Checkliste für die Hausbesichtigung

Was du dabeihast

Diese Liste ist zum Mitnehmen gedacht. Sie ergänzt den Überblick zum Immobilienkauf um die Prüfung vor Ort, und sie ist bewusst länger als eine Mietbesichtigung, weil du hier kaufst, was du siehst.

Taschenlampe. Für Keller, Dachboden, Kriechräume und die Rückseite von Einbauten. Das Handylicht reicht dafür nicht.

Maßband. Für Raummaße, Türbreiten und die Kontrolle der angegebenen Wohnfläche.

Wasserwaage oder eine Murmel. Schiefe Böden sind ein Hinweis auf Setzungen, und in Altbauten oft harmlos, in Neubauten nie.

Feuchtigkeitsmessgerät, wenn du eines auftreiben kannst. Ein einfaches Gerät kostet wenig und misst, was das Auge nicht sieht.

Stift, Zettel und diese Liste. Notizen auf Papier sind unauffälliger als Tippen und lassen sich hinterher besser vergleichen.

Eine zweite Person. Ein zweites Paar Augen findet mehr, und im Zweifel hast du jemanden, mit dem du den Eindruck abgleichen kannst.

Von außen nach innen

Beginne draußen. Der Zustand der Hülle bestimmt die größten Kostenblöcke.

Das Dach: verschobene oder gebrochene Ziegel, Moosbewuchs, Zustand von Rinnen und Fallrohren, Alter der Eindeckung. Frag nach dem Jahr der letzten Erneuerung.

Die Fassade: Risse, abplatzender Putz, dunkle Streifen unter Fensterbänken, Algenbewuchs an der Nordseite. Feine Haarrisse sind normal, durchgehende Risse über mehrere Etagen sind es nicht.

Der Sockel: aufsteigende Feuchtigkeit zeigt sich hier zuerst, dunkle Ränder, Salzausblühungen, abplatzender Putz im unteren Bereich.

Fenster und Türen von außen: Material, Zustand der Dichtungen, Alter. Zähle sie, ein Austausch kostet je Stück, und bei einem Haus kommen schnell zwanzig zusammen.

Das Grundstück: Gefälle zum Haus hin, stehendes Wasser nach Regen, Zustand von Zaun, Wegen und Terrasse. Bäume nah am Haus können Leitungen und Fundament belasten.

Die Nachbarschaft: Was steht daneben, was darf dort noch entstehen. Ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde beantwortet die zweite Frage.

Keller und Fundament

Der Keller ist der ehrlichste Raum des Hauses. Was hier zu sehen ist, wurde selten überstrichen.

Prüfe die Wände auf dunkle Ränder, Salzausblühungen und Stellen, die sich kühl und klamm anfühlen. Achte auf den Geruch, muffig heißt feucht, auch wenn nichts zu sehen ist.

Sieh nach Rissen im Mauerwerk, besonders diagonalen. Sie können auf Setzungen hindeuten und sind der teuerste denkbare Befund.

Prüfe, ob eine Abdichtung vorhanden ist und ob je eine Sanierung stattgefunden hat. Frag nach Rechnungen.

Sieh nach, was gelagert wird und wie. Kartons direkt auf dem Boden und eingelagerte Textilien sprechen für einen trockenen Keller: Regale auf Abstand und alles in Plastik für das Gegenteil.

Und prüfe, ob eine Drainage vorhanden ist und ob das Gelände vom Haus wegfällt. Beides entscheidet darüber, wie viel Wasser überhaupt ankommt.

Die Technik

Die Heizung: Art, Baujahr, letzte Wartung. Das Typenschild nennt das Baujahr, auch wenn der Verkäufer sich nicht erinnert. Frag nach dem letzten Schornsteinfegerprotokoll und nach dem Jahresverbrauch.

Das Warmwasser: zentral über die Heizung oder dezentral über Durchlauferhitzer. Elektrische Warmwasserbereitung ist der größte einzelne Stromverbraucher eines Haushalts.

Die Elektrik: Sicherungskasten ansehen. Schraubsicherungen deuten auf eine alte Installation; ein Fehlerstromschutzschalter sollte vorhanden sein. Zähl die Steckdosen je Raum, wenige Dosen bedeuten eine Installation, die für heutige Nutzung nicht ausgelegt ist.

Die Wasserleitungen: Material, soweit sichtbar. Bleileitungen sind ein Ausschlusskriterium, verzinkte Stahlleitungen haben eine begrenzte Lebensdauer. Lass Wasser laufen und prüfe Druck und Farbe.

Der Abwasseranschluss: Ist das Haus an die öffentliche Kanalisation angeschlossen, gibt es eine Kleinkläranlage, wurde eine Dichtheitsprüfung durchgeführt? Frag außerdem, ob Erschließungsbeiträge noch offen sind, sie stehen nirgends im Grundbuch und können erheblich sein.

Die Dämmung: Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fassade. Frag nach dem Energieausweis und lies den Kennwert; er muss dir unaufgefordert vorgelegt werden.

Raum für Raum

Alle Räume: Ecken auf dunkle Verfärbungen, Fensterlaibungen auf Kondenswasser, Bodenbeläge auf Alter und Schäden, Decken auf Wasserflecken. Prüfe mit der Wasserwaage, ob Böden eben sind.

Bad und Gäste-WC: Fugen und Silikon auf Schimmel, Zustand der Sanitärobjekte, Lüftung oder Fenster vorhanden, Wasserdruck und Ablauf. Ein Bad hält zwanzig bis dreißig Jahre, schätze, wo dieses steht.

Küche: Anschlüsse für Herd, Spüle, Spülmaschine, Kühlschrank. Wird eine Küche übernommen und zu welchem Preis?

Dachgeschoss: von innen die Sparren auf Wasserspuren und Schädlingsbefall prüfen, Dämmung ansehen, Dachfenster auf Dichtheit. Bei ausgebautem Dach die Frage, ob der Ausbau genehmigt ist, nicht jeder ist es.

Garage und Nebengebäude: Zustand, Genehmigung, ob sie überhaupt zum Grundstück gehören.

Fragen an den Verkäufer

Diese zwölf Fragen decken ab, was das Haus nicht zeigt. Notiere die Antworten mit Datum, sie sind der Anknüpfungspunkt, wenn später über einen verschwiegenen Mangel gestritten wird.

1. Warum wird verkauft? 2. Wie lange wohnen Sie hier? 3. Was wurde wann saniert, mit Rechnungen? 4. Gab es je einen Wasserschaden oder Schimmel? 5. Wurde je ein Versicherungsfall reguliert? 6. Wie hoch sind die Heizkosten im Jahr? 7. Gibt es Baulasten? 8. Sind Erschließungsbeiträge offen? 9. Steht das Haus unter Denkmalschutz? 10. Gibt es Rechte Dritter: Wege-, Leitungs-, Wohnrechte? 11. Wie sind die Nachbarn, gab es Streitigkeiten? 12. Was ist im Kaufpreis enthalten und was nicht?

Die vierte Frage ist die wichtigste. Ein bekannter Feuchtigkeitsschaden, der verschwiegen wird, ist der klassische Fall der Arglist, und dann greift der Gewährleistungsausschluss nicht.

Die Posten hinter dem Kaufpreis

Aus dem, was du siehst, ergibt sich, was in den nächsten Jahren fällig wird. Diese Rechnung gehört neben den Kaufpreis, nicht dahinter.

Das Dach ist der größte Einzelposten. Eine vollständige Neueindeckung mit Dämmung bewegt sich im hohen fünfstelligen Bereich und kommt nach etwa vierzig bis fünfzig Jahren.

Die Fenster rechnen sich je Stück. Bei einem Haus mit zwanzig Fenstern kommt ein fünfstelliger Betrag zusammen, fällig nach etwa dreißig Jahren.

Die Heizung hält rund zwanzig bis dreißig Jahre. Ein Austausch ist heute auch eine Frage der zulässigen Technik, die gesetzlichen Anforderungen an neue Anlagen haben sich verschärft, und eine reine Eins-zu-eins-Erneuerung ist nicht immer möglich.

Leitungen und Elektrik werden meist nur bei Gelegenheit erneuert, weil dafür Wände geöffnet werden. Wer ohnehin ein Bad saniert, macht sie mit.

Die Fassade mit Dämmung ist der teuerste Posten überhaupt, dafür der am längsten aufschiebbare.

Rechne für jedes dieser Bauteile aus, wie viele Jahre es noch hat, und leg das Ergebnis neben den Kaufpreis. Ein Haus, an dem alles gleichzeitig ansteht, ist auch bei niedrigem Preis teuer.

Was du dir zeigen lässt

Ein Teil der Prüfung findet nicht am Haus statt, sondern am Papier. Frag danach schon beim ersten Termin.

Der Energieausweis, er muss dir unaufgefordert vorgelegt werden. Achte darauf, ob es ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis ist: Der Verbrauchsausweis zeigt das Heizverhalten der Vorbewohner, nicht die Qualität des Gebäudes.

Der Grundbuchauszug mit Abteilung II und III: Wege-, Leitungs- und Wohnrechte bleiben bestehen, wenn nichts anderes vereinbart wird.

Die Bauakte mit Genehmigung, Grundrissen und Flächenberechnung. Vergleiche die genehmigten Pläne mit dem, was gebaut wurde: Ein nicht genehmigter Anbau oder Dachausbau ist ein Problem, das mit dem Kauf zu dir wandert.

Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, die nicht im Grundbuch steht.

Rechnungen über Sanierungen, sie belegen, was tatsächlich gemacht wurde, und sind zugleich dein Anhaltspunkt für das Alter der Bauteile.

Nach dem Termin

Notiere deine Eindrücke noch am selben Tag, mit den genannten Zahlen und den offenen Punkten. Nach drei Besichtigungen verschwimmen die Häuser.

Geh ein zweites Mal hin, zu einer anderen Tageszeit und bei anderem Wetter. Nach Regen zeigt sich, wohin das Wasser läuft; abends zeigt sich, wie laut die Straße ist.

Bei ernsthaftem Interesse lohnt ein Bausachverständiger. Er kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag und findet, was du nicht siehst, im Verhältnis zum Kaufpreis und zu einer übersehenen Dachsanierung ist das wenig Geld.

Was dir wichtig ist, gehört anschließend nicht ins Gespräch, sondern in die Urkunde. Zusicherungen zur Wohnfläche, zum Zustand der Heizung oder zur Freiheit von Feuchtigkeitsschäden wirken nur, wenn sie beurkundet sind, die Einzelheiten stehen beim Immobilienkaufvertrag.

Wann du weitergehst

Vier Befunde sind Anlass, das Objekt trotz allem anderen zu verlassen, oder wenigstens einen Sachverständigen zu holen, bevor du weitermachst.

Durchgehende Risse über mehrere Geschosse. Feine Haarrisse im Putz sind normal; ein Riss, der sich über Etagen zieht und sich außen wie innen zeigt, deutet auf Bewegung im Fundament.

Frisch gestrichene Einzelflächen im Keller. Wer eine einzelne Wand streicht, deckt etwas ab. Frag direkt danach und beobachte die Reaktion.

Schwarzbauten. Ein Anbau, ein Dachausbau oder eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung wandert mit dem Kauf zu dir, samt der Möglichkeit, dass die Behörde den Rückbau verlangt.

Ein Verkäufer, der ausweicht. Wer die Bauakte nicht zeigt, keine Rechnungen hat und Fragen nach Wasserschäden umschifft, hat einen Grund dafür.

Häufige Fragen