Immobilienkauf: Mit 9 einfachen Tipps klappt’s.

Die eigenen vier Wände sind der Traum von vielen Deutschen. Was man auf dem Weg zum Immobilienkauf wissen muss, was man beachten sollte und welche Nebenkosten anfallen, erfährst du in unserem Ratgeber für den Immobilienkauf.

Der Kauf einer Immobilie gehört für viele Haushalte in Deutschland zu der größten finanziellen Entscheidung im Leben. Damit es mit dem Immobilienkauf reibungslos klappt, haben wir für dich ein paar Tipps auf dem Weg zum Eigenheim vorbereitet:

  1. Kostenplan aufstellen

    Im ersten Schritt sollten Kaufinteressenten sich einen Überblick über die Nebenkosten beim Immobilienkauf verschaffen. Diese müssen nämlich zusätzlich zum Angebotspreis einkalkuliert werden.
    Mehr lesen zu Tipp 1: Die Nebenkosten im Blick haben.

  2. Budget planen

    Im zweiten Schritt sollte man sich eine Übersicht über die eigene finanzielle Situation verschaffen. Ein Budgetrechner hilft dabei die maximale monatliche Belastung durch einen Immobiliendarlehen besser einschätzen zu können. Zusätzlich hilft eine Aufstellung der eigenen Finanzen im späteren Gespräch mit einem Finanzierer.
    Mehr lesen zu Tipp 2: Das eigene Budget kennen.

  3. Finanzierung planen

    Wurde Klarheit über die Nebenkosten und das monatliche Budget geschaffen, sollte man anfangen mit Banken über die Finanzierungsmöglichkeiten zu sprechen. Bestenfalls sollte man sich eine Finanzierungsbestätigung aushändigen lassen. Dies signalisiert dem Verkäufer bei der Besichtigung, dass der Kaufinteressent solvent und gut vorbereitet ist.
    Mehr lesen zu Tipp 3: Damit es schnell gehen kann – Finanzierung planen.

  4. Immobilientyp wählen

    Bevor es mit der eigentlichen Suche losgehen kann, solltest du dir im Klaren werden, welcher Immobilientyp zu dir passt. Soll es eher ein Haus oder eine Wohnung sein? Soll die Immobilie auch im Alter bewohnt werden oder als Zwischenschritt für junge Paare dienen?
    Mehr lesen zu Tipp 4: Auf die Besonderheiten der unterschiedlichen Immobilien achten.

  5. Marktwert der Immobilie bestimmen

    Möchte man eine Immobilie kaufen, geht es meist um viel Geld. Damit man nicht zu viel für die Immobilie bezahlt, sollte man vor der Kaufpreisverhandlung den fairen Immobilienwert bestimmen. Das geht zum einen durch die Beauftragung eines Sachverständigen oder mithilfe einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung.
    Mehr lesen zu Tipp 5: Fairen Immobilienwert online bestimmen.

  6. Immobilie besichtigen

    In begehrten Wohnlagen gibt es meist viele Kaufinteressenten auf wenige Immobilien. Begehrte Wohnungen oder Häuser werden häufig nach der ersten Besichtigung innerhalb von 24 Stunden bereits reserviert. Umso wichtiger ist es gut vorbereitet zur Objektbesichtigung zu gehen. Eine Zweitbesichtigung findet bei guten Immobilien so gut wie nicht mehr statt.
    Mehr lesen zu Tipp 6: Checkliste für die Immobilienbesichtigung vorbereiten.

  7. Optional: Reservierungsvereinbarung unterschreiben

    Eine gängige Praxis auf dem Immobilienmarkt ist die Kaufabsichtserklärung in Form einer Reservierungsvereinbarung. Kaufinteressenten sollten bereits bei der Formulierung der Reservierungsvereinbarung an die Beauftragung eines Notars denken oder den Abbruch der Verhandlungen in der Kostenteilung einkalkulieren.
    Mehr lesen zu Tipp 7: In der Reservierungsvereinbarung die Kostenteilung bei Kaufabbruch vereinbaren.

  8. Kaufvertragsentwurf in Auftrag geben

    Der Kaufvertragsentwurf muss bei einem Notar in Auftrag gegeben werden. Danach haben Immobilienkäufer und Verkäufer 2 Wochen Zeit Änderungswünsche einzuarbeiten. In vielen Fällen beauftragt der Käufer einen Notar seiner Wahl mit der Erstellung des Entwurfs. Kaufinteressenten sollten auf eine eindeutige Formulierung der Immobilie, der Zahlungsmodalitäten und der Besitzübergabe achten.
    Mehr lesen zu Tipp 8: Wähle einen Notar, welche für beide Parteien erreichbar ist und auch zeitlich verfügbar ist.

  9. Notartermin vereinbaren

    Der letzte Schritt beim Immobilienkauf ist der Gang und damit Beurkundung bei einem Notar. Der Notar verliest den Kaufvertrag und steht als neutrale Person für Rückfragen für beide Parteien zur Verfügung. Sind beide Parteien sich über die vertraglichen Inhalte einig, dann beurkundet der Notar den Vertrag und versendet diese mit allen Korrekturwünschen an den Verkäufer und Käufer. Außerdem stellt der Notar den reibungslosen Besitzübergang sicher.
    Mehr lesen zu Tipp 9: Auf die Details zur Besitzübergabe und die Objektbeschreibung achten.

Tipp 1: Kostenplan aufstellen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie fallen auch weitere Kosten für Käufer an: die sogenannten Kaufnebenkosten. Zu den Nebenkosten zählen die Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklercourtage, Grunderwerbssteuer sowie objektbezogene Gebühren für Gutachter, Baugenehmigung, Versicherung und Finanzierungskosten.

Die Kaufnebenkosten werden zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie fällig und liegen zwischen 10 und 15 Prozent. Käufer sollten die ausgeschriebene Kaufsumme mit zusätzlich 15 Prozent kalkulieren.

Im Einzelnen setzen sich die üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf aus den folgenden kaufpreisabhängigen Positionen zusammen:

  • ca. 1,5 % Grundbuchkosten
  • ca. 1,5 % Notarkosten
  • ca. 3,5 bis 6,5 % (abhängig vom Bundesland)
  • ca. 3,57 bis 7,14 % (bei Immobilien mit Maklerauftrag)

Zu den üblichen Kaufnebenkosten können weitere objektbezogene Aufwendungen anfallen. Das betrifft beispielsweise Kosten für:

  • Gutachten von Sachverständigen
  • Baugenehmigung
  • Versicherungen
  • Baudarlehen
  • Renovierungskosten
  • Umzugskosten

Besonders unerfahrene Käufer unterschätzen die Kosten, welche zwar nicht direkt mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie zu tun haben. Je nach Alter und Zustand der Immobilie sollte genügend Budget für die Renovierung der Immobilie einplanen. Sollten Eigenleistungen geplant werden, dann sollten die Kosten für eine doppelte Haushaltsführung je nach Umfang der Arbeiten einkalkuliert werden.

Tipp 2: Budget planen

Bevor du eine eigene Immobilie kaufst, solltest du überprüfen, wie viel Belastung durch einen Hauskredit du dir leisten kannst. Ein Haushaltsplan hilft dir dabei deine persönliche Situation besser einzuschätzen. Bei einem Haushaltsplan werden die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Dadurch werden nicht nur Einsparpotenziale sichtbar, sondern es wird auch deutlich, wie viel freie Mittel für einen Hauskredit übrig bleibt.

Achtung vor diesem Irrglauben: Kaufinteressenten sollten vermeiden die aktuelle monatliche Kaltmiete mit einer zukünftigen monatlichen Belastung durch einen Hauskredit gleichzusetzen. Bei einem Eigenheim sollten zusätzliche Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie berücksichtigt werden.

Damit du deinen eigenen Haushaltsplan aufstellen kannst, solltest du alle monatlichen Einnahmen auflisten. Die monatlichen Einnahmen können unter anderem folgende Positionen sein:

  • Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Eigene
  • Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Partner
  • staatliche Zuschüsse (z.B. Kindergeld, Elterngeld, usw.)
  • Zins- und Kapitalerträge
  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
  • Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit
  • Sonstige monatliche Einnahmen

Zu den monatlichen Ausgaben eines Privathaushaltes gehören üblicherweise folgende Positionen:

  • Lebenshaltung (Essen, Trinken, Einkäufe)
  • Miete inkl. Nebenkosten
  • Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
  • Hobbys, Vereinsbeiträge
  • Unterhaltszahlungen
  • laufende Sparverträge (Fonds, Bausparen)
  • private Beiträge zur Altersvorsorge
  • Versicherungen
  • Kontoführungs- und Depotgebühren
  • laufende Raten für Kredite und Darlehen
  • sonstige monatliche Ausgaben

Unser Tipp für eine solide Immobilienfinanzierung: Nur wer sich eine Übersicht über seine eigenen Finanzen gemacht hat, kann eine fundierte Entscheidung treffen. Mit einem Budgetrechner können Kaufinteressenten ihre eigenen maximalen Kreditrate berechnen. Gleichzeitig punkten Kreditnehmer mit einer soliden Einnahmen-Ausgaben-Rechnung bei einem Erstgespräch bei der Bank.

Wie viel Kredit kann ich aufnehmen? Das darf deine Immobilie kosten.

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Das Eigenheim gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen deines Lebens. Mit dem Budgetrechner kannst du dir einen ersten Überblick über deine Finanzen machen. Du solltest aber im Hinterkopf haben, dass sich deine Lebenssituation auch ändern kann. Damit du ein vollständiges Bild über deine finanzielle Situation erhältst, solltest du neben der aktuellen Verdienstsituation auch weitere Szenarien durchspielen.

Finanziell positive Szenarien, die man bei einem Immobilienkredit berücksichtigen sollte:

  • Ist eine Gehaltssteigerung absehbar?
  • Kann bei einem finanziellen Notfall eine dritte Person einspringen?
  • Ist eine Schenkung oder Erbschaft zur Kreditlaufzeit absehbar?
  • Gibt es eine größere Auszahlung aus Lebensversicherungen oder anderen Anlageklassen?

Finanziell negative Szenarien, die man bei einem Immobilienkredit berücksichtigen sollte:

  • Was passiert, wenn eine mehrmonatige Arbeitslosigkeit überbrückt werden muss?
  • Sind Kinder geplant? Dann sollte Abstriche bei einem Gehalt während der Elternzeit geplant werden.
  • Gibt es einen voraussichtlichen Pflegefall in der Familie?

Eine solide Budgetplanung berücksichtigt auch vorübergehende finanzielle Engpässe. Konservative Kreditnehmer planen deswegen bei der zukünftigen Rate an die Bank genügend Spielraum für den Aufbau von finanziellen Rücklagen ein.

Tipp 3: Finanzierung planen

Nachdem man sich mit der Einnahmen-Ausgaben-Übersicht ein monatliches Budget für die Immobilienfinanzierung gesetzt hat, gilt es eine entsprechende Finanzierung zu finden.

Den ersten Schritt für die Immobilienfinanzierung hast du bereits mit dem Budgetrechner hinter dir. Im zweiten Schritt musst du die Höhe deines Eigenkapitals bestimmen.

Seriöse Banken empfehlen zur Finanzierung eines Eigenheims mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten der Immobilie durch eigenes Kapital abzudecken. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz wird sogar noch positiver bewertet. Je höher der eigene Anteil an den Gesamtkosten ist, desto weniger Kredit muss aufgenommen werden. Das senkt die Finanzierungskosten insgesamt.

Warum mit Finanzierern vor der Besichtigungstermin sprechen?

Der Immobilienmarkt ist angespannt. Verkäufer können sich in begehrten Wohnlagen sich den Käufer nahezu problemlos aussuchen. Damit Käufer überhaupt als ernster Geschäftspartner von Verkäufern wahrgenommen werden, sollten Käufer gut vorbereitet zum Besichtigungstermin gehen.

Versetze dich in die Situation vom Verkäufer. Wen würdest du den Zuschlag für deine Immobilie geben: Einen gut vorbereitet und solventen Kaufinteressenten, der sich bereits Gedanken zur Finanzierung und der passenden Immobilie gemacht hat, oder einen unvorbereiteten Interessenten ohne jegliche Erfahrung im Ablauf eines Immobilienkaufs und der notwendigen Prüfung der Finanzierungsmöglichkeit durch eine Bank?

Die Antwort ist so banal, wie auch eindeutig. Gut vorbereitete Käufer werden es deutlich einfacher als „Immobilien-Touristen“ haben. Eine gute Möglichkeit dem Verkäufer seriös das eigene Interesse zu signalisieren ist die Finanzierungsbestätigung. Die Finanzierungsbestätigung kann nach der Prüfung der finanziellen Situation einem Kaufinteressenten durch eine Bank ausgestellt werden. Die Finanzierungsbestätigung beinhaltet eine unverbindliche Aussage seitens des Kreditinstituts, bis zu welchem Betrag eine Immobilienfinanzierung von der Bank zusammen mit dem Kaufinteressenten begleitet wird.

Damit ist die Finanzierungsbestätigung bereits für Verkäufer ein erstes Indiz, dass es sich bei dem Käufer um einen solventen Interessenten mit Kaufabsicht handelt. Das wirkt professionell und besonders vertrauenswürdig – also genau das was deine Erfolgschancen auf deine Traumimmobilie erhöht.

Unser Expertentipp: Eine Finanzierungsbestätigung sollte möglichst vor dem Besichtigungstermin vorliegen. Mit der Finanzierungsbestätigung erklärt die Bank sich bereit ein Immobiliendarlehen in einer bestimmten Höhe zu gewähren und die Voraussetzungen für einen solchen Kredit durch den Antragssteller erfüllt werden. Diese Zusicherung schafft Vertrauen bei Verkäufern Vertrauen und erhöht die Chancen den Zuschlag für die Immobilie zu erhalten.

Wie bekomme ich eine Finanzierungsbestätigung?

Damit du eine Finanzierungsbestätigung bekommen kannst, musst du bereits in Kontakt mit einer Bank bzw. einen Kreditvermittler sein. Bei seriösen Finanzierungsbestätigungen wird durch einen Finanzberater deine persönliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse geprüft. Anschließend kann eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung für ein zukünftiges Kaufvorhaben ausgestellt werden. Wichtig zu wissen: Die Finanzierungsbestätigung wird von Banken gewöhnlich kostenlos ausgestellt.

Finanzierung anfragen & Finanzierungsbestätigung erhalten*

Unser Finanzierungstipp: Du solltest dir von deinem Berater unterschiedliche Finanzierungsbestätigungen einholen. Bestenfalls steht in der Finanzierungsbestätigung die genaue Immobilie mit Adresse und der Angebotspreis. Die objektbezogene Finanzierungsbestätigung ist etwas aufwendiger als eine pauschale Finanzierungsbestätigung, weil diese für jede Besichtigung erneut angefragt werden muss, kann aber durchaus hilfreiche bei späteren Verhandlungen sein. Bestätigt dir beispielsweise die Bank eine maximale Darlehenshöhe objektunabhängig von 500.000 Euro und die Immobilie kostet 420.000 Euro, kann es unter Umständen passieren, dass der Verkäufer versuchen wird den Kaufpreis weiter in die Höhe zu treiben.

Was zählt als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Als Eigenkapital zählen alle liquide Mittel zum Kaufzeitpunkt, welche für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können. Dazu zählen Bank- und Bausparguthaben, Darlehen von Nichtbanken, Eigenleistungen und staatliche Förderkredite.

Unter Umständen können auch Aktien als Eigenkapital hinterlegt werden. Möchtest du deine Aktien nicht veräußern, sondern dein Depot als zusätzliche Sicherheit hinterlegen, ist in jedem Fall ein persönliches Gespräch mit deiner Bank erforderlich. Für Eigennutzer sei in vorne herein gesagt, dass Aktien nur eingeschränkt zu empfehlen sind. Das Risiko von Marktschwankungen kann eine Nachschusspflicht im schlimmsten Fall auslösen.

Unser Fazit: Aktien als Eigenkapital sind ausschließlich risikoaffinen und finanzstarken Immobilienbesitzern zu empfehlen. Eigenheimbesitzer setzen bei der Finanzierung weiterhin auf liquide Mittel, wie z.B. dem Bank- und Bausparguthaben.

Nach dem Kassensturz: Fördermöglichkeiten prüfen

Für selbst genutzte Immobilien können Privatpersonen eine staatliche Förderung erhalten. Das Förderprogramm „KfW-Wohneigentumsprogramm“ ist im Grundsatz nur an wenige Bedingungen gekoppelt. Der besonders günstige Förderkredit wird bis zu einer Summe von 100.000 gewährt. Unerheblich dabei ist das Alter oder der Zustand der Immobilie. Einzige Bedingung: Du planst selber in die Immobilie einzuziehen und nicht zu vermieten.

Warum sollte man ein KfW-Wohn­eigentums­programm (124) beantragen?

Steigende Immobilienpreise haben dazu geführt, dass immer wenige Privatpersonen die von Banken geforderten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen können. Ohne Eigenkapital werden die Darlehenszinsen teurer wodurch der Traum von der Immobilie wieder ein Stück weiter in die Ferne rückt.

Eine Lösung für zukünftige Immobilienbesitzer mit wenig Eigenkapital könnte das KfW-Förderprogramm für Wohneigentum sein. Der Förderkredit der KfW für selbst genutztes Wohneigentum wird mit staatlichen Mitteln bezuschusst und gilt gegenüber anderen Banken als Eigenkapital.

Du willst zum Beispiel eine Immobilie inklusive Nebenkosten für 400.000 Euro kaufen und kannst selber nur 20.000 Euro Eigenkapital aufweisen? Viele Banken werden bei einem Einsatz von 5 Prozent Eigenkapital der Gesamtkosten einen Risikoaufschlag verlangen oder im schlimmsten Fall eine Absage erteilen.

Mit einem KfW-Kredit in Höhe von 100.000 Euro musst die Privatbank lediglich 280.000 (400.000 Gesamtkosten – 20.000 Euro Eigenkapital – 100.000 Euro KfW-Kredit) aufbringen. Weil der KfW-Kredit „nachrangig“ bedient wird, also bei einer Verwertung der Immobilie nach der Privatbank bedient wird, werten viele Banken den KfW-Kredit als zusätzliches Eigenkapital.

Ein KfW-Förderkredit wird als von vielen Banken als Eigenkapital gewertet. Der Förderkredit ist ein Nachrangdarlehen und senkt bei Zahlungsausfall das Risiko für Banken. Das führt dazu, dass Banken mehr Immobilienvorhaben von Privatpersonen mit günstigen Zinsen bedient werden können. Privatpersonen und Banken profitieren also gleichermaßen.

Der Antrag für einen KfW-Kredit erfolgt über deinen Ansprechpartner bei deinem Kreditgeber. Die Hausbank fungiert für den KfW-Förderkredit als durchleitende Stelle. Gleiches gilt für die Zahlungsabwicklung. Entscheiden sich Privatpersonen für einen KfW-Kredit in Kombination mit einem Kredit von einer Hausbank, dann werden zwei unterschiedliche Abbuchungen durchgeführt: eine Abbuchung für den Kredit von der Hausbank und einen gesonderten Zahlungsvorgang zur Begleichung des KfW-Kredites.

Welche Besonderheit gibt es beim KfW-Wohn­eigentums­programm (124)?

Eine Besonderheit beim KfW-Wohneigentumsprogramm (124) sind die tilgungsfreien Anfangsjahre. Diese können bei Unterschrift frei gewählt werden. Das bedeutet, dass während der Anfangsjahren lediglich die Zinsen von Privatpersonen bezahlt werden müssen.

Unser Expertentipp für die Immobilienfinanzierung: Prüfe bei einer Kombination aus KfW-Kredit und Kredit deiner Hausbank die Möglichkeit die tilgungsfreien Anfangsjahre zur Sondertilgung für den Kredit der Hausbank zu nutzen. Dadurch kannst du die Zinskosten und Zeit bis zur vollständigen Tilgung deutlich verringern. Frage gezielt bei deiner Hausbank nach deinem jährlichen Recht auf Sondertilgung. Dies liegt bei vielen Hausbanken bei ca. 5 % der anfänglichen Kreditsumme.

Maximale Rate und Darlehenshöhe bestimmen

Den ersten Schritt für die Immobilienfinanzierung hast du mit dem Budgetrechner hinter dir. Im zweiten Schritt hast du dein Eigenkapital bestimmt und Fördermöglichkeiten geprüft. Im dritten Schritt solltest du bevor du mit einer Hausbank sprichst, die passende Kreditrate zu deinem monatlichen Budget und Eigenkapital bestimmen.

Maximale monatliche Kreditrate bestimmen

Die maximale monatliche Kreditrate ist für viele Haushalte der Anhaltspunkt für die zukünftige Finanzierung einer Immobilie. Diese sollte, wenn möglich nicht zu hoch sein, sodass auch Engpässe überbrückt werden können. Auf der anderen Seite ist eine hohe Tilgung beinahe Pflicht, wenn in absehbarer Zeit schuldenfrei sein möchte.

Die monatlichen Rate verkommt beinahe zur Glaubensfrage: schnell abbezahlen oder doch mehr Freiräume um Rücklagen zu bilden? Am Ende muss jeder für sich selber entscheiden, was seine Komfortzone bei der Immobilienfinanzierung ist.

Als Faustregel für die Immobilienfinanzierung gilt: Die maximale Monatsrate für einen Immobilienkredit sollte nicht mehr als 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommen ausmachen. Einfluss auf die Formel hat zusätzlich das zur Finanzierung eingebrachte Eigenkapital.

Ein Beispiel aus der Praxis: Nehmen wir an du verdienst 2.000 Euro netto und dein Partner/in verdient 1.500 Euro monatlich. Das ergibt ein monatliches Nettohaushaltseinkommen von 3.500 Euro. Nach der oberen Faustregel sollte eure Rate für den Immobilienkredit inklusive Tilgung nicht über 1.225 Euro monatlich betragen.

Das oben genannte Beispiel gilt für viele deutsche Großstädte. Für Metropolregionen, wie z.B. Berlin, Hamburg oder München müssen Kaufinteressenten in der Realität häufig mehr als 40 bis 50 Prozent des Haushaltseinkommen bereits für die Miete aufbringen. Da verwundert es nicht, dass auch die Immobilienpreise deutlich über den bundesdeutschen Durchschnitt liegen und Haushalte bereits sind einen höheren prozentualen Anteil des Haushaltsbudgets für die Bankrate in Kauf zu nehmen.

Maximale Darlehenshöhe bestimmen

Die maximale Darlehenshöhe kann auch mithilfe des monatlichen Nettohaushaltseinkommen ermittelt werden. Bei der Darlehenshöhe sollten Kaufinteressenten bereits auch gedanklich die 15 bis 20 Prozent der Kaufnebenkosten im Hinterkopf haben.

Als Faustformel für den maximalen Immobilienkredithöhe gilt: Das Nettohaushaltseinkommen multipliziert mit 110 ergibt den maximalen Darlehensbetrag den Banken gewähren. Das monatliche Einkommen besteht aus dem Nettogehalt und anderen Einkommensarten, wie z.B. Kindergeld, Mieteinnahmen, Hinterbliebenenrenten oder Kapitalerträgen. 

Baufinanzierung trotz SCHUFA?

Eine Grundvoraussetzung für die Gewährung von Krediten ist eine gute Bonität von allen Kreditnehmern. Bei kleineren Summen ist es möglich einen Kredit trotz negativer SCHUFA-Einträge zu bekommen. Deutlich höher liegt dafür die Messlatte der Banken bei der Bonitätsprüfung für Immobiliendarlehen. Mit einer Negativauskunft von der SCHUFA ist in der Regel keine Baufinanzierung möglich. Betroffene sollten die Möglichkeit prüfen negative Einträge löschen zu lassen.

Mehr Informationen, wie du einen Vertrag trotz SCHUFA bekommen kannst, findest du im Ratgeber von wbs-wohnung.de.

Tipp 4: Immobilientyp wählen

Der Immobilienkauf beginnt mit der Suche nach dem passenden Immobilientyp.
Die Auswahl der passende Immobilienkategorie sollte gut überlegt sein.

In den ersten 3 Schritten zum Immobilienkauf hast du dein Haushaltsbudget geprüft, dich über Fördermöglichkeiten informiert und die passende Finanzierung bestimmt. Im nächsten Schritt solltest du den für dich passenden Immobilientyp wählen. Möchtest du ein Haus kaufen oder doch lieber zentrumsnah eine Eigentumswohnung besitzen?

Die Auswahl der passenden Immobilie ist dabei nicht nur eine Frage des persönlichen Lebensstils und Geldbeutel, sondern sollte auch ganz funktional entschieden werden. Junge Paare können zum Beispiel zentrumsnah in einer Maisonette-Wohnung für mehrere Jahre planen. Für Senioren könnten die viele Stufen sich später als Hindernis erweisen. Haushalte mit Kinderplanung sollten zudem Wert darauf legen, dass der Kinderwagen abgestellt werden kann und KiTas in der Umgebung sind.

Bei einem Immobilienkauf solltest du langfristig planen. Ein Immobilientyp als Single oder Paar könnte mit Kindern zu Schwierigkeiten führen. Gleiches gilt für Barrierefreiheit im Alter sowie die Erreichbarkeit von Ärzten.

Damit du auf der Suche nach der passenden Immobilie keine Zeit verlierst, solltest du bereits eine Vorauswahl treffen. Wir zeigen dir die beliebtesten Wohnungs- und Haustypen und sagen wir, was die Vor- bzw. Nachteile sind:

Alle Wohnungstypen kannst du in unserer Immobiliensuche finden.

Für wen eignet sich eigentlich welche Immobilie? Unser Profi-Tipp: Beim Immobilienkauf sollte bereits an den Weiterverkauf oder die Vermietung gedacht werden. Muss man nämlich ausziehen, dann sollte man frühzeitig im Blick haben, ob es genügend Interessenten für den Wohnungstyp auf dem regionalen Immobilienmarkt gibt.

Das sind die unterschiedlichen Immobilientypen und diese Personengruppen interessieren sich gewöhnlich für diese:

Apartment

Geeignet für Singles, Studenten und Senioren mit gutem Einkommen.

Altbauwohnung

Geeignet für Paare, Singles und Studenten.

Dachgeschosswohnung

Geeignet für Singles, Studenten und Paare.

Maisonette-Wohnung

Geeignet für Paare und gut verdienende Singles.

Einliegerwohnung

Geeignet für Singles, Studenten und Senioren.

Etagenwohnung

Geeignet für Paare, Familien, Wohngemeinschaften und Senioren.

Terrassenwohnung

Geeignet für barrierefreies wohnen im Alter und für Familien mit Kindern.

Souterrainwohnung

Geeignet für Singles und Studenten.

Einfamilienhaus

Geeignet für Familien und junge Paare.

Mehrfamilienhaus

Geeignet für Kapitalanleger.

Bungalow

Geeignet für Paare, Senioren und Familien mit Kindern.

Doppelhaus

Geeignet für Familien mit Kindern und als Mehrgenerationenhaushalt.

Welche Immobilientypen infrage kommen, ist angesichts der großen Auswahl häufig nicht einfach zu beantworten. Bei dem Kauf einer Immobilie sollten Interessenten aber für die Zukunft planen. Sind veränderte Lebensumstände mit Kindern oder gesundheitlichen Einschränkungen absehbar, sollten diese möglichst in die Auswahl des Immobilientyps berücksichtigt werden.

Tipp 5: Immobilie begutachten

Die Besichtigung einer Immobilie gehört zu dem stressigsten und zugleich aufregenden Teil eines Immobilienkaufs. Bei einem Besichtigungstermin muss in kurzer Zeit auf viele Details geachtet werden. Kaufinteressenten sollten sich auf den vor-Ort-Termin vorbereiten und eine Checkliste anfertigen. Anders als bei einer Besichtigung für Mieter sollten Kaufinteressenten auch grundlegende Informationen zum Zustand und damit die Werthaltigkeit der Immobilie im Blick haben.

Die eigene Immobilie gehört zu den größten Investitionsentscheidungen deines Lebens. Eine gute Vorbereitung für den Besichtigungstermin erklärt sich dann fast schon von selbst. Eine Checkliste hilft dir eine fundierte Entscheidung zu treffen.

In deiner Checkliste für den Besichtigungstermin für eine Wohnung oder ein Haus, dass du kaufen möchtest, sollten folgende grundlegende Informationen der Immobilie eingeholt werden:

  • Wohnlage
  • Baujahr
  • letzte Renovierung
  • geplante Renovierung
  • Energieausweis
  • Grundriss
  • Hausordnung
  • Ausstattung

Unser Expertentipp für renovierungsbedürftige Immobilie oder Altbauten: Laien können die baulichen Gegebenheiten nur schwer einschätzen. Besonders in hart umkämpften Immobilienmärkten sind Zweitbeschichtungen nur selten. Häufig werden die Immobilien bereits nach dem ersten Termin verkauft. Da heißt es schnell sein. Ist das Exposé bereits überzeugend, sollten Kaufinteressenten bereits zum Ersttermin einen Gutachter mitnehmen. Das kostet vielleicht pro Besichtigungstermin zwischen 100 und 200 Euro, kann aber unter Umständen vor einer teuren Fehleinschätzung beim Immobilienkauf schützen.

Tipp 6: Immobilienwert bestimmen

Jetzt online Immobilie bewerten lassen

Falls eines echtes Kaufinteresse nach dem Besichtigungstermin vorhanden ist, solltest du prüfen, ob der Angebotspreis der Immobilie angemessen ist. Eine Möglichkeit ist einen Gutachter für die Bewertung der Immobilie zu beauftragen. Für private Immobilienkäufer bleibt aber häufig nur wenig Zeit zwischen dem Besichtigungstermin und einer Reservierungsvereinbarung.

Eine schnelle Möglichkeit für eine schnelle Bewertung ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung. Gängige Anbieter wenden für die Marktpreisermittlung das Vergleichswertverfahren an. Dabei werden die Durchschnittspreise für vergleichbare Immobilien in der Umgebung als Richtwert herangezogen. Zusätzlich bewertet der Algorithmus weitere Ausstattungsmerkmale, woraus sich dann ein Verkehrswert für die eigene Immobilie ergibt.

Auch wenn eine Online-Immobilienbewertung nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen ist, empfehlen wir bei jedem Kaufvorhaben zumindest eine Immobilienbewertung ausgetestet zu haben. Dadurch bekommen Kaufinteressenten ein besseres Gespür für einen fairen Kaufpreis.

Die Vorteile einer Immobilienbewertung liegen auf der Hand. Höhere Transparenz über den Angebotspreis kann Käufern nicht nur zu meiner Sicherheit beim Immobilienkauf führen, sondern auch die Grundlage für eine mögliche Nachverhandlung bei überzogenen Vorstellungen seitens des Verkäufers sein.

Tipp 7: Reservierungsvereinbarung

Die Reservierungsvereinbarung wird gerne von Maklern genutzt, um mehr Sicherheit für die folgenden Schritte zu gewährleisten. Auf der einen Seite wird die Höhe der Provision für den Makler festgeschrieben und zum anderen wird häufig in der Reservierungsvereinbarung die Folgekosten für den notariellen Vertragsentwurf geregelt.

Die Reservierungsvereinbarung ist rechtlich nicht bindend. Bekräftigt aber das Verkaufsinteresse des Verkäufer auf der einen Seite und das Kaufinteresse des Käufers. Ebenso schafft eine Reservierungsvereinbarung weitere Klarheit über die Beauftragung eines Kaufvertragsentwurf beim Notar, Höhe des Verkaufspreis und die Maklerprovision.

Die Kosten für eine Reservierungsvereinbarung kann unter Umständen auch bei einem Rücktritt seitens des Käufers zurückgefordert werden. Auf der anderen Seite kann ein Verkäufer aber nicht haftbar gemacht werden, soweit die Immobilie am Ende doch nicht verkauft wird.

Unser Tipp für die Reservierungsvereinbarung: Käufer sollten in der Reservierungsvereinbarung eine gemeinsame Beauftragung des Notars zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs vereinbaren. In diesem Fall haften beide Parteien für die entstanden Notarkosten, falls eine Seite abspringt. Andernfalls trägt alleinig derjenige die entstandenen Kosten für den Vertragsentwurf, der diesen auch beauftragt hat.

Tipp 8: Kaufvertragsentwurf

Seit 2013 sind Notare verpflichtet bei einem Immobilienkauf dem Kaufinteressenten und Eigentümer einen Kaufvertragsentwurf zur Verfügung zu stellen. Wer beauftragt den Notar, wer trägt die Kosten für den Vertragsentwurf und worauf Käufer achten müssen, erfährst du in unserem Tipp Nummer 8.

Aufgaben eines Notars beim Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf muss ein Notar auf die möglichen Risiken und die rechtliche Tragweite des Kaufvertrages hinweisen. Dies beinhaltet aber nicht die Bewertung der wirtschaftlichen Angemessenheit des Kaufpreises. Dennoch sind Notare verpflichtet auf eine grobe Ungleichheit zwischen Leistung und Gegenleistung hinzuweisen, wenn ein solcher Tatbestand ihm zuträglich ist. Als neutrale Instanz prüft der Notar, ob der Verkaufsgegenstand tatsächlich dem Verkäufer gehört. Ebenso prüft der Notar ob Belastungen auf der Immobilie und stellt somit Klarheit über die Besitzverhältnisse und den vertraglichen Gegenstand für beide Seite her.

Beauftragung eines Notars

Wer bestimmt den Notar beim Immobilienkauf. Die übliche Vorgehensweise in Deutschland ist, dass der Käufer den Notar bestimmt und mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs beauftragt. Dieser Ansatz beruht auf der Tatsache, dass der Kaufpreis und damit in der Regel auch die Notar- und Gerichtskosten vom Käufer bezahlt werden. Abweichend von dieser Vorgehensweise sind individuelle Absprachen möglich.

Falls ein Makler eingebunden ist, dann können Kaufinteressenten sich häufig auf die Expertise des Immobilienprofi verlassen und sich einen Notar empfehlen lassen. Beauftragst du einen Makler mit der Suche eines Notars, dann geschieht die Beauftragung des Notars in deinem Namen.

Rein formell bietet die Auswahl eines Notars keinen Vorteil für den Käufer oder Nachteil für den Verkäufer. Notare sind in Deutschland per Gesetz zur Neutralität verpflichtet. Dennoch sollte ein Notar gewählt werden, der möglichst für beide Parteien gut erreichbar ist und in absehbarer Zeit freie Termin hat. Grundsätzlich sollten folgende Punkte bei der Wahl eines Notars berücksichtigt werden:

  • Erreichbarkeit des Notars
  • Zeitliche Verfügbarkeit
  • Fachliche Kompentenz (persönlicher Eindruck)
  • Verständliche Sprache
  • Empfehlungen von Dritten

Kosten für den Kaufvertragsentwurf

Bereits für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs sind nach Gerichts- und Notarkostengesetz Gebühren an den Notar zu entrichten. Die Kosten für den Vertragsentwurf belaufen sich auf ungefähr 1 % des vereinbarten Kaufpreises. Das bedeutet konkret: Bereits die Hälfte der anfallenden Notarkosten fallen auf die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs.

Grundsätzlich sind die Kosten für den Kaufvertragsentwurf von demjenigen zu zahlen, der diesen in Auftrag gegeben hat. Das ist in den meisten Fällen der Käufer. Erfolgt die Beauftragung des Notars eigenmächtig seitens eines Maklers oder des Verkäufers, dann hat die beauftragende Partei die Kosten im vollen Umfang zu leisten.

Falls es zu einer tatsächlichen Beurkundung kommt, dann werden die Kosten für den Entwurf auf die tatsächlichen Notarkosten angerechnet. Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf fallen also nicht zusätzlich zu den in den neben Nebenkosten aufgelisteten Notarkosten an.

Notarkosten bei abgebrochenen Beurkundung

Tritt eine Partei bis zur notariellen Beurkundung zurück, dann werden die Notarkosten (in den meisten Fällen, die Kosten für den Vertragsentwurf) demjenigen in Rechnung gestellt, der den Notar zur Erstellung beauftragt hat. In der Praxis wird dies häufig der Kaufinteressent sein. Ein Schadensersatz oder Kostenteilung ist in vielen Fällen dann nicht möglich.

Du solltest in der Reservierungsvereinbarung festlegen, dass die Beauftragung eines Notars gemeinschaftlich mit dem Verkäufer erfolgt. Bei einem Abbruch der Verhandlungen werden die bis dahin anfallen Notarkosten dann in gleichen Teilen verteilt.

Tipp 9: Notartermin

Ein Notartermin zur Beurkundung kann frühestens 2 Wochen nach Erhalt eines Kaufvertragsentwurfs durch den Notar stattfinden. Die 2 Wochenfrist beginnt mit der elektronischen Zusendung des Entwurfs an den Käufer und Verkäufer. Innerhalb dieser Bedenkzeit haben beide Parteien Zeit diesen zu prüfen und Änderungswünsche dem Notar mitzuteilen.

Vorbereitung eines Notartermins

Zur Vorbereitung eines Beurkundungstermins beim Notar werden einige Informationen benötigt. Üblicherweise werden diese Informationen bereits im Kaufvertragsentwurfs vom Notar eingearbeitet:

  • Vereinbarter Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten
  • Umgang mit einer bestehenden Grundschuld
  • Nebenabsprache, wie z.B. Überlassung von Möbelstücken
  • Zustand zur Objektbesichtigung
  • Übergabetermin und Räumung der Immobilie
  • Zwangsgeld bei Zahlungsverzug
  • Zwangsgeld bei Räumungsverzug

Ablauf eines Notartermins

Idealerweise sind zum Beurkundungstermin bereits alle Unstimmigkeiten zu den wichtigen Vertragsinhalten geklärt. In diesem Fall wird der Notar den gesamten Kaufvertrag laut verlesen. Diese Vorgehensweise ist verpflichtend und wird sowohl bei einfachen als auch komplexeren Verträgen so gehandhabt. Bei dieser Vorgehensweise ist es möglich, dass Unklarheiten oder offene Fragen zu den rechtlichen Auswirkungen nochmal an den Notar adressiert werden können.

Soll eine Passage geändert werden, dann kann der Notar diese handschriftlich vor der Unterschrift als Änderung aufnehmen. Änderungswünsche abweichend zum Vertragsentwurf zu Beginn des Notartermins bleiben in der Originalurkunde stehen. Bei Rechtsstreitigkeiten können beide Vertragsparteien die Originalurkunde beim Notar einsehen. Im Nachgang zum Notartermin wird die überarbeitete Urkunde mit den eingearbeiteten Änderungen postalisch an die beteiligten Personen zugestellt.

Darauf solltest du beim Notartermin achten

  • Exakte Beschreibung des Kaufgegenstands, inklusive
    • Vollständige Inventarliste
    • Wege- und Stellplatzflächen
    • Sondernutzungsrechte
  • Zahlungsmodalitäten, wie z.B.
    • exakter Kaufpreis für Grundstück, Immobilie und Inventar
    • festgelegter Zahlungstermin, nach Löschung der Grundschuld
    • gesondert aufgeführte Inventarliste
  • Sachmängelhaftung
    • bei Neubauten
    • bei Bestandsbauten
    • beim Kauf vom Bauträger
    • bei Wohnungseigentum
  • Angaben zur Besitzübergabe
    • z.B. nach Kaufpreiszahlung
    • z.B. nach Nebenkostenabrechnung zum Stichtag
    • von Instandhaltungsrücklagen in einer WEG

Viele der Modalitäten sind Standard. Bestenfalls sollten viele der Punkte bereits zum Vertragsentwurf geklärt werden. Eine Besonderheit bei Instandhaltungsrücklagen in einer WEG oder der gesonderten Auszeichnung von Möbel

Wird z.B. eine Küche als Inventar mit der Immobilie verkauft, dann sollten Käufer darauf bestehen, dass der Wert gesondert aufgeführt. Auf den Wert der Küche wird dann keine Grunderwerbssteuer fällig. Gleiches gilt für die Instandhaltungsrücklage der WEG.

Aber Vorsicht: Das Finanzamt schaut ganz genau hin, wenn der Wert der Küche wohl möglich zu hoch angesetzt wird. Liegt die Vermutung einer Steuervermeidung vor, dann könnte eine Prüfung durch das Finanzamt angekündigt werden.

Ein weiterer Stolperstein bei der gesonderten Ausweisung von Inventar und Instandhaltungsrücklagen ist die Finanzierung von einer Bank. Banken finanzieren nämlich häufig nur den reinen Kaufpreis der Immobilie. Käufer sollten deswegen unbedingt vor Vertragsunterschrift mit dem Finanzierer klären. Andernfalls könnte das zum Anlass genommen werden, dass die Bank den Wert der Immobilie nachträglich nach unten korrigiert, wodurch die Zinskonditionen sich für Käufer verschlechtern können.

Unser Tipp für Immobilienkäufer, die Steuern sparen möchten: Vor der Unterschrift unter den Immobilienkaufvertrag unbedingt den Beleihungswert der Immobilie mit der Bank abklären. Dann können Inventar und Instandhaltungsrücklagen problemlos gesondert ausgewiesen werden.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf

Was muss man beim Immobilienkauf beachten?

Beim Immobilienkauf sollte die eigene Finanzlage und Lebenssituation zu der Immobilie passen. Die Finanzierung sollte so gewählt werden, dass ein gesundes Kaufpreis-Miete-Verhältnis gegeben ist. Dafür sollte man den Wert der Immobilie ermitteln. Zukünftige Immobilienkäufer sollten sich auch frühzeitig über die Finanzierungsbestätigung, Fördergelder, der Reservierungsvereinbarung und der Beurkundung beim Notar informieren.
Immobilienkauf: Diese Tipps sollten Kaufinteressenten beachten.

Welche Unterlagen sollte man für den Immobilienkauf vorbereiten?

Immobilienkäufer sollten vor der Immobiliensuche bereits einen Partner für die Finanzierung ausgewählt haben und mit einem Budgetrechner die maximale Darlehenshöhe und monatliche Rate für den Immobilienkredit kennen. Sehr gute Erfolgschancen für den Zuschlag von Verkäufern haben gut vorbereitete Käufer, die vor Ort direkt eine Finanzierungsbestätigung vorweisen können.
Werde der Liebling von Maklern und Verkäufern: Das solltest du für den Besichtigungstermin vorbereiten.

Was sind typische Fehler beim Immobilienkauf?

Der Hauptfehler ist eine schlechte Vorbereitung. Der Immobilienmarkt ist angespannt und die besten Immobilien sind schnell vergriffen. Eine gute Vorbereitung ist deswegen nahezu Pflicht. Zu der Vorbereitung gehört eine ordentliche Aufstellung der eigenen Finanzen und eine unverbindliche Zusage von einem Finanzierungspartner für ein Immobiliendarlehen.
Darauf kommt es beim Immobilienkauf an: In 9 einfachen Schritten.

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