Immobilien steuerfrei verkaufen: Eigennutzung, Erbschaft & Vermietung

Wer über ein Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf nachdenkt, der rechnet unter Umständen bereits mit den gängigsten Verkaufsnebenkosten, wie z. B. einer Immobilienanzeige, Maklergebühren oder die Kosten für einen Energieausweis. Etwas undurchsichtiger ist das Thema Steuern beim Immobilienverkauf.

In diesem Ratgeber sagen wir dir, unter welchen Voraussetzungen ein steuerfreier Immobilienverkauf möglich ist oder wie du bei einem steuerpflichtigen Verkauf Steuern sparen kannst.

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Steuerfrei eine Immobilie verkaufen

Wer sein Haus oder seine Wohnung steuerfrei verkaufen möchte, sollte vor dem Verkaufsstart prüfen, ob der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig oder steuerbefreit ist. Bei der steuerlichen Betrachtung spielt unter anderem die sowohl die sogenannte Spekulationsfrist, als auch die Drei-Objekt-Grenze eine entscheidende Rolle. Besonderheiten sind bei einem Grundstücksverkauf oder bei einer Erbschaft zu berücksichtigen.

Übersicht: Steuerfrei eine Immobilie verkaufen
Voraussetzungen für einen steuerfreien Immobilienverkauf.

Steuerfrei ein Haus oder Wohnung verkaufen

Ein Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie in den letzten 2 Jahren und in dem Verkaufsjahr von dem Eigentümer oder von seinen kindergeldberechtigten Kindern bewohnt wurde. In diesem Fall ist der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie steuerfrei. Wurde die Immobilie in den letzten 3 Jahren zwischenzeitlich vermietet, dann ist der Verkauf nur steuerfrei, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf mindestens eine Spekulationsfrist von 10 Jahren verstrichen ist.

Der Gesetzgeber versteht unter dem Begriff Selbstnutzung bzw. „eigenem Wohnzweck“, dass die Immobilie durch den Eigentümer selbst, die kindergeldberechtigten Kinder, oder den Ehe- oder Lebenspartner bewohnt wird.

Steuerfrei ein Grundstück verkaufen

Beim Verkauf eines Grundstücks gelten vergleichbare steuerlichen Regeln, wie beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf. Lediglich die Eigennutzung wird bei einem Grundstück nicht vom Finanzamt anerkannt, sodass die Spekulationsfrist von 10 Jahren zwingend einzuhalten ist, wenn man sein Grundstück ohne Steuern zahlen zu müssen verkaufen möchte. Grund für diese steuerliche Behandlung bei einem Grundstückverkauf ist, dass der Gesetzgeber hat den Begriff der Selbstnutzung auf das Wohnen beschränkt hat. Ein vorhandenes Gartenhaus auf dem Grundstück reicht nach dieser Definition ebenfalls nicht für die Steuerfreiheit wegen Einnutzung nach 3 Jahren aus.

Steuerfrei trotz Vermietung verkaufen

Wurde eine Immobilie in den letzten 3 Jahren vermietet, dann ist kein steuerfreier Verkauf möglich. Möchte man die Spekulationssteuer trotz Vermietung umgehen, dann kann man das Ende der Spekulationsfrist (10 Jahre) abwarten und erst dann verkaufen. Nach einer Haltedauer von 10 Jahren ist der Verkauf einer Kapitalanlage steuerfrei möglich.

Möchte man noch vor der Spekulationsfrist verkaufen, dann bleibt die Möglichkeit, dass ein Vorvertrag mit dem zukünftigen Käufer geschlossen wird. Bei einem Vorvertrag erhält der Käufer eine Garantie darüber, dass das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt gekauft werden wird. Möchte man die Spekulationssteuer umgehen, dann muss entweder die 10-Jahres-Spekulationsfrist für den Kaufabschluss abgewartet werden oder für 3 Jahre das Objekt zunächst selbst genutzt werden.

Steuerfreier Immobilienverkauf nach einer Erbschaft

Bei einer geerbten Immobilie übernimmt der Erbfolge die steuerlichen Voraussetzungen des Erblassers. Hat der Erblasser die letzten 2 Kalenderjahre und im Verkaufsjahr selbst bewohnt, dann ist der Verkauf der Erbschaft steuerfrei für den Erben. Anders sieht es aus, wenn es sich bei der Erbschaft um eine vermietete Immobilie handelt. In diesem Fall ist der steuerfreie Verkauf der Immobilie aus der Erbschaft nur möglich, wenn der Erblasser mindestens 10 Jahre Eigentümer der Immobilie war. In diesem Fall ist für den Erben der Verkauf ebenfalls steuerfrei möglich.

Kostenfalle für private Verkäufer: 3-Objekt-Grenze beachten!

Kein steuerfreier Verkauf ist für gewerbliche Immobilienhändler möglich. Als gewerblicher Immobilienhändler muss die Spekulationssteuer immer gezahlt werden. Zusätzlich fällt bei einem gewerblichen Verkauf die Gewerbesteuer an. Als gewerblicher Immobilienhändler, gelten alle Verkäufer, die innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen. Als Objekte gelten sowohl Grundstücke und Immobilien.

Garagen gelten als „Zubehör“ beim Immobilienverkauf und sind von der Drei-Objekt-Grenze als einzelnes Zählobjekt ausgeschlossen. Das ist auch dann der Fall, wenn Garagen getrennt von der Immobilie oder sogar an einen anderen Käufer veräußert werden (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 8).

Private Verkäufer mit mehreren Immobilien sollten unbedingt vermeiden in diese Kostenfalle zu geraten. Nicht nur, dass der gewerbliche Verkauf zusätzliche Steuern bedeutet, als gewerblicher Händler muss man zusätzlich mit einem erhöhten bürokratischen Aufwand rechnen. Hat man bereits zwei Objekte in den letzten 5 Jahren verkauft, dann ist ein Gang zum Steuerberater dringend empfohlen.

Spekulationssteuer: Höhe und Fälligkeit

Die Spekulationssteuer kann fällig werden, wenn eine Immobilie innerhalb von einer Haltefrist von 10 Jahren verkauft wird. Private Veräußerungsgeschäfte Grundstücken oder Immobilien führen in der Regel zu einer Steuerveranlagung, da Gewinne aus derartigen Transaktionen laut § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz grundsätzlich steuerpflichtig sind.

Ganz konkret bedeutet das für Eigentümer, dass das Finanzamt beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien, ganz gleich ob Wohnung oder Haus, eine Einkommensteuer auf den Gewinn verlangen kann. Handelt es sich um einen steuerpflichtigen Verkauf einer Immobilie, dann spricht man umgangssprachlich von der sogenannten Spekulationssteuer.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Die Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn die Immobilie in den letzten 3 Kalenderjahren nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzweck genutzt wurde und eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren unterschritten wurde. Gewinne aus solchen Immobiliengeschäften unterliegen der Einkommenssteuer gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Das hat zur Folge, dass Spitzenverdiener deutlich mehr Spekulationssteuer zahlen müssen, als Personen mit einem niedrigeren Einkommen. Die Spekulationssteuer wird dabei nicht auf den vollen Verkaufspreis gezahlt, sondern lediglich auf den Gewinnanteil, also die Differenz zwischen dem Kaufpreis und Verkaufspreis.

Kann man bei der Spekulationssteuer sparen?

Ist kein steuerfreier Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf möglich, dann ist es sinnvoll, die Steuerlast vor dem Verkauf zu berechnen. Steuern beim Immobilienverkauf kannst du sparen, wenn du eine zweite Immobilie im gleichen Kalenderjahr mit Verlust verkaufst. Für Privatpersonen scheidet dieses Szenario jedoch häufig aus. Alternativ bleibt noch eine zweite Möglichkeit bei der Spekulationssteuer zu sparen.

Weniger Spekulationssteuer zahlst du, wenn du deine Ausgaben, welche im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, von dem Verkaufspreis abziehst. Diese abzugsfähigen Verkaufsnebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden und vermindern deine Steuerlast aus dem Immobilienverkauf. Dafür solltest du alle Belege aufbewahren und zusammen mit deiner Einkommenssteuererklärung abgeben.

Diese Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden:

  • Kosten für den Verkauf der Immobilie
  • Kosten für den Notar und den Makler
  • Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
  • Kosten für Werbung und Anzeigenschaltung
  • Kosten für Reparaturen bzw. Modernisierungen
  • Kosten für einen Energieausweis
  • Kosten für die Auflösung eines Darlehens
  • Kosten für die Räumung
  • Kosten für Kommunikation (Porto, Telefongebühren)
  • Kosten für Anfahrten und Transport
  • Schuldzinsen bei Leerstand

Steuerlast vor dem Immobilienverkauf berechnenStarte mit der kostenlosen Immobilienbewertung und kalkuliere dann die zu zahlende Steuer mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Nützliche Checklisten für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Tipps & kompletter Ablauf eines Immobilienverkaufs

Checklisten für den Immobilienverkauf

  • Checkliste Hausverkauf
  • Checkliste Eigentumswohnung verkaufen

Häufig gestellte Fragen zu dem Thema steuerfreier Immobilienverkauf:

Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?

Steuerfrei ist der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Ebenfalls keine Steuern müssen gezahlt werden, wenn die Immobilie mindestens für 10 Jahre im Besitz des Eigentümers war.
Weitere Informationen zum steuerfreien Verkauf einer Immobilie.

Wann ist eine Immobilie selbst genutzt?

Der Gesetzgeber versteht unter dem Begriff der Selbstnutzung bzw. „eigenem Wohnzweck“, dass die Immobilie ausschließlich durch den Eigentümer selbst, die kindergeldberechtigten Kinder, oder den Ehe- oder Lebenspartner in den letzten 3 Jahren bewohnt wurde.
Steuerfrei verkaufen bei Eigennutzung und weitere Steuer-Tipps.

Kann man bei der Spekulationssteuer sparen?

Die Spekulationssteuer kann man umgehen, wenn man die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhält. Ist dies nicht möglich und die Immobilie muss vor dem Ende dieser First verkauft werden, dann kann man Steuern sparen, indem man alle Verkaufsnebenkosten als abzugsfähige Kosten bei seiner Steuererklärung angibt.
Steuern sparen: Spekulationsfrist beachten und abzugsfähige Kosten angeben.

Bild von falco auf pixabay