Verkaufen oder vermieten?

Die Frage stellt sich selten freiwillig

Wer vor dieser Entscheidung steht, hat sie sich meist nicht ausgesucht. Ein Erbe, ein beruflicher Wechsel, eine Trennung, ein Auszug ins Pflegeheim, die Immobilie ist da, und sie muss verwertet werden.

Die Frage wird oft aus dem Bauch beantwortet: „Verkaufen ist endgültig“ oder „Vermieten ist zu viel Arbeit“. Beides sind Gefühle, keine Entscheidungsgrundlagen.

Belastbar wird die Entscheidung erst, wenn du vier Dinge kennst: den erzielbaren Verkaufspreis, die erzielbare Miete, die steuerliche Lage und deinen eigenen Zeithorizont.

Diese Seite geht sie der Reihe nach durch und benennt am Ende die Konstellationen, in denen die Antwort klar ausfällt.

Was die Immobilie als Vermietung einbringt

Die entscheidende Zahl ist nicht die Miete, sondern was davon übrig bleibt.

Von der Jahreskaltmiete gehen ab: die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklage, die Verwaltung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld, soweit es nicht umlagefähig ist, und ein Ansatz für Mietausfall und Leerstand.

Für die Instandhaltung setzt man üblicherweise einen Betrag je Quadratmeter und Jahr an, bei älteren Gebäuden mehr. Wer diesen Posten weglässt, rechnet sich die Vermietung schön: Heizung, Dach und Fenster halten nicht ewig, und ihre Erneuerung fällt in großen Beträgen an.

Setz den Mietausfall realistisch an. Selbst in gesuchten Lagen entstehen zwischen zwei Mietverhältnissen Leerstandsmonate, und ein Mieter, der nicht zahlt, kostet neben der Miete auch das Räumungsverfahren.

Was dann bleibt, setzt du ins Verhältnis zum Verkehrswert. Diese Zahl (und nicht die Bruttomietrendite aus dem Inserat) ist der Vergleichsmaßstab gegenüber einer Anlage des Verkaufserlöses.

Die steuerliche Seite entscheidet oft

Bei keiner anderen Überlegung ist die Steuer so oft der Ausschlag wie hier.

Beim Verkauf ist der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn du selbst darin gewohnt hast. Trifft eines davon zu, ist der Erlös brutto für netto, und das verschiebt die Rechnung erheblich.

Trifft keines davon zu, wird der Gewinn deinem Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Einzelheiten stehen bei den Steuern beim Immobilienverkauf.

Bei der Vermietung sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig, dafür kannst du Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung und Verwaltung dagegenrechnen. In den ersten Jahren einer finanzierten Immobilie ergibt sich daraus häufig ein Verlust, der andere Einkünfte mindert.

Ein Punkt, der in beide Richtungen wirkt: Wer heute selbst nutzt und vermietet statt zu verkaufen, verliert die Befreiung durch Selbstnutzung. Wer später doch verkauft, versteuert dann möglicherweise den vollen Gewinn, der Wechsel zur Vermietung ist steuerlich also keine neutrale Zwischenlösung.

Was Vermieten tatsächlich bedeutet

Die Vorstellung von passivem Einkommen hält der Praxis selten stand. Vermieten ist eine Tätigkeit, keine Geldanlage.

Dazu gehören: die Auswahl der Mieter, die jährliche Betriebskostenabrechnung, die Beauftragung und Überwachung von Reparaturen, die Kommunikation bei Mängeln, die Erklärung der Einkünfte und im Konfliktfall die rechtliche Auseinandersetzung.

Vieles davon lässt sich an eine Hausverwaltung abgeben. Sie kostet einen monatlichen Betrag je Einheit, der die Rendite spürbar drückt, dafür nimmt sie dir den Alltag ab. Für eine einzelne Wohnung rechnet sich das oft schlechter als für mehrere.

Bedenke auch die Entfernung. Eine vermietete Wohnung in einer Stadt, in der du nicht mehr wohnst, ist ungleich schwerer zu betreuen, und genau das ist die häufigste Ausgangslage bei dieser Frage.

Und die Bindung: Ein Mietverhältnis ist für dich als Vermieter nur unter engen Voraussetzungen kündbar. Wer die Immobilie in fünf Jahren selbst brauchen könnte, sollte wissen, dass Eigenbedarf ein aufwendiger Weg ist und nicht immer gelingt.

Was du mit dem Verkaufserlös vergleichst

Die Vermietung wird oft gegen das Nichts verglichen, als stünde der Verkaufserlös anschließend ungenutzt herum. Das ist der Denkfehler, der die Vermietung regelmäßig zu gut aussehen lässt.

Der richtige Vergleich lautet: Was bringt die Immobilie als Vermietung nach allen Kosten, und was bringt der Erlös, wenn er anders angelegt oder eingesetzt wird?

Besonders klar fällt der Vergleich aus, wenn du eigene Schulden hast. Eine getilgte Baufinanzierung oder ein abgelöster Ratenkredit bringt eine sichere Ersparnis in Höhe des Zinssatzes, ohne Mietausfallrisiko, ohne Instandhaltung, ohne Verwaltung.

Zweitens die eigene Immobilie. Wer den Erlös in die selbst genutzte Wohnung steckt, spart Zinsen und verbessert zugleich die Wohnsituation. Auch das ist eine Rendite, nur eine, die in keiner Tabelle steht.

Und drittens das Klumpenrisiko. Wer sein Vermögen überwiegend in einer einzigen Immobilie an einem einzigen Ort hält, trägt das Risiko dieses Ortes vollständig allein. Ein Verkauf ist auch eine Streuung.

Der Zustand der Immobilie

Eine Entscheidung, die den technischen Zustand ausklammert, ist keine. Er bestimmt beide Wege, nur unterschiedlich.

Für die Vermietung gilt: Was in den nächsten zehn Jahren fällig wird, zahlst du. Heizung, Dach, Fenster, Leitungen und Fassade sind die großen Posten. Bei einer Eigentumswohnung kommt hinzu, dass die Gemeinschaft über Sanierungen entscheidet und dich eine Sonderumlage treffen kann, ohne dass du sie wolltest.

Für den Verkauf gilt: Ein Sanierungsstau drückt den Preis, aber meist weniger, als die Sanierung kosten würde. Käufer rechnen mit Abschlägen; wer selbst saniert, zahlt Handwerkerpreise und trägt das Risiko.

Prüfe deshalb konkret, was ansteht. Alter und Zustand der Heizung, das Baujahr der Fenster, der letzte Nachweis des Schornsteinfegers, bei Wohnungen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung und die Höhe der Rücklage.

Diese Prüfung entscheidet oft allein. Eine Immobilie mit erheblichem Sanierungsbedarf und ohne Rücklage zu vermieten heißt, in den nächsten Jahren Geld nachzuschießen statt welches zu bekommen.

Wann die Antwort klar ist

Verkaufen spricht klar dafür, wenn du das Geld brauchst, für die eigene Immobilie, zur Ablösung von Schulden, für die Erbauseinandersetzung. Ebenso, wenn die Immobilie in einer Lage mit sinkender Nachfrage steht, wenn ein erheblicher Sanierungsstau besteht, den du nicht finanzieren kannst, oder wenn du weit entfernt wohnst und keine Verwaltung zahlen willst.

Auch bei einer Erbengemeinschaft ist Verkaufen fast immer der ruhigere Weg. Gemeinsam vermieten heißt, sich über Jahre über jede Reparatur einigen zu müssen.

Vermieten spricht klar dafür, wenn die Immobilie in einer Lage mit stabiler oder steigender Nachfrage steht, wenn sie technisch in gutem Zustand ist, wenn du sie später selbst oder für die Kinder brauchen könntest, und wenn die Zehnjahresfrist bald abläuft.

Der letzte Punkt ist der praktisch wichtigste. Wer nur noch ein oder zwei Jahre bis zum Fristablauf hat, vermietet in der Zwischenzeit und verkauft danach steuerfrei. Das ist häufig die beste Kombination aus beidem.

So triffst du die Entscheidung

Ermittle zuerst den Verkehrswert, nicht die Wunschvorstellung und nicht den Preis des Nachbarhauses, sondern eine belastbare Einschätzung. Wie das geht, steht bei der Immobilienbewertung.

Ermittle dann die erzielbare Miete anhand des örtlichen Mietspiegels und vergleichbarer Angebote, und ziehe die Kosten ab, die oben stehen.

Kläre die steuerliche Lage: Wann wurde gekauft, wie wurde genutzt, wann läuft die Frist ab. Diese drei Angaben entscheiden häufig allein, und sie stehen alle im ursprünglichen Kaufvertrag und in deinen Meldedaten.

Und beantworte ehrlich die letzte Frage: Willst du Vermieter sein? Wer sie mit „eigentlich nicht“ beantwortet, hat die Entscheidung bereits getroffen, eine widerwillig geführte Vermietung wird selten gut. Sie endet erfahrungsgemäß doch im Verkauf, nur einige Jahre später und nach mehreren Konflikten.

Der dritte Weg: das Erbbaurecht und die Leibrente

Zwischen Verkaufen und Vermieten liegen Formen, die in bestimmten Lebenslagen besser passen als beide.

Der Verkauf gegen Leibrente. Du überträgst die Immobilie und erhältst statt eines einmaligen Betrags eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit, häufig verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht. Für ältere Eigentümer, die in ihrer Wohnung bleiben wollen, aber laufende Einnahmen brauchen, ist das eine ernsthafte Option. Wichtig sind die Absicherung im Grundbuch und eine sorgfältige Bewertung, der Barwert der Rente hängt an Annahmen, die verhandelbar sind.

Der Teilverkauf. Ein Anteil wird verkauft, der Rest bleibt bei dir. Das schafft Liquidität ohne vollständige Trennung, ist aber mit laufenden Nutzungsentgelten verbunden, die über die Jahre erheblich werden können. Rechne beide Varianten durch, bevor du dich darauf einlässt.

Das Erbbaurecht. Du behältst das Grundstück und überlässt es gegen einen Erbbauzins zur Bebauung. Das kommt bei unbebauten Grundstücken in Betracht, nicht bei einer bestehenden Wohnung.

Alle drei sind Konstruktionen, bei denen die Vertragsgestaltung über den Wert entscheidet. Sie gehören nicht ohne unabhängige Beratung unterschrieben, die Anbieter beraten in eigener Sache.

Häufige Fragen