Privat ein Haus verkaufen: Ablauf & Checkliste für den Hausverkauf ohne Makler

Wie ist der Ablauf bei einem Hausverkauf? Worauf sollten man als privater Verkäufer achten? Wir sagen dir, worauf es ankommt und wie ein Ablauf bis zum Kaufvertrag aussehen kann. Außerdem geben wir dir eine nützliche Checkliste für den privaten Verkauf eines Hauses und sagen dir, welche Haftungsrisiken und Kosten du beachten solltest.

Haus ohne Makler verkaufen

Eigentümer eines Einfamilienhauses, die sich für einen Hausverkauf ohne Makler entschieden haben, sollten sich vorab gut über den Ablauf informieren. Das gilt besonders für Verkäufer, die erstmalig vor der Aufgabe eines Immobilienverkaufs stehen. Ein privater Hausverkauf ist zeitintensiv und erfordert Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick. Dabei ist es aber durchaus möglich, auch für unerfahrene Privatverkäufer ihr Haus schnell und zu einem Bestpreis zu verkaufen. Eine Beauftragung eines Maklers ist somit nicht immer notwendig.

Ablauf eines privaten Hausverkaufs

Bei einem privaten Hausverkauf sollte vor dem Schalten einer Online-Anzeige ein realistischer Marktpreis ermittelt werden. Auf Basis des ermittelten Hauswertes lässt sich darauf aufbauend ein strategischer Angebotspreis für die Vermarktung wählen. Nach dem man die Immobilienanzeige online gestellt hat, sollte man eine Vorauswahl der potenziellen Interessenten durchführen. Die vorausgewählten Interessen können dann mit einem Einzeltermin zur Hausbesichtigung eingeladen. Damit es zu keinen Verzögerungen im späteren Verkaufsprozess kommt und Interessenten womöglich abspringen, sollten bereits zur Hausbesichtigung alle Unterlagen zum Hausverkauf vorliegen.

Nach der Hausbesichtigung sollte der Verkäufer alle Verkaufsunterlagen an Kaufinteressenten elektronisch übermitteln. Mit den Unterlagen hat der Käufer die Möglichkeit, seine Finanzierung zu klären und ein Kaufpreisangebot abzugeben. Verkäufer sollten die Profi-Tipps zur Preisverhandlung beachten. Ist man sich über einen Verkaufspreis einig geworden, dann beauftragt der Kaufinteressent einen kostenpflichtigen Kaufvertragsentwurf bei einem Notar seiner Wahl. Nach einer zweiwöchigen Bedenkzeit wird der Kaufvertrag in den Büroräumen des Notars beurkundet. Als letzter Schritt für den Verkäufer wird nach der Kaufpreiszahlung die Hausübergabe mithilfe eines Übergabeprotokolls durchgeführt.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Hausverkauf

1. Verkauf planen
   • Verkaufszeitpunkt wählen
   • Verkaufsunterlagen vorbereiten
   • Verkehrswert ermitteln
   • Verkaufsnebenkosten berücksichtigen
2. Online Anzeige schalten
3. Besichtigungen planen & durchführen
4. Unterlagen zum Haus versenden
5. Preisverhandlung führen
6. Kaufvertragsentwurf prüfen
7. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
8. Hausübergabe & Übergabeprotokoll

Hausverkauf planen

Wer sein Haus privat verkaufen möchte, der sollte etwas mehr Zeit einplanen. Nur mit einer guten Vorbereitung ist ein optimales Verkaufsergebnis möglich. Wer sein Haus dagegen schnell verkaufen möchte, der sollte lieber direkt den Kontakt zu einem Immobilienmakler suchen. Unter Zeitdruck passieren leider vor allem Laien teure Fehler, die erhebliche finanzielle Risiken beinhaltet.

Ist genügend Zeit für einen Privatverkauf vorhanden, dann sollten Eigenheimbesitzer vor der Verkaufsentscheidung abwägen, ob in ihrer konkreten Lebenssituation verkaufen oder vermieten sinnvoller ist.

Verkaufszeitpunkt wählen

Bevor mit der eigentlichen Verkaufsplanung begonnen wird, sollten sich Privatverkäufer die Frage stellen, ob jetzt ein guter Zeitpunkt für den Hausverkauf ist. Die Antwort auf die Frage ist sehr individuell und hängt maßgeblich mit der Verkaufsmotivation zusammen. Die häufigen Gründe für einen Hausverkauf ist eine gute Verkaufsgelegenheit (hoher Verkaufspreis), altersbedingter oder berufsbedingter Umzug oder finanzielle Schwierigkeiten durch Scheidung oder ähnliches. Aber auch das Thema Steuern beim Hausverkauf kann eine wichtige Rolle spielen, ob ein guter Verkaufszeitpunkt gekommen ist, oder man doch lieber warten sollte.

Verkaufsunterlagen

Ist die Entscheidung für einen baldigen Verkauf getroffen, sollte man seine Unterlagen auf Vollständigkeit prüfen. Vollständige Unterlagen beim Hausverkauf sind nämlich nicht nur wichtig, die Kaufentscheidung von Interessenten, sondern sind auch zwingend notwendig für eine Finanzierung. Liegen keine vollständigen Unterlagen vor, dann ist es nahezu ausgeschlossen, dass der Kaufinteressent eine Finanzierung von seiner Bank erhält und somit ein Verkauf ausgeschlossen ist. Verkäufer sind deswegen gut beraten, möglichst früh zu prüfen, ob alle notwendigen Unterlagen zum Haus vorliegen. Verlorene Unterlagen sollte mit etwas zeitlichem Vorlauf neu beantragt werden.

Immobilienwert bestimmen

Viele Eigenheimbesitzer haben häufig eine grobe Vorstellung zu welchem Preis man sein Haus verkaufen möchte. Auf sein Bauchgefühl sollte man sich nicht verlassen. Zu groß ist die Gefahr, dass der aufgerufene Angebotspreis zu hoch ist oder zu niedrig angesetzt wurde. Auf Nummer sicher gehen kann man mit einem kostenpflichtigen Gutachten von einem Sachverständigen. Die Beauftragung ist jedoch mit Kosten verbunden, die den Verkaufsgewinn schmälern.

Die Lösung für private Verkäufer ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung. Bei einer Online-Bewertung wird ein marktfähiger Immobilienwert anhand von verschiedene Faktoren (wie z. B. die Lage, die Wohnfläche, Ausstattung) berechnet. Als erster Anlaufstelle ist die Online-Immobilienbewertung deswegen durchaus empfehlenswert.

Diese Alternativen haben private Verkäufer, um ihr Haus bewerten zu lassen:

• Beauftragung eines unabhängigen Gutachters
  • Kurzgutachten, zwischen 1.000 und 1.500 Euro
  • Verkehrswertgutachten, zwischen 1.600 und 2.500 Euro
• Online-Hauswertermittlung, häufig kostenlos
• Makler beauftragen, kostenlos in Verbindung mit einem Maklervertrag

Verkaufsnebenkosten berücksichtigen

Bei einem privaten Hausverkauf fallen Kosten für den Verkäufer an, die sogenannten Verkaufsnebenkosten. Nicht alle Kosten werden nämlich vom Käufer übernommen. Private Verkäufer zahlen in der Regel die Kosten für die Vermarktung (z. B. Online-Anzeige), die Wiederbeschaffung von verlorenen Unterlagen oder die Löschung der Grundschuld durch den Notar. Zwingend notwendig bei einem Hausverkauf ist ebenfalls ein Energieausweis. Die Kosten für die Beauftragung eines Energieausweises muss vom Eigentümer und vor dem Verkaufsstart erfolgen – andernfalls können Bußgelder drohen. Entscheidet man sich später doch mit einem Makler zu verkaufen, dann ist ebenfalls anteilig die Maklerprovision fällig. Dafür entfallen aber in der Regel die Vermarktungskosten für den Verkäufer.

Übersicht der Kosten bei einem Hausverkauf:

Art der Kosten	Wer zahlt?
Wertgutachten	Verkäufer (freiwllig)
Energieausweis	Verkäufer (vorgeschrieben)
Online Immobilienanzeige	Verkäufer (freiwillig)
Maklerprovision	Käufer & Verkäufer (freiwillig)
Grunderwerbsteuer	Käufer (vorgeschrieben)
Spekulationssteuer	Verkäufer (vorgeschrieben)
Notarkosten	Käufer (vorgeschrieben)
Grundbuchlöschung	Verkäufer (vorgeschrieben)
(verlorene) Verkaufsunterlagen	Verkäufer (vorgeschrieben)

Mehr dazu lesen: Verkaufsnebenkosten

Online-Anzeige aufgeben

Wer sein Haus verkaufen möchte und nicht bereits einen Käufer im näheren Umfeld gefunden hat, der sollte mit wenigen Klicks eine Online-Immobilienanzeige aufgeben. Der Vorteil für private Verkäufer: Bei einer Online-Anzeige entfällt die Aufgabe ein separates Exposé zu erstellen, da durch die Eingabe der Eckdaten zum Haus und Grundstück, der Kontaktdaten und dem Hochladen vom Bildmaterial das Exposé automatisch erstellt wird.

Eine gute Verkaufsanzeige für ein Haus ist werbewirksam gestaltet und spricht potenzielle Interessenten an. Die hochgeladenen Immobilien-Fotos sollten unter guten Lichtverhältnissen angefertigt werden und eine hohe Aussagekraft haben. Der Titeltext der Anzeige sollte die charakteristischen Eckpunkte zum Haus enthalten und ansprechend formuliert sein.

Darauf sollten private Verkäufer bei der Erstellung von Bildmaterial achten:

• Bei Tageslicht fotografieren
• Private Gegenstände wegräumen
• Dekorationselemente nutzen (bei Leerstand)
• Perspektivisch vorteilhaft fotografieren
• Vorteilhafte Fotos von der Umgebung anfertigen
• Bei gutem Wetter fotografieren
• Bilder mit einer App nachbearbeiten und retuschieren
• Bilder vom Garten und Vorgarten hinzufügen
• Eine Bild von der Außenansicht vom Haus ergänzen
• Genug Zeit für ein gutes Foto einplanen
• Weitwinkel und 360° Bilder anfertigen
• Bilder mit hoher Auflösung hochladen

Beispiele für einen guten Titeltext:

• Schönes Familien-Haus in exklusiver Lage mit Top-Ausstattung
• Ruhiges Einfamilienhaus mit großzügigem Garten
• Historisches Landhaus in ländlicher Umgebung
• Modernes Reihenhaus in familienfreundlicher Umgebung
• Solide vermietetes Haus in bester Wohnlage
• Renovierungsbedürftiges Haus für Handwerker

Hausbesichtigungen organisieren

Die Vorbereitung und Durchführung von Hausbesichtigung als privater Verkäufer gehört zu den spannendsten und zeitaufwendigsten Aufgaben im Verkaufsprozess. Wer sich dafür entscheidet, sein Haus privat zu verkaufen, der sollte für diesen Schritt etwas Zeit einplanen.

Immobilienmakler, die bereits viel Erfahrung in der Vermarktung und Durchführung von Besichtigungen haben, planen für den ersten Vor-Ort-Termin meist ein bis zwei Tage ein. An diesen Besichtigungstagen werden bis zu 15 Einzel- oder Doppeltermine durchgeführt. Private Verkäufer, die häufig nicht auf die gleichen Erfahrungen zurückgreifen können, sollten sich etwas mehr Zeit bei den Terminen lassen. Für eine Hausbesichtigung, welche vom Eigentümer durchgeführt wird, sollte mit mindestens 20 bis 30 Minuten eingeplant werden. Empfehlenswert sind Einzeltermine beim Privatverkauf zu organisieren und maximal 8 Besichtigungen auf einen Tag zu legen.

Auf keinen Fall sollten Privatpersonen sich übernehmen und die Termine mit Interessenten zu straff und ohne genügend Pausen einplanen. Die Erfahrung zeigt, dass die Konzentration bereits nach wenigen Besichtigungen zusammen mit der Beratungsleistung merklich abnimmt, ein gutes Verkaufsergebnis eher unwahrscheinlich wird. Wer auf einen schnellen Verkauf seines Hauses angewiesen ist, der sollte ohnehin auf einen Immobilienmakler zurückgreifen.

Eine Hausbesichtigung als privater Verkäufer organisieren, durchführen und nachbereiten:

1. Vorauswahl von Interessenten
2. Haus und Grundstück für die Begehung vorbereiten
3. Maximal Einzel- oder Doppeltermine organisieren
4. Ausreichend Zeit für die Vor-Ort-Besichtigung einplanen
5. Keine Preisverhandlung während der Hausbesichtigung zulassen
6. Versand der Haus-Unterlagen per E-Mail im Nachgang
7. Rückfragen beantworten und Angebote prüfen
8. ggf. Bieterverfahren eröffnen oder Preisverhandlung starten
9. Folgebesichtigungen vereinbaren oder Kaufabschluss vorbereiten

Nach der Hausbesichtigung

Ein Tag nach der Hausbesichtigung ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um alle notwendigen Unterlagen zum Hausverkauf an die Interessenten zu versenden. Du kannst die Unterlagen an alle Interessenten versenden, die nicht bereits abgesagt haben. Versendest du die Unterlagen zeitnah und proaktiv nach dem Besichtigungstermin, vermeidest du dir zeitaufwendige Rückfragen und beschleunigst so den Verkaufsprozess.

• Grundbuchauszug
• Bemaßter Grundriss
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung (umbauter Raum)
• Baubeschreibungen
• Energieausweis

Preisverhandlung führen

Nachdem du alle Unterlagen versendest hast, ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um in die Preisverhandlung einzusteigen bzw. zum Verkaufsabschluss zu kommen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte der Verkäufer den Marktpreis für das Haus kennen und mindestens eine kostenlose Immobilienbewertung durchgeführt haben.

Als Verkäufer solltest du um ein schriftliches Kaufpreisangebot zusammen mit einer unverbindlichen Finanzierungsbestätigung beten. Angebote per Telefon solltest du vermeiden, da du erst alle Angebote sammeln solltest, bevor eine Zusage oder Absage erteilst. Erhältst du viele Angebote von Interessenten, kannst du auf dieser Basis entscheiden, ob du ein Bieterverfahren eröffnest. Es kann durchaus sein, dass dein Haus zu niedrig bewertet wurde und die aktuelle Marktlage einen höheren Verkaufspreis ermöglicht.

Finden sich nach der Hausbesichtigung nur wenige Interessenten, die ein niedrigeres Angebot abgeben, solltest du dir überlegen, ob du Zugeständnisse eingehen möchtest oder eine weitere Hausbesichtigung organisieren willst.

Das sind die Schritte für eine erfolgreiche Kaufpreisverhandlung:

• Angebotspreis strategisch wählen
• Verkaufsargumente vorbereiten
• Richtigen Zeitpunkt für Verhandlungen wählen
• Persönlichkeit des Käufers einschätzen
• Ausdrucksweise üben
• ggf. Bieterverfahren eröffnen
• ggf. Zugeständnisse machen
• ggf. weitere Interessenten einladen

Kaufvertragsentwurf prüfen

Haben sich Verkäufer und Käufer auf einen Verkaufspreis einigen können, dann wird im nächsten Schritt die Anfertigung einen kostenpflichtigen Kaufvertragsentwurf in Auftrag gegeben. Der Entwurf ist der letzte Schritt vor der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags. Weil der Kaufvertragsentwurf bereits mit Kosten verbunden ist, sollten sich Käufer und Verkäufer zum Zeitpunkt der Beauftragung des Entwurfs bereits über den Kaufpreis und anderen Vertragsmodalitäten, wie z. B. Inventar und Zeitpunkt der Hausübergabe, einig sein.

Der Notar berechnet für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs ungefähr 1 % des Vertragswertes, welche zusammen mit den Gebühren für die notarielle Beurkundung, die ebenfalls mit ungefähr 1 % des Vertragswertes fällig werden. Diese Kosten für Entwurf trägt derjenige, der den Notar formell zur Erstellung eines solchen beauftragt, in der Regel ist das der Käufer. Typische Notarkosten, die der Verkäufer zahlt, ist die Löschung der Grundschuld.

Notarielle Beurkundung

Wurde der Kaufvertragsentwurf erstellt und beiden Vertragsparteien zugestellt, haben sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zwei Wochen Bedenkzeit. In dieser Zeit soll die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs stattfinden. Offene Fragen oder Änderungswünsche können in der Zwischenzeit an den Notar übermittelt werden. Anschließend wird ein Termin zur notariellen Beurkundung in den Büroräumen des Notars vereinbart. Bei diesem Termin erscheinen beide Vertragsparteien persönlich und weisen sich mit dem Personalausweis aus. Während des Notartermins liest der Notar den Kaufvertragsentwurf laut vor und beantwortet Rückfragen, wenn etwas unklar sein sollte oder arbeitet Änderungswünsche ein.

Das sind die Inhalte eines Kaufvertrags:

• Namen des Verkäufers und Käufers mit näheren Angaben wie Geburtsdatum und Anschrift
• Detaillierte Beschreibung der Immobilie
• Höhe des Kaufpreises, dazu zählen auch Stellplätze und Garagen, die detailliert benannt sind 
• Die grundlegenden Fakten rund um die Ausstattung
• Beschreibung von bekannten Mängel
• Haftungsausschluss des Verkäufers „gekauft wie gesehen”
• Die genaue Beschreibung der Zahlungsmodalitäten und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug
• Sollten bewegliche Gegenstände (zum Beispiel Füllstand vom Heizöltank, Gartenausstattung oder Möbel) mit verkauft werden, können diese im Notarvertrag aufgenommen werden
• Vereinbarung zum Zeitpunkt der Haus- bzw. Schlüsselübergabe und Vertragsstrafen bei Verzug der Räumung

Hausübergabe & Übergabeprotokoll

Ein Käufer wurde gefunden, der Kaufvertrag beim Notar beurkundet und der Verkaufspreis ist auf dem Notaranderkonto eingegangen. Dann fehlt nur noch ein letzter und wichtiger Schritt beim Hausverkauf: die Hausübergabe.

Dieser Schritt ist aber alles andere als eine reine Schlüsselübergabe. Verkäufer und Käufer sollten einige wichtige Details achten, damit es nach der Übergabe zu keinen Streitigkeiten kommt.

Das sollten private Verkäufer bei der Hausübergabe beachten:

• Pflichten bei der Übergabe im Kaufvertrag beachten
• Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
• Übergabeprotokoll mit diesen Inhalten anfertigen
  • Übergebene Unterlagen und Dokumente
  • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • Zählerstände für die Endabrechnung notieren
  • Bedienungsanleitungen und Sicherheitshinweise
  • Zustand des Hauses bei Übergabe (z. B. besenrein)
  • Sonstiges Zubehör
• Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen
• Schlüssel übergeben

Haus privat verkaufen: Checkliste für den Hausverkauf ohne Makler

Wer sich für einen Verkauf seines Eigenheims ohne Makler entscheidet, muss etwas mehr Zeit und Aufwand für die Verkaufsaktivitäten einplanen. Im Gegenzug kann sich der Verkäufer dann die Maklerprovision sparen. Außerdem gelten Häuser von privat als günstig und sind deswegen bei Personen auf Haussuche sehr begehrt.

Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Checklisten für den Immobilienverkauf

Checkliste: Hausverkauf

Checkliste: Eigentumswohnung verkaufen

• Checkliste: Mit Makler eine Wohnung verkaufen
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• Checkliste: Ohne Makler privat eine Wohnung verkaufen
• Checkliste: Ohne Makler privat ein Haus verkaufen
• Checkliste: Verkaufsunterlagen
• Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag
• Checkliste & Muster: Immobilien-Exposé erstellen
• Checkliste: Hausbesichtigungen als Verkäufer
• Checkliste: Wohnungsbesichtigungen als Verkäufer
• Checkliste & Muster: Übergabeprotokoll

Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf ohne Makler:

Foto von StanislavKondrashov auf Pixabay