Immobilienverkauf: Checkliste für die wichtigsten Unterlagen

Bei dem Verkauf einer Immobilie sind aussagekräftige Dokumente notwendig, damit der Käufer sich von der Qualität des Hauses oder der Wohnung überzeugen kann. Einige Dokumente sind sogar Pflicht, damit der Notar den Verkauf beurkunden kann.

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Verkaufsunterlagen vorbereiten

Verkäufer sind gut beraten, wenn die vollständigen Verkaufsunterlagen bereits zum ersten Begehungstermin vorliegen. Das wirkt professionell, vertrauenswürdig und gut vorbereitet. Damit ist dem Käufer auch direkt klar, dass du nichts zu verbergen hast. Wichtig: Nur was auch vorgezeigt werden kann, überzeugt dem Käufer. Sammle alle Unterlagen für den Immobilienverkauf und lasse damit keine Fragen bezüglich der Dokumente bei Käufern offen.

Folgende Unterlagen benötigt man bei dem Verkauf einer Immobilie:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis

Unterlagen für eine Verkauf in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnungen
  • aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung
  • Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen

Unterlagen für den Verkauf einer vermieteten Immobilie

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Mietverträge
  • Nachweis über ein Kautionskonto
  • zusätzliche Unterlagen als Teil einer WEG: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen

Unterlagen für den Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Nachweis über die Einstufung als denkmalgeschützte Immobilie
  • zusätzliche Unterlagen als Teil einer WEG: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen
  • zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Immobilien: Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge, Nachweis über ein Kautionskonto

Wo bekommst du verlorene Unterlagen her?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, der muss dem Käufer einige Unterlagen vor der Unterschrift zukommen lassen. Das hat nicht nur den Zweck, dass der Käufer sich über die Eckpunkte der Immobilie informieren möchte, sondern Käufer benötigen auch einige Unterlagen für die Finanzierungsgespräche mit ihrer Bank.

Verlorene Unterlagen vor dem Immobilienverkauf sind ärgerlich. Verkäufer sind gut beraten, alle Unterlagen vollständig dem Käufer zur Einsicht zu geben. Nur so ist sichergestellt, dass der Käufer auch eine Finanzierung von der Bank bekommt. Das ist auch im Interesse von Verkäufern.

Für verlorene Unterlagen oder Dokumenten, die einfach nur weg sind, sollten Verkäufer frühzeitig aktiv werden. Wir sagen dir, an welcher Stelle du verlorene Verkaufsunterlagen beantragen kannst:

DokumentWo bekommst du was?
GrundbuchauszugGrundbuchamt
Flurkartenauszug / LageplanKatasteramt
WohnflächenberechnungBauakte, Grundriss (berechenbar)
KubaturberechnungBauakte, Grundriss (berechenbar)
BaubeschreibungenBauakte, ausführender Architekt
BaulastenauskunftBauamt
AltlastenauskunftStadt oder Gemeinde (Fachbereich Umwelt)
SanierungsnachweiseHausverwaltung, Dienstleister
EnergieausweisEnergieberater, Hausverwaltung
TeilungserklärungHausverwaltung
WirtschaftsplanHausverwaltung
WohngeldabrechnungenHausverwaltung
Protokolle aus der EigentümerversammlungHausverwaltung
NebenkostenabrechnungenHausverwaltung, Dienstleister
Nachweise über ModernisierungsmaßnahmenHausverwaltung
Nachweise über InstandhaltungsmaßnahmenHausverwaltung
Nachweise über InstandhaltungsrücklagenHausverwaltung
Nachweise über die GebäudeversicherungVersicherungsträger
VerwaltervertragHausverwaltung, Grundbuchamt

Grundbuchauszug verloren & neu beantragen

Einen verlorenen Grundbuchauszug kann beim ortsansässigen Amtsgericht beantragt werden. Der Antrag zur Ausstellung eines Auszuges kann formlos, schriftlich oder auch mündlich per Telefon erfolgen. Eine unbeglaubigte Auskunft kostet zwischen 5 und 15 Euro. Für einen beglaubigten Grundbuchauszug, die eine Bank auch für eine Darlehensprüfung anfordert, werden zwischen 10 und 25 Euro berechnet.

Flurkartenauszug verloren & neu beantragen

Eigentümer, die eine neuen Flurkartenauszug benötigen, müssen diese bei dem zuständigen Liegenschaftskataster beantragen. Für die Ausstellung fallen Gebühren zwischen 13 und 50 Euro an.

Wohnflächenberechnung verloren & neu beantragen

Die Wohnflächenberechnung kann man sich durch den Grundriss selber berechnen. Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung. Terrassen, Loggien und Balkonen werden zur Wohnfläche gezählt. Wintergärten und Schwimmbäder zählen ebenso als Wohnfläche. Auch Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, etwa Keller, Waschküche oder Heizungsraum, zählen als Wohnfläche.

Unser Tipp: Du kannst die Wohnflächenberechnung in der Bauakte einsehen. Die Bauakte liegt entweder dir bereits vor oder du kannst diese beim ortsansässigen Bauamt anfordern.

Kubaturberechnung verloren & neu beantragen

Die Kubaturberechnung gehört bei der Planung einer Immobilie zu den wichtigen Unterlagen. Anhand der Kubatur (Gesamtvolumen) eines Gebäude kann eine Kostenplanung und die Dauer des Bauvorhabens bestimmt werden. Bei dem Verkauf einer Immobilie dient eine Kubaturberechnung als eine Kenngröße für die Immobilienbewertung und wird deswegen von Banken der Käuferseite angefordert.

Bei einem Verlust der Kubaturberechnung reicht ein Blick in die Bauakte. Ist auch die Bauakte verloren gegangen, dann kann diese beim ortsansässigen Bauamt angefordert werden. Im Zweifel lässt sich mit mathematischem Geschick die Kubaturberechnung auch anhand eines vollständigen Grundrisses und Gebäudeplan selber berechnen.

Baubeschreibung verloren & neu beantragen

Die Bauaufsichtsbehörden (Bauamt) führen Bauaktenarchive. Sobald ein Bauantrag eingereicht und bearbeitet wird, legt der zuständige Sachbearbeiter eine Bauakte beim Bauamt an. In der Bauakte enthalten sind alle Dokumente, Grundrisspläne, Statiken und Baupläne, die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehen. Eine Einsichtnahme in dieses Archiv kann nach Jahren aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein, zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie.

Für die Einsicht in die Bauakte muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Das können Eigentümer sein oder erbberechtigte Personen mit einem Erbschein. Kaufinteressenten einer Immobilie haben kein besonderes Recht auf Einsicht in die Bauakte. Damit Käufer und Banken auf die Bauakte zugreifen können, bedarf es einer schriftlichen Einverständniserklärung vom Eigentümer der Immobilie.

Baulastenauskunft verloren & neu beantragen

Eine Baulast kann den Wert einer Immobilie positiv wie negativ beeinflussen. Bei einem Verkauf einer Immobilie geht eine vorhandene Baulast auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer ist dann zur Einhaltung der vorhandenen Baulast und deren resultierenden Verpflichtungen angehalten.

Einige Immobilienverkäufer verschweigen eine unschöne Baulast, um den Preis für die Immobilie zu steigern. Das kann aber im Nachhinein teuer werden. Wird dem Käufer nach dem Kauf zugänglich, dass eine Baulast verschwiegen wurde, dann können an den Verkäufer Regressansprüche geltend gemacht werden.

Ist die Baulastenauskunft dem Verkäufer verloren gegangen, dann ist es möglich, dass ein entsprechenden Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der Stadtverwaltung beantragt werden kann. Ein Auszug ist in der Regel kostenpflichtig und bedarf der schriftlichen Zustimmung vom Eigentümer. Die Kosten für einen Auszug betragen zwischen 20 und 100 Euro pro Grundstück.

Altlastenauskunft verloren & neu beantragen

Bei der für die Altlastenverzeichnis zuständige untere Bodenschutzbehörde, welche meistens im Fachbereich Umwelt der Stadt-, Gemeinde oder Kreisverwaltung angeschlossen ist, kann ein Auszug aus dem Altlastenkataster beantragt werden. Personen mit einem berechtigten Interesse dürfen Einsicht erhalten. Dazu zählt der Eigentümer und Personen mit einem Erbschein.

Ein Kaufinteresse an einer Immobilie ist von dieser Regelung ausgenommen. Möchten Käufer einen Auszug aus dem Altlastenverzeichnis beantragen, dann ist eine schriftliche Einverständniserklärung vom Eigentümer notwendig. Die Kosten für eine Auskunft über Altlasten betragen pro Grundstück zwischen 30 und 50 Euro.

Sanierungsnachweise verloren & neu beantragen

Wohnungseigentümer können Nachweise über zurückliegende Sanierungen bei der Hausverwaltung anfragen. Eigenheimbesitzer, die nicht Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, sollten bei Verlust der entsprechenden Nachweise ihren damaligen Architekten oder Dienstleister anfragen. Sind dort auch keine Rechnungen oder Belege archiviert, dann bleibt bei höherwertigen Sanierungen nur der Gang zu einem Sachverständigenbüro. Ein Bausachverständiger kann über das Vorhandensein einer Sanierung urteilen und diese auch gegenüber Dritten mit einem Gutachten bescheinigen.

Energieausweis nicht vorhanden & neu beantragen

Ein Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet wird. Immobilienverkäufer sind deshalb in der Pflicht zu ihren Verkaufsunterlagen einen aktuellen Energieausweis vorzulegen. Ein Energieausweis für eine Wohnung in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kann bei der Hausverwaltung angefragt werden. Besitzer von einem Eigenheim können einen Energieberater mit der Erstellung beauftragen.

Ein verbrauchergerechter ist günstiger als ein bedarfsorientierter Energieausweis. Für den Verkauf einer Immobilie reicht ein verbrauchsorientierter und damit günstiger Energieausweis. Die Kosten für verbrauchsorientierten Energieausweis schwanken zwischen 30 und 80 Euro. Die Beantragung kann online erfolgen. Ein Bedarfsausweis ist ab 100 Euro erhältlich.

Zusätzliche Verkaufsunterlagen bei Eigentumswohnungen

Verkäufer einer Eigentumswohnung in einer WEG müssen zusätzlich zu den oben genannten Dokumenten noch weitere Unterlagen vor Verkaufsstart beantragen. Dabei ist die Beantragung keine große Hürde für den verkaufswilligen Eigentümer.

Alle Unterlagen, wie z.B. die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan, die Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen können bei der Hausverwaltung angefragt werden. Für die elektronische Übermittlung der Unterlagen fallen in der Regel keine Kosten an.

Unser Tipp bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung: Kümmere dich frühzeitig um die Unterlagen von der Hausverwaltung. Auch wenn die Hausverwaltung in der Regel alle Dokumente vorhalten sollte, kann es unter Umständen bei einem Wechsel der Hausverwaltung oder unsauberen Archivierung zum Verlust einiger Unterlagen gekommen sein. Deswegen gehe auf Nummer sicher und wende dich schnellstmöglich an deine Hausverwaltung und beantrage eine elektronische Kopie der für den Verkauf der Wohnung notwendigen Unterlagen.

Zusätzliche Verkaufsunterlagen bei vermieteten Immobilien

Verkäufer von vermieteten Immobilien sollten in der Objektbeschreibung die Jahreskaltmiete und die Nebenkosten auflisten. Damit spätere Rückfragen von Kapitalanleger nicht entstehen, sollten die Nebenkosten direkt in umlagefähige und einen nicht umlagefähigen Anteil ausgewiesen werden. Auf Grundlage dieser Informationen können potenzieller Käufer dann ihre persönliche Rendite ausrechnen.

Als Belege für deine Angaben fügst du die letzten 3 Gesamtabrechnungen von dem Messdienstleister und die aktuellen Mietverträge in Kopie deinen Verkaufsunterlagen an. Vorsicht: Die Namen der Mieter sowie Unterschriften sind bei einer Einsicht vor Verkaufsabschluss zu schwärzen und erst nach dem Notartermin im Original dem neuen Eigentümer auszuhändigen.

Zusätzliche Verkaufsunterlagen bei denkmalgeschützten Immobilien

Wird eine Immobilie verkauft, die unter Denkmalschutz steht, dann sollte der Verkäufer eine entsprechende Bescheinigung den Verkaufsunterlagen beilegen. Diese benötigt der Käufer für seine Bankfinanzierung und den Antrag beim Finanzamt zur steuerlichen Förderung von Aufwendungen.

Liegt die Bescheinigung über den Status „Denkmalgeschützte Immobilie“ zum Verkauf nicht vor, dann kann beim Bauamt, Fachbereich Denkmalangelegenheiten ein entsprechender Auszug angefordert werden.

Checkliste: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Checkliste: Verkaufsunterlagen für ein Haus oder eine Wohnung
Diese Unterlagen sollte man für den Haus- oder Wohnungsverkauf bereithalten.

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Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Tipps & kompletter Ablauf eines Immobilienverkaufs

Checklisten für den Immobilienverkauf

  • Checkliste Hausverkauf
  • Checkliste Eigentumswohnung verkaufen
  • Checkliste: Mit Makler eine Wohnung verkaufen
  • Checkliste: Mit Makler ein Haus verkaufen
  • Checkliste: Ohne Makler privat eine Wohnung verkaufen
  • Checkliste: Ohne Makler privat ein Haus verkaufen
  • Checkliste: Verkaufsunterlagen
  • Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag
  • Checkliste & Muster: Immobilien-Exposé erstellen
  • Checkliste: Hausbesichtigungen als Verkäufer
  • Checkliste: Wohnungsbesichtigungen als Verkäufer
  • Checkliste & Muster: Übergabeprotokoll

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf:

Welche Unterlagen braucht man beim Immobilienverkauf?

Für den Verkauf einer Immobilie benötigt man den Grundbuchauszug, Flurkartenauszug / Lageplan, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Kubaturberechnung (umbauter Raum), Baubeschreibungen, Sanierungsnachweise und Energieausweis. Ist die Immobilie ein Teil einer WEG, dann sind zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen erforderlich.
Checkliste für die Unterlagen bei einem Immobilienverkauf

Ist ein Energieausweis Pflicht?

Fast jedes neue Gebäude in Deutschland braucht einen Energieausweis. Notwendig ist ein Energieausweis in jedem Fall, bei einem Energieausweis. Die Gesetzesgrundlage für die Energieausweis-Pflicht beim Verkauf ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Checkliste: Diese Unterlagen brauchst für einen Immobilienverkauf

Bild von Oliver Putz auf Pixabay