Gewicht deine Stimme hat, richtet sich nach der Teilungserklärung, üblich sind Miteigentumsanteile oder Kopfstimmen.

Prüfe, ob ein einzelner Eigentümer die Mehrheit hält. Gehören einer Person oder einer Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile, entscheidet sie faktisch allein, über Sanierungen, über die Verwaltung und über deine Zahlungen.

Die Zahlen, die du zusammenrechnest

Bei einer Wohnung besteht die monatliche Belastung aus mehr als der Kreditrate, und wer nur diese rechnet, unterschätzt sie erheblich.

Zusammen kommen: die Kreditrate aus Zins und Tilgung, das Hausgeld mit Betriebskosten, Verwaltung und Rücklagenanteil, die Grundsteuer, der eigene Strom und, falls nicht im Hausgeld enthalten, die Heizkosten.

Dazu die Posten, die nicht monatlich anfallen, aber sicher kommen: die eigene Instandhaltung im Sondereigentum (Bad, Küche, Böden, Innentüren) und mögliche Sonderumlagen.

Setz dir für das Sondereigentum einen eigenen monatlichen Betrag beiseite, so wie die Gemeinschaft es für das Gemeinschaftseigentum tut. Ein Bad hält zwanzig bis dreißig Jahre, und wer nicht angespart hat, finanziert es teuer nach.

Vergleiche die Summe mit deiner bisherigen Warmmiete. Liegt sie deutlich darüber, ist das nicht automatisch ein Nein, aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein und keine Überraschung im dritten Jahr.

Wenn die Wohnung vermietet ist

Kauf bricht nicht Miete. Du trittst in den bestehenden Mietvertrag ein, so wie er ist, mit der vereinbarten Miete, den Fristen und allen Nebenabreden.

Lass dir den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die Kautionsnachweise und die letzten Betriebskostenabrechnungen geben. Der Vertrag sollte regeln, dass die Kaution samt Zinsen an dich übergeben wird.

Willst du selbst einziehen, brauchst du eine Eigenbedarfskündigung. Sie ist an enge Voraussetzungen geknüpft, unterliegt Fristen, die mit der Mietdauer steigen, und sie kann scheitern. Kaufe eine vermietete Wohnung nur dann zum Selbstbezug, wenn du dieses Risiko tragen kannst.

Achte auf eine Kündigungssperrfrist. Wurde die Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, ist eine Eigenbedarfskündigung für mehrere Jahre ausgeschlossen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für einen verlängerten Zeitraum.

Und kläre ein mögliches Vorkaufsrecht des Mieters bei der erstmaligen Umwandlung nach Überlassung an ihn.

Welche Wohnung zu dir passt

Vier Typen dominieren den Markt, und jeder bringt ein eigenes Risikoprofil mit.

Der Altbau vor 1950. Hohe Räume, gute Grundrisse, oft begehrte Lagen, dafür Sanierungsbedarf an Leitungen, Fenstern und Heizung, häufig schlechter Schallschutz und hohe Heizkosten. Prüfe hier besonders, was die Gemeinschaft in den nächsten Jahren vorhat, und ob die Rücklage dazu passt.

Der Nachkriegsbau bis in die siebziger Jahre. Der größte Teil des Bestands. Solide Substanz, aber Baujahrgänge, bei denen Dach, Fenster, Leitungen und Heizung typischerweise gleichzeitig ans Ende kommen. Hier entscheidet die Rücklage über alles.

Der Bau der achtziger und neunziger Jahre. Häufig schon einmal saniert, ordentlich gedämmt, mit brauchbarem Schallschutz. Oft der beste Kompromiss aus Preis und absehbarem Aufwand.

Der Neubau. Wenig Instandhaltung in den ersten Jahren, gute Energiewerte, dafür der höchste Preis und, beim Kauf vom Bauträger, ein anderes Vertragsrecht mit Abnahme und Gewährleistungsfristen. Prüfe die Baubeschreibung so genau wie den Vertrag; sie bestimmt, was du bekommst.

Quer über alle Typen gilt: Das Baujahr der Technik ist wichtiger als das Baujahr des Hauses. Ein Altbau mit neuer Heizung, neuen Fenstern und erneuerten Leitungen ist die günstigere Wahl als ein jüngeres Haus, an dem seit dem Bau nichts gemacht wurde.

Häufige Fragen