Immobilie verkaufen: 12 einfache Tipps für Verkäufer & eine komplette Anleitung

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. Damit du gut vorbereitet bist, haben wir für dich die wichtigsten Tipps & Schritte, Checklisten und Vorlagen zum Immobilienverkauf zusammengestellt.

Der Verkauf einer Immobilie gehört für viele Haushalte in Deutschland zu der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Damit der Immobilienverkauf mit oder ohne Makler reibungslos klappt, haben wir für dich ein paar Tipps von Immobilienprofis vorbereitet:

  1. Richtigen Verkaufszeitpunkt wählen

    Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf? Der richtige Zeitpunkt für Verkäufer ist von der Jahreszeit, der allgemeinen Wirtschaftslage, der Region und der persönlichen Situation abhängig. Unter Umständen sollten Verkäufer auch steuerliche Aspekte bei der Wahl des richtigen Verkaufszeitpunkt berücksichtigen.

    Mehr lesen zu Tipp 1: Den richtige Zeitpunkt für den wählen.

    Wer eine Immobilie verkauft, der sollte den richtigen Zeitpunkt wählen

  2. Verkauf planen

    Ein Immobilienverkauf sollte gut geplant werden. Private Verkäufer stürzen sich häufig zu schnell in die Vermarktung. Dabei ist eine gute Planung ein entscheidender Erfolgsfaktor für einen guten Verkaufserlös. Zu einer guter Planung gehört das Gespräch mit der Hausbank, eine Indikative Immobilienbewertung und die Planung von Renovierungsarbeiten.

    Mehr lesen zu Tipp 2: Gut vorbereitet den Verkauf planen.

    Eine Immobilie verkaufen mit Plan! Wir zeigen dir wie es geht

  3. Verkaufsunterlagen sammeln

    Vor dem eigentlichen Verkaufsstart sollten Verkäufer sich vergewissern, dass alle Unterlagen vorliegen. Ist ein passender Käufer gefunden, dann muss es meistens schnell gehen. Verlorene Dokumente kannst du häufig bei der Hausverwaltung oder in der Bauakte beim Bauamt einsehen und neu beantragen.

    Mehr lesen zu Tipp 3: Alle Unterlagen für den Immobilienverkauf zusammentragen.

    Das sind die wichtigsten Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie

  4. Besonderheiten beachten

    Verkäufer sollten die Besonderheiten der Immobilie kennen und diese auch belegen können. Das ist nicht nur eine Haftungsfrage, sondern kann auch dazu dienen, weitere wertsteigernde Argumente hervorzuheben. Als wertsteigernden Besonderheiten von Immobilien gelten vorhandene Baugenehmigungen, eingetragene Wegerechte oder die Nähe zu einem Naturschutzgebiet.

    Mehr lesen zu Tipp 4: Besonderheiten der Immobilie hervorheben.

    Baugenehemigung, Wegerechte und andere Besonderheiten können den Wert der Immobilie steigern

  5. Immobilienwert bestimmen

    Damit ein Angebotspreis für das Exposé ermittelt werden kann, sollten Verkäufer ihre Immobilie bewerten lassen. Eine Wertermittlung kann mithilfe eines Maklers, eines kostenpflichtigen Sachverständigen oder eines kostenlosen Online-Tool zur Immobilienbewertung durchgeführt werden.

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    Wir empfehlen eine Kombination aus Online-Immobilienbewertung im ersten Schritt und anschließender vor-Ort-Begehung durch einen Makler oder Sachverständigen.

    Mehr lesen zu Tipp 5: Den Wert der Immobilie ermitteln.

    Egal ob Sachverständiger, Online-Tool, oder durch den Makler. Eine Immobilienbewertung ist enorm wichtig beim Immobilienverkauf

  6. Privatverkauf vs. Makler

    Immobilienverkäufer sollten alle Verkaufsoptionen prüfen. Für die Dienstleistung eines Maklers wird zwar eine Provision fällig, dafür kann ein Makler aus einem großen Erfahrungsschatz bei Preisverhandlungen und einen bestehendes Netzwerk von Käufern zurückgreifen. Dennoch sollten Verkäufer, die sich für einen Makler entscheiden auf die Formulierungen im Maklervertrag achten.

    Mehr lesen zu Tipp 6: Prüfe alle Verkaufsoptionen und hole das Beste aus dem Maklervertrag für dich heraus!

    Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte alle Verkaufsoptionen prüfen: Mit oder ohne Makler?

  7. Immobilie richtig vermarkten

    Der erste Eindruck entscheidet. Aussagekräftige Fotos und ein guter Beschreibungstext wecken das Interesse von potenziellen Käufer. Besonders Online-Anzeigen sind beliebt bei Verkäufern. Mit einigen einfachen Klicks kann eine Anzeige kostenlos geschaltet werden.

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    Studien belegen, dass mit einer professionellen Gestaltung eines Exposés der Verkaufserlös um bis zu 20 Prozent gesteigert werden kann. Private Verkäufer sollten einige Tipps für die Erstellung von Fotos und der Formulierung eines Beschreibungstextes der Immobilie beachten.

    Mehr lesen zu Tipp 7: Eine gute Immobilienanzeige erstellen.

    Kostenlos eine Anzeige inserieren: Darauf solltest du achten

  8. Besichtigungen planen, Immobilie für die Begehung vorbereiten und kompetent auf Käuferfragen reagieren

    Der Verkaufserfolg entscheidet sich bereits mit der Auswahl der richtigen Kaufinteressenten. Erfahrene Verkäufer laden nur echte Käufer ein und sortieren Immobilien-Touristen, uninformierte Käufer und Kapitalanleger bereits bei der Vorbereitung zum Besichtigungstermin aus.
    Während der Besichtigung solltest du dich auf die häufigsten Käuferfragen vorbereiten. Mit einer schnellen und kompetenten Antwort kannst du den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.
    Nach der Besichtigung sollten offene Fragen beantwortet werden und die Verkaufsunterlagen zeitnah an die Kaufinteressenten versendet werden. Dafür kannst du ein Musteranschreiben für Verkäufer verwenden.

    Mehr lesen zu Tipp 8: Besichtigungen planen und auf Käuferfragen vorbereiten.

    Der erste Eindruck ist besonders wichtig bei der Wohnungsbewerbung

  9. Strategie für das Verkaufsgespräch durchdenken

    Der Angebotspreis sollten Verkäufer strategisch wählen. Ein guter Angebotspreis für eine Immobilie ist nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig. Genügend Spielraum für Preisverhandlungen sollte ebenfalls eingeplant werden.
    Entscheidend für den erfolgreichen Ausgang einer Preisverhandlung ist, dass Verkäufer die Käufertypen kennen und zielgerichtet ihre Argumente anbringen.

    Mehr lesen zu Tipp 9: Angebotspreis strategisch wählen und richtig verhandeln.

    So können private Immobilienverkäufer richtig verhandeln - auf dem Angebotspreis kommt es an

  10. Immobilienkaufvertrag prüfen

    Bei der Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfes und der Unterschrift beim Notar sollten Verkäufer darauf achten, dass es eine klare Regelung zur Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer formuliert wurde.

    Mehr lesen zu Tipp 10: Auf die Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer achten.

    Immobilienverkäufer sollten bei dem Kaufvertrag bzw. dem Notartermin auf eine korrekte Kostenteilung achten

  11. Steuerlichen Rat einholen

    Wurde eine Immobilie vermietet, dann sollten Verkäufer das Thema Steuern im Blick haben. Die Spekulationssteuer wird für Immobilien fällig, die kürzer als 10 Jahre gehalten wurden. Immer zu zahlen ist die Spekulationssteuer für gewerbliche Immobilienhändler, die mehr als 3 Objekte in den letzten 5 Jahren verkauft haben.

    Mehr lesen zu Tipp 11: Als Kapitalanleger die Steuer beim Immobilienverkauf berücksichtigen.

    Bei vermieteten Immobilien kann eine Steuer fällig werden

  12. Häufige Fehler vermeiden

    Private Verkäufer unterschätzen häufig den Aufwand, der für einen Verkauf einer Immobilie notwendig ist. Mangels Erfahrung passieren leider immer wieder die gleichen Fehler und das teilweise mit hohen Einbußen beim Verkaufsgewinn. In unserem Tipp 12 erfährst du, welche Fehler du beim Verkauf deiner Immobilie unbedingt vermeiden solltest.

    Mehr lesen zu Tipp 12: Häufige Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden!

    Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

Tipp 1: Richtigen Verkaufszeitpunkt wählen

Der Hauptgrund für den Verkauf einer Immobilie sind ganz persönliche Hintergründe. Das kann z.B. ein Umzug, eine Erbschaft oder Trennung sein. Ein Immobilienverkauf aus wirtschaftlichen Beweggründen ist für Verkäufer besonders günstig, wenn der Immobilienmarkt sich auf einem „zyklischen Hoch“ befindet. Bei einer vermieteten Immobilie ist der Auszug eines Mieters ein guter Zeitpunkt für den Verkauf, weil freie und damit bezugsfertige Immobilien in der Regel teurer verkauft werden können als bewohnte Immobilien.

Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist sehr stark von der Verkaufsmotivation abhängig. Bei einer Scheidung, Erbschaft oder anderen ungeplanten Besitzübergängen ist häufig „sofort“ der beste Zeitpunkt. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollten die saisonalen Schwankungen, konjunkturellen Einflüsse, regionale Unterschiede sowie die steuerlichen Besonderheiten berücksichtigt werden.

Saisonale Schwankungen

Immobilien sind ein ganzjähriges Geschäft. Die Jahreszeit hat keinen signifikanten Einfluss auf den Immobilienverkauf. Einzig in der Urlaubszeit um Ostern, Herbstferien und Weihnachten bis Neujahr geht das Kaufinteresse etwas zurück. Ein weitverbreiteter Irrglauben ist, dass im Frühling der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist. Das hat vor allem damit zu tun, dass Umzugsunternehmen im Frühjahr Hochkonjunktur haben. Mit dem eigentlichen Verkaufszeitpunkt hat der Termin eines Umzugs aber häufig wenig zu tun. Der Verkauf kann zeitlich deutlich vom eigentlichen Umzug entfernt liegen.

Unser Tipp: Egal, ob Frühling, Sommer, Herbst oder Winter – Immobilien sind ein ganzjähriges Geschäft. Verkaufsinteressenten sollten den für sie persönlich besten Zeitpunkt bestimmen und maximal die großen Urlaubszeiten im Blick haben.

Konjunkturelle Schwankungen

Erinnerst du dich noch an die Finanzkrise in 2008? In Zeiten günstiger Kredite boomte der US-Immobilienmarkt in den Anfangsjahren der Jahrtausendwende. Viele der Kreditnehmer konnten sich ein Eigenheim leisten. Falls eine Immobilie dennoch verkauft werden musste, konnte mit dem Erlös der aufgenommene Immobilienkredit abbezahlt werden.

Das änderte sich als die US-Notenbank den Leitzins angehoben hat, wodurch auch die Hypothekenzinsen stiegen und viele Kreditnehmer ihre Kreditraten bei steigenden Zinsen nicht mehr bezahlen konnten. In diesem Fall blieb nichts anderes übrig, als die Immobilie wieder zu verkaufen. Am Anfang war das noch leicht, weil die Preise noch hoch waren. Je mehr Immobilien verkauft wurden, desto stärker sanken die Immobilienpreise im ganzen Land. Das hat schlussendlich dazu geführt, dass Schuldner offene Kredite nicht ausgleichen konnten und die Bank auf dem Verlust sitzen blieb – das hat schlussendlich zu einem Banken-Crash geführt.

Was hat die Konjunktur mit dem Immobilienverkauf zu tun? Ganz einfach. Du solltest vermeiden in einer ungünstigen Marktlage verkaufen zu müssen. Ein zyklisches Hoch für den Immobilienmarkt und damit guter Verkaufszeitpunkt ist dann gegeben, wenn wenige Immobilien verkauft werden, die Arbeitslosenquote niedrig ist und es demnach viele zahlungskräftige Kaufinteressenten gibt.

Regionale Unterschiede

Bei dem Verkaufszeitpunkt einer Immobilie können auch regionale Unterschiede in Betracht kommen. Eröffnet ein großer Arbeitgeber in der Region zum Beispiel ein Werk oder Niederlassung, dann kann das zur Folge haben, dass die Verkaufspreise steigen. Das liegt an der höheren Nachfrage nach Wohnimmobilien. Besonders deutlich wird dieser Effekt, wenn der Arbeitgeber einen starken Sog-Effekt hat. Also viele Arbeitnehmer sich aufgrund des Arbeitgebers entscheiden in diese Region umzuziehen.

Andersherum kann es natürlich auch passieren, dass in einer eher ländlichen ein Unternehmen mit zahlreichen Arbeitsplätzen den Standort schließt. Das wird zwangsläufig zu einer stagnierenden oder sogar zu einer sinkenden Nachfrage nach Immobilien führen. Die Konsequenz: fallende Verkaufspreise.

Was hat die Konjunktur mit dem Immobilienverkauf zu tun? Ganz einfach. Du solltest vermeiden in einer ungünstigen Marktlage verkaufen zu müssen. Ein zyklisches Hoch für den Immobilienmarkt und damit guter Verkaufszeitpunkt ist dann gegeben, wenn wenige Immobilien verkauft werden, die Arbeitslosenquote niedrig ist und es demnach viele zahlungskräftige Kaufinteressenten gibt.

Bei vermieteten Immobilien: Leerstand abwarten?

Besonders bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung fragen sich viele Kapitalanleger, ob eine freie oder vermiete Wohnung einen höheren Verkaufspreis erzielt. Neben dem Zustand, Wohnlage und Ausstattung ist auch der Status „vermietet“ oder „bezugsfrei“ für den Immobilienverkauf wichtig. Um das zu verstehen, muss man sich in die verschiedenen Käufertypen hineindenken.

Für wen ist eine bezugsfreie Immobilie von Vorteil?

Eine freie Wohnung ist für Käufer interessant, die planen die Immobilie selber zu bewohnen. Bei einer vermieteten Immobilie müsste der Selbstnutzer den Eigenbedarf anmelden und damit eine zusätzliche Hürde in Kauf nehmen. Dabei gilt es gesetzliche, als auch zeitliche Einschränkungen in Kauf zu nehmen. Freie Wohnungen sollten im Umkehrschluss gezielt an Selbstnutzer vermarktet werden. Ein weiterer Pluspunkt für Selbstnutzer: Die Wohnung wird renoviert übergeben. Eine Renovierung vor dem Verkauf kann den Wert der Immobilie nochmal um ein Vielfaches der Renovierungskosten steigern.

Für wen ist eine vermietete Immobilie von Vorteil?

Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an. Im Fokus dieser Käuferschicht steht nicht nur die Ausstattung und der allgemeine Zustand der Immobilie, sondern auch die Höhe der erzielbaren Mietrendite. Bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie solltest du deswegen auch immer die Jahresnettokaltmiete angegeben werden. Auf dieser Grundlage können Kapitalanleger ihre eigene Rendite errechnen.

Ein Hinweis bei vermieteten Immobilien bei denen lange keine Mieterhöhung durchgesetzt wurde: Liegt die aktuelle Jahresnettokaltmiete unter den für den Standort üblichen Mietpreisspiegel, dann solltest du zusätzlich einen Verweis auf den eigentlich für diese Wohnlage durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter geben. Dadurch können Kapitalanleger eine zusätzliche „upside“ für Mietpreiserhöhungen in ihrer Berechnung einkalkulieren und sind somit bereit auch einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren.

Spekulieren: Steigen die Immobilienpreise?

Einige Immobilienverkäufer spekulieren auf höhere Immobilienpreise und versuchen so den Gewinn zu maximieren. Durch das knappe Angebot an Wohnimmobilien in guten Wohnlagen und günstigen Finanzierungskosten können die Preise für Immobilien auch in Zukunft weiter steigen. Eine Garantie dafür gibt es aber nicht. Verkäufer die auf steigende Preise setzen, gehen also ganz bewusst ein Risiko ein. Ratsam ist das für private Verkäufer nur in seltenen Fällen. Im Vergleich zu Immobilienprofis fehlen privaten Verkäufern die Zeit und Daten, um einen ganzheitlichen Blick auf alle Einflussfaktoren für den besten Verkaufszeitpunkt zu haben.

Steuerlich günstigen Zeitpunkt wählen

Ein steuerlich günstiger Zeitpunkt für den Verkauf einer vermieteten Immobilie ist nach 10 Jahren. Ab einer Haltefrist von 10 Jahren fällt keine Steuer beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf an. Alternativ ist es auch möglich, dass eine vermietete Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor vom Eigentümer selbst genutzt wird. In diesem Fall fällt für eine vorher vermietete Immobilie auch keine Spekulationssteuer an.

Bei einer selbst genutzten Immobilie fällt beim Verkauf der Immobilie keine Steuer an, vorausgesetzt, dass die Immobilie ausschließlich seit dem Kauf bzw. dem Abschluss der Bauarbeiten vom Eigentümer durchgehend bewohnt wurde.

Spekulationssteuer beim Verkaufszeitpunkt beachten! Müssen Immobilienverkäufer ihren Gewinn versteuern, dann wird es meist teuer. Auf den erzielten Gewinn (Verkaufspreis – Verkaufserlös) fällt die Spekulationssteuer in voller Höhe an. Die Spekulationssteuer wird beim Finanzamt des persönlichen Steuersatz errechnet, also in vielen Fällen zwischen 35 und 45 %.

Leerstand kostet Geld

Eine unbewohnte Immobilie kostet Geld. Die laufenden Posten bei einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wie Grundsteuer, Abwasser, Allgemeinstrom, Müllentsorgung, Gebäudeversicherung und auch die anteiligen Heizkosten sowie Kalt- und Warmwasserkosten müssen weiterbezahlt werden. Bei einem Einfamilienhaus entfallen zumindest die verbrauchsabhängigen Kostenpositionen für Heizung, Müll und Wasser.

Es ist ratsam für private Verkäufer einen geplanten Verkauf der Immobilie nicht über einen längeren Zeitraum hinauszögern. Eine Immobilie hat hohe Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, die mit dem zukünftigen Verkaufserlös verrechnet werden müssen. Eine Spekulation auf höhere Preise lohnt sich in vielen Fällen für Privatleute nicht – und das gilt besonders bei Immobilien mit laufenden Leerstandskosten.

Tipp 2: Verkauf planen

Vor dem eigentlich Verkaufsstart solltest du geklärt haben, ob du eine Anschlussimmobilie kaufen oder mieten möchtest. Aus dieser Entscheidung ergibt sich dann auch die weitere Vorgehensweise für die Auflösung des Immobilienkredites. Je nach Situation muss eine Anschlussfinanzierung geplant werden oder mit einer Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf eingeplant werden.

Starte den Immobilienverkauf nicht ohne Planung! Vor dem Verkaufsstart solltest du dich um eine Immobilienbewertung gekümmert haben und deine Verkaufsunterlagen vollständig vorliegen.

Eine kurze Checkliste für den Immobilienverkauf: Diese Fragen sollten Immobilienverkäufer vor dem Verkauf geklärt haben:

  • Anschlussimmobilie gesichert?
  • Vorfälligkeitsentschädigung mit Hausbank geklärt?
  • Was ist der Wert der Immobilie?
  • Wert der Immobilie durch Renovierung steigern?
  • Verkaufsunterlagen: Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis vorhanden?
  • Bei WEGs zusätzlich: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Gebäudeversicherung, Teilungserklärung, Gebäudeversicherung und ggfs. Mietenaufstellungen
  • Inventarliste (z.B. Küche, Einbauschränke usw.) für den Verkauf vorhanden?

Anschlussimmobilie klären

Vor dem Verkaufsstart der eigenen Immobilie sollten Eigennutzer bereits eine Anschlussimmobilie im Blick haben. Bei einer Mietwohnung sollte man bereits einen Mietvertrag zur Unterschrift vorliegen haben bzw. bei einer Immobilie zum Kauf sollte bereits ein Kaufvertrag bei einem Notar in Aussicht stehen.

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Immobilienbörse

Bei selbst genutzten Eigentum sollte vor dem Verkauf der Immobilie bereits eine neue Wohnimmobilie in Aussicht stehen. Bestenfalls wurde bereits ein Kaufvertrag oder Mietvertrag für eine Anschlussimmobilie unterschrieben.

Mit der Hausbank sprechen

Bei selbst genutzten Eigentum kann es immer wieder mal vorkommen, dass die eigene Immobilie verkauft wird und der bestehende Kredit mitgenommen werden soll. In jedem Fall benötigt man bei dafür aber die Zustimmung der jeweiligen Bank. Eine gesetzliche Pflicht für die Überschreibung eines Immobilienkredites auf eine andere Immobilie gibt es nämlich nicht. Alternativ zur Kreditmitnahme bleibt dir den bestehenden Immobilienkredit mit dem Verkaufserlös abzuzahlen. Bei dieser Option werden die vertraglich festgelegten Vorfälligkeitsentschädigungen von der Hausbank berechnet.

Immobilie verkaufen und Kredit behalten

Eine beliebte Option für Immobilienverkäufer, die sich eine neue Immobilie kaufen möchten, ist es das bestehende Darlehen einfach auf die neue Immobilie zu übertragen. Der Vorteil für den Schuldner: die sonst fällige Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht gezahlt werden. Je nach Restlaufzeit kann die Vorfälligkeitsentschädigung zwischen 0,5 und 1 Prozent der Restschuld betragen. Besonders bei einem Immobilienkauf ist das ein nicht unerheblicher Betrag, welche viele Darlehensnehmer gerne umgehen möchten.

Soll eine Immobilie mit einer Restschuld verkauft werden und der Schuldner möchte seinen bestehenden Darlehen mitnehmen, dann ist in jedem Fall ein Gespräch mit der Hausbank nötig. Denn bei der Mitnahme eines Immobilienkredits gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, dass die Hausbank diesem Vorhaben auch zustimmt. Damit die Übertragung eines Immobilienkredites auf eine neue Immobilie klappt, sollten Immobilienverkäufer einige Konstellationen und Voraussetzungen kennen:

Voraussetzung 1: Immobilienwert beachten

Die Bank wird einer Mitnahme deines Darlehensvertrages in der Praxis aber zustimmen, sofern der Wert der neuen Immobilie den Wert vergleichbar oder den Wert der alten Immobilie übersteigt. Anderenfalls müsste die Bank bei einem geringeren Immobilienwert der neuen Immobilie einen höheren Risikoaufschlag berechnen, womit eine Mitnahme des bestehenden Darlehensvertrages so gut wie ausgeschlossen ist.

Voraussetzung 2: Zinsniveaus beachten

Eine zweite Voraussetzung für den Übertrag deines bestehende Darlehensvertrages auf eine neue Immobilie ist, dass die Zinskonditionen vergleichbar für die Bank sind. Sind die Zinsen seit Gewährung des Kredites deutlich gestiegen, dann hat die Bank ein starkes Interesse daran, den laufenden „Niedrig-Zins-Kredit“ durch einen Kredit zum aktuellen und damit höheren Zinsniveau abzulösen. In dieser Konstellation sollten Immobilienverkäufer sich eine Verhandlungsstrategie zurechtlegen.

Nutze deinen zukünftigen Immobilienkredit in der Verhandlung mit der Bank. Lässt sich die Bank nicht darauf ein den bestehenden Vertrag mitzunehmen, dann solltest du versuchen die Vorfälligkeitsentschädigung weg zu verhandeln. Das ist möglich. Die Bank hat ein starkes Interesse daran, dass der neue Vertrag auch wieder mit ihr geschlossen wird und zeigt sich häufig kulant bei der fälligen Vorfälligkeitsentschädigung für die Auflösung des bestehenden Immobiliendarlehen, soweit ein neuer Vertrag mit ihr geschlossen wird.

Voraussetzung 3: Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und einen neuen Vertrag abschließen

Was auf den ersten Blick aussieht wie verschenktes Geld, kann durchaus wirtschaftlich Sinn ergeben. Das ist immer dann der Fall, wenn der Altvertrag zu einem höheren Zinsniveau abgeschlossen wurde. Eine Rechnung macht dann für Immobilienverkäufer durchaus Sinn. Es kann sein, dass die fälligen 0,5 bis 1 % fällige Vorfälligkeitsentschädigung unterm Strich billiger sein wird, als den laufenden Vertrag bis zum Ende zu bedienen und einen neuen Vertrag mit günstigeren Konditionen abzuschließen. Verkäufer sollten diese Szenario für ihren speziellen Fall vor dem Bankgespräch durchrechnen.

Immobilienbewertung einholen

Lohnt sich überhaupt ein Verkauf der Immobilie? In einer frühen Phase der Verkaufsplanung kann es durchaus ratsam eine erste Indikation für den Wert der eigenen Immobilie zu bekommen. Eine unaufwändige Möglichkeit zur Wertermittlung ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung.

Mehr zur Immobilienbewertung findest du in einem weiteren Abschnitt von diesem Artikel „Immobilienwert bestimmen

Renovierungsarbeiten planen

Wer seine Immobilie verkaufen möchten, der steht häufig vor der Frage: Soll ich vorher noch renovieren? Lohnt es sich vor dem Verkauf noch Geld in die Immobilie zu stecken und so den Verkaufspreis zu steigern?

Entscheidend für einen guten Verkaufspreis ist der erste Eindruck der Immobilie. Soll die Immobilie an einen Selbstnutzer verkauft werden, dann sind dekorative Maßnahmen, wie das Streichen von Wänden, ratsam. Der klassische Privathaushalt liebt einen gepflegten Eindruck.

Weiße Wände“ lohnen sich bei dem Verkauf an Privatpersonen meist doppelt. Die Kosten und der Aufwand sind gering, dafür wird das Interesse von potenziellen Käufern deutlich gesteigert.

Soll die Immobilie dagegen an einen Kapitalanleger verkauft werden, dann ist ein einfacher Wandanstrich meistens nicht ausreichend, um den Immobilienwert signifikant zu steigern. Unter Immobilienprofis wird ein sogenannter „Verkaufsanstrich“ meistens schnell als eben ein solcher enttarnt.

Weitere Maßnahmen, welche ergriffen werden, um den Verkaufswert zu steigern ist die Aufwertung des Wohnstandards. Immobilien werden in eine gehobene Ausstattung, normale Ausstattung und einfache Ausstattung eingeteilt.

Gehobene Ausstattung

Als eine gehobene Ausstattung zählt ein Zustand, der den Zustand einer üblichen Wohnung übersteigt. Das kann durch den Einsatz von hochwertigen Materialien, ein modernes Bad, Glastüren oder hochwertige Wand- und Bodenfliesen erreicht werden. Auswertungen zeigen, dass eine gehobene Ausstattung im Vergleich zu einer normalen Ausstattung, einen 15 bis 20 % höheren Verkaufserlös erzielt.

Normale Ausstattung

Eine normale Ausstattung mein einen durchschnittlichen Wohnkomfort. Die verbauten Materialien haben eine durchschnittliche Qualität. Unter dem Wohnstandard werden Wohnungen eingegliedert mit Kunststofffenster mit Rollläden sowie Isolierverglasung. Als durchschnittliche Ausstattung ist zusätzlich 1 Bad mit Dusche und Badewanne vorgesehen. Die Installationsleitungen liegen dabei unter dem Putz.

Einfache Ausstattung

Als eine einfache Ausstattung wird ein unterdurchschnittlicher Wohnstandard definiert. Im Sanitärbereich bedeutet das, dass die Rohrleitungen auf Putz verlegt sind, die Fenster eine einfache Einfachverglasung haben und für die Bodenbeläge günstiges PVC, Linoleum oder Nadelfilz verwendet wurden.

Immobilien mit einer einfachen Ausstattung werden mit einem Bewertungsabschlag von 10 bis 15 % zu einer durchschnittlichen Ausstattung am Immobilienmarkt gehandelt.

Weitere Informationen zu den unterschiedlichen Ausstattungsstandards findest du hier.

Verkaufsunterlagen vervollständigen

Für viele Eigentümer liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie bereits einige Jahre. Da muss der passende Ordner häufig erst wieder gesucht werden. Vor dem eigentlichen Verkaufsstart sollten Verkäufer überprüfen, ob alle Verkaufsunterlagen vorliegen. Welche Verkaufsunterlagen notwendig sind und woher du welche Unterlagen bekommst, falls du einige verloren hast, kannst du in unserem Tipp zu den Verkaufsunterlagen nachlesen.

Inventar auflisten

Eine extra angepasste Küche, Einbauschränke, die Sauna oder der eingelassene Pool im Außenbereich gehören in der Praxis zum Verkaufsobjekt. Eine auf die Immobilie abgestimmte Einrichtung kann den Wert der Immobilie und damit den Gewinn des Verkäufers deutlich steigern. Bei verwinkelten Räumen wird der neue Käufer froh sein, dass die Möbel mit den Sondermaßen bereits mit angeboten werden.

Generell spricht nichts dagegen das Inventar zusammen mit der Immobilie anzubieten und zu verkaufen. Verkäufer sollten für die mit zu verkaufenden Einrichtungsgegenstände vor Verkaufsstart eine Inventarliste vorbereiten. Die Inventarliste sollte dem Exposé angefügt werden.

Unser Tipp für mehr Käuferanfrage: Weise im Beschreibungstext von deinem Exposé darauf hin, dass das Inventar mit übernommen werden kann. Im Angebotspreis der Immobilienanzeige sollten die Gegenstände aber als separater Verkaufsposten geführt werden und nicht als „Einheitspreis“ zusammen mit der Immobilie angeboten werden. Andernfalls kann es passieren, dass bei einer reinen Betrachtung des Quadratmeterpreis der Eindruck einer zu teuren Immobilie entsteht. Käufer schauen im ersten Blick nur auf Eckdaten, wie Größe, Baujahr und Wohnlage.

Tipp 3: Verkaufsunterlagen vorbereiten

Verkäufer sind gut beraten, wenn die vollständigen Verkaufsunterlagen bereits zum Begehungstermin vorliegen. Das wirkt professionell, vertrauenswürdig und vorbereitet. Damit ist dem Käufer auch direkt klar, dass du nichts zu verbergen hast. Wichtig: Nur was auch vorgezeigt werden kann, überzeugt dem Käufer. Sammle alle Unterlagen vor Verkaufsstart und lasse damit keine Fragen bezüglich der Unterlagen bei Käufern offen.

Folgende Unterlagen benötigt man bei dem Verkauf einer Immobilie:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen
  • bei vermieteten Immobilien: Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge
  • bei denkmalgeschützten Immobilien: Bestätigung über Denkmalschutz

Wo bekommst du verlorene Unterlagen her?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, der muss dem Käufer einige Unterlagen vor der Unterschrift zukommen lassen. Das hat nicht nur den Zweck, dass der Käufer sich über die Eckpunkte der Immobilie informieren möchte, sondern Käufer benötigen auch einige Unterlagen für die Finanzierungsgespräche mit ihrer Bank.

Verlorene Unterlagen vor dem Immobilienverkauf sind ärgerlich. Verkäufer sind gut beraten, alle Unterlagen vollständig dem Käufer zur Einsicht zu geben. Nur so ist sichergestellt, dass der Käufer auch eine Finanzierung von der Bank bekommt. Das ist auch im Interesse von Verkäufern.

Für verlorene Unterlagen oder Dokumenten, die einfach nur weg sind, sollten Verkäufer frühzeitig aktiv werden. Wir sagen dir, an welcher Stelle du verlorene Verkaufsunterlagen beantragen kannst:

DokumentWo bekommst du was?
GrundbuchauszugGrundbuchamt
Flurkartenauszug / LageplanKatasteramt
WohnflächenberechnungBauakte, Grundriss (berechenbar)
KubaturberechnungBauakte, Grundriss (berechenbar)
BaubeschreibungenBauakte, ausführender Architekt
BaulastenauskunftBauamt
AltlastenauskunftStadt oder Gemeinde (Fachbereich Umwelt)
SanierungsnachweiseHausverwaltung, Dienstleister
EnergieausweisEnergieberater, Hausverwaltung
TeilungserklärungHausverwaltung
WirtschaftsplanHausverwaltung
WohngeldabrechnungenHausverwaltung
Protokolle aus der EigentümerversammlungHausverwaltung
NebenkostenabrechnungenHausverwaltung, Dienstleister
Nachweise über ModernisierungsmaßnahmenHausverwaltung
Nachweise über InstandhaltungsmaßnahmenHausverwaltung
Nachweise über InsthaltungsrücklagenHausverwaltung
Nachweise über die GebäudeversicherungVersicherungsträger
VerwaltervertragHausverwaltung, Grundbuchamt

Grundbuchauszug verloren & neu beantragen

Einen verlorenen Grundbuchauszug kann beim ortsansässigen Amtsgericht beantragt werden. Der Antrag zur Ausstellung eines Auszuges kann formlos, schriftlich oder auch mündlich per Telefon erfolgen. Eine unbeglaubigte Auskunft kostet zwischen 5 und 15 Euro. Für einen beglaubigten Grundbuchauszug, die eine Bank auch für eine Darlehensprüfung anfordert, werden zwischen 10 und 25 Euro berechnet.

Flurkartenauszug verloren & neu beantragen

Eigentümer, die eine neuen Flurkartenauszug benötigen, müssen diese bei dem zuständigen Liegenschaftskataster beantragen. Für die Ausstellung fallen Gebühren zwischen 13 und 50 Euro an.

Wohnflächenberechnung verloren & neu beantragen

Die Wohnflächenberechnung kann man sich durch den Grundriss selber berechnen. Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung. Terrassen, Loggien und Balkonen werden zur Wohnfläche gezählt. Wintergärten und Schwimmbäder zählen ebenso als Wohnfläche. Auch Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, etwa Keller, Waschküche oder Heizungsraum, zählen als Wohnfläche.

Unser Tipp: Du kannst die Wohnflächenberechnung in der Bauakte einsehen. Die Bauakte liegt entweder dir bereits vor oder du kannst diese beim ortsansässigen Bauamt anfordern.

Kubaturberechnung verloren & neu beantragen

Die Kubaturberechnung gehört bei der Planung einer Immobilie zu den wichtigen Unterlagen. Anhand der Kubatur (Gesamtvolumen) eines Gebäude kann eine Kostenplanung und die Dauer des Bauvorhabens bestimmt werden. Bei dem Verkauf einer Immobilie dient eine Kubaturberechnung als eine Kenngröße für die Immobilienbewertung und wird deswegen von Banken der Käuferseite angefordert.

Bei einem Verlust der Kubaturberechnung reicht ein Blick in die Bauakte. Ist auch die Bauakte verloren gegangen, dann kann diese beim ortsansässigen Bauamt angefordert werden. Im Zweifel lässt sich mit mathematischem Geschick die Kubaturberechnung auch anhand eines vollständigen Grundrisses und Gebäudeplan selber berechnen.

Baubeschreibung verloren & neu beantragen

Die Bauaufsichtsbehörden (Bauamt) führen Bauaktenarchive. Sobald ein Bauantrag eingereicht und bearbeitet wird, legt der zuständige Sachbearbeiter eine Bauakte beim Bauamt an. In der Bauakte enthalten sind alle Dokumente, Grundrisspläne, Statiken und Baupläne, die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehen. Eine Einsichtnahme in dieses Archiv kann nach Jahren aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein, zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie.

Für die Einsicht in die Bauakte muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Das können Eigentümer sein oder erbberechtigte Personen mit einem Erbschein. Kaufinteressenten einer Immobilie haben kein besonderes Recht auf Einsicht in die Bauakte. Damit Käufer und Banken auf die Bauakte zugreifen können, bedarf es einer schriftlichen Einverständniserklärung vom Eigentümer der Immobilie.

Baulastenauskunft verloren & neu beantragen

Eine Baulast kann den Wert einer Immobilie positiv wie negativ beeinflussen. Bei einem Verkauf einer Immobilie geht eine vorhandene Baulast auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer ist dann zur Einhaltung der vorhandenen Baulast und deren resultierenden Verpflichtungen angehalten.

Einige Immobilienverkäufer verschweigen eine unschöne Baulast, um den Preis für die Immobilie zu steigern. Das kann aber im Nachhinein teuer werden. Wird dem Käufer nach dem Kauf zugänglich, dass eine Baulast verschwiegen wurde, dann können an den Verkäufer Regressansprüche geltend gemacht werden.

Ist die Baulastenauskunft dem Verkäufer verloren gegangen, dann ist es möglich, dass ein entsprechenden Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der Stadtverwaltung beantragt werden kann. Ein Auszug ist in der Regel kostenpflichtig und bedarf der schriftlichen Zustimmung vom Eigentümer. Die Kosten für einen Auszug betragen zwischen 20 und 100 Euro pro Grundstück.

Altlastenauskunft verloren & neu beantragen

Bei der für die Altlastenverzeichnis zuständige untere Bodenschutzbehörde, welche meistens im Fachbereich Umwelt der Stadt-, Gemeinde oder Kreisverwaltung angeschlossen ist, kann ein Auszug aus dem Altlastenkataster beantragt werden. Personen mit einem berechtigten Interesse dürfen Einsicht erhalten. Dazu zählt der Eigentümer und Personen mit einem Erbschein.

Ein Kaufinteresse an einer Immobilie ist von dieser Regelung ausgenommen. Möchten Käufer einen Auszug aus dem Altlastenverzeichnis beantragen, dann ist eine schriftliche Einverständniserklärung vom Eigentümer notwendig. Die Kosten für eine Auskunft über Altlasten betragen pro Grundstück zwischen 30 und 50 Euro.

Sanierungsnachweise verloren & neu beantragen

Wohnungseigentümer können Nachweise über zurückliegende Sanierungen bei der Hausverwaltung anfragen. Eigenheimbesitzer, die nicht Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, sollten bei Verlust der entsprechenden Nachweise ihren damaligen Architekten oder Dienstleister anfragen. Sind dort auch keine Rechnungen oder Belege archiviert, dann bleibt bei höherwertigen Sanierungen nur der Gang zu einem Sachverständigenbüro. Ein Bausachverständiger kann über das Vorhandensein einer Sanierung urteilen und diese auch gegenüber Dritten mit einem Gutachten bescheinigen.

Energieausweis nicht vorhanden & neu beantragen

Ein Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet wird. Immobilienverkäufer sind deshalb in der Pflicht zu ihren Verkaufsunterlagen einen aktuellen Energieausweis vorzulegen. Ein Energieausweis für eine Wohnung in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kann bei der Hausverwaltung angefragt werden. Besitzer von einem Eigenheim können einen Energieberater mit der Erstellung beauftragen.

Ein verbrauchergerechter ist günstiger als ein bedarfsorientierter Energieausweis. Für den Verkauf einer Immobilie reicht ein verbrauchsorientierter und damit günstiger Energieausweis. Die Kosten für verbrauchsorientierten Energieausweis schwanken zwischen 30 und 80 Euro. Die Beantragung kann online erfolgen. Ein Bedarfsausweis ist ab 100 Euro erhältlich.

Zusätzliche Verkaufsunterlagen bei Eigentumswohnungen

Verkäufer einer Eigentumswohnung in einer WEG müssen zusätzlich zu den oben genannten Dokumenten noch weitere Unterlagen vor Verkaufsstart beantragen. Dabei ist die Beantragung keine große Hürde für den verkaufswilligen Eigentümer.

Alle Unterlagen, wie z.B. die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan, die Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen können bei der Hausverwaltung angefragt werden. Für die elektronische Übermittlung der Unterlagen fallen in der Regel keine Kosten an.

Unser Tipp bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung: Kümmere dich frühzeitig um die Unterlagen von der Hausverwaltung. Auch wenn die Hausverwaltung in der Regel alle Dokumente vorhalten sollte, kann es unter Umständen bei einem Wechsel der Hausverwaltung oder unsauberen Archivierung zum Verlust einiger Unterlagen gekommen sein. Deswegen gehe auf Nummer sicher und wende dich schnellstmöglich an deine Hausverwaltung und beantrage eine elektronische Kopie der für den Verkauf der Wohnung notwendigen Unterlagen.

Zusätzliche Verkaufsunterlagen bei vermieteten Immobilien

Verkäufer von vermieteten Immobilien sollten in der Objektbeschreibung die Jahreskaltmiete und die Nebenkosten auflisten. Damit spätere Rückfragen von Kapitalanleger nicht entstehen, sollten die Nebenkosten direkt in umlagefähige und einen nicht umlagefähigen Anteil ausgewiesen werden. Auf Grundlage dieser Informationen können potenzieller Käufer dann ihre persönliche Rendite ausrechnen.

Als Belege für deine Angaben fügst du die letzten 3 Gesamtabrechnungen von dem Messdienstleister und die aktuellen Mietverträge in Kopie deinen Verkaufsunterlagen an. Vorsicht: Die Namen der Mieter sowie Unterschriften sind bei einer Einsicht vor Verkaufsabschluss zu schwärzen und erst nach dem Notartermin im Original dem neuen Eigentümer auszuhändigen.

Zusätzliche Verkaufsunterlagen bei denkmalgeschützten Immobilien

Wird eine Immobilie verkauft, die unter Denkmalschutz steht, dann sollte der Verkäufer eine entsprechende Bescheinigung den Verkaufsunterlagen beilegen. Diese benötigt der Käufer für seine Bankfinanzierung und den Antrag beim Finanzamt zur steuerlichen Förderung von Aufwendungen.

Liegt die Bescheinigung über den Status „Denkmalgeschützte Immobilie“ zum Verkauf nicht vor, dann kann beim Bauamt, Fachbereich Denkmalangelegenheiten ein entsprechender Auszug angefordert werden.

Tipp 4: Besonderheiten der Immobilie beachten

Vor dem Verkaufsstart sollten Verkäufer sich auch über die Besonderheiten der Immobilie informieren. Bei einem Einfamilienhaus lohnt zum Beispiel ein Blick auf den Bodenrichtwert. Dadurch kann der Grundstückswert gesondert im Angebotspreis gewärdigt werden.

Eine weitere Besonderheit könnte sein, dass eine Baugenehmigung für einen Dachgeschossausbau vorliegt. Gleiches gilt für eine bereits vorhandene Genehmigung zur Geschossaufstockung. Diese Besonderheiten der Immobilie werden sowohl für Kapitalanleger als auch Privathaushalte interessant sein. Dadurch kann eine zusätzliche Erweiterung der Immobilie bereits im Angebotspreis berücksichtigt werden.

Folgende Besonderheiten der Immobilie sollten Verkäufer im Verkaufsgespräch nicht unerwähnt lassen:

  • vorhandene Baugenehmigungen
  • eingetragene Wegerechte
  • Abstandsflächenbaulasten bei Nachbargrundstücken
  • Nähe zu einem Naturschutzgebiet

Positive Besonderheiten sind für Kaufinteressenten nicht offensichtlich. Vor dem Verkaufsstart sollten alle Nachweise über mögliche Rechte und Besonderheiten vom Verkäufer aufgelistet werden. Im späteren Gespräch fällt es dann häufig einfacher, diese dann auch als wertsteigernde Argumente gegenüber Kaufinteressenten anzubringen.

Tipp 5: Immobilienwert bestimmen

Wie hoch ist der Marktpreis der eigenen Immobilie und welcher Angebotspreis ist angemessen? Diese Fragen sollten Verkäufer objektiv beantworten und sich dafür auch eine Meinung von Dritten einholen. Unterstützung bei der Immobilienbewertung bieten Sachverständige, Makler oder Immobilienplattformen kostenlos im Internet an.

Kostenlose online Immobilienbewertung

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Der Wert einer Immobilie kann nach verschiedenen Bewertungsverfahren, wie z.B. dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Makler und online Immobilienbewertungen bedienen sich häufig dem Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren werden Durchschnittspreise aus der Umgebung von vergleichbaren Immobilien auf eine andere Immobilie in ähnlicher Wohnlage und Ausstattung herangezogen. Dieses Verfahren ergibt ein durchaus realistisches Bild über einen erzielbaren Verkaufspreis.

Das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren eignet für Immobilien, die an Kapitalanleger verkauft werden soll. Bei dem Ertragswertverfahren werden die zu erwartenden Erträge aus Vermietung und Verpachtung herangezogen. Dagegen wird bei dem Sachwertverfahren basiert die Bewertungsgrundlage auf den Herstellungskosten einer vergleichbaren Immobilie. Sowohl das Ertrags- oder das Sachwertverfahren können kostenpflichtig durch einen Sachverständigen in Auftrag gegeben werden. Die Kosten für derartige Gutachten mit Begehung betragen zwischen 300 und 500 Euro.

Damit man ein Gefühl für einen Marktpreis entwickelt sollte man sich die Angebotspreise für vergleichbare Objekte in den bekannten Immobilienportalen ansehen. In Verbindung mit einer kostenlosen Immobilienbewertung bekommen Verkäufer bereits einen ersten Eindruck für einen realistischen Verkaufspreis.

Den richtigen Angebotspreis wählen

Der Angebotspreis sollte höher angesetzt werden, als der letztendliche Verkaufspreis. Mit dem Angebotspreis bewirbt man seine Immobilie. Setzt man den Angebotspreis zu hoch an, dann kann es passieren, dass nur wenig Interessenten die Immobilie überhaupt besichtigen möchten. Wird ein zu niedriger Preis für die Immobilie ausgerufen, verschenkt der Verkäufer die Möglichkeit auf einen höheren Erlös.

Angebotspreis nicht zu hoch ansetzen

Der Angebotspreis für deine Immobilie sollte nicht zu hoch angesetzt werden. Im schlimmsten Fall meldet sich kein Kaufinteressent auf dein Inserat. Nach einer gründlichen Immobilienbewertung sollte Verkäufer maximal 5 bis 10 Prozent den Angebotspreis über den eigentlich gewünschten Verkaufspreis die Immobilie anbieten. In etwas ländlicheren Regionen mit etwas weniger Nachfrage sollte sogar nur maximal 5 Prozent Verhandlungsspielraum einkalkuliert werden.

Bei hoher Nachfrage ein Bieterverfahren eröffnen

Verkäufer müssen keine Angst haben, dass der Angebotspreis zu niedrig angesetzt ist. Stellt sich bei den Besichtigungsterminen heraus, dass es mehrere ernsthafte Kaufinteressenten gibt, dann können Verkäufer auch noch ein Bieterverfahren im Nachgang zur Erstbesichtigung eröffnen. Diese Strategie gehört zwar zu den etwas verpönten Verhandlungsstrategien unter Immobilienprofis, ist aber durchaus legitim. Es geht immerhin um dein Geld und ein Marktpreis setzt sich nun mal aus Angebot und Nachfrage zusammen. Mehr zu der Preisverhandlung kannst du in unserem Tipp zur Preis- und Verhandlungsstrategie nachlesen.

Tipp 6: Optionen prüfen: Mit oder ohne Makler verkaufen?

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es einiges zu beachten. Besonders Privathaushalte mit einer selbstgenutzten Immobilie bringen häufig nicht viel Erfahrung beim Verkaufsprozess mit. Das Wissen über die notwendigen Schritte für den Verkauf in Eigenregie muss sich mühselig angeeignet werden.

Eine bequeme Lösung für Verkäufer ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers. In diesem Fall übernimmt ein professioneller Partner einen Großteil der anfallenden Tätigkeiten. Für diesen Service fällt wiederum eine nicht unerhebliche Provision für die Leistungen des Maklers an.

Verkaufsoption 1: Den Verkauf privat organisieren

Der Verkauf einer Immobilie kostet Zeit, Nerven und Geld. Auf der anderen Seite versprechen sich private Verkäufer einen höheren Ertrag, wenn man den Verkauf selber organisiert. Im folgenden Abschnitt sagen wir dir, für wen sich der private Verkauf wirklich lohnt und welche Argumente sonst noch dafür oder gegen sprechen einen Verkauf selbst in die Hand zu nehmen.

Vorteile bei einem privatem Verkauf

  • Kosten: es muss keine Provision gezahlt werden
  • Käuferinteresse: Immobilien von Privat gelten als günstig
  • Alle Fäden in der Hand: kein Abstimmungsbedarf mit Makler notwendig
  • Selbstbestimmt: Verkaufsprozess nach eigenen Vorstellungen gestalten
  • Kenntnisse der Besonderheiten: keiner kennt die Immobilie, wie der Eigentümer

Nachteile bei einem privatem Verkauf

  • Zeitintensiv: Besichtigungen müssen organisiert werden
  • Stressig: Verkaufsunterlagen müssen aufbereitet werden
  • Marktkenntnisse notwendig: Immobilienwert muss bestimmt werden
  • Kommunikationsgeschick: Preisverhandlungen müssen geführt werden
  • Geduld: Verkauf kann langwierig sein
  • Erreichbarkeit: zeitlich verfügbar für Rückfragen
  • Haftungsrisiko: Mängelhaftung bei unzureichender Aufklärung

Wer sollte seinen Verkauf privat organisieren?

Einen Verkauf seiner Immobilie sollte man selber organisieren, wenn man Zeit für die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen, weiß wie man ein Exposé erstellt, kommunikativ ist, und etwas geübt im Umgang mit Menschen sowie Durchsetzungskraft in Preisverhandlungen hat. Besonders der Faktor Zeit spielt für viele private Verkäufer eine wichtige Rolle. Die Besichtigungstermine müssen organisiert werden und eine grundlegende telefonische Erreichbarkeit sollte auch unter der Woche gegeben sein.

Verkaufsoption 2: Makler mit dem Verkauf beauftragen

Eigenheimbesitzer, die sich vor Jahren eine Immobilie gekauft haben und sich aus vielfältigen Gründen entscheiden umzuziehen, haben oft keine große Erfahrung mit dem Immobilienverkauf. Eine Möglichkeit für Verkaufswillige ist die Beauftragung eines erfahrenen Immobilienmaklers. Wir sagen dir, welche Vorteile und Nachteile die Beauftragung eines Immobilienmaklers mit sich bringt und worauf Verkäufer beim Maklerauftrag achten sollten.

Vorteile bei einem Verkauf mit Makler

  • Gut vorbereitet: Stellt alle Verkaufsunterlagen zusammen
  • Realistisch: Ermittelt einen realistischen Immobilienwert
  • Know-how: Erstellt hochwertige Bilder der Immobilie
  • Werbewirksam: Verfasst ein werbewirksames Exposé
  • Immobilienprofi: Berät in Haftungsfragen und Vertragsrecht
  • Zeitersparnis: Koordiniert und führt Besichtigungen durch
  • Maximales Ergebnis: Führt Preis- und Vertragsverhandlungen
  • Sicherheit: Stellt die Bonität des Käufers sicher

Nachteile bei einem Verkauf mit Makler

  • Für den Maklerservice wird eine kaufpreisabhängige Provision fällig
  • Schlechter Ruf des Immobilienmaklers
  • Fehlende Transparenz bei der Käuferauswahl
  • Vertrauen in die Fähigkeiten des Maklers notwendig

Wer sollte mit einem Makler verkaufen?

Mit einem Makler sollten man seine Immobilie verkaufen, wenn man nicht genügend Zeit für die Vorbereitung der Unterlagen und das Durchführen von Besichtigungen hat. Man sollte auch auf einen Makler zugreifen, wenn man unsicher im Umgang mit vielen unterschiedlichen Menschen ist und keine Vorkenntnisse im Vertragsrecht und wenig Erfahrung mit der Erstellung von werblichen Immobilienfotos und Beschreibungen mit bringt.

Welche Leistungen übernimmt ein Makler?

Ein guter Makler berät den Verkäufer in allen vertraglichen und rechtlichen Aspekten des Immobilienverkaufs. Der Makler übernimmt darüber hinaus wichtige Aufgaben in der Objektpräsentation (Fotos, Beschreibungen) und ist der erste Ansprechpartner für Kaufinteressenten. Die Ziele eines Maklers sind häufig deckungsgleich mit den Zielen des Verkäufers, da die Provision vom Makler kaufpreisabhängig ist. Deshalb haben Makler auch ein Interesse daran, dass ein möglichst hoher Verkaufspreis erzielt wird.

Folgende Aufgaben übernehmen Makler in der Regel beim Immobilienverkauf:

  • Ermittelt einen Immobilienwert
  • Professionelle Bilderstellung und -bearbeitung
  • Werbliche Gestaltung eines Exposés
  • Beratungsleistung zum Vertragsrecht
  • Gezielte Zielgruppenansprache
  • Ausgestaltung von Marketingmaßnahmen
  • Statusmeldungen zum Verkaufsstatus an den Käufer
  • Auswahlprozess geeigneter Käufer
  • Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung von Besichtigungsterminen
  • Verkaufsverhandlung und Vorbereitung eines Vertragsabschlusses
  • Bonitätsprüfung von potenziellen Käufern
  • Initiierung eines Notartermins
  • ggfs. Anwesenheit beim Notartermin

Maklervertrag: Darauf solltest du achten!

In einem Maklervertrag werden die Aufgaben und Leistungen zwischen Verkäufer und Makler geregelt. Bei einer erfolgreichen Vermittlung steht dem Makler eine Vergütung zu. Verkäufer sollten darauf achten, dass die alle zu erwartenden Leistungen auch schriftlich fixiert werden.

Grundsätzlich wird zwischen einem einfachen Maklervertrag, Makleralleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden.

Ziel des Maklers wird es sein, einen qualifizierten Alleinauftrag vom Verkäufer zu erhalten. Bei dieser Vertragsart sichert der Verkäufer dem Makler zu, dass kein anderer Makler mit dem Verkauf beauftragt werden darf. Zusätzlich darf der Eigentümer auch nicht aktiv werden und eigenständig seine Immobilie anderweitig anbieten.

Im Gegensatz zum qualifizierten Makleralleinauftrag ist ein einfacher Maklervertrag für den Verkäufer unverbindlich. Der Verkäufer erlaubt in dieser vertraglichen Konstellation den Makler die Immobilie anzubieten, sichert aber nicht zu, dass keine anderen Makler beauftragt werden oder schlussendlich ohne Makler verkauft wird.

Eine Mischform zwischen qualifizierten Alleinauftrag und einfachem Maklervertrag ist ein standardisierter Makleralleinauftrag. Bei dieser Form sichert der Verkäufer zu, dass kein anderer Makler mit dem Verkauf beauftragt werden darf. Gleichwohl hat der Verkäufer das Recht, eigene Kaufinteressenten einzubringen und ohne Maklerprovision abzuwickeln.

Unser Tipp bei der Beauftragung eines Maklers: Je zuversichtlicher der Makler ist, dass er am Ende die Maklerprovision erhält, desto mehr Zeit und Geld für die Vermarktung ist er bereit in Vorleistung zu erbringen. Aus diesem Grund ist es ratsam, lediglich einen zeitlich befristeten Makleralleinauftrag zu vergeben. Falls man mit der Leistung des Maklers nicht einverstanden ist, hat man die Möglichkeit einen eigenen Käufer zu finden oder die Vertragsdauer auszusitzen.

Tipp 7: Anzeige richtig aufgeben

Immobilienverkäufer können mit wenig Aufwand eine Immobilienanzeige kostenlos aufgeben. Auf Budenheld.de können Verkäufer und Vermieter ein Inserat kostenfrei einstellen. Die Immobilie erscheint dann in der Suchleiste von der Immobilienbörse. Verkäufer erhalten dann aufgrund der hohen Reichweite von Budenheld.de bequem Anfragen von Kaufinteressenten in ihr Postfach.

Immobilienanzeige aufgeben

Tipps für gute Fotos für das Exposé

Aussagekräftige Fotos für das Exposé gehören zu den wichtigsten Bausteinen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Bereits in der Suchleiste entscheiden Kaufinteressenten anhand von wenigen Eckpunkten zum Kaufpreis, Anzahl der Zimmer, Quadratmeter und dem Vorschaubild, ob die Immobilie den eigenen Vorstellungen entspricht. Während Verkäufer nur wenig an den räumlichen Gegebenheiten ändern können, sollte deswegen ein realistischer Angebotspreis ausgerufen werden und der Fokus auf gut ausgestaltete Fotos der Räumlichkeiten und Umgebung gelegt werden.

Bevor es losgehen kann. Das richtige Equipment: Für ein gutes Fotos sollte auch die richtige Ausstattung genutzt werden. Bestenfalls sollte eine Spiegelreflex- oder Systemkamera mit Weitwinkelobjektiv verwendet werden. Neuste Smartphones verfügen heute schon über eine ausreichende Qualität. Eine Nachbearbeitung der Fotos sollte mit einer Bildbearbeitungssoftware oder App noch vor dem Hochladen erfolgen.

Darauf solltest du achten, um ein gutes Foto für dein Exposé zu bekommen:

  • Bei Tageslicht fotografieren
  • Private Gegenstände wegräumen
  • Dekoration nutzen
  • Perspektivisch vorteilhaft fotografieren
  • Vorteilhafte Fotos von der Umgebung anfertigen
  • Bilder mit einer App nachbearbeiten und retuschieren
  • Bei gutem Wetter fotografieren
  • Genug Zeit für ein gutes Foto einplanen
  • Weitwinkel und 360° Bilder anfertigen
  • Hohe Auflösung der Bilder hochladen

Ein gutes Foto für das Exposé muss nicht unbedingt von einem Fotografen oder Makler angefertigt werden. Was sich zuerst kompliziert und aufwendig anhört, ist mit ein bisschen Vorbereitung und Zeit durchaus auch für private Verkäufer in ausreichender Qualität machbar. Bei Leerstand sollten dekorative Elemente für das Fotoshooting genutzt werden. Für das Home-Staging sollte man zusätzlich genügend Zeit einplanen.

Tipps für die Beschreibung einer Immobilie

Nachdem ein erstes Interesse in der Suchleiste besteht, klicken die Kaufinteressenten auf die Objektbeschreibung und möchten mehr zu der Immobilie erfahren. Damit ist die Beschreibung der Immobilie der letzte Schritt, bevor der Interessent eine Kontaktanfrage stellt.

Ein perfekter Beschreibungstext einer Immobilie enthält einen ansprechenden Titel, enthält Informationen zum Zustand der Immobilie, Anzahl der Zimmer sowie eine Kurzbeschreibung zur Außenansicht. Eine Beschreibung der wichtigsten Wohnräume, wie z.B. der Küche, dem Wohnzimmer oder Garten bzw. Balkon sollte ebenfalls nicht fehlen.

Ansprechender Titeltext

Ein Titel für die Immobilie sollte die markantesten Merkmale der Immobilie zusammenfassen. Das kann zum Beispiel die Anzahl der Zimmer, der Immobilientyp oder eine besondere Umgebung sein, in der sich die Immobilie befindet.

Beispiele für einen guten Titeltext:

  • Schöne Maisonette-Wohnung in exklusiver Lage
  • Großzügige Dachgeschoss-Wohnung mit Blick auf die Innenstadt
  • Historisches Landhaus in ländlicher Umgebung
  • Moderne Stadtwohnung mit eigenem Garten
  • Solide vermietete Immobilie in bester Wohnlage
  • Renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Beschreibung vom Zustand der Immobilie

In der Beschreibung zum Zustand der Immobilie sollte die Wahrheit gesagt werden. Viele Immobilienverkäufer neigen dazu, nur auf die Vorteile einzugehen. Das ist aber ein Fehler. Unter Umständen wird der renovierungsbedürftige Zustand verschwiegen und dann dem Käufer bei dem Besichtigungstermin erst bewusst. Beschreibe deswegen die Immobilie so genau wie möglich, um die richtigen Kaufinteressenten anzusprechen. Versuche aber auf den Nutzen für den Käufer einzugehen. Eine renovierungsbedürftige Immobilie kann zum Beispiel nach eigenen Vorstellungen gestaltet werden. Klingt schon viel besser, oder?

Beispiele für einen guten Beschreibungstext:

  • Renoviert und einzugsbereit
  • Moderne Doppelverglasung und Rollläden
  • Sparsame Zentralheizung
  • Renovierungsbedürftige Immobilie für handwerklich Begabte
  • Gestalterische Freiheit beim Ausbau des Dachgeschosses
  • Erstbezug nach Sanierung: Nur Ihre Möbel fehlen!

Anzahl der Zimmer und Raumausstattung

Die Anzahl der Zimmer ist für viele Haushalte ein entscheidendes Kriterium. Eine vierköpfige Familie wird zum Beispiel eine 4-Zimmer-Wohnung bevorzugen, da bei dieser Raumaufteilung jedes Kind ein eigenes Zimmer bekommen könnte. Gleiches gilt für Paare. Arbeitet ein Partner zum Beispiel im Home-Office sollte es zumindest eine 3-Zimmer-Wohnung sein, da ein Zimmer dann als Arbeitszimmer genutzt werden könnte. Bei dem Beschreibungstext und der Anzahl der Zimmer solltest du immer an die Lebensumstände von potenziellen Käufern denken und die Vorzüge hervorheben.

Beispiele für eine gute Beschreibung zur Anzahl der Zimmer und Raumausstattung:

  • 4-Zimmer-Wohnung mit genügend Platz für die Kinder
  • 3-Zimmer-Wohnung mit einem großzügigen Arbeits- oder Kinderzimmer
  • 2-Zimmer-Wohnung mit großem Wohnbereich: Für Singles und Paare!
  • 4-Zimmer-Wohnung in der Nähe von der UNI: WG-geeignet
  • helles und großräumiges Appartment, für Singles und Paare

Ein gutes Inserat enthält auch immer eine zielgruppengerechte Ansprache. Wenn du dir bereits vor deinem Inserat Gedanken gemacht hast, für welchen Käufertyp die Immobilie am geeignetsten ist, kannst du dir viel Zeit in der Vermarktung deiner Immobilie sparen.

Beschreibung der Wohnräume

Bei der Beschreibung der Wohnräume solltest du die charakteristischen Merkmale der einzelnen Zimmer hervorheben. Befindet sich zum Beispiel ein großes Fenster im Wohnzimmer, dann solltest du die tolle Aussicht oder die Helligkeit der Räume hervorheben. Ebenso ist eine offene Raumgestaltung zwischen Wohn- und Esszimmer erwähnenswert.

Beispiele für eine gute Beschreibung der Wohnräume:

  • Offener Ess- und Küchenbereich
  • Helle und großzügige Fensterfront im Wohnzimmer
  • Offene Raumgestaltung
  • Wohnzimmer mit Kamin für kalte Winterabende
  • Aussicht direkt ins Grüne
  • Rustikaler Stil mit Echtholzboden
  • Einbauküche mit viel Stauraum
  • Klare Raumaufteilung mit Rückzugsmöglichkeiten

Beschreibung der Außenansicht und näheren Umgebung

Immobilienmakler kennen das Sprichwort nur allzu gut: „Lage, Lage, Lage“. Die Wohnlage ist nicht nur für Investoren, sondern auch Privatleute das entscheidende Auswahlkriterium bei der Suche nach einer passenden Immobilie. Umso erstaunlicher ist es, dass viele vor allem private Immobilienverkäufer, die nähere Umgebung der Immobilie nur unzureichend beschreiben. Unterschieden bei der Wohnlage wird zwischen der Makrolage und Mikrolage. Ein gutes Exposé sollte immer Angaben zur Wohnlage enthalten. Man sollte nicht davon ausgehen, dass Immobilienkäufer bereits ortskundig sind.

Beschreibung der Mikrolage

Die Mikrolage der Immobilie ist die direkte Umgebung der Immobilie. Für eine gute Beschreibung der Mikrolage kannst du dir vorstellen, dass du direkt an der Eingangstür stehst und beschreibst, was du in diesem Moment siehst. Gehe dabei auf die Vorteile ein. Ist der Hauseingang zum Beispiel barrierefrei oder der Parkplatz ist direkt vor der Haustür, dann solltest du dies in der Beschreibung zur Mikrolage erwähnen.

Beispiel für eine gute Beschreibung der Mikrolage:

Von dem Wohnzimmer aus genießen Sie den traumhaften Blick über den weitläufigen Gartenbereich hinweg bis hin zu den umliegenden Feldern und Wiesen oder der Ruhr. Die Immobilie befindet sich einer ruhige Straße mit genügend Parkmöglichkeiten. Ein eigener Stellplatz befindet sich aber auch direkt vor dem separaten und barrierefreien Eingang zu ihrer Wohnung. Der dazugehörige Garten im Hinterhof steht ihnen zur alleinigen Nutzung zur Verfügung.

Was gehört zur Mikrolage?
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Schulen, Ärzte, KiTas
  • Weitere Dienstleistungen, wie z.B. Friseur, Schneiderei usw.
  • Freizeitangebot
  • Erholungsangebote
  • Nachbarschaft
  • Straßenlärm
  • Bebauungsdichte

Beschreibung der Makrolage

Bei der Makrolage wird die Immobilie in einem weiterem Umfeld betrachtet. Dabei steht die Attraktivität der Region als Wirtschaftsstandort, die strukturellen Gegebenheiten und die Anbindung an die Infrastruktur im Fokus der Betrachtung.

Beispiel für eine gute Beschreibung der Makrolage:

Diese Immobilie liegt nur wenige Gehminuten vom historischen Ortskern von Essen-Kettwig entfernt. Essen-Kettwig gehört zu den beliebtesten Wohnlagen im Essener Süden. Der Ortsteil ist nicht zuletzt, wegen seiner wunderschönen Altstadt und der Nähe zur Ruhr beliebt. In und um den Ortskern kann finden sich viele kleine Lokale und große Supermärkte. Pendler in Richtung der Essener Innenstadt können diese bequem mit dem ÖPNV oder in wenigen Minuten mit dem Auto erreichen. Die Autobahnanbindung nach Düsseldorf und weitere Städte des Ruhrgebiet ist auch sehr gut. Schulen und Kindergärten befinden sich in fußläufiger Nähe. Das einzigartige Charme von Kettwig mit seiner sowohl imposanten als auch anheimelnden, weithin bekannten und beliebten Altstadtkulisse sowie die unmittelbare Nähe zur Ruhr mit dem Promenadenweg, die vielen kleinen Geschäfte und nicht zuletzt die Bürger machen Kettwig attraktiv zum Wohnen, Einkaufen, Arbeiten und für die Freizeit. Sportbegeisterte kommen hier voll auf ihre Kosten. Unweit befinden sich viele Freizeitsportmöglichkeiten wie Segeln, Rudern, Golf, Tennis und Reitsportvereine.

Was gehört zur Makrolage?
  • Verkehrsanbindung mit dem Auto, Zug oder Flugzeug
  • Anbindung an den ÖPNV, wie z.B. Bus oder U-Bahn
  • Wirtschaftliche Attraktivität des Standorts
  • Bevölkerungsstruktur (Alter, Einkommen, usw.)
  • Bevölkerungsentwicklung (Prognose)
  • Soziale Struktur (Studentenstadt, Familienort, Naherholung usw.)

Kostenlos eine Immobilie inserieren

Immobilienverkäufer können mit wenig Aufwand eine Immobilienanzeige kostenlos aufgeben. Egal, ob eine Wohnungsanzeige aufgeben werden soll oder Anzeige für den Hausverkauf aufgeben werden soll – private Anbieter können häufig eine Immobilie kostenfrei inserieren. Auf Budenheld.de ist die Immobilienanzeige für private Anbieter kostenlos und unkompliziert.

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Tipp 8: Besichtigung organisieren und auf Käuferfragen vorbereiten

Besichtigungstermine sind wichtig für beide Parteien. Den Käufer und dem Verkäufer. Studien zeigen, dass eine optimale Objektpräsentation den Verkaufspreis um bis zu 15 % erhöhen kann. Bei der Besichtigung geht es nun darum, dass der erste positive Eindruck auf dem Papier (Exposé, Bilder und weiteres Infomaterial) aufrechterhalten wird.

Für eine erfolgreiche Besichtigung sollten Verkäufer auf folgende Schritte achten:

  1. Vorauswahl von Kaufinteressenten
  2. Immobilie für die Begehung vorbereiten
  3. maximal Einzel- oder Doppeltermine organisieren
  4. Auf Fragen von Käufer vorbereiten
  5. Nachbereitung der

Besichtigung organisieren

Der Verkaufserfolg der Besichtigungstermine wird bereits vor der eigentlichen Begehung durch eine selektive Auswahl der Kaufinteressenten und die Vorbereitung der Immobilie bestimmt. Mit einer guten Vorbereitung wird der Verkaufsprozess nicht nur beschleunigt, sondern in der Regel auch ein höherer Verkaufspreis erzielt!

Die richtigen Interessenten einladen

Sobald du ein Inserat auf einer Immobilienbörse geschaltet hast, wirst du Anfragen von potenziellen Käufern erhalten. Du solltest aber nicht davon ausgehen, dass auch jede Anfrage erfolgversprechend ist. Makler unterscheiden in Kaufinteressenten in 4 Kategorien: Immobilien-Touristen, uninformierte Käufer, Immobilienprofis und echte Käufer.

Die unterschiedlichen Käufertypen

Immobilien-Touristen: Immobilien-Touristen sind die „Träumer“ unter den Interessenten. Kurz gesagt: Ohne richtiges Kaufinteresse besichtigt dieser Interessenten-Typ wahllos Immobilien, als Zeitvertreib mit dem Ziel verschiedene Wohntypen zu erleben. Nach unserer Erfahrung macht dieser Typ ungefähr 20 % der Anfragen aus, womit dieser Anteil für viele unerfahrenen Immobilienverkäufer erstaunlich hoch ist.

Uninformierte Käufer: Uninformierte Käufer sind die Anfänger unter den Interessenten. Das sind häufig private Haushalte, die am Anfang ihrer Immobiliensuche stehen. Dieser Käufertyp ist häufig aufgrund seiner Unerfahrenheit noch nicht sehr entscheidungsfreudig und hat seine Finanzierungsmöglichkeiten noch nicht geprüft. Ein Kaufabschluss mit dieser Gruppe ist eher unwahrscheinlich.

Immobilienprofis: Profis können Kapitalanleger aber auch private Käufer sein. Der Profi weiß ganz genau, was er haben möchte und was er bereit ist dafür zu zahlen. Mit einem Immobilienprofi als Käufer kann man meistens schnell ins Geschäft kommen, soweit die grundlegenden harten Fakten (Mietrendite, Wiederverwertbarkeit usw.) gegeben ist. Einen Haken gibt es bei diesem Typ von Käufer, erfahrungsgemäß sind Immobilienprofis preissensibel und demzufolge weniger bereit einen höheren Verkaufspreis zu akzeptieren als Selbstnutzer.

Echte Käufer: Ein echter Käufer unterscheidet sich in den Merkmalen zu den vorher genannten Typen. Ein echter Käufer hat sich bereits um eine Finanzierung gekümmert und kann diese eine Finanzierungsbestätigung vorweisen. Außerdem hat dieser Käufertyp bereits mehrere Besichtigungen hinter sich und kennt somit die Wohnlage und die aktuelle Marktsituation. Ein weiteres Merkmal eines echten Käufers ist, dass dieser Käufertyp alle Entscheider zur ersten Besichtigung mitbringt. Bei Selbstnutzer ist das der Ehepartner, ein enger Vertrauter oder ein fachkundiger Immobilienexperte als Begleiter.

Immobilienverkäufer können viel Zeit sparen, wenn ungewünschte Käufertypen bereits in einer Vorauswahl zum Besichtigungstermin aussortiert werden. Aber wie treffen Verkäufer eine Vorauswahl und laden so nur echte Käufer zur Besichtigung ein? Wir empfehlen, dass nach einer Onlineanfrage der Verkäufer sich telefonisch bei dem Interessenten meldet, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Bei dieser Gelegenheit sollte der Verkäufer versuchen den Interessenten mithilfe einer Checkliste zu typisieren.

Vorauswahl treffen: Diese Fragen sollten Verkäufer vor der Einladung zum Besichtigungstermin stellen!

Für eine Vorauswahl sollten Verkäufer nach dem Erhalt der Kontaktanfrage sich telefonisch beim Interessenten melden. Unter den Anlass einen Besichtigungstermin vereinbaren zu wollen, können Verkäufer gezielt Fragen stellen, um echte Käufer von anderen Käufergruppen zu unterscheiden.

Unser Tipp: Vereinbare mit echten Käufern einen Einzeltermin. Für alle anderen Käufergruppen kannst du Doppeltermine vereinbaren oder auf eine „zweite Besichtigungsrunde“ verweisen.

Suchen Sie schon lange nach einer Immobilie? Echte Käufer haben bereits mehrere Besichtigungen hinter sich. Ein guter Richtwert sind Selbstnutzer, die bereits 6-12 Monate auf der Suche sind.

Wie viele Personen würden mit Ihnen einziehen? Ein Haushalt mit 5 Personen wird wahrscheinlich nicht in eine 3-Zimmer-Wohnung ziehen können. Du solltest solche unrealistischen Anfragen aussortieren.

Haben Sie bereits mit einer Bank gesprochen? Ein echter Käufer hat bereits eine Finanzierungsbestätigung von einer Bank in der Hinterhand und kennt demzufolge seinen maximalen Kreditrahmen.

Wissen Sie, wie sie die Immobilie erreichen? Ein echter Käufer kennt die Wohnlage. Auch wenn die Straße vielleicht unbekannt ist, so sollte bereits eine ungefähre Vorstellungen über die Wohnadresse vorhanden sein.

Kommen Sie allein zur Besichtigung? Signalisiert der Interessent, dass weitere Personen zur Besichtigung mitgebracht werden, dann ist das ein starkes Indiz dafür, dass alle Entscheider involviert sind und eine zügige Kaufentscheidung getroffen werden kann.

Die Immobilie für die Begehung vorbereiten

Der erste Eindruck zählt. Das gilt auch beim Immobilienverkauf. Käufer handeln mitunter nicht immer rational. Eine aufgeräumte und gepflegte Immobilie fühlt sich für viele Interessten direkt wohnlicher und damit attraktiver an. Denn bewusst oder unbewusst: Vor allem Selbstnutzer entscheiden mitunter oft aus dem Bauch heraus, ob eine Immobilie ihnen zusagt, oder nicht. Bereits mit einige kleinen Vorbereitungen können Verkäufer ein Wohlfühlklima für Interessenten schaffen und so einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen.

Diese Vorbereitungen sollten Verkäufer vor dem Besichtigungstermin treffen:

  • Kleinere Mängel ausbessern.
  • Entpersonalisiere die Wohnung, wie z.B. Fotos. Dadurch können sich Interessenten leichter ihr eigenes Zuhause vorstellen.
  • Sorge für gute Lichtverhältnisse. Öffne Jalousien und ziehe Vorhänge auf. Helligkeit wirkt einladend und schafft eine freundliche Atmosphäre.
  • Lüften und für ein gutes Raumklima sorgen. Vor dem Besichtigungstermin sollten die Fenster nochmal geöffnet und so für frische Luft gesorgt werden. Ein dezenter Raumduft sollte ebenfalls platziert werden.
  • Aufgeräumt und sauber sollte es sein.

Während der Besichtigung

Während der Besichtigung sollte die Immobilie einem gepflegten Zustand sein. Der Faktor „Wohlfühlen“ und „Bauchgefühl“ von Selbstnutzer ist nicht zu unterschätzen. Studien unterstützen diese These und sagen, dass ungefähr 40 % der Entscheidungen vom Unterbewusstsein (also persönlichen Empfindungen) getroffen werden. Nur 60 % der Kaufentscheidung beruht auf harten Fakten, wie z.B. der Preis, Größe, Raumaufteilung, Wohnlage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

Immobilienverkäufer sollten bei dem Besichtigungstermin darauf achten, dass der Interessent sich wohlfühlt. Dazu gehört neben einer gepflegten Räumlichkeiten auch eine freundliche Atmosphäre und Aussagekraft auf Käuferfragen zu den wichtigsten Eckpunkten der Immobilie sowie näheren Umgebung.

Freundliche Atmosphäre schaffen

Gute Verkäufer können eine gute Beziehungschemie erzeugen. Die Grundvoraussetzung dafür ist eine gewisse Sympathie zwischen dem Verkäufer und Käufer. Makler sind echte Kommunikationsprofis und kennen die Bedeutung der zwischenmenschlichen Ebene. Private Immobilienverkäufer tun sich mitunter wegen mangelnder Erfahrung schwer eine freundliche und zugleich professionelle Atmosphäre aufzubauen.

Unser Tipps für eine freundliche Atmosphäre während der Besichtigung:

  • Begrüße jeden Interessenten vor der Immobilie. Bei einer Wohnung solltest du die Interessenten am Hauseingang abholen. Die Begrüßung sollte mit einem kleinen Lächeln, einen Händedruck und unter der Nennung des eigenen vollen Namens erfolgen.
  • Starte einen Small Talk. Erkundige dich zum Beispiel, ob die Anreise gut gelungen ist.
  • Gehe als erster durch Türen, aber halte die Tür offen und bitte die Interessenten einzutreten.
  • Falls du den Raum vorstellen möchtest, solltest du langsam und deutlich sprechen.
  • Bei kritischen Rückfragen zum Zustand der Immobilie gelassen bleiben. Besonders Selbstnutzer reagieren mitunter beleidigt, wenn negativ über das ehemalige Zuhause gesprochen wird.
  • Gib den Interessenten auch Freiräume. Versuche unscheinbar im Hintergrund zu agieren und für Rückfragen zur Verfügung zu stellen. Wahre einen gewissen Abstand, sodass der Interessent die Immobilie „eigenständig erkunden“ kann.
  • Verabschiede freundlich mit einem Händedruck und lasse keine Preisverhandlungen zu. Verweise freundlich darauf, dass Angebote bitte per E-Mail abgegeben werden können.

Auf Käuferfragen vorbereiten

Neben der freundlichen Atmosphäre sollte nicht vergessen werden, dass Interessenten auch Fragen zur Immobilie haben werden. Werden die Fragen direkt vor Ort schnell und kompetent beantwortet, dann wirkt das vertrauenswürdig und beschleunigt den ganzen Verkaufsprozess.

Kein Verkäufer kann alle Eckdaten zur Immobilie im Kopf haben. Das ist auch gar nicht schlimm. Es reicht, wenn alle Informationen zur Hausbesichtigung vorbereitet wurden und man bei Rückfragen notfalls in die eigene Dokumentation nachschauen kann. Folge Informationen sollten Verkäufer sich zur Vorbereitung einer Besichtigung notieren:

Käuferfragen zur Immobilie
  • Wie groß ist die gesamte Wohnfläche und jeweils die einzelnen Zimmer
  • Was ist der Energiekennwert gemäß Energieausweis?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?
  • Welche Instandhaltungsarbeiten sind geplant?
  • Werden vor der Übergabe noch Renovierungsarbeiten durchgeführt?
  • Welche Internetgeschwindigkeit ist verfügbar?
  • Gibt es gesonderte Parkmöglichkeiten für Anwohner?
Käuferfragen zur WEG
  • Wurden Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt? Gibt es geplante Instandhaltungsmaßnahmen, die von der WEG beschlossen wurden? Welche Instandhaltungen stehen die nächsten Jahre an?
  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage in der WEG? Wie hoch ist der Anteil meiner Immobilie an den Rücklagen? Welcher Anteil am Hausgeld entfallen auf die Nebenkosten und wie viel auf die Instandhaltungsrücklagen?
  • Gab es Sonderumlagen in den letzten Jahren?
  • Wer ist für die Verwaltung der WEG zuständig?
  • Was gehört zu meinem Sondereigentum?
  • Werden Haustiere in der WEG geduldet?

Sonstige Themengebiete

  • Verkehrsanbindung: Wie weit ist die nächste Bushaltestelle / U-Bahn-Station / Autobahn?
  • Einkaufsmöglichkeiten: Gibt es Supermärkte in der Nähe?
  • Sicherheit: Gab es bereits Einbrüche? Sind Einbruchssicherungssysteme installiert?
  • Lärm: Kann man nachts mit offenen Fenster schlafen? Ist der Straßenlärm in der Wohnung zu hören?
  • Nachbarschaft: Wie ist das Verhältnis zu den anderen Eigentümern? Wie ist die Altersstruktur der anderen Mieter/Eigentümer? Wohnen in der Gegend eher Familien, Senioren oder Studenten?
  • Familienfreundlichkeit: Gibt es einen Spielplatz in der Nähe? Gibt es andere Familien mit Kindern in der Umgebung?
  • Tierhaltung: Kann es sein, dass andere sich durch Hunde in der Umgebung gestört fühlen?

Nach der Besichtigung

Nach der Besichtigung werden einige Interessenten ihre Kaufabsicht zum Ausdruck zu bringen. Nutze diese Situation, um dich nach einer Finanzierungsbestätigung zu erkundigen. Echte Käufer werden sich in der Regel bereits um eine Finanzierung gekümmert haben.

Unser Tipp: Ein Besichtigungstermin ist nicht der ideale Ort für Preisverhandlungen. Möchte ein Interessent dennoch ein Angebot abgeben, dann verweise darauf, dass alle Kaufpreisangebote per E-Mail abgegeben werden können. Hast du alle Angebote zusammen, kannst du bei Bedarf auf den Interessenten nochmal zugehen. Lasse dich unter keinen Umständen drängen.

Nachbereitung und Rückfragen beantworten

Nach den Besichtigungsterminen sollten Verkäufer die vorbereiteten Verkaufsunterlagen an aussichtsreiche Kaufinteressen unaufgefordert versenden. Verkäufer sollten sich im Nachgang auf einige für die Entscheidungsfindung von Kaufinteressenten wichtige Dokumente beschränken.

Für die Nachbereitung einer Hausbesichtigung sollten folgende Dokumente per E-Mail übermittelt werden:

  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen und letzten 3 Protokolle aus der Eigentümerversammlung
  • bei vermieteten Immobilien: Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge

Musteranschreiben für Verkäufer nach einem Besichtigungstermin

Guten Tag Frau Zimmer,

Guten Tag Herr Zimmer,

anbei übersende ich Ihnen die gewünschten Unterlagen zur Wohnung in der Wasserschnepfe 14, Essen-Heisingen. Bei einem weiteren Interesse Ihrerseits, bitte ich Sie, mir eine entsprechende Finanzierungsbestätigung von ihrer Hausbank zukommen zu lassen.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Knauf

Anhänge:

  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnungen
  • letzten 3 Protokolle aus der Eigentümerversammlung

Tipp 9: Verkaufsgespräch und Preisverhandlung üben

Bei einem privaten Immobilienverkauf stehen Selbstnutzer häufig vor der Situation, dass nur auf wenig Erfahrung im Verkaufsgespräch und der Preisverhandlung zurückgegriffen werden kann. Damit es trotzdem mit dem Bestpreis für die eigene Immobilie klappt, sollten Verkäufer einige hilfreiche Tipps für das Verkaufsgespräch beachten.

Angebotspreis strategisch wählen

Der Angebotspreis sollte im Exposé sollte bereits strategisch gewählt werden. Als Basis für einen Angebotspreis sollte immer eine Immobilienbewertung vorausgegangen sein. Verkäufer können zwischen verschiedenen Strategien wählen: ein moderater Angebotspreis (Angebotspreis 105 bis 110 Prozent), ein Hochpreismodell (Angebotspreis zwischen 120 und 140 Prozent) oder eine Unter-Marktwert-Strategie (Angebotspreis von 80 bis 100 Prozent).

Moderater Angebotspreis

Entscheidet sich ein Verkäufer dafür einen moderaten Angebotspreis im Exposé für seine Immobilie auszurufen, dann werden sich wahrscheinlich einige Interessenten auf die Anzeige melden. Der Nachteil an einem moderaten Startpreis ist jedoch, dass es kaum Spielraum für Preisverhandlungen nach unten gibt, soweit der Verkäufer nicht bereit ist, die Immobilie auch im Notfall unter dem ermittelten Verkehrswert zu verkaufen.

Hochpreismodell

Setzt ein Verkäufer einen Angebotspreis deutlich über den ermittelten Immobilienwert an, dann spricht man von einem Hochpreismodell. Bei dieser Strategie kalkuliert der Verkäufer ein, dass sich nur wenige Interessenten finden werden, die bereit sind über dem Marktpreis zu kaufen. Der Vorteil dieser Strategie ist ein geringerer Aufwand bei der Vorauswahl von Kaufinteressenten und eine hohe wahrgenommene Exklusivität der Immobilie. Ebenso haben Verkäufer einen hohen Spielraum für Preisnachlässe.

Unserer Meinung nach kommt eine Hochpreis-Strategie nur für Immobilien in sehr gefragten Wohnlagen im obereren Preissegment infrage. Andernfalls kann es passieren, dass sich zu wenig Interessenten auf derartige Anzeigen melden.

Unter Marktwert anbieten

Falls du dich entscheidest eine Immobilie unter dem Marktwert zu inserieren, dann werden sehr wahrscheinlich viele Kaufinteressenten eine Besichtigungsanfrage stellen. Willst du viele unnötige Besichtigungen vermeiden und echte Käufer identifizieren, dann ist bei dieser Strategie der Aufwand für die Auswahl der geeigneten Interessenten sehr hoch. Ziel von Verkäufer sollte bei dieser Strategie sein, dass nach der Besichtigung ein Bieterverfahren eröffnet wird. Bei einem Bieterverfahren sind sehr gute Menschenkenntnis und Verhandlungsgeschick erforderlich.

Verkaufsargumente vorbereiten

Damit du deine Position während der Verhandlung verbessern kannst, solltest du dich auf das Gespräch vorbereiten. Bei einem Immobilienverkauf geht es um viel Geld. Deswegen ist es nur richtig, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer versuchen werden den bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Käufer werden naturgemäß die Nachteile der Immobilie hervorheben. Während der Verkäufer die Vorzüge betonen wird. Folgende Punkte können Verkäufer in einer Preisverhandlung anbringen:

  • Die exklusive Wohnlage
  • Aussicht aus dem Fenster
  • Barrierefreiheit der Immobilie
  • Allgemein gute Immobilienpreisentwicklung für ähnliche Objekte
  • Durchgeführte Modernisierungen und Reparaturen
  • Sehr gute Verkehrsanbindung
  • Freizeitmöglichkeiten wie Sportvereine, Parks, Kinos, Restaurants
  • Umgängliche Nachbarschaft

Richtigen Zeipunkt für Preisverhandlungen bestimmen

Für Käufer beginnt die Vorbereitung für anstehende Preisverhandlung bereits während der Besichtigung. Auf der einen Seite werden Käufer zwar ihr Interesse betonen aber bereits einige Negativpunkte der Immobilie. Dies dient häufig dazu, dass der Käufer sich für eine spätere Preisverhandlung in Position bringen möchte. Verkäufer sollten auf derartige Aussagen gelassen reagieren und unter keinen Umständen die Preisverhandlung auf den Tag der Begehung legen. Möchte ein Kaufinteressent dennoch ein Angebot abgeben, dann verweisen Verkaufsprofis darauf, dass ein Angebotspreis per E-Mail im Nachgang der Besichtigung abgegeben werden kann.

Geben mehrere Interessenten ein Angebot ab, dann ist es unter Umständen für Verkäufer nicht notwendig einen Preisnachlass zu gewähren. Ist die Anzahl der abgegeben Angebote sogar besonders hoch, können Verkäufer auch darüber nachdenken ein Bieterverfahren zu eröffnen. In diesem Fall ist ein Verkaufspreis über den Angebotspreis möglich.

Persönlichkeit des Käufers einschätzen

Menschen sind unterschiedlich und haben unterschiedliche Bedürfnisse. Das ist beim Immobilienkauf nicht anders – jeder Käufer schaut anders auf sein Wunschobjekt. Gute Verkäufer wissen um die Bedürfniss von unterschiedlichen Käufertypen und nutzen die Erkenntnisse der Persönlichkeitsstruktur-Analyse, um ein bestmögliches Verhandlungsergebnis zu erzielen.

Verkäufer benötigen kein großes Studium damit man die Käufertypen richtig einordnet. Es reicht gute Menschenkenntnis, ein offenes Ohr und das Wissen um die unterschiedlichen Basistypen (roter, grüne und blaue Käufertyp):

Der rote Käufertyp

Rote Käufertype handelnd impulsiv, also aus dem Bauch heraus. Dabei handelt dieser Käufertyp zielorientiert und ist in der Lage durchaus schnell Entscheidungen zu treffen und umzusetzen.

Haben Immobilienverkäufer mit einem roten Käufertyp zu tun, dann sollte Schnelligkeit und die Umsetzung im Vordergrund stehen. Rote Käufer wollen schnell zum Kaufabschluss kommen und scheuen lange Wartezeiten. Verkäufer sollten einem roten Käufer selbstsicher und kompetent gegenübertreten.

Der grüne Käufertyp

Ein grüner Käufertyp ist harmoniebedürftig und geht Konflikten aus dem Weg. Menschen in dieser Kategorie sind zuverlässig, organisiert und die Meinung bzw. der Rat von anderem ist ihm sehr wichtig.

Verkäufer, die an einen grünen Typ verkaufen möchten, sollten die Begleitpersonen bei der Besichtigung mit einbeziehen, da dieser Käufertyp einen hohen Wert auf die Ratschläge von ihm nahestehenden Menschen legen wird.

Der blaue Käufertyp

Die Farbe Blau beschreibt einem Käufer, der für einen faktenorientierten Denker steht. Dieser Käufertyp benötigt alle notwendigen Informationen, um eine abschließende Entscheidung zu treffen. Er gilt als eher introvertiert und ist sehr gut informiert.

Ein blauer Käufertyp benötigt von dem Verkäufer alle notwendigen Verkaufsunterlagen und diese am besten noch mit weiteren Statistiken und Prognosen angereichert.

Ausdrucksweise üben

Verkäufer haben ihre eigene Sprache. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte die wichtigsten Kniffe im Sprachgebrauch für Verkäufer kennen und zielgerichtet anwenden. Durch die richtige Wortwahl kannst du Ängste, Bedenken und Zweifel von Käufern entgegenwirken, bevor sie entstehen.

Im Verkaufsgespräch solltest du Wörter wie „Wert“ anstelle eines „Preis“ verwenden. Du kannst vom „Erwerben“ statt „kaufen“ sprechen. Besser klingt es auch, wenn du von einer „günstiger Finanzierung“ sprichst, anstelle von „Schulden und Kredit“. Eine Immobilie sollte auch „hochwertig“ sein und nicht als „teuer“ bezeichnet werden. Der „Kaufvertrag“ sollte durch eine „Vereinbarung“ sprachlich ersetzt werden.

Zugeständnisse machen

Unter Umständen kann es möglich sein, dass der Käufer eine bessere Verhandlungsposition hat. Das kann daran liegen, dass die Immobilie in einer nicht begehrten Wohnlage liegt, sanierungsbedürftig oder die allgemeine Marktlage für Verkäufer schlecht ist. In diesem Fall sollten Verkäufer vermeiden Rabatte auf den Angebotspreis zu geben. Versuche stattdessen dem Käufer eine zügige Übergabe, weitere Renovierungsarbeiten vor der Übergabe oder eine gestaffelte Kaufpreiszahlung anzubieten. Ein Rabatt auf den Verkaufspreis sollte das letzte Mittel für Verkäufer sein, eine Vereinbarung mit einem potenziellen Käufer zu erzielen.

Tipp 10: Kaufvertrag prüfen

Für den Kauf bzw. den Verkauf einer Immobilie und der Erstellung eines Kaufvertrages ist fast immer ein Notar nötig. Bei dem Verkauf einer Immobilie besteht keine allgemeine Notarpflicht, dennoch ist der Gang zum Notar sehr zu empfehlen.

Darauf sollten Verkäufer im Kaufvertrag achten

Verkäufer sollten bei der notariellen Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages darauf achten, dass es eine klare Regelung der Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer formuliert wurde. Im Allgemeinen zahlt der Käufer als Kosten, die mit dem Kaufvertrag in Verbindung stehen. Das sind in der Regel:

  • Gebühren für Notar und Grundbuchamt
  • Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen
  • Maklerprovisionen

Der Verkäufer hingegen übernimmt die Kosten, die zur Herstellung der Lastenfreiheit des Grundstückes erforderlich sind. Die Lastenfreiheit ist eine Grundvoraussetzung für die Übergabe eines Grundstücks bzw. einer Immobilie.

Kaufvertrag ohne Notar

Laut § 311 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) benötigt man für eine Abwicklung eines Immobiliengeschäfts eine notarielle Beurkundung, weil bei hohen Werten Rechtssicherheit über die Besitzansprüche hergestellt werden sollte. Ohne Notar wäre ein Immobilienkauf nur dann möglich, wenn der Verkäufer diesem Vorgehen zustimmt und er eine Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch eigenverantwortlich durchführt. Etwaige Komplikationen bei Vertragsrücktritt und Vertragsstreitigkeiten bedürfen in diesem Fall dann einer individuellen Prüfung.

Wir empfehlen Verkäufer immer auf einen Notar zu bestehen. Nur so ist sichergestellt, dass der Besitzübergang sowie die Zahlungsvereinbarungen und Nebenabsprache verbindlich und rechtssicher abgewickelt werden.

Tipp 11: Steuerliche Fallstricke vor der Unterschrift prüfen

Immobilienverkäufer profitieren seit Jahren von steigenden Immobilienpreisen. Das Kosten für Inserate, Renovierungen und andere Nebenkosten bei einem Immobilienverkauf anfallen ist den meisten Eigentümern bekannt. Steuern beim Immobilienverkauf sind für viele verkaufswillige Eigenheimbesitzer dagegen neu. Dabei ist die sogenannte Spekulationssteuer nicht gerade unerheblich und richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Wann müssen Verkäufer die Spekulationssteuer zahlen?

Verkäufer müssen die Spekulationssteuer zahlen, wenn sie nicht selber die Immobilie bewohnt haben. Also die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wurde. Die Spekulationssteuer in Höhe des persönlichen Steuersatzes wird aber auch nur dann fällig, wenn innerhalb einer minimalen Haltedauer von 10 Jahren die Immobilie verkauft werden soll. Bei einer Haltedauer über 10 Jahren fällt für Kapitalanleger keine Spekulationssteuer an.

Du hast 3 oder mehrere Objekte in den letzten 5 Jahren verkauft? Dann gilt die minimale Haltedauer von 10 Jahren für dich nicht und du wirst als gewerbetreibender Immobilienhändler eingestuft. In diesem Fall ist die Spekulationssteuer ungeachtet der Haltedauer und Eigennutzung zu entrichten. Außerdem wird in der Regel auch eine Gewerbeanmeldung sowie Gewerbesteuer fällig.

Kann man die Spekulationssteuer umgehen?

Die Spekulationssteuer gilt für Imobilien, die nicht der Eigennutzung unterliegen. Möchte ein Kapitalanleger seine Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, dann wird die Spekulationssteuer fällig. Möchte der Verkäufer die Spekulationssteuer umgehen, dann ist es möglich, dass man für zusammenhängende 3 Jahre eine Eigennutzung anmeldet. In diesem Fall wird das Spekulationsobjekt vom Finanzamt als Eigenheim gewertet. In diesem Fall muss keine Spekulationssteuer bei einem Verkauf gezahlt werden.

Tipp 12: Häufige Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden!

Eine gute Nachfrage nach Immobilien, steigende Verkaufspreise sind gute Aussichten für Verkäufer. Dennoch sollten sich Verkäufer sich nicht blenden lassen. Der Verkauf einer Eigentumswohnung oder ein Hausverkauf ist alles andere als einfach. Auf dem Weg zum erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrages gibt es einige Stolpersteine. Unser Tipp für Nummer 12: Vermeide die schlimmsten Fehler beim Immobilienverkauf! Erfahrungsgemäß sind die schlimmsten und zugleich häufigsten Fehler von privaten Verkäufern:

Fehler 1: Einfach anfangen eine Immobilien zu verkaufen!
Fehler 2: Keine zweite Meinung bei der Immobilienbewertung einholen!
Fehler 3: Ein Makler kostet nur Provision!
Fehler 4: Eine Anzeige online einstellen, kann ich selber!
Fehler 5: Besichtigungen durchführen, kann nicht schwer sein.
Fehler 6: Verhandeln? Ich bestimme den Preis.
Fehler 7: Den Kaufvertrag macht der Notar!

Fehler 1: Einfach anfangen eine Immobilien zu verkaufen!

Private Immobilienverkäufer vernachlässigen häufig die Planung und Vorbereitungsphase beim Immobilienverkauf. Du solltest bedenken, dass es beim Immobilienverkauf um eine Transaktion mit erheblichen finanziellen Wert geht. Zu einer guten Vorbereitung gehören folgende Schritte:

Fehler 2: Keine zweite Meinung bei der Immobilienbewertung einholen!

Immobilien sind individuell und müssen auch dementsprechend bewertet werden. Bei einer Wertermittlung für deine Immobilie solltest du mehrere Meinungen einholen und den Angebotspreis strategisch für das Verkaufsgespräch wählen.

Fehler 3: Ein Makler kostet nur Provision!

Vor dem Immobilienverkauf steht häufig die Entscheidung an: Soll ich mit einem Makler oder privat verkaufen? Private Verkäufer sollten sich von der aktuellen Marktlage nicht blenden lassen. Bei einem Immobilienverkauf gibt es einiges zu tun und ein Makler kann unter Umständen dazu beitragen, dass die Immobilie schneller und hochwertiger verkauft wird. Unser Tipp: Prüfe, ob ein Makler oder Privatverkauf für dich vorteilhafter ist.

Fehler 4: Eine Anzeige online einstellen, kann ich selber!

Die professionelle Gestaltung deiner Immobilienanzeige ist ein entscheidender Faktor für den Vermarktungserfolg deiner Immobilie. Du solltest genügend Zeit für die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés einplanen. Private Verkäufer tun sich häufig besonders schwer mit der Erstellung der Fotos und den Beschreibungstext. Wir haben für dich ein paar gute Beispiele und Tipps für deine Immobilienanzeige vorbereitet.

Fehler 5: Besichtigungen durchführen, kann nicht schwer sein.

Ein Makler sperrt ja sowieso nur die Tür auf. Das kann ich auch selber. So oder so ähnlich stellen sich einige private Verkäufer die Durchführung einer Immobilienbesichtigung vor. Was vielerorts in Deutschland unglaublich klingt, ist in Amerika bereits Realität mit dem Home-Staging, also einer professionellen Besichtigung und Aufbereitung der Immobilie, kann ein bis zu 20 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Eine gute Besichtigung beginnt bereits bei der Auswahl der richtigen Kaufinteressenten, der Vorbereitung der Immobilie und der kompetenten Beantwortung von Käuferfragen. Nach der Besichtigung sollten Verkäufer zeitnah die offenen Rückfragen von Käufer beantworten und die Verkaufsunterlagen versenden. In unserem Ratgeber kannst du ein Musteranschreiben für Verkäufer nach einer Besichtigung finden.

Fehler 6: Verhandeln? Ich bestimme den Preis.

Verkäufer waren in den letzten Jahren aufgrund einer stetig hohen Nachfrage nach Wohnraum in vielen Situation in einer guten Ausgangslage. Dennoch kann ein Verkaufspreis keinesfalls diktiert werden. Ein guter Verkäufer kennt seine Argumente, kann den Käufer richtig einschätzen und wird versuchen den bestmöglichen Verkaufspreis notfalls mit einem Bieterverfahren zu erreichen Ist der Verkäufer dennoch gezwungen, einen Rabatt zu gewähren, sollte man versuchen Zugeständnisse dem Käufer zu machen, ohne mit dem Verkaufspreis herunterzugehen.

Fehler 7: Den Kaufvertrag macht der Notar!

Der Notar beurteilt in keinster Weise die Wirtschaftlichkeit eines Kaufvertrages. Die Aufgabe des Notars ist es lediglich sicherzustellen, dass die Transaktion rechtssicher abgewickelt wird. Verkäufer sollten deswegen vor allem die klare Kostenaufteilung und Zahlungsmodalitäten im Kaufvertrag prüfen. Blind auf den Notar zu vertrauen ist ein großer Fehler.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf

Wie verkauft man am besten eine Immobilie?

Der typische Ablauf für einen Verkauf einer Immobilie ist:
1. Makler suchen, finden & einen Termin vereinbaren.
2. Verkaufsunterlagen vorbereiten.
3. Immobilie bewerten lassen und Angebotspreis festlegen.
4. Aussagekräftiges Exposé erstellen.
5. Anfragen entgegennehmen und Kaufinteressenten selektieren.
6. Besichtigungen planen, durchführen und nachbereiten
7. Bonität des Käufers sicherstellen
8. Verkaufspreis festlegen und Notar beauftragen
9. Unterschrift des Immobilienkaufvertrags beim Notar
Das sind die 12 besten Tipps für den Immobilienverkauf.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Private Verkäufer sollten sich gut auf den Immobilienverkauf vorbereiten – das gilt besonders dann, wenn der Verkauf ohne Makler in die eigenen Hände genommen werden soll. Im ersten Schritt sollte der richtige Verkaufszeitpunkt gewählt werden, eine Immobilienbewertung eingeholt werden und anschließend die Verkaufsunterlagen zusammengestellt werden. Erst dann sollte ein Exposé erstellt und mit der Vermarktung begonnen werden. Danach sollten Besichtigungen geplant, durchgeführt und nachbereitet werden. Ist ein Käufer gefunden, dann kann ein Vertragsentwurf in Auftrag gegeben werden und nach 2 Wochen gesetzlich vorgegebener Bedenkzeit beim Notar unterschrieben werden.
So verkauft du eine Immobilie ohne Makler – die ultimative Anleitung für private Verkäufer.

Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?

Verkäufer eines Hauses sollten den Grundbuchauszug, Flurkartenauszug / Lageplan, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Kubaturberechnung (umbauter Raum), Baubeschreibungen, Sanierungsnachweise und Energieausweis bereithalten.
Bei Eigentumswohnungen in einer WEG müssen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen vorgehalten werden.
Das sind die wichtigsten Unterlagen beim Immobilienverkauf.

Wo kann ich verlorene Unterlagen zur Immobilie beantragen?

Viele Unterlagen, die für einen Verkauf einer Immobilie benötigt werden, kann man in der Bauakte beim Bauamt einsehen. Mitglieder einer WEG können ihre Hausverwaltung ansprechen.
Hier können Immobilienbesitzer verlorene Unterlagen neu beantragen.

Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf?

Immobilien sind ein ganzjähriges Geschäft. Ein weit verbreitet Irrglaube ist, dass im Frühling ein besonders guter Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist. Das stimmt aber nur bedingt. Verkäufer sollten, saisonale, konjunkturelle und regionale Unterschiede bei der Bestimmung eines idealen Verkaufszeitpunkt berücksichtigen.
Den richtigen Verkaufszeitpunkt wählen: Darauf kommt es an!

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