Zwei Wege in die Steuerfreiheit
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie kann auf zwei voneinander unabhängigen Wegen steuerfrei bleiben. Wer nur den ersten kennt, verschenkt regelmäßig die Möglichkeit des zweiten.
Der erste Weg ist die Zeit. Liegen zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe und unabhängig davon, wie die Immobilie genutzt wurde.
Der zweite Weg ist die Selbstnutzung. Wer die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, kann auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Das ist der Weg, der bei einem beruflich bedingten Umzug oder einer Trennung überhaupt erst einen Verkauf ermöglicht, ohne dass ein erheblicher Teil des Erlöses an das Finanzamt geht.
Beide stehen nebeneinander. Es genügt, wenn einer von ihnen erfüllt ist.
Die Selbstnutzung im Detail
Der Gesetzeswortlaut in § 23 EStG kennt zwei Varianten, und die zweite ist die praktisch wichtigere.
Variante eins: Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Wer also durchgehend selbst darin gewohnt hat, verkauft steuerfrei, auch nach zwei Jahren.
Variante zwei: Die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Das ist die Regel, mit der die meisten Fälle gelöst werden.
Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt. Gemeint sind Kalenderjahre, nicht volle Zwölfmonatszeiträume, und das verkürzt die tatsächlich nötige Nutzungsdauer erheblich.
Ein Beispiel: Wer im Dezember eines Jahres einzieht, das ganze Folgejahr dort wohnt und im Januar des darauffolgenden Jahres verkauft, hat drei Kalenderjahre berührt, bei einer tatsächlichen Wohndauer von gut einem Jahr. Genau darauf kommt es an: auf die Zahl der berührten Kalenderjahre, nicht auf volle Zwölfmonatszeiträume.
Wichtig ist, dass die Nutzung im Jahr der Veräußerung und im mittleren Jahr durchgehend bestand. Nur im ersten und letzten Jahr genügt ein Teil des Jahres.
Was als eigene Wohnzwecke zählt
Der Begriff ist enger, als viele annehmen, und an einigen Stellen weiter.
Es zählt: die Nutzung durch dich selbst, allein oder mit deiner Familie. Auch eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung, die du selbst nutzt und die nicht vermietet wird, fällt darunter.
Es zählt auch: die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das du Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hast. Ein Studienkind, das in deiner Wohnung wohnt, nutzt sie steuerlich für dich.
Es zählt nicht: die unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige: Eltern, Geschwister oder erwachsene Kinder ohne Kindergeldanspruch. Das ist ein Punkt, an dem sich viele täuschen.
Es zählt nicht: jede Form der Vermietung, auch an Angehörige und auch zu einem verbilligten Preis.
Es zählt nicht: ein Leerstand ohne Nutzungsabsicht. Ein Leerstand vor dem Einzug oder nach dem Auszug im Zusammenhang mit dem Verkauf ist dagegen unschädlich, wenn die Verkaufsabsicht besteht.
Wenn nur ein Teil selbst genutzt wurde
Die Befreiung gilt für den Teil, der die Voraussetzungen erfüllt. Der Rest wird nach der Zehnjahresfrist beurteilt.
Das Zweifamilienhaus, in dem du oben wohnst und unten vermietest, wird aufgeteilt: der selbstgenutzte Teil steuerfrei, der vermietete steuerpflichtig, wenn die Frist noch läuft.
Das häusliche Arbeitszimmer ist der umstrittenere Fall. Ein Raum, der beruflich genutzt und steuerlich geltend gemacht wurde, dient insoweit nicht eigenen Wohnzwecken. Die Rechtsprechung hat sich hier zugunsten der Steuerpflichtigen bewegt; die Beurteilung hängt am Einzelfall und gehört mit einem Steuerberater geklärt.
Ein abgetrennter Grundstücksteil kann keine Selbstnutzung erfüllen, weil ein unbebautes Grundstück nicht bewohnt wird. Hier hilft nur die Zeit.
Aufgeteilt wird in aller Regel nach dem Verhältnis der Flächen. Halte die Wohn- und Nutzflächen deshalb dokumentiert, sie sind die Rechengrundlage, und eine saubere Aufstellung erspart Auseinandersetzungen.
Was die Befreiung kippt
Eine Vermietung im letzten Moment. Wer nach dem Auszug noch für ein paar Monate vermietet, um die Zeit bis zum Verkauf zu überbrücken, verliert die Befreiung für das Verkaufsjahr, und damit in aller Regel ganz.
Ein Verkauf zu Jahresbeginn ohne Nutzung im laufenden Jahr. Die zweite Variante verlangt Nutzung im Jahr der Veräußerung. Wer im Dezember auszieht und im Februar verkauft, ohne im Verkaufsjahr genutzt zu haben, fällt heraus. Ein Auszug im Januar statt im Dezember rettet den Fall.
Die Überlassung an die falschen Angehörigen. Eltern oder Geschwister unentgeltlich wohnen zu lassen, ist keine Selbstnutzung.
Eine kurzzeitige Fremdvermietung dazwischen. Bei der ersten Variante ist „ausschließlich“ wörtlich gemeint, schon eine kurze Vermietungsphase zerstört sie. Dann bleibt nur noch die zweite Variante.
Wenn der Verkauf absehbar ist
Weil die Befreiung an Kalenderjahren hängt, lässt sich mit dem Zeitpunkt viel gestalten, vorausgesetzt, du denkst früh daran.
Den Auszug ins neue Jahr legen. Wer im Dezember auszieht und im Frühjahr verkauft, hat im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt. Ein Auszug wenige Wochen später, im Januar, rettet den ganzen Fall, es ist der billigste Steuertrick, den es in diesem Bereich gibt.
Den Verkauf ins laufende Jahr ziehen. Umgekehrt gilt: Wer bereits ausgezogen ist, sollte die Beurkundung nicht ins Folgejahr rutschen lassen. Das Jahr der Veräußerung muss zu den Nutzungsjahren gehören.
Nicht zwischenvermieten. Der Wunsch, die Zeit bis zum Verkauf durch eine Vermietung zu überbrücken, ist verständlich und in aller Regel teuer. Ein paar Monate Mieteinnahmen stehen gegen die Steuer auf den gesamten Gewinn.
Bei Trennung oder Scheidung besonders aufpassen. Zieht ein Partner aus und überlässt dem anderen die Wohnung, kann für den Ausgezogenen die Selbstnutzung enden. Wird sein Anteil später übertragen oder verkauft, ist die Befreiung möglicherweise weg, hier lohnt die Beratung vor der Trennungsvereinbarung, nicht danach.
Wie du es belegst
Das Finanzamt erfährt vom Verkauf über die Anzeige des Notars. Ob eine Befreiung greift, prüft es anhand dessen, was du vorlegst.
Nützlich sind: die Meldebescheinigungen für den Zeitraum, Verbrauchsabrechnungen für Strom und Heizung, die Adresse in der Steuererklärung der betreffenden Jahre und, bei der Überlassung an ein Kind, der Nachweis über den Kindergeldanspruch.
Bei einer klar steuerfreien Veräußerung nach Ablauf der Zehnjahresfrist genügt in der Regel ein kurzer erläuternder Hinweis. Bei der Selbstnutzung innerhalb der Frist lohnt es, die Belege gleich beizufügen, das erspart eine Rückfrage und beschleunigt den Bescheid.
Wie der steuerpflichtige Fall gerechnet wird und was den Gewinn mindert, steht bei den Steuern beim Immobilienverkauf.
Häufige Fragen
Muss ich zehn Jahre warten?
Nur, wenn keine Selbstnutzung vorliegt. Beide Wege stehen unabhängig nebeneinander.
Wie lange muss ich selbst gewohnt haben?
Im Jahr der Veräußerung und in den beiden Kalenderjahren davor. Im ersten und letzten dieser Jahre genügt ein Teil des Jahres.
Zählt eine Ferienwohnung?
Ja, wenn du sie selbst nutzt und nicht vermietest.
Mein Kind wohnt dort – zählt das?
Nur, wenn du für dieses Kind Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hast.
Und meine Eltern?
Nein. Die unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige ist keine Selbstnutzung.
Darf ich vor dem Verkauf kurz vermieten?
Besser nicht. Eine Vermietung im Verkaufsjahr kippt die Befreiung in aller Regel.
Was ist mit Leerstand vor dem Verkauf?
Er ist unschädlich, wenn die Verkaufsabsicht besteht und keine Vermietung dazwischentritt.
Was, wenn nur ein Teil selbst genutzt wurde?
Dann ist dieser Teil steuerfrei, der Rest wird nach der Zehnjahresfrist beurteilt. Aufgeteilt wird nach Flächen.