Der Immobilienkaufvertrag

Ohne Notar gibt es keinen Kaufvertrag

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung bedarf der notariellen Beurkundung. Ohne sie ist er nichtig, nicht anfechtbar, nicht schwebend unwirksam, sondern von Anfang an ohne jede Wirkung.

Das gilt für alles, was zum Vertrag gehört. Eine mündliche Nebenabrede über die Einbauküche, eine per E-Mail zugesagte Reparatur, eine Handschlag-Vereinbarung über den Termin, nichts davon bindet, wenn es nicht in der Urkunde steht.

Der Grund für diese Strenge ist Schutz. Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Verpflichtung ihres Lebens; die Beurkundung erzwingt eine Pause, eine Belehrung und ein Vorlesen des gesamten Textes.

Der Notar ist dabei beiden Seiten gegenüber neutral. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern beurkundet und belehrt beide. Wer eigene Interessen vertreten haben will, braucht dafür einen eigenen Anwalt, der Notar ist kein Ersatz dafür.

Beauftragt wird er üblicherweise vom Käufer, weil dieser die Kosten trägt. Rechtlich könnte es auch der Verkäufer, an der Neutralität ändert das nichts.

Vom Entwurf bis zur Eintragung

Der Weg vom Zuschlag bis zum Eigentum dauert Wochen und läuft in einer festen Reihenfolge.

Der Entwurf. Der Notar erstellt ihn auf Grundlage dessen, was ihm beide Seiten mitteilen, und übersendet ihn. Ist ein Verbraucher beteiligt, gilt eine Wartefrist von zwei Wochen zwischen Zugang des Entwurfs und Beurkundung. Diese Frist ist zu deinem Schutz da, nutze sie.

Der Beurkundungstermin. Der gesamte Vertrag wird vorgelesen, Fragen werden beantwortet, dann unterschreiben beide Seiten und der Notar.

Die Auflassungsvormerkung. Unmittelbar danach veranlasst der Notar ihre Eintragung im Grundbuch. Sie sichert dich davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder belastet wird, sie ist der wichtigste Schutz in der Zwischenphase.

Die Erklärungen. Der Notar holt ein, was noch fehlt: die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers, die Verzichtserklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, bei einer Wohnung die Zustimmung der Verwaltung, falls die Teilungserklärung sie verlangt.

Die Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alles vorliegt, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Zahle keinen Cent vorher, die Mitteilung ist dein Signal, nicht die Aufforderung des Verkäufers.

Die Zahlung und die Übergabe. Nach Eingang des vollständigen Kaufpreises erfolgt die Übergabe.

Die Eigentumsumschreibung. Sie erfolgt zuletzt, nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung über die gezahlte Grunderwerbsteuer erteilt hat. Erst mit ihr bist du Eigentümer.

Die Grundangaben

Am Anfang der Urkunde stehen die Angaben, die den Vertrag identifizieren. Sie wirken formal und sind der häufigste Ort für Fehler, die später teuer werden.

Die Vertragsparteien mit vollständigem Namen, Geburtsdatum und Anschrift. Kaufen mehrere Personen gemeinsam, gehören die Anteile hinein, je zur Hälfte, zu Dritteln, nach Einlage. Was hier steht, gilt später im Grundbuch.

Der Kaufgegenstand mit der genauen Bezeichnung aus dem Grundbuch: Blatt, Flur, Flurstück, Größe. Bei einer Wohnung zusätzlich der Miteigentumsanteil und die Nummer laut Teilungserklärung.

Die mitverkauften Sondernutzungsrechte: Stellplatz, Gartenanteil, Kellerabteil, Dachbodenanteil. Was nicht in der Urkunde steht, gehört nicht dazu, auch wenn es dir gezeigt wurde.

Prüfe diese Angaben gegen den Grundbuchauszug, Zeile für Zeile. Eine falsche Flurstücksnummer oder ein vergessener Stellplatz sind nach der Beurkundung nur mit erheblichem Aufwand zu korrigieren.

Kaufpreis und Zahlung

Der Kaufpreis steht als Gesamtbetrag in der Urkunde. Wichtiger als die Zahl ist alles, was um sie herum geregelt wird.

Die Fälligkeit. Sie tritt ein, wenn der Notar die Voraussetzungen bestätigt hat: Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsbewilligungen vorliegend, Vorkaufsrecht geklärt. Eine Klausel, die früher zahlt, ist ein Risiko und sollte nicht akzeptiert werden.

Die Zahlungsfrist nach Fälligkeitsmitteilung, üblicherweise zwei bis vier Wochen. Stimme sie mit deiner Bank ab; eine zu kurze Frist ist ein vermeidbares Problem.

Der bewegliche Anteil. Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, sie werden mit einem gesonderten Betrag ausgewiesen. Das ist kein Detail: Auf bewegliche Sachen fällt keine Grunderwerbsteuer an, und die Bemessungsgrundlage sinkt entsprechend. Der Betrag muss allerdings dem tatsächlichen Wert entsprechen; ein offensichtlich überhöhter Ansatz fällt beim Finanzamt auf.

Der Verzugszins. Was passiert, wenn du zu spät zahlst, und was, wenn der Verkäufer nicht übergibt. Beides gehört geregelt.

Die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Sie ist üblich und bedeutet, dass der Verkäufer bei Nichtzahlung sofort vollstrecken kann, ohne erst zu klagen. Das ist zumutbar, weil die Zahlung erst nach Absicherung fällig wird, du solltest aber wissen, dass du sie erklärst.

Übergang von Nutzen und Lasten

Dieser Zeitpunkt ist im ganzen Vertrag der praktisch wichtigste, und er steht selten dort, wo man ihn sucht.

Ab dem Übergang von Nutzen und Lasten gehören dir die Vorteile der Immobilie (Mieteinnahmen etwa) und ebenso die Kosten: Grundsteuer, Hausgeld, Versicherungen, Betriebskosten. Auch die Gefahr des zufälligen Untergangs geht auf dich über. Brennt das Haus danach ab, ist das dein Problem, nicht das des Verkäufers.

Üblich ist der Übergang mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Er kann aber auch auf ein Datum gelegt werden, dann prüfe genau, ob du zu diesem Zeitpunkt bereits versichert bist.

Schließe die Wohngebäudeversicherung rechtzeitig ab oder kläre die Übernahme. Bei einem Hauskauf geht sie kraft Gesetzes auf dich über, und beiden Seiten stehen Kündigungsrechte zu, eine Lücke darf hier nicht entstehen.

Geregelt gehört außerdem die Abrechnung im Übergangsjahr: Wer trägt die Grundsteuer anteilig, wie wird das Hausgeld abgerechnet, wem steht ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu.

Der Gewährleistungsausschluss

In fast jedem Vertrag über eine gebrauchte Immobilie steht ein Ausschluss der Sachmängelhaftung: gekauft wie besichtigt. Das ist üblich und zulässig, der Verkäufer will nicht Jahre später für Mängel einstehen, die er selbst nicht kannte.

Der Ausschluss hat aber zwei Grenzen, und die sind entscheidend.

Erstens: Arglist. Wer einen bekannten Mangel arglistig verschweigt, haftet trotz Ausschluss. Das ist der Grund, warum du bei der Besichtigung nach bekannten Feuchtigkeitsschäden, regulierten Versicherungsfällen und bekannten Baumängeln fragen und die Antworten festhalten solltest.

Zweitens: die vereinbarte Beschaffenheit. Was ausdrücklich zugesichert wird, unterliegt nicht dem Ausschluss. Steht im Vertrag „Wohnfläche 140 Quadratmeter“ oder „Heizung im vergangenen Jahr erneuert“, haftet der Verkäufer dafür.

Daraus folgt eine praktische Regel: Was dir wichtig ist, gehört als Beschaffenheit in die Urkunde, nicht ins Exposé, nicht in eine E-Mail. Die Wohnfläche, der Zustand der Heizung, die Freiheit von Feuchtigkeitsschäden, die Genehmigung eines Ausbaus.

Bei einem Neubau vom Bauträger gilt anderes: Dort greift das Werkvertragsrecht mit Gewährleistungsfristen, und ein Ausschluss ist unwirksam.

Was im Grundbuch steht

Der Notar liest den Grundbuchinhalt vor, aber die Bedeutung musst du selbst einordnen.

Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke. Sie bleiben bestehen, wenn nichts anderes vereinbart wird, ein lebenslanges Wohnrecht eines Angehörigen macht die Immobilie unbewohnbar für dich.

Abteilung III enthält Grundpfandrechte: die Grundschulden der finanzierenden Banken. Sie müssen gelöscht werden, und der Vertrag regelt, wie das mit der Kaufpreiszahlung verzahnt wird.

Nicht im Grundbuch stehen Baulasten. Sie sind im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht geführt und können die Bebaubarkeit erheblich einschränken, etwa eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbarn. Fordere die Auskunft an, bevor du beurkundest.

Ebenfalls nicht im Grundbuch: Denkmalschutz, Erschließungsbeiträge, die noch nicht erhoben wurden, und Altlasten. Frag danach ausdrücklich und lass die Antwort in die Urkunde aufnehmen.

Zusätzliches bei einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Wohnung erwirbst du Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Beides steht in der Urkunde, und beides bringt Rechte und Pflichten mit.

Lies die Teilungserklärung vor der Beurkundung, nicht danach. Sie bestimmt, was Sondereigentum ist, und damit, wer welche Reparatur zahlt. Fenster etwa sind in vielen Teilungserklärungen Gemeinschaftseigentum, in manchen nicht.

Prüfe die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Sie zeigen beschlossene und absehbare Sanierungen. Ein Beschluss über eine Sonderumlage, der vor deinem Kauf gefasst wurde, kann dich treffen, der Vertrag sollte regeln, wer sie trägt.

Frag nach Hausgeldrückständen des Verkäufers und nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage geht als Teil des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft über und wird nicht ausgezahlt.

Kläre, ob die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung verlangt. Fehlt sie, wird nicht umgeschrieben.

Die Nebenkosten des Erwerbs

Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den du brauchst. Die Erwerbsnebenkosten kommen hinzu, sie sind sofort fällig, und sie lassen sich in aller Regel nicht mitfinanzieren.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Ihren Satz legt jedes Bundesland selbst fest, und die Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land ist erheblich. Sie wird nach der Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und muss gezahlt sein, bevor die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt wird, ohne sie keine Eigentumsumschreibung.

Notar und Grundbuchamt rechnen nach einer gesetzlichen Gebührenordnung ab, die sich am Kaufpreis orientiert. Die Kosten sind also nicht verhandelbar, aber vorhersehbar, der Notar nennt sie dir auf Anfrage vorab.

Die Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt eine Teilungspflicht: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Rechne die Nebenkosten in deine Finanzierung ein, bevor du ein Angebot abgibst. Eine Bank finanziert in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, sie müssen aus Eigenkapital kommen.

Der Vertrag und deine Bank

Zwischen Kaufvertrag und Darlehensvertrag bestehen Abhängigkeiten, die man kennen sollte, bevor man beurkundet.

Die Finanzierungszusage sollte vor dem Notartermin stehen, nicht als mündliche Auskunft, sondern schriftlich und verbindlich. Wer beurkundet und danach keine Finanzierung bekommt, ist trotzdem gebunden; ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich vorsieht, und der Verkäufer wird ihn selten zulassen.

Deine Bank braucht eine Grundschuld als Sicherheit. Ihre Bestellung wird üblicherweise gleich im Anschluss an den Kaufvertrag beim selben Notar beurkundet, bring die Formulare deiner Bank rechtzeitig dorthin, damit beides in einem Termin erledigt werden kann.

Achte auf die Bereitstellungszinsen. Viele Darlehen sehen sie vor, wenn das Geld nach einer bestimmten Frist noch nicht abgerufen wurde. Verzögert sich die Fälligkeit, kann das Geld kosten, stimme die Fristen im Kaufvertrag mit denen im Darlehensvertrag ab.

Und prüfe, ob eine Sondertilgung vereinbart ist und wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung wäre, falls du das Objekt früher verkaufst. Beides wirkt sich nicht auf den Kaufvertrag aus, aber auf deine Beweglichkeit in den nächsten Jahren.

Was passiert, wenn etwas schiefgeht

Ein beurkundeter Kaufvertrag ist bindend. Ein Widerrufsrecht wie bei einem Onlinekauf gibt es nicht, und die zweiwöchige Wartefrist vor dem Termin ist genau deshalb da.

Der Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind, etwa wenn der Verkäufer nicht liefern kann, weil das Eigentum nicht übertragbar ist.

Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer aus der Urkunde vollstrecken, wenn die Unterwerfung erklärt wurde. Zusätzlich sehen Verträge häufig ein Rücktrittsrecht nach fruchtloser Fristsetzung vor.

Übergibt der Verkäufer nicht, stehen dir Erfüllung und Schadensersatz zu. Praktisch ist die Auflassungsvormerkung dein wichtigster Schutz: Sie verhindert, dass das Objekt an einen anderen geht.

Zeigt sich ein Mangel nach der Übergabe, entscheidet der Gewährleistungsausschluss, mit den beiden Ausnahmen Arglist und vereinbarte Beschaffenheit. Dokumentiere deshalb schon bei der Besichtigung, was dir gesagt wurde, und nimm die Punkte in die Urkunde auf, auf die es dir ankommt.

Was du am Entwurf prüfst

Nutze die zweiwöchige Wartefrist und arbeite den Entwurf systematisch durch. Diese Punkte lohnen die genaueste Aufmerksamkeit:

Stimmen Namen, Anteile und Grundbuchdaten? Ist der Kaufpreis richtig und der bewegliche Anteil realistisch ausgewiesen? Ist die Fälligkeit an die Absicherung geknüpft? Wann ist der Übergang von Nutzen und Lasten, und bist du dann versichert? Sind alle Zusicherungen enthalten, die dir wichtig sind? Ist geregelt, wer eine anstehende Sonderumlage trägt? Sind alle mitverkauften Gegenstände aufgeführt? Ist geklärt, bis wann geräumt und übergeben wird und was bei Verzug gilt?

Schreib deine Fragen auf und schick sie dem Notar vor dem Termin. Er ändert den Entwurf und erklärt, was unklar ist, das ist Teil seiner Aufgabe und kostet nicht extra.

Nimm zum Termin selbst den Entwurf mit deinen Anmerkungen mit. Beim Vorlesen lässt sich abgleichen, ob alle Änderungen übernommen wurden, und Abweichungen fallen genau dann auf, wenn sie sich noch korrigieren lassen.

Und lass dich nicht drängen. Ein Termin, der verschoben wird, kostet Tage; ein Vertrag mit einer Lücke kostet Jahre. Es gibt keinen Grund zur Eile, den der Verkäufer nicht selbst geschaffen hätte.

Konstellationen, die eigene Klauseln brauchen

Der Kauf zu zweit ohne Trauschein. Hier entscheidet die Aufteilung der Anteile über sehr viel, bei Trennung, bei Erbfall, bei Verkauf. Wer mehr Eigenkapital einbringt, sollte das in den Anteilen abbilden, statt sich auf eine spätere Verständigung zu verlassen. Eine ergänzende Vereinbarung darüber, wer welche Rate zahlt und was bei Trennung geschieht, gehört daneben, sie ist beim Notar mit erledigt.

Der Kauf einer vermieteten Immobilie. Kauf bricht nicht Miete: Du trittst in den bestehenden Mietvertrag ein, so wie er ist. Der Vertrag sollte regeln, dass dir die Kaution samt Zinsen übergeben wird und dass du die Abrechnungsunterlagen bekommst. Kläre außerdem ein mögliches Vorkaufsrecht des Mieters, bevor beurkundet wird.

Der Kauf vom Bauträger. Hier gilt nicht Kaufrecht allein, sondern auch Werkvertragsrecht. Ein Gewährleistungsausschluss ist unwirksam, die Zahlungen erfolgen nach Baufortschritt in gesetzlich geregelten Raten, und die Abnahme ist ein eigener Vorgang mit eigenen Fristen. Prüfe die Baubeschreibung so genau wie den Vertrag, sie bestimmt, was du bekommst.

Der Kauf aus einer Erbengemeinschaft. Alle Miterben müssen mitwirken, und sie müssen im Grundbuch eingetragen sein. Steht die Berichtigung noch aus, verzögert sich alles, kläre den Stand, bevor du einen Termin vereinbarst.

Der Kauf im Zwangsversteigerungsverfahren. Er läuft nicht über einen Kaufvertrag, sondern über den Zuschlag des Gerichts. Es gibt keine Gewährleistung, keine Besichtigungspflicht des Schuldners und kein Rücktrittsrecht, ein anderer Vorgang mit eigenen Regeln.

Häufige Fragen