Wofür du eine Bewertung brauchst
Der Wert einer Immobilie ist keine feste Zahl. Er hängt davon ab, wofür er ermittelt wird, und dieselbe Immobilie kann für den Verkauf, für die Erbauseinandersetzung und für das Finanzamt drei verschiedene Werte haben.
Für den Verkauf brauchst du den erzielbaren Marktpreis. Er ist der wichtigste Wert überhaupt, weil ein zu hoch angesetzter Preis am Ende weniger einbringt als ein realistischer.
Für eine Erbauseinandersetzung oder Scheidung brauchst du einen Wert, den alle Beteiligten akzeptieren. Hier zählt weniger die letzte Genauigkeit als die Nachvollziehbarkeit.
Für die Finanzierung ermittelt die Bank ihren eigenen Beleihungswert. Er liegt in aller Regel unter dem Marktpreis, weil er einen Sicherheitsabschlag enthält, darauf hast du keinen Einfluss.
Für das Finanzamt gelten eigene Bewertungsvorschriften bei Erbschaft und Schenkung. Auch hier kann der Wert vom Marktpreis abweichen.
Die drei Verfahren
Die Wertermittlung folgt drei anerkannten Verfahren, und welches passt, hängt an der Immobilie.
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Objekte ab. Es ist das Verfahren der Wahl bei Eigentumswohnungen und bei Reihen- und Doppelhäusern in gleichartigen Siedlungen, überall dort, wo es genug Vergleichsfälle gibt.
Das Sachwertverfahren rechnet von den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. Es wird bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt, wenn Vergleichsfälle fehlen.
Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den erzielbaren Mieterträgen ab. Es ist das Verfahren für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser, hier zählt, was die Immobilie einbringt, nicht was sie gekostet hat.
In der Praxis werden Verfahren kombiniert und plausibilisiert. Ein Sachwert, der weit über den erzielten Preisen der Umgebung liegt, ist rechnerisch richtig und praktisch unbrauchbar.
Woher belastbare Zahlen kommen
Der häufigste Fehler bei einer eigenen Einschätzung ist die Quelle. Angebotspreise auf Immobilienportalen sind keine Vergleichswerte, sie zeigen, was jemand verlangt, nicht was jemand gezahlt hat.
Belastbar sind zwei Quellen. Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse geben den Wert des Grund und Bodens je Quadratmeter für eine Zone an; sie werden regelmäßig aus tatsächlichen Kaufverträgen abgeleitet und sind öffentlich einsehbar.
Die Kaufpreissammlung desselben Gutachterausschusses enthält die tatsächlich erzielten Preise. Auszüge daraus sind gegen Gebühr erhältlich und die genaueste verfügbare Grundlage.
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen zusätzlich Grundstücksmarktberichte mit Preisentwicklungen, Umsatzzahlen und Umrechnungsfaktoren. Sie sind trocken zu lesen und die beste kostenlose Quelle, die es gibt.
Kostenlos, günstig oder gerichtsfest
Online-Bewertungen von Portalen liefern in Minuten eine Spanne. Sie beruhen auf statistischen Modellen und kennen den Zustand deiner Immobilie nicht, für eine erste Orientierung taugen sie, für eine Preisentscheidung nicht. Beachte außerdem, dass sie in aller Regel dazu dienen, deine Daten an Makler zu vermitteln.
Die Maklereinschätzung ist meist kostenlos und beruht auf Marktkenntnis. Sie ist oft brauchbar, hol dir aber zwei oder drei, und sei skeptisch bei auffällig hohen Werten. Ein Makler, der den Auftrag will, nennt gelegentlich die Zahl, die du hören willst.
Das Kurzgutachten eines Sachverständigen kostet einen mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag und liefert eine nachvollziehbare Herleitung. Für einen Verkauf im höheren Preissegment ist das gut angelegtes Geld, es kostet einen Bruchteil einer Maklerprovision und liefert dir zugleich ein Argument in der Verhandlung.
Das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist die gerichtsfeste Variante. Es kostet deutlich mehr und ist dort nötig, wo der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder streitenden Miterben Bestand haben muss.
Was den Wert tatsächlich bewegt
Die Lage ist der stärkste Faktor und der einzige, der sich nicht ändern lässt. Makrolage (Region, Stadt, Nachfrage) und Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Lärm.
Das Baujahr der Technik wiegt schwerer als das Baujahr des Hauses. Ein Altbau mit erneuerter Heizung, neuen Fenstern und erneuerten Leitungen ist mehr wert als ein jüngeres Haus, an dem seit dem Bau nichts gemacht wurde.
Der Grundriss lässt sich nur mit Aufwand ändern und wird deshalb hoch bewertet. Ein Durchgangszimmer, ein fensterloses Bad, ein Schlafzimmer zur Hauptstraße drücken den Preis dauerhaft.
Der energetische Zustand hat spürbar an Gewicht gewonnen. Käufer rechnen die Heizkosten und einen absehbaren Sanierungsbedarf ein.
Rechtliche Belastungen mindern den Wert: ein Wohnrecht, ein Nießbrauch, ein Wegerecht, eine Baulast, Denkmalschutz. Sie stehen teils im Grundbuch, teils nur im Baulastenverzeichnis.
Kaum Einfluss haben dagegen die Dinge, an denen Eigentümer hängen: die eigene Renovierung nach persönlichem Geschmack, die Erinnerungen und der Preis, den man selbst einmal gezahlt hat.
Was du für eine Bewertung bereithältst
Ob Makler oder Sachverständiger, je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer das Ergebnis und desto schneller liegt es vor.
Bereit liegen sollten: Grundbuchauszug und Flurkarte, die Grundrisse mit Wohn- und Nutzflächenberechnung, der Energieausweis, die Baugenehmigung und die Nachweise über Modernisierungen mit Jahreszahlen.
Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, der Rücklagenstand und die Versammlungsprotokolle hinzu, beschlossene Sanierungen wirken unmittelbar auf den Wert.
Bei vermieteten Objekten der Mietvertrag und die tatsächlichen Mieteinnahmen. Sie sind beim Ertragswertverfahren die Rechengrundlage.
Eine sortierte Aufstellung der Modernisierungen mit Jahr und Kosten ist dabei mehr wert, als sie aussieht: Sie ist die Grundlage für die Alterswertminderung und damit für einen erheblichen Teil des Ergebnisses. Wie das Paket insgesamt aussieht, steht bei der Checkliste Verkaufsunterlagen.
Häufige Fragen
Warum hat meine Immobilie mehrere Werte?
Weil der Wert vom Zweck abhängt: Marktpreis, Beleihungswert der Bank und steuerlicher Wert werden unterschiedlich ermittelt.
Sind Portalpreise Vergleichswerte?
Nein. Sie zeigen Angebote, keine Abschlüsse. Belastbar sind Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.
Welches Verfahren gilt für meine Immobilie?
Vergleichswert bei Wohnungen und Reihenhäusern, Sachwert bei selbst genutzten Häusern ohne Vergleichsfälle, Ertragswert bei vermieteten Objekten.
Taugen Online-Bewertungen?
Für eine erste Orientierung. Sie kennen den Zustand nicht und dienen meist der Vermittlung an Makler.
Wann lohnt ein Gutachten?
Bei höherem Wert, bei ungewöhnlichen Objekten und immer dann, wenn der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben Bestand haben muss.
Was bewegt den Wert am stärksten?
Die Lage, gefolgt vom Zustand der Technik und vom Grundriss.