Schritt für Schritt erklärt: Ablauf beim Wohnungskauf
Was sollte man bei einem Wohnungskauf beachten? Wie ist der Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung? Diese und weitere Fragen stellt man sich zurecht auf der Suche nach einer Wohnung zum Kauf. In diesem Ratgeber bekommst du eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnungskauf und viele weitere Profi-Tipps.
Du möchtest dir den Wunsch nach einer Eigentumswohnung erfüllen. Immer mehr Menschen schätzen die eigenen vier Wände. Vom Wunsch über die Wohnungssuche bis zum Einzug gibt es einiges beim Wohnungskauf zu beachten. Wir geben dir einen Überblick über die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Wohnung und dir wichtige Profi-Tipps für einen erfolgreichen Kaufabschluss.
- Budget festlegen
Bevor man auf der Immobilienbörse sich auf die Suche nach einer Eigentumswohnung macht, solltest du deine eigenen finanziellen Möglichkeiten kennen. Nur wer weiß, wie viel für den Kostenfaktor “Wohnen” am Ende des Monats übrig bleibt, hat die Sicherheit, dass die Eigentumswohnung später auch finanzierbar bleibt. Außerdem kann bereits im Vorfeld die Wohnungssuche auf geeignete Objekte eingegrenzt werden.
> Mehr zum Budget erfahren. - Finanzierung planen
Bereits vor der ersten Besichtigung sollte mit einer Bank über die Finanzierungsmöglichkeiten gesprochen werden – helfen kann ein frühzeitiger Vergleich von Baufinanzierungen.
In deinem Gespräch mit einem Finanzierungspartner solltest du dir bestenfalls eine Finanzierungsbestätigung aushändigen lassen und diese zum Besichtigungstermin mitnehmen. Diese signalisiert dem Verkäufer, dass die Finanzierung grundlegend gesichert ist und du für einen schnellen Kaufabschluss bereit bist.
> Mehr zur Finanzierung erfahren. - Suchkriterien festlegen
Bevor es mit der Wohnungssuche losgehen kann, solltest du bereits eine Vorstellung haben, welcher Wohnungstyp zu dir passt. Soll die Eigentumswohnung auch im Alter bewohnt oder vielleicht später vermietet werden und welche handwerklichen Fähigkeiten bringst du mit?
> Mehr zu den Suchkriterien erfahren. - Haussuche bei Immobilienportalen und andere kreative Ideen
Auf Immobilienbörsen, wie z. B. Budenheld.de kannst du deutschlandweit Eigentumswohnung zum Kauf finden. Wer kreativ bei der Wohnungssuche sein möchte, der kann einen persönlichen Brief entwerfen und gezielt bei Eigentümern sein Interesse bekunden.
> Mehr zur Wohnungssuche erfahren. - Besichtigungen vorbereiten & durchführen
In begehrten Wohnlagen ist das Angebot meist kleiner als die Nachfrage. Es ist nicht unüblich, dass attraktive Eigentumswohnung innerhalb von 2 Tagen nach der Besichtigung bereits reserviert sind. Umso wichtiger ist es, gut vorbereitet zur Wohnungsbesichtigung zu gehen und alle Entscheidungsträger dabei zu haben. Ein zweiter Besichtigungstermin ist zwar wünschenswert, aber je nach Marktlage nicht immer möglich.
> Mehr Tipps für die Wohnungsbesichtigung. - Marktwert der Immobilie bestimmen
Der Kauf einer Eigentumswohnung gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen von privaten Haushalten. Damit man nicht zu viel für das neue Eigenheim bezahlt, sollte man vor der Kaufpreisverhandlung den fairen Wert der Wohnung bestimmen. Um den Immobilienwert zu ermitteln, kann man einen kostenpflichtigen Sachverständigen beauftragen oder eine kostenlose Online-Immobilienbewertung durchführen.
> Mehr zur Wohnungsbewertung erfahren. - Optional: Reservierungsvereinbarung unterschreiben
Besonders beliebt bei Maklern ist es, eine Kaufabsichtserklärung in Form einer Reservierungsvereinbarung vom Kaufinteressenten zu fordern. Als Käufer sollte man bei der Formulierung der Reservierungsvereinbarung an die Kostenteilung für die Beauftragung des Notars denken, falls die späteren Preisverhandlungen scheitern.
> Mehr zur Reservierungsvereinbarung erfahren. - Kaufvertragsentwurf in Auftrag geben
Sobald du dir mit dem Verkäufer über den Kaufpreis, Übergabetermin und andere Vertragsbestandteile einig geworden bist, sollte ein Kaufvertragsentwurf bei einem Notar in Auftrag gegeben werden.
Der Notar lässt daraufhin beiden Vertragsparteien den Entwurf zur Prüfung zukommen. Innerhalb von mindestens 2 Wochen hast du dann Zeit, alle Änderungswünsche eintragen zu lassen. Als Käufer solltest du auf eine eindeutige Objektbeschreibung inklusive Zustand, der Zahlungsmodalitäten und Datum der Besitzübergabe achten.
> Mehr zum Kaufvertragsentwurf erfahren. - Notartermin vereinbaren
Nach der Prüfung des Kaufvertragsentwurfs und der zweiwöchigen Bedenkzeit wird der Kaufvertrag in den Büroräumen des Notars beurkundet. Während der Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag vor und steht als neutrale Person für Rückfragen für beide Parteien zur Verfügung.
Sind sich Verkäufer und Käufer über die vertraglichen Inhalte einig, dann beurkundet der Notar den Vertrag und versendet eine beglaubigte Kopie an beide Vertragsparteien.
> Mehr zum Beurkundungstermin erfahren. - Kaufpreiszahlung und Hausübergabe
Nach dem Beurkundungstermin wird der Notar sich bei dir als Käufer melden, sobald die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit gegeben sind. In den meisten Fällen ist dies die Eintragung einer Auflassungsvormerkung des Käufers in das Grundbuch.
Das Kaufpreisfälligkeitsschreiben übermittelst du als Käufer an deine finanzierende Bank, woraufhin diese dann die Zahlung auf das vom Notar genannte Konto veranlasst. Sobald das Geld beim Verkäufer eingegangen ist, wird ein Termin zur Übergabe vereinbart. Mit der Übergabe wirst du der neue Besitzer der Wohnung, aber noch nicht Eigentümer.
> Mehr zur Kaufpreiszahlung und dem Besitzübergang. - Eintragung ins Grundbuch
Für viele klingt es etwas befremdlich, dass man zuerst Besitzer wird und erst später Eigentümer. Das liegt daran, dass das Grundbuchamt die vom Notar eingereichten Unterlagen nochmal auf vollständig überprüft und anschließend erst die Änderung des Grundbuches veranlasst wird. Erst mit der Eintragung im Grundbuch ist der Käufer, dann der Eigentümer der Immobilie.
> Mehr zur Eintragung ins Grundbuch.
Schritt 1: Budget festlegen
Als erster Schritt beim Wohnungskauf sollte die eigene finanzielle Situation bewertet werden. Oft wird von privaten Käufern angenommen, dass die monatliche Warmmiete als Referenzwert für das zukünftige Darlehen angesetzt werden kann. Das ist aber nur bedingt hilfreich, da zusätzliche Kosten für Reparatur und Instandhaltung sowie Eigenkapital betrachtet werden müssen.
Ein Haushaltsplan gehört zu jedem Kauf einer Eigentumswohnung dazu. Entweder man erstellt selber einen Plan, oder dieser wird zusammen mit einem Bankberater erstellt.
Haushaltsplan erstellen
Du möchtest dir einen eigenen Haushaltsplan vor dem Gespräch mit dem Finanzberater aufstellen? Dann solltest du alle monatlichen Einnahmen auflisten. Die monatlichen Einnahmen können unter anderem folgende Positionen sein:
- Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Eigene
- Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Partner
- staatliche Zuschüsse (z. B. Kindergeld, Elterngeld, usw.)
- Zins- und Kapitalerträge
- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
- Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit
- Sonstige monatliche Einnahmen
Deinen Einnahmen stellst du den monatlichen Ausgaben gegenüber. Zu den monatlichen Ausgaben gehören beispielhaft folgende Positionen:
- Lebenshaltung (Essen, Trinken, Einkäufe)
- Miete inkl. Nebenkosten
- Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
- Hobbys, Vereinsbeiträge
- Unterhaltszahlungen
- laufende Sparverträge (Fonds, Bausparen)
- private Beiträge zur Altersvorsorge
- Versicherungen
- Kontoführungs- und Depotgebühren
- laufende Raten für Kredite und Darlehen
- sonstige monatliche Ausgaben
Wer seine eigenen Finanzen kennt, kann eine fundierte Entscheidung treffen. Außerdem sind gut sortierte Unterlagen zu den Finanzen ein positives Signal für den Bankberater. Mit einem Budgetrechner können Kaufinteressenten ihrer eigenen maximalen Kreditrate berechnen.
Jetzt kostenlos den Budgetrechner als Excel-Vorlage herunterladen.
- Geeignet zur Vorlage bei einer Bank
- Einfach & übersichtlich
- Kostenlos
- Unverbindlich
- Individuell anpassbar
Schritt 2: Finanzierung planen
Ein häufiger Fehler von vielen Kaufinteressenten ist es, erst das Gespräch mit einem Finanzierungspartner (z. B. Bank) zu suchen, wenn die geeignete Eigentumswohnung gefunden wurde. Das kann sich aber rächen, wenn keine geeignete Finanzierung angeboten wird. Zudem riskieren unvorbereitet Kaufinteressenten, dass zwischenzeitlich (während man sich um eine Finanzierung kümmer muss) der Verkäufer einen anderen und schnelleren Käufer findet.
Im Gespräch mit einem Berater für die Immobilienfinanzierung solltest du dir eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen. Diese dient dem Verkäufer als Bonitätsnachweis und signalisiert deine Kaufabsicht – ein echter Wettbewerbsvorteil bei der Wohnungssuche.
Mit einer unverbindlichen Finanzierungsbestätigung kannst du deine Bonität bei der Hausbesichtigung belegen. Jetzt kostenlos & unverbindlich eine Finanzierungsbestätigung erhalten.
Warum mit Finanzierern vor der Besichtigungstermin sprechen?
Versetze dich in die Situation vom Verkäufer. Mit wem würdest du nach der Wohnungsbesichtigung am liebsten einen Kaufabschluss suchen: Einen gut vorbereiteten und solventen Interessenten, der sich bereits über eine Finanzierung Gedanken gemacht hat und dies mit einer Finanzierungsbestätigung belegen kann, oder einen unvorbereiteten Interessenten, der seine Finanzierung noch nicht geklärt hat?
Die Antwort ist für viele Verkäufer eindeutig. Gut vorbereitete Käufer werden es deutlich einfacher auf der Suche nach einer Eigentumswohnung haben, als unvorbereitete Interessenten.
Ein echter Geheimtipp: Eine gute Möglichkeit dem Verkäufer seriös das eigene Interesse zu signalisieren ist die Finanzierungsbestätigung. Die Finanzierungsbestätigung kann nach der Prüfung der finanziellen Situation einem Kaufinteressenten durch eine Bank ausgestellt werden und sollte bereits zum ersten Wohnungsbesichtigung vorliegen.
Einige Banken stellen eine Finanzierungsbestätigung für jedes Objekt mit dem entsprechenden Angebotspreis aus. Das hat den Vorteil, dass der Verkäufer nicht erfährt, wie hoch dein tatsächliches und maximales Budget für den Kauf ist. In einigen Fällen würden Profi-Verkäufer möglicherweise andernfalls versuchen, den Kaufpreis auf dein Maximum hoch zu verhandeln.
Kaufnebenkosten als Eigenkapital einbringen
Beim Kauf einer Immobilie gilt die Grundregel: Die Kaufnebenkosten sollten aus dem Eigenkapital finanziert werden. Eine 120 % Finanzierung (Kaufpreis + Kaufnebenkosten), also Finanzierung ohne Eigenkapital, ist bei einigen Banken zwar auch möglich, ist jedoch mit deutlich höheren Zinsen verbunden. Außerdem werden Banken nicht jeder Berufsgruppe eine Vollfinanzierung anbieten. Zum Beispiel stehen im öffentlichen Dienst mit dem Status eines Beamten die Chancen für die Bewilligung einer Vollfinanzierung deutlich besser als bei Selbstständigen oder Teilzeitbeschäftigten.
Die üblichen Nebenkosten beim Wohnungskauf setzen sich aus den folgenden kaufpreisabhängigen Positionen zusammen:
- ca. 1,5 % Grundbuchkosten
- ca. 1,5 % Notarkosten
- ca. 3,5 bis 6,5 % (abhängig vom Bundesland)
- ca. 3,57 bis 7,14 % (bei Immobilien mit Maklerauftrag)
Schritt 3: Suchkriterien festlegen
Dein Budget und die Finanzierung sind geklärt. Als Nächstes solltest du dir im Klaren werden, welcher Wohnungstyp für euch geeignet ist. Planst du mit mehreren Personen dort einzuziehen, dann solltet ihr eure Wünsche und Vorstellungen vor der Wohnungssuche abgleichen.
Die wichtigsten Entscheidungen, die vor der Wohnungssuche getroffen werden sollten:
- Welcher Zustand soll die Wohnung haben? Seid ihr bereit, eine große Renovierung oder Modernisierung durchzuführen?
- Wollt ihr im hohen Alter dort wohnen? Ist euch Barrierefreiheit wichtig?
- Welche Nachbarschaft wollt ihr? Spielstraße oder doch lieber in zentraler Wohnlage?
- Habt ihr Kinder oder plant eine Familie? Sind genügend Spielplätze, Schulen oder Tagespflegen in der Umgebung?
Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung solltest du für die Zukunft planen. Ein guter Zeithorizont für eigengenutztes Wohneigentum sind 5 bis 10 Jahre.
Welche Art von Wohnung soll es sein?
Auf deiner Wohnungssuche wirst du unterschiedliche Wohnungstypen finden. Je nach persönlicher Zukunftsplanung kommen bestimmte Wohnkonzepte eher infrage als andere.
Folgende Wohnungsarten gibt es:
- Apartment
- Altbauwohnung
- Dachgeschosswohnung
- Mikroapartment
- Einliegerwohnung
- Etagenwohnung
- Loft
- Penthouse
- Maisonette-Wohnung
- Souterrainwohnung
- Terrassenwohnung
Schritt 4: Wohnungssuche beginnen
In begehrten Wohnlagen, mit wenig Angebot, kann man bei der Wohnungssuche kreativ werden. Es ist durchaus empfehlenswert, verschiedene Immobilienportale regelmäßig nach geeigneten Eigentumswohnungen zu durchsuchen.
Alternativ ist es ratsam, sich bei lokalen Maklerunternehmen vorzustellen und über aktuelle Angebote zu erkundigen. Oft bieten Maklerunternehmen auf ihrer Webseite eine Interessentenkartei an. Makler werden ihre eigene Interessentenkartei regelmäßig mit neuen Objekten ansprechen, bevor die kostenpflichtige Vermarktung über ein Immobilienportal stattfindet. Dadurch hast du einen zeitlichen Vorteil gegenüber anderen Interessenten.
Das sind die Möglichkeiten, wie du eine Eigentumswohnung finden kannst:
- Immobilienbörsen
- Newsletter eintragen
- Online-Suchanzeigen
- Print-Suchanzeigen
- Eigentümer direkt ansprechen
- Makler mit der Suche beauftragen
- In Interessentenkartei eintragen
- Empfehlungen aus dem Freundeskreis
Schritt 5: Hausbesichtigung erfolgreich durchführen
Die Besichtigung von Wohnungen gehört sowohl zu den stressigen als auch aufregenden Aufgaben beim Kauf einer Eigentumswohnung. Besonders unerfahrene Käufer scheitern oft an einer mangelhaften Vorbereitung.
Auf angespannten Wohnungsmärkten werden sich immer wieder Interessenten finden, die auch direkt nach der ersten Besichtigung bereit sind gute Eigentumswohnungen zu kaufen. Das Nachsehen haben dann Interessenten, die auf eine zweite Besichtigung gesetzt haben.
Der Tipp von vielen Immobilienprofis ist es, die Wohnungsbesichtigung als Käufer so zu planen, dass du nach dem ersten Termin bereits eine Entscheidung für oder gegen den Kauf treffen könntest. Das bedeutet ganz konkret: Alle Entscheidungsträger und fachkundige Personen, die für deine Kaufentscheidung wichtig sind, sollten bereits zur ersten Wohnungsbesichtigung mitgenommen werden.
Folgende grundlegende Informationen zur Eigentumswohnung sollten eingeholt werden:
- Wohnlage
- Bemaßter Grundriss
- Baujahr
- letzte Renovierung
- geplante Renovierung
- Energieausweis
- Ausstattung
- Teilungserklärung
- letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung
- letzten 3 Wohngeldabrechnungen
- aktueller Wirtschaftsplan
- Rücklagenübersicht
Nutze eine Checkliste für die Wohnungsbesichtigung, um kein wichtiges Detail beim Vor-Ort-Termin zu vergessen. Außerdem solltest du dir offene Fragen zur Eigentumswohnung im Vorfeld notieren und im direkten Gespräch mit dem Makler oder Verkäufer klären.
Nach der Besichtigung: Interesse bekunden
Die Eigentumswohnung hat dir gefallen und du kannst dir den Kauf vorstellen? Dann solltest du das dem Verkäufer wissen lassen. Das Kaufangebot sollte schriftlich erfolgen.
Der Besichtigungstermin ist kein geeigneter Zeitpunkt für eine Kaufpreisverhandlung. Es reicht, wenn du bei der Verabschiedung um weitere Unterlagen zur Wohnung bittest und dich über die weiteren Schritte sowie den Zeitplan des Verkäufers informierst.
Schritt 6: Fairen Wert der Wohnung bestimmen
Falls eines echtes Kaufinteresse nach dem Besichtigungstermin vorhanden ist, solltest du prüfen, ob der Angebotspreis vom Haus angemessen ist. Eine kostenpflichtige Möglichkeit zur Prüfung eines fairen Hauswertes, ist einen Gutachter für die Bewertung der Immobilie zu beauftragen. Für private Hauskäufer bleibt aber häufig nur wenig Zeit zwischen dem Besichtigungstermin und einer Reservierungsvereinbarung.
Eine schnelle Möglichkeit und ausreichende Möglichkeit sind kostenlose Online-Immobilienbewertungen. Die Bewertung des Hauswertes erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren. Bei dieser Methode werden die Durchschnittspreise für vergleichbare Häuser in der Umgebung als Richtwert herangezogen. Zusätzlich bewertet der Algorithmus weitere Ausstattungsmerkmale, woraus sich dann ein Verkehrswert für die eigene Immobilie ergibt.
Eine Online-Immobilienbewertung ist zwar nicht mit einem kostenpflichtigen Gutachten gleichzusetzen, aber wir empfehlen bei jedem Kaufvorhaben im Vorfeld zumindest eine kostenlose Immobilienbewertung getestet zu haben. Dadurch bekommst du als Käufer ein besseres Gespür für die aktuelle Marktlage und Immobilienbewertung.
Schritt 7: Reservierungsvereinbarung
Eine Reservierungsvereinbarung wird gerne von Maklern genutzt, um etwas mehr Verbindlichkeit von Käufern einzufordern. Rechtlich bindend ist die Reservierungsvereinbarung für Käufer in den meisten Fällen jedoch nicht. In der Reservierungsvereinbarung wird häufig die Provision für den Makler festgeschrieben und zum anderen wird die Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes geregelt.
In der Reservierungsvereinbarung wird die Höhe der Provision für den Makler festgeschrieben und die Beauftragung eines notariellen Vertragsentwurfes geregelt. Oft wird mit der Unterschrift für den Käufer eine Gebühr fällig. Diese kann jedoch in den meisten Fällen auch bei einem Rücktritt zurückgefordert werden. Dagegen kann der Käufer den Verkäufer aber nicht haftbar machen, soweit dieser die Eigentumswohnung am Ende doch nicht an ihn verkauft.
Für Makler gibt es nicht ärgerlicheres, als anderen Interessenten nach der Besichtigung abzusagen und der sicher geglaubte Käufer im Nachhinein abspringt. In diesem Fall bleibt der Makler auf Kosten und zeitlichen Aufwand meist sitzen.
Deshalb bestehen immer mehr Makler und private Verkäufer auf eine Reservierungsvereinbarung, die zwar rechtlich nicht binden ist, aber dennoch einen gewissen Druck auf den Käufer aufbauen soll.
Schritt 8: Kaufvertragsentwurf beauftragen
Seit 2013 sind Notare verpflichtet, bei einem Immobilienkauf den Vertragspartnern einen Kaufvertragsentwurf vor der notariellen Beurkundung anzufertigen. Der Kaufvertragsentwurf ist bereits kostenpflichtig und wird mit den Notarkosten nach Unterzeichnung verrechnet.
Falls ein Makler eingebunden ist, dann können Käufer sich häufig auf die Expertise des Immobilienprofis verlassen und sich einen Notar empfehlen lassen. Falls du einen Makler damit beauftragst, einen Notar für den Kaufvertragsentwurf zu finden, dann geschieht die Beauftragung in deinem Namen und auf deine Kosten.
Kosten für den Kaufvertragsentwurf
Die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs ist bereits kostenpflichtig. Die Höhe der Kosten für den Entwurf richten sich nach der gültigen Gebührentabelle nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und belaufen sich auf ungefähr 1 % des vereinbarten Kaufpreises. Das bedeutet konkret: Bereits die Hälfte der anfallenden Gesamtkosten für den Notar fallen auf die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs und können bei einem Scheitern der Vertragsverhandlungen nicht zurückgefordert werden.
Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf sind von demjenigen zu zahlen, der diesen in Auftrag gegeben hat. Das ist in den meisten Fällen der Käufer und werden am Ende mit der Gesamtrechnung vom Notar verrechnet. Erfolgt die Beauftragung des Notars eigenmächtig seitens eines Maklers oder des Verkäufers, dann zahlt bei einem Abbruch der Vertragsverhandlung die beauftragende Partei die Kosten für den Entwurf im vollen Umfang.
Schritt 9: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
Der Notartermin zur Beurkundung des Immobilienkaufvertrags findet frühestens 2 Wochen nach dem Erhalt des Kaufvertragsentwurfes statt. Das dient dazu, dass Privatpersonen nochmal genügend Bedenkzeit für diese wichtige Entscheidung eingeräumt bekommen. Währenddessen haben beide Vertragsparteien die Möglichkeit, den Entwurf nicht nur zu prüfen, sondern auch Änderungswünsche dem Notar mitzuteilen.
Das ist wichtig während der Beurkundung
Bereits vor dem Beurkundungstermin sollten beide Vertragsparteien alle Unstimmigkeiten zu den wichtigen Vertragsinhalten geklärt haben. Eine Verhandlung (oder noch schlimmer: Preisverhandlung) sollte zu diesem Zeitpunkt nicht stattfinden.
Zum Notartermin sollten alle wichtigen Eckpunkte zum Immobilienkauf geklärt sein. Dazu gehört vor allem der Kaufpreis, Übergabezeitpunkt und Zustand, in dem die Eigentumswohnung übergeben werden soll.
Kleine Änderungswünsche zu Formulierungen werden vom Notar handschriftlich auf dem Original notiert und den Vertragsparteien im Nachgang übermittelt.
Auf diese Formulierungen sollten Käufer während der Beurkundung achten:
- Exakte Beschreibung des Kaufgegenstands, inklusive
- Vollständige Inventarliste
- Wege- und Stellplatzflächen
- Sondernutzungsrechte
- Zahlungsmodalitäten, wie z. B.
- exakter Kaufpreis für Grundstück, Immobilie und Inventar
- festgelegter Zahlungstermin, nach Löschung der Grundschuld
- gesondert aufgeführte Inventarliste
- Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit
- Instandhaltungsrücklagen von der WEG (auf diesen Betrag wird keine Grundsteuer erhoben)
- Sachmängelhaftung
- bei Neubauten
- bei Bestandsbauten
- beim Kauf vom Bauträger
- bei Wohnungseigentum
- Angaben zur Besitzübergabe
- z. B. Eintragung einer Auflassungsvormerkung
- z. B. nach Kaufpreiszahlung
- z. B. nach Nebenkostenabrechnung zum Stichtag
Wer Steuern sparen möchte, sollte vor der Unterschrift unter den Immobilienkaufvertrag unbedingt den Beleihungswert der Immobilie mit der Bank abklären. Dann können Inventar und Instandhaltungsrücklagen problemlos gesondert ausgewiesen werden. Auf diesen Betrag wird dann keine Grunderwerbssteuer fällig. Inventar wird in der Regel nicht von der Hausbank finanziert. Wird zu viel Inventar aus „Gründen der Steuervermeidung“ im Kaufvertrag ausgewiesen, dann kann es unter Umständen zu Problemen mit der Finanzierung führen.
Schritt 10: Kaufpreis zahlen und Besitzübergang
Der Kaufpreis wird nicht sofort nach dem Notartermin fällig, sondern erst dann, wenn die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt wurden. Die Beschaffung der unterschiedlichen Unterlagen und Genehmigungen übernimmt in der Regel der Notar. Der Käufer und Verkäufer müssen nicht mehr aktiv werden. Sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, meldet sich der Notar beim Käufer mit dem “Kaufpreisfälligkeitsschreiben”. Dieses Schreiben solltest du an deine Bank weiterleiten. Daraufhin wird der Finanzierungspartner die Kaufpreiszahlung durchführen.
Diese Voraussetzungen müssen in der Regel erfüllt sein, damit der Notar ein Kaufpreisfälligkeitsschreiben versendet:
- Beurkundung ist abgeschlossen
- keine weiteren Personen haben ein Vorkaufsrecht
- die benötigten Genehmigungen und Verzichtserklärungen liegen vor
- das Finanzamt ist über den Verkauf informiert und es liegt vom Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vor.
- die Gemeinde erhebt keinen Anspruch auf das gesetzliches Vorkaufsrecht
- die Abteilung II des Grundbuchs hat einen Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer erhalten
- eventuell vorhandene Grundschulden und Grundpfandrechte sind gelöscht oder die benötigten Löschungsbewilligungen sind von den Gläubigern angefordert
- Zustimmung des aktuellen Verwalters in der WEG
Als Käufer sollte man erst auf Aufforderung des Notars den Kaufpreis zahlen. Sobald das Schreiben mit der Kaufpreisfälligkeit eintrifft, solltest du dieses an deine Hausbank weiterleiten. Eine vorherige Zahlung des Kaufpreises ist mit großen Risiken verbunden und ist nicht zu empfehlen.
Schlüsselübergabe nach Kaufpreiszahlung
Nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe und damit der Besitzübergang der Eigentumswohnung an den Käufer. Mit der Übergabe des Besitzes gehen die wirtschaftlichen Gefahren, die Nutzungen, die Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über (§ 446 BGB). Ab diesem Zeitpunkt haftet der Käufer für alle Schäden an der Eigentumswohnung.
Als Käufer sollte man sich bei der Wohnungsübergabe bereits über eine Haftpflichtversicherung und Hausratversicherung gekümmert haben. Besonders bei Sanierungsarbeiten kann es ansonsten schnell teuer werden, wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum der WEG (z. B. durch einen Rohrbruch oder Elektrobrand) entstehen.
Schritt 11: Eigentumsübergang
Nach dem Notartermin wird die Zahlung der Grunderwerbssteuer fällig. Im Grundbuch steht der Käufer zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht. Die Eintragung ins Grundbuch und damit der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer ist abhängig von der Auslastung des Grundbuchamtes. Die Umschreibung auf den Käufer als neuer Wohnungseigentümer kann sich über mehrere Wochen bis Monate ziehen. Sobald die Umschreibung erfolgreich war, werden die neuen Eigentümer vom Grundbuchamt informiert.
Häufig gestellte Fragen zum Wohnungskauf:
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte die Finanzierung so wählen, dass ein gesundes Kaufpreis-Miete-Verhältnis gegeben ist. Außerdem sollte die Eigentumswohnung zur aktuellen und zukünftigen (mindestens 5 Jahre) Lebenssituation passen. Für die Wohnungssuche sollten man sich frühzeitig, um eine Finanzierungsbestätigung kümmern und bereits eine grobe Vorstellung über den Ablauf beim Immobilienkauf haben (Besichtigungstermin, Reservierungsvereinbarung und notarielle Beurkundung).
Wohnung kaufen: Das ist der Ablauf und die wichtigsten Tipps.
Wer sich auf der Suche nach einer Eigentumswohnung befindet, der sollte bereits vor dem ersten Besichtigungstermin mit einem Finanzierungspartner gesprochen haben und mit einem Budgetrechner die maximale Darlehenshöhe und monatliche Rate für den Immobilienkredit kennen. Sehr gute Erfolgschancen für den Zuschlag von Verkäufern haben gut vorbereitete Käufer, die vor Ort direkt eine Finanzierungsbestätigung vorweisen können.
Werde der Liebling von Maklern und Verkäufern: Gute Vorbereitung für den Wohnungskauf.
Der Hauptfehler ist eine schlechte Vorbereitung. Der Immobilienmarkt ist vielerorts angespannt und die besten Wohnungen sind schnell vergriffen. Eine gute Vorbereitung ist deswegen nahezu Pflicht. Zu der Vorbereitung gehört eine ordentliche Aufstellung der eigenen Finanzen und eine unverbindliche Zusage von einem Finanzierungspartner für ein Immobiliendarlehen.
Ablauf eines Wohnungskaufs: Das sind die wichtigsten Schritte.
Bild von Gracini Studios auf Pixabay