Immobilie kaufen: der Weg zum Eigentum

Die Reihenfolge, die vor Fehlern schützt

Der häufigste Fehler beim Immobilienkauf ist nicht das falsche Objekt, sondern die falsche Reihenfolge. Wer erst sucht und dann rechnet, verliebt sich in etwas, das er nicht bezahlen kann, und passt die Rechnung an, statt umgekehrt.

Die belastbare Reihenfolge lautet: Budget klären, Finanzierung vorbereiten, dann suchen. Erst danach besichtigen, prüfen, verhandeln und beurkunden.

Der Grund ist praktisch. Auf angespannten Märkten entscheidet der Verkäufer nach zwei Kriterien: Preis und Sicherheit. Wer eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann, während andere noch mit ihrer Bank sprechen, gewinnt Objekte, die er sonst verlöre.

Diese Seite geht die Schritte der Reihe nach durch. Für die einzelnen Objektarten und den Vertrag gibt es eigene Seiten, die unten verlinkt sind.

Was du dir leisten kannst

Rechne von unten nach oben, nicht vom Wunschobjekt herunter.

Das Eigenkapital. Als Faustregel sollten mindestens die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen, besser zusätzlich ein Teil des Kaufpreises. Wer alles finanziert, zahlt einen höheren Zins und trägt ein größeres Risiko, wenn die Preise fallen.

Die monatliche Rate. Sie ergibt sich aus dem, was du dauerhaft tragen kannst, nicht aus dem, was gerade möglich wäre. Ziehe von deinem Nettoeinkommen alle Ausgaben ab und lass einen Puffer stehen. Was übrig bleibt, ist die Obergrenze, und sie sollte nicht die tatsächliche Rate sein.

Die Nebenkosten des Wohnens. Grundsteuer, Versicherungen, bei Wohnungen das Hausgeld, Strom und Heizung. Als Eigentümer kommt hinzu, was ein Mieter nie zahlt: die Instandhaltung. Setze dafür einen Betrag je Quadratmeter und Jahr an: Heizung, Dach und Fenster halten nicht ewig.

Die Erwerbsnebenkosten fallen einmalig an und lassen sich in aller Regel nicht mitfinanzieren: Grunderwerbsteuer nach Landessatz, Notar und Grundbuch nach gesetzlicher Gebührenordnung, gegebenenfalls die Maklerprovision.

Aus diesen vier Zahlen ergibt sich dein maximaler Kaufpreis. Schreib ihn auf, bevor du das erste Exposé öffnest.

Die Finanzierung vorbereiten

Sprich mit mehreren Anbietern: Hausbank, Direktbank, unabhängiger Vermittler. Die Konditionen unterscheiden sich, und über eine Laufzeit von Jahrzehnten wirkt schon ein kleiner Zinsunterschied erheblich.

Lass dir eine Finanzierungsbestätigung geben, bevor du bietest. Sie nennt den Betrag, den die Bank grundsätzlich zu finanzieren bereit ist, und ist das Papier, mit dem du dich von anderen Interessenten abhebst.

Achte bei der Auswahl auf drei Punkte neben dem Zins. Die Zinsbindung bestimmt, wie lange die Rate sicher ist, bei niedrigem Zinsniveau ist eine lange Bindung wertvoll. Die Tilgung bestimmt, wie schnell du schuldenfrei bist; eine zu niedrige Anfangstilgung verlängert die Laufzeit dramatisch. Die Sondertilgungsrechte geben dir Beweglichkeit, wenn sich deine Lage ändert.

Rechne aus, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist und was passiert, wenn der Zins bis dahin deutlich steigt. Wenn die Anschlussfinanzierung dich rechnerisch überfordern würde, ist das Objekt zu teuer, unabhängig davon, wie tragbar die erste Rate wirkt.

Suchen und prüfen

Definiere zuerst, was unverhandelbar ist und was nicht. Zimmerzahl, Anbindung, Schulweg, und was davon sich später ändern lässt und was nicht. Die Lage lässt sich nicht ändern, der Bodenbelag schon.

Prüfe bei jedem ernsthaften Objekt drei Ebenen: das Gebäude, die Unterlagen und das Umfeld.

Beim Gebäude zählen Substanz und Technik: Feuchtigkeit, Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen. Was du hier übersiehst, zahlst du später. Eine Prüfliste zum Mitnehmen steht bei der Checkliste für die Hausbesichtigung.

Bei den Unterlagen zählen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, Flächenberechnung, Energieausweis und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Bei einer Wohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu, die Einzelheiten stehen bei Eigentumswohnung kaufen.

Beim Umfeld zählen Anbindung, Versorgung, Lärm und das, was in der Nachbarschaft geplant ist. Ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde zeigt, was auf dem Nachbargrundstück entstehen darf, die freie Aussicht von heute ist keine Zusage für morgen.

Kaufen oder weiter mieten

Bevor du suchst, lohnt die Frage, ob Kaufen überhaupt der richtige Weg ist. Sie wird oft mit einem Satz beantwortet („Miete ist rausgeworfenes Geld“), und der Satz ist zu einfach.

Der entscheidende Faktor ist die Haltedauer. Die Erwerbsnebenkosten fallen sofort an und kommen beim Verkauf nicht zurück. Sie müssen über die Jahre aufgeholt werden, und unter etwa fünf bis sieben Jahren gelingt das selten.

Der zweite Faktor ist die Beweglichkeit. Ein Mietvertrag endet mit drei Monaten Frist; eine Immobilie zu verkaufen dauert Monate und kostet Nebenkosten. Wer damit rechnet, den Wohnort zu wechseln, zahlt für Eigentum einen Preis, der in keiner Zinsrechnung auftaucht.

Der dritte ist die Verantwortung. Als Eigentümer trägst du die Instandhaltung selbst. Eine defekte Heizung ist beim Mieter ein Anruf, beim Eigentümer eine Rechnung, und bei einer Eigentumswohnung kann eine Sonderumlage dich treffen, ohne dass du sie wolltest.

Dafür spricht: eine kalkulierbare Belastung statt Mieterhöhungen, kein Eigenbedarf, keine Auseinandersetzung über Schönheitsreparaturen, und am Ende Eigentum statt Quittungen. Wer lange bleibt und die Instandhaltung ehrlich einrechnet, fährt in aller Regel gut.

Förderung und staatliche Hilfen

Beim Kauf gibt es Programme, die die Finanzierung spürbar verbessern können, sie werden nur regelmäßig übersehen, weil sie vor dem Kauf beantragt werden müssen.

Zinsgünstige Förderdarlehen der staatlichen Förderbank gibt es für den Erwerb von Wohneigentum und für energetische Sanierungen. Sie laufen über deine Bank, nicht direkt, sprich sie also bei der Finanzierungsberatung ausdrücklich an.

Landesprogramme ergänzen das. Mehrere Bundesländer fördern den Erwerb selbst genutzten Wohneigentums, teilweise mit Zuschüssen oder mit einer Übernahme eines Teils der Grunderwerbsteuer, häufig einkommensabhängig und mit Familienbezug.

Kommunale Programme gibt es dort, wo Gemeinden Zuzug fördern wollen, mit vergünstigten Grundstücken oder Zuschüssen je Kind. Frag im Rathaus nach; diese Programme sind selten gut auffindbar.

Wohn-Riester erlaubt, gefördertes Kapital für selbst genutztes Wohneigentum einzusetzen. Das ist attraktiv, hat aber eine nachgelagerte Besteuerung, hier lohnt eine Beratung, bevor du dich festlegst.

Gemeinsam ist allen Programmen: Der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein. Wer nach der Beurkundung davon erfährt, hat sie verloren.

Bieten und verhandeln

Ein Kaufangebot ist bis zur notariellen Beurkundung nicht bindend, für keine Seite. Reservierungsvereinbarungen gegen Geld sind kritisch zu sehen und bringen dir keine Sicherheit; verbindlich wird ohnehin erst die Urkunde.

Verhandle mit Belegen. Der Sanierungsstau am Dach mit einem Kostenvoranschlag, die alte Heizung mit ihrem Baujahr, vergleichbare Verkäufe in der Umgebung. Wer Zahlen vorlegt, verhandelt anders als jemand, der einen Rabatt erbittet.

Wenn du dich vorstellen willst, tu es kurz und sachlich: Wer du bist, wie finanziert wird, ab wann du kannst. Bei mehreren Interessenten mit ähnlichem Gebot entscheidet oft die Sicherheit, nicht die letzten paar tausend Euro.

Ein fertiges Anschreiben findest du beim Anschreiben an den Verkäufer.

Vom Zuschlag zum Eigentum

Nach dem Zuschlag beauftragst du in aller Regel den Notar, weil du die Kosten trägst. Er erstellt den Entwurf und übersendet ihn; zwischen Zugang und Beurkundung gilt bei Beteiligung eines Verbrauchers eine Wartefrist von zwei Wochen.

Nutze sie und arbeite den Entwurf durch. Worauf es dabei ankommt (Fälligkeit, Übergang von Nutzen und Lasten, Gewährleistungsausschluss, mitverkaufte Sachen), steht ausführlich beim Immobilienkaufvertrag.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, holt die fehlenden Erklärungen ein und teilt dir mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Zahle erst auf diese Mitteilung hin, nicht auf Aufforderung des Verkäufers.

Eigentümer wirst du zuletzt: mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt ist.

Fünf Fehler, die teuer werden

Ohne Finanzierungszusage beurkunden. Wer unterschreibt und danach keine Finanzierung bekommt, bleibt gebunden. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht, und der Verkäufer lässt das selten zu.

Die Instandhaltung nicht einrechnen. Sie ist der Posten, der Eigentum von Miete unterscheidet, und der einzige, den man weglassen kann, ohne dass es sofort auffällt. Heizung, Dach, Fenster und Leitungen kommen in großen Beträgen und mit Vorlauf von Jahren.

Zu niedrig tilgen. Eine geringe Anfangstilgung senkt die Rate und verlängert die Laufzeit erheblich. Rechne aus, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, nicht nur, wie tragbar die erste Rate wirkt.

Die Unterlagen nicht prüfen. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, Sonderumlagen stehen in den Versammlungsprotokollen, Erschließungsbeiträge stehen nirgends. Frag ausdrücklich danach und lass die Antworten in die Urkunde aufnehmen.

Sich unter Druck setzen lassen. „Es gibt noch drei andere Interessenten“ ist ein Satz, der immer fällt und selten überprüfbar ist. Die zweiwöchige Wartefrist vor der Beurkundung ist gesetzlich, sie zu nutzen, ist kein Zeichen von Zögerlichkeit.

Häufige Fragen