Wohnungsverkauf-Übergabe: Übergabe einer Eigentumswohnung

Sobald das Fälligkeitsschreiben vom Notar eingetroffen ist und der Verkäufer den Eingang der vollständigen Kaufpreiszahlung bestätigt, steht als nächster wichtiger Schritt die Übergabe der Eigentumswohnung an den neuen Besitzer an. Bei der Wohnungsübergabe sollten Käufer und Verkäufer nochmal eine gesunde Sorgfalt walten lassen, damit spätere Streitigkeiten gar nicht erst entstehen. Wir sagen dir, worauf man bei der Schlüsselübergabe achten sollte.

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Übergabe einer Wohnung: Darauf sollten Käufer und Verkäufer achten.

Ein Käufer wurde gefunden, der Kaufvertrag beim Notar beglaubigt und der vollständige Kaufpreis ist eingegangen? Dann schon einmal Glückwunsch. Die größten Hürden beim Wohnungsverkauf liegen bereits hinter dir.

Trotzdem sollte bei dem letzten Schritt vor dem Besitzübergang der Eigentumswohnung an den Käufer nochmal gewissenhaft an diese Aufgabe herangegangen werden.

Die wichtigsten Schritte bei der Übergabe einer Eigentumswohnung als Checkliste:

  • Übergabedetails im Kaufvertrag beachten
  • Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
  • Zustand der Wohnung zum Kaufzeitpunkt dokumentieren
  • Übergabeprotokoll mit diesen Inhalten anfertigen
    • Übergebene Unterlagen und Dokumente
    • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
    • Zählerstände für die Endabrechnung notieren
    • Bedienungsanleitungen und Sicherheitshinweise
    • Zustand der Wohnung bei Übergabe (z. B. besenrein)
    • Sonstiges Zubehör
  • Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen
  • Schlüssel übergeben
  • Hausverwaltung informieren
Unser Tipp

Bei der Übergabe einer Eigentumswohnung nichts vergessen: Checkliste für die Übergabe und Übergabeprotokoll bei einem Wohnungsverkauf als Download. Zum Download.

Vor der Übergabe der Eigentumswohnung

Bereits vor der Übergabe der Eigentumswohnung sollten beide Vertragsparteien einen Blick in den Kaufvertrag werfen. Die pflichtigen Maßnahmen zur Wohnungsübergabe sollten bereits im Kaufvertrag und dem damit verbundenen Besitzübergang geregelt sein. Aus diesem Grund sollte bereits einige Zeit vor dem eigentlichen Termin zur Schlüsselübergabe ein Blick in den Kaufvertrag erfolgen. Kommt eine Vertragspartei ihren Pflichten zur Übergabe nicht zeitgerecht nach, werden in der Regel Verzugszinsen als Schadensersatz einforderbar.

Diese Details sollte man vor der Übergabe einer Eigentumswohnung beachten:

  • Übergabedetails im Kaufvertrag beachten
  • Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
  • Zustand der Wohnung zum Kaufzeitpunkt dokumentieren

Tipp 1: Kaufvertrag durchlesen

Werden vertragliche Pflichten seitens des Verkäufers oder Käufer zum Zeitpunkt der im Kaufvertrag fest verletzt, könnte die Gegenpartei auf Schadensersatz oder die kostenpflichtige Beseitigung bestehen. Im Kaufvertrag werden häufig Formulierungen festgehalten, in welchem Zustand und zu welchem Zeitpunkt die Eigentumswohnung vom Verkäufer an den Käufer übergeben werden soll.

Tipp 2: Keine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung

Einige Käufer wünschen bereits kurz vor dem Notartermin oder unmittelbar nach der notariellen Beurkundung den Zugang zur Wohnung, um Renovierungsarbeiten beginnen zu können. Verkäufer sollten sich diesem Haftungsrisiko nicht aussetzen. Erst mit dem Fälligkeitsschreiben vom Notar und dem bestätigten Eingang des vollen Kaufpreises sollte die Schlüsselübergabe durchgeführt werden.

Beginnt der Käufer mit der Renovierung der Wohnung und verursacht im Zuge seiner Umzugsvorbereitungen Schäden an der Wohnung oder dem Gemeinschaftseigentum der WEG, dann haftet der Verkäufer vollumfänglich und nicht der Käufer. Erst mit der Wohnungsübergabe findet der Besitzübergang statt und der Käufer steht in der Haftung.

Tipp 3: Zustand der Wohnung zum Kaufzeitpunkt dokumentieren

„Gekauft, wie gesehen“ ist eine gängige Formulierung in Wohnungskaufverträgen. Käufer sollten aus diesem Grund den Zustand der Wohnung zum Kaufzeitpunkt dokumentieren. Eine gute Möglichkeit dazu ist die Wohnungsbesichtigung. Ist es dafür bereits zu spät, dann können Käufer versuchen, eine Vor-Ort-Begehung auch nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag vereinbaren – ein Recht zu einer solchen Besichtigung nach Kaufabschluss und vor der Übergabe hat der Käufer aber nicht.

Das solltest du wissen

Nach dem Kaufvertrag darf sich der Zustand der Wohnung bis zur Übergabe an den Käufer nicht deutlich über eine normale Abnutzung hinaus verschlechtern. Die Beweispflicht für verursachte Schäden liegt in der Verantwortung des Käufers und muss im Zweifel auf von ihm nachgewiesen werden. Eine Lösung: Fertige zur Wohnungsbesichtigung eigene Fotos an und speichere dir alle Fotos aus dem Exposé ab.

Weigert sich der Verkäufer einer Vorabbegehung zuzustimmen, dann bleibt dem Käufer wahrscheinlich nur die Möglichkeit Außenaufnahmen der Immobilie anzufertigen und die Bilder aus dem Exposé als Dokumentation des Zustands der Eigentumswohnung zum Kaufzeitpunkt abzulegen. In einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung können diese Aufnahmen als Beweismittel angeführt werden.

Während der Übergabe der Eigentumswohnung

Sind alle Voraussetzungen für die Wohnungsübergabe erfüllt (Kaufpreis vollständig gezahlt, Wohnung im vertragsgemäßen Zustand), dann steht als Nächstes der vor-Ort-Termin zur Schlüsselübergabe an.

Es liegt im Interesse von dem Verkäufer und des Käufers, eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe durchzuführen. Beinahe unverzichtbar für die Rechtssicherheit ist für beide Vertragsparteien das Übergabeprotokoll. Dieses wichtige Protokoll enthält alle wichtigen relevanten Informationen zum Zustand des Verkaufsobjektes bei der Schlüsselübergabe und dokumentiert den genauen Zeitpunkt des Besitzübergangs der Wohnung. Der Zeitpunkt kann unter Umständen später wichtig werden, falls es zu Schäden kommt. Dann haftet bei einem Wohnungsverkauf nämlich in der Regel die Vertragspartei, welche Besitzer der Wohnung ist.

Diese Punkte sollte man während der Übergabe einer Eigentumswohnung beachten:

  • Übergabeprotokoll mit diesen Inhalten anfertigen
    • Zustand der Wohnung bei Übergabe (z. B. besenrein)
    • Übergebene Unterlagen und Dokumente
    • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
    • Zählerstände für die Endabrechnung notieren
    • Bedienungsanleitungen und Sicherheitshinweise
    • Sonstiges Zubehör
  • Schlüssel übergeben
  • Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen

Tipp 1: Wohnungsübergabe protokollieren

Unverzichtbar für die Rechtssicherheit bei der Übergabe einer Eigentumswohnung ist das Übergabeprotokoll. Dieses wichtige Protokoll, welches bei der Schlüsselübergabe vom Käufer oder Verkäufer angefertigt wird, enthält alle wichtigen Informationen zum Zustand der Wohnung bei der Schlüsselübergabe. In einem Übergabeprotokoll sollte der Zustand der Räumung notiert werden. In der Regel wird im Kaufvertrag festgehalten, welcher Zustand vom Verkäufer bei der Übergabe herzustellen ist. Der Käufer bestätigt mit der Unterschrift unter dem Protokoll, dass dieser Zustand auch vorliegt. In der Praxis tauchen in Kaufverträgen häufig Formulierungen auf, dass die Wohnung besenrein und geräumt übergeben werden muss.

Tipp 2: Mängel im Protokoll dokumentieren

Für den Käufer ist es wichtig bei der Wohnungsübergabe alle vorhandenen Mängel zu dokumentieren, welche nachweislich vom Zustand zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs abweichen. Was Käufer wissen sollten: Forderungen seitens des Käufers an den Verkäufer zur Nachbesserung werden in der Praxis schwierig – außer es wurde eine aussagekräftige Foto-Dokumentation während der Wohnungsbesichtigung angefertigt.

Tipp 3: Zählerstände notieren

Wichtig bei der Übergabe einer Wohnungsübergabe ist es, alle Zählerstände zum Übergabezeitpunkt zu notieren. Relevant für die verbrauchsabhängige Abrechnung sind alle Zählerstände von Zählern, die der Wohnung zugerechnet werden. Das können z. B. Wasser-, Strom- und Gaszähler sein. Befinden sich Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, dann können diese Werte auch notiert werden. Auf Grundlage dieser Werte lässt sich eine verursachungsgerechte Schlussabrechnung erstellen.

Die Zählerstände von Strom und Gaszählern können vom Käufer dazu genutzt werden seinen Anbieter zu wechseln. Die Werte auf den Wasserzählern und den Heizkostenverteilern sollten an die Hausverwaltung weitergeleitet werden, da diese für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung verantwortlich ist.

Tipp 4: Unterlagen zur Wohnung und Ausstattung übergeben

Gehören technische Anlagen, wie z. B. eine Gas-Therme, Markise oder ähnliches zum Verkaufsobjekt, dann sollte Betriebsanleitungen ebenfalls bei der Wohnungsübergabe übergeben werden. Einen gesetzlichen Anspruch auf diese Unterlage bei der Schlüsselübergabe besteht seitens des Käufers jedoch nicht. Alle anderen Unterlagen zum Wohnungsverkauf sollten zum Übergabezeitpunkt dem Käufer bereits vorliegen.

Das solltest du wissen

Mit der Schlüsselübergabe ist der Käufer der Besitzer der Wohnung und haftet für alle Schäden vollumfänglich. Spätestens jetzt sollte eine Hausratversicherung und Privathaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Tipp 5: Schlüsselübergabe im Protokoll aufnehmen

Nach der Begehung der Wohnung sollte der Verkäufer alle Schlüssel an den Käufer übergeben. Im Protokoll sollte die Anzahl und der jeweilige Verwendungszweck notiert werden. Das können unter anderem Schlüssel für die Haustüre, Briefkasten, Fenster-, Balkon- und Terrassentüren, Kelleraußentür, Innentüren, ggf. Sicherungskasten, Öltankschloss, Garagentor, Garagentür, Gartentor, Mülltonnen, Gartenhaus / Schuppen oder ein Nebengebäude sein. Falls Schlüssel fehlen oder nachgereicht werden sollen, dann sollte dies ebenfalls protokolliert werden.

Tipp 6: Übergabeprotokoll unterschreiben lassen

Nachdem alle Punkte auf dem Übergabeprotokoll ausgefüllt wurden, ist es ratsam, dass sowohl der Käufer als auch Verkäufer das Protokoll unterschreibt. Ist eine Vertragspartei mit dem Inhalt nicht einverstanden, dann gibt es leider keine rechtliche Verpflichtung. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, dass ein Zeuge stellvertretend für die verweigernde Partei unterschreibt und damit die Richtigkeit der gemachten Angaben bestätigt.

Tipp 7: Hausverwaltung informieren

Mit der Schlüsselübergabe gehen alle Lasten und Pflichten an den Käufer über. Die Übergabe der Schlüssel ist gleichzusetzen mit dem Besitzübergang vom Verkäufer an den Käufer. Ab diesem Moment wird der neue Besitzer zahlungspflichtig gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Damit das Hausgeld an den neuen Besitzer berechnet wird, sollte sich entweder der Käufer oder der Verkäufer an die Hausverwaltung mit dem Übergabeprotokoll wenden und dort die neue Bankverbindung für das Hausgeld hinterlegen.

Wichtig zu wissen: Beim Kauf findet der Besitzübergang häufig vor dem Eigentumsübergang statt. Im Kaufvertrag ist üblicherweise festgehalten, dass die Schlüsselübergabe nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt. Die Übergabe der Immobilie ist in der Regel vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.

Wohnungsübergabe: Checkliste & Übergabeprotokoll

Checkliste für die Wohnungsübergabe
Checkliste für die Übergabe einer Eigentumswohnung
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Weitere hilfreiche Checklisten für den Umzug

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Nützliche Ratgeber rund um den Umzug

Häufig gestellte Fragen zur Übergabe einer Eigentumswohnung:

Wann erfolgt die Übergabe beim Wohnungsverkauf?

Das Datum der Übergabe wird immer im Kaufvertrag festgelegt. Die Übergabe der Eigentumswohnung findet statt, sobald der Käufer alle Pflichten gegenüber dem Verkäufer aus dem Kaufvertrag erfüllt. Das ist in der Regel nach der Kaufpreiszahlung der Fall. Der Immobilienwechsel von Verkäufer zu Käufer ist zwar auch vor der vollständigen Zahlung möglich – Verkäufern wird jedoch von einer vorzeitigen Übergabe dringend abgeraten.
Übergabe einer Eigentumswohnung: Das sollte man beachten.

Was ist bei der Übergabe einer Eigentumswohnung zu beachten?

In der Regel wird eine Eigentumswohnung in besenreinem und geräumten Zustand übergeben. Das bedeutet, dass die Wohnung vor Übergabe frei von Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen vom vorherigen Eigentümer ist. Ausgenommen sind davon die Dinge, die als Inventar mit verkauft wurden. Verkäufer sollten zudem grobe Verunreinigungen vor der Übergabe beseitigen. Eine genaue Regelung zum Zustand der Wohnung bei Übergabe sollte im Kaufvertrag zu finden sein.
Wohnungsübergabe: Das ist beim Übergabetermin zu beachten.

Was muss in einem Wohnungsverkauf-Übergabeprotokoll stehen?

Ein Übergabeprotokoll (auch Abnahmeprotokoll genannt) dokumentiert den Zustand einer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an den neuen Eigentümer. Darin enthalten ist der Zustand der Wohnung beim Auszug des Vorbesitzers. Mit einem Übergabeprotokoll beim Wohnungsverkauf haben Käufer und Verkäufer eine gewisse Rechtssicherheit, um gegenseitige Ansprüche (Reparaturen, Nachbesserungen usw.) geltend zu machen.
Wohnungsverkauf: Was bei der Übergabe einer Eigentumswohnung wichtig ist.

Bild von F1Digitals auf Pixabay