Privat eine Wohnung verkaufen: Ablauf & Checkliste für den Verkauf ohne Makler

Wie ist der Ablauf eines privaten Wohnungsverkaufs? Worauf sollten man sich als privater Verkäufer einer Eigentumswohnung kümmern? Mit der Checkliste für den privaten Verkauf einer Wohnung ohne Makler hast du den Ablauf, die Kosten und vermeidbare Fehler im Verkaufsprozess immer im Blick.

Wohnung ohne Makler verkaufen: Das ist der Ablauf

Besitzer einer Eigentumswohnung, die sich für einen Wohnungsverkauf ohne Makler entschieden haben, sollten sich vorab gut über den Ablauf informieren. Es geht immerhin um viel Geld und vermeidbare Fehler kosten dann unter Umständen viel Geld.

Bei einem privaten Wohnungsverkauf sollte vor dem Schalten einer Wohnungsanzeige ein realistischer Verkaufswert ermittelt werden und darauf aufbauend ein strategischer Angebotspreis gewählt werden. Bei eingehenden Anfragen auf die Immobilienanzeige, sollte dann eine Vorauswahl von potenziellen Käufern getroffen werden. Die vereinbarten Einzeltermine zur Wohnungsbesichtigung sollte dann anschließend vom Verkäufer vorbereitet und durchgeführt werden. Die Kaufpreisverhandlung findet im Anschluss zum Besichtigungstermin und dem Versand der Wohnungsunterlagen statt. Ist man sich mit dem Käufer über ein Verkaufspreis einig geworden, dann beauftragt der Käufer in der Regel einen Kaufvertragsentwurf bei einem Notar seiner Wahl, welcher zur Prüfung an die Vertragspartner nach Hause geschickt wird. Mit zwei Wochen Bedenkzeit erfolgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages in den Räumlichkeiten des Notars.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Wohnungsverkauf

1. Verkauf planen
   • Verkaufszeitpunkt wählen
   • Verkaufsunterlagen vorbereiten
   • Verkehrswert der Wohnung ermitteln
   • Verkaufsnebenkosten berücksichtigen
2. Wohnungsanzeige schalten
3. Besichtigungen planen & durchführen
4. Unterlagen zur Wohnung und WEG versenden
5. Preisverhandlung führen
6. Kaufvertragsentwurf prüfen
7. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

Wohnungsverkauf planen

Es ist wichtig, ausreichend Zeit zur Verfügung zu haben. Nur so ist gewährleistet, dass ein optimales Verkaufsergebnis erzielt werden kann. Unter Zeitdruck passieren nicht nur Fehler, sondern es können auch wichtige Schritte vergessen werden. Außerdem sollten Eigenheimbesitzer vor der Verkaufsentscheidung abwägen, ob in ihrer konkreten Lebenssituation verkaufen oder vermieten sinnvoller ist.

Verkaufszeitpunkt wählen

Vor jeder Verkaufsentscheidung steht die Antwort auf Frage „Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Wohnung zu verkaufen?“. Ein guter Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf ist maßgeblich von der persönlichen Situation abhängig. Die häufigsten Gründe für einen Wohnungsverkauf ist eine gute Verkaufsgelegenheit, altersbedingter oder berufsbedingter Umzug oder finanzielle Schwierigkeiten durch Scheidung oder ähnliches.

Verkaufsunterlagen

Verkäufer sollten vor dem Verkaufsstart prüfen, ob alle Unterlagen zur Wohnung und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vorliegen. Diese benötigt der Käufer nicht nur für seine Kaufentscheidung, sondern werden auch spätestens von der finanzierenden Bank des Käufers angefragt werden. Liegen die Unterlagen dem Käufer bzw. seiner Bank nicht vor, dann ist eine Finanzierung so gut wie ausgeschlossen. Verkäufer sollten deswegen möglichst frühzeitig überprüfen, ob alle Unterlagen vorliegen und verlorenen Unterlagen mit etwas zeitlichen Vorlauf neu zu beantragen.

Immobilienwert bestimmen

Möchte man den Verkauf seiner Wohnung privat organisieren, dann sollten Verkäufer sich bei der Wertermittlung nicht auf ihr Bauchgefühl oder auf Gespräche mit den Nachbarn verlassen. Bei der Ermittlung eines marktfähigen Wertes der Wohnung sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, wie z. B. die Lage, die Wohnfläche, Ausstattung, geplante oder bereits durchgeführte Modernisierungen in der WEG sowie die aktuelle Marktlage.

Diese Alternativen haben private Verkäufer, um ihre Eigentumswohnung bewerten zu lassen:

• Beauftragung eines unabhängigen Gutachters
  • Kurzgutachten, zwischen 1.000 und 1.500 Euro
  • Verkehrswertgutachten, zwischen 1.600 und 2.500 Euro
• Online-Wertermittlung, häufig kostenlos
• Makler beauftragen, kostenlos in Verbindung mit einem Maklervertrag

Verkaufsnebenkosten berücksichtigen

Bei einem Wohnungsverkauf fallen auch Kosten für den Verkäufer an, denn nicht alle Kosten werden vom Käufer übernommen. Private Verkäufer zahlen die Kosten für die Vermarktung, Wiederbeschaffung von verlorenen Unterlagen oder die Löschung der Grundschuld. Die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises hingegen bezahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft. Verkauft man mit einem Makler, dann ist ebenfalls anteilig die Maklerprovision fällig. Dafür entfallen aber in der Regel die Vermarktungskosten für den Verkäufer.

Art der Kosten	Wer zahlt?
Wertgutachten	Verkäufer (freiwllig)
Energieausweis	Verkäufer (vorgeschrieben)
Online Immobilienanzeige	Verkäufer (freiwillig)
Maklerprovision	Käufer & Verkäufer (freiwillig)
Grunderwerbsteuer	Käufer (vorgeschrieben)
Spekulationssteuer	Verkäufer (vorgeschrieben)
Notarkosten	Käufer (vorgeschrieben)
Grundbuchlöschung	Verkäufer (vorgeschrieben)
(verlorene) Verkaufsunterlagen	Verkäufer (vorgeschrieben)

Mehr dazu lesen: Verkaufsnebenkosten

Online-Anzeige aufgeben

Möchte man eine Wohnung verkaufen, dann ist es möglich, mit wenigen Klicks eine Wohnungsanzeige online zu inserieren. Bei einer Online-Anzeige entfällt die Notwendigkeit ein separates Exposé zu erstellen, da durch die Eingabe der Eckdaten zur Wohnung, deiner Kontaktdaten und dem Hochladen vom Bildmaterial das Exposé automatisch direkt mit erstellt wird.

Darauf sollten private Verkäufer bei der Erstellung von Bildmaterial achten:

• Bei Tageslicht fotografieren
• Private Gegenstände wegräumen
• Dekorationselemente nutzen (bei Leerstand)
• Perspektivisch vorteilhaft fotografieren
• Vorteilhafte Fotos von der Umgebung anfertigen
• Bilder mit einer App nachbearbeiten und retuschieren
• Bei gutem Wetter fotografieren
• Genug Zeit für ein gutes Foto einplanen
• Weitwinkel und 360° Bilder anfertigen
• Hohe Auflösung der Bilder hochladen

Beispiele für einen guten Titeltext:

• Schöne Maisonette-Wohnung in exklusiver Lage
• Großzügige Dachgeschoss-Wohnung mit Blick auf die Innenstadt
• Historisches Landhaus in ländlicher Umgebung
• Moderne Stadtwohnung mit eigenem Garten
• Solide vermietete Immobilie in bester Wohnlage
• Renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Wohnungsbesichtigungen organisieren

Die Planung und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen als Verkäufer gehört in der Regel zu den zeitaufwendigsten Aufgaben im Verkaufsprozess. Private Verkäufer sollten deshalb Zeit für diesen Schritt einplanen. Je nach Wohnlage und Marktsituation ist es ratsam mindestens an drei unterschiedlichen Tagen eine Besichtigung mit jeweils 6 Einzeltermine und einer Dauer von 20 bis 30 Minuten einzuplanen. Von Massenbesichtigungen oder Doppelterminen ist abzuraten, da diese häufig viele Rückfragen nach sich ziehen und somit in einer ganzheitlichen Betrachtung nicht unbedingt zeitsparender für private Verkäufer sind. Ebenso ist es nicht zu empfehlen, dass man alle Besichtigungen an einem Tag durchführt, da die Konzentration meist nach wenigen Stunden deutlich nachlässt.

Hat man einen Makler beauftragt, dann übernimmt dieser die Terminierung und die Vor-Ort-Besichtigungen. Lediglich die Vorbereitung der Wohnung für die Begehung (aufräumen und entpersonalisieren) wird in der Regel weiterhin vom Eigentümer übernommen.

Eine Wohnungsbesichtigung als privater Verkäufer organisieren, durchführen und nachbereiten:

1. Vorauswahl von Interessenten
2. Wohnung für die Begehung vorbereiten
3. Maximal Einzel- oder Doppeltermine organisieren
4. Vor-Ort-Besichtigung durchführen
5. Versand der Unterlagen zur Wohnung per E-Mail
6. Rückfragen beantworten und Angebote prüfen
7. ggf. Bieterverfahren eröffnen oder Preisverhandlung starten
8. Folgebesichtigungen vereinbaren oder Kaufabschluss vorbereiten

Nach der Wohnungsbesichtigung

Kurz nach der Wohnungsbesichtigung ist der richtige Moment gekommen, um alle Unterlagen zur Wohnung und WEG unaufgefordert an die Interessenten zu versenden. Dabei solltest du die Unterlagen an alle Interessenten versenden, die nicht konkret bereits abgesagt haben. Versendest du die Unterlagen proaktiv und zeitnah nach der Vor-Ort-Begehung, vermeidest du dir zeitaufwendige Rückfragen und beschleunigst so den Verkaufsprozess.

• Grundbuchauszug
• Bemaßter Grundriss
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung (umbauter Raum)
• Baubeschreibungen
• Sanierungsnachweise
• Energieausweis
• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnungen
• aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung
• Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen

Preisverhandlung führen

Nach der Wohnungsbesichtigung und dem Versand der Unterlagen ist der richtige Zeitpunkt für die Kaufpreisverhandlung bzw. Kaufabschluss gekommen. Grundlage für die eigene Verhandlungsstrategie ist die Kenntnis über einen realistischen Marktpreis der Wohnung, Einschätzung der aktuellen Marktlage und natürlich die Anzahl der Interessenten, die ein Angebot abgegeben haben. Auf dieser Basis sollten Verkäufer entscheiden, ob ein Bieterverfahren eröffnet wird, ein Abschluss zum Angebotspreis angestrebt werden soll oder man Zugeständnisse eingehen muss, damit ein Käufer gefunden werden kann.

Das sind die Schritte für eine erfolgreiche Kaufpreisverhandlung:

• Angebotspreis strategisch wählen
• Verkaufsargumente vorbereiten
• Richtigen Zeitpunkt für Verhandlungen wählen
• Persönlichkeit des Käufers einschätzen
• Ausdrucksweise üben
• ggf. Bieterverfahren eröffnen
• ggf. Zugeständnisse machen
• ggf. weitere Interessenten einladen

Kaufvertragsentwurf prüfen

Die Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes ist der letzte Schritt vor der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags. Vor der Beauftragung eines kostenpflichtigen Kaufvertragsentwurfs sollten sich Käufer und Verkäufer bereits über den Kaufpreis einig sein.

Der Notar berechnet für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs ungefähr 1 % des Vertragswertes, welche zusammen mit den Gebühren für die notarielle Beurkundung, die ebenfalls mit ungefähr 1 % des Vertragswertes fällig werden. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt lediglich die Kosten für die Löschung der Grundschuld.

Notarielle Beurkundung

Mit zwei Wochen Bedenkzeit für die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs wird ein Termin zur notariellen Beurkundung in den Büroräumen des Notars vereinbart. Bei diesem Termin erscheinen beide Vertragsparteien. Der Notar liest den Kaufvertragsentwurf laut vor und beantwortet Rückfragen, wenn etwas unklar sein sollte oder arbeitet Änderungswünsche ein.

Das sind die Inhalte eines Kaufvertrags:

• Namen des Verkäufers und Käufers mit näheren Angaben wie Geburtsdatum und Anschrift
• Detaillierte Beschreibung der Eigentumswohnung
• Höhe des Kaufpreises, dazu zählen auch Stellplätze und Garagen, die detailliert benannt sind 
• Grundlegenden Angaben zur Ausstattung
• Die genaue Beschreibung der Abwicklung rund um die Zahlung des Kaufpreises mit Terminen
• Sollten bewegliche Gegenstände (Gartenausstattung oder Möbel) mit verkauft werden, können diese im Notarvertrag aufgenommen werden
• Beschreibung von bekannten Mängel
• Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
• Vereinbarung zum Zeitpunkt der Immobilien- bzw. Schlüsselübergabe

Wohnung privat verkaufen: Checkliste für den Wohnungsverkauf ohne Makler

Wer sich für einen Verkauf seiner Wohnung ohne Makler entscheidet, muss etwas mehr Aufwand für den Verkaufsprozess einplanen. Dadurch können sich Besitzer von einer Eigentumswohnung die Maklerprovision sparen. Außerdem gelten Wohnungen von privat als günstig und sind deswegen unter Wohnungssuchenden begehrt.

Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Checklisten für den Immobilienverkauf

Checkliste Hausverkauf

Checkliste Eigentumswohnung verkaufen

• Checkliste: Mit Makler eine Wohnung verkaufen
• Checkliste: Mit Makler ein Haus verkaufen
• Checkliste: Ohne Makler privat eine Wohnung verkaufen
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• Checkliste: Verkaufsunterlagen
• Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag
• Checkliste & Muster: Immobilien-Exposé erstellen
• Checkliste: Hausbesichtigungen als Verkäufer
• Checkliste: Wohnungsbesichtigungen als Verkäufer
• Checkliste & Muster: Übergabeprotokoll

Häufig gestellte Fragen zum Wohnungsverkauf ohne Makler:

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