Reservierungsvereinbarung

Während der Suche nach der passenden Immobilie begegnen Käufer und Interessenten oft nach dem Besichtigungstermin den Wunsch seitens des Verkäufers oder Maklers eine Reservierungsvereinbarung abzuschließen. Diese soll sicherstellen, dass genug Bedenkzeit vor Kaufabschluss vorhanden ist. Doch ist eine Reservierungsvereinbarung rechtlich bindend? Und was solltest du sonst noch beachten?

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung wird in der Regel nach einem Besichtigungstermin zwischen einem Makler und einem Kaufinteressenten geschlossen. Der Makler verpflichtet sich mit dieser Vereinbarung, das Objekt keinen anderen Interessenten anzubieten und es nicht mehr aktiv zu bewerben. Für diese Einschränkung seiner Vermarktungsaktivität erheben Makler häufig eine Reservierungsgebühr. Die Reservierung ist häufig zeitlich befristet. Üblich sind vier bis acht Wochen. Die konkrete Frist der Reservierung ist aber Verhandlungssache.

Was sollten Käufer beachten?

Aus Käufersicht ist eine Reservierungsvereinbarung sinnvoll, wenn man noch nicht hundertprozentig sicher ist, ob die Immobilie gekauft werden soll und man etwas mehr Bedenkzeit haben möchte. Mit einer Reservierungsvereinbarung verhindert man, dass ein anderer Interessent die Immobilie wegschnappt.

Was bedeutet eine Reservierungsvereinbarung für den Verkäufer?

Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen einem Makler, der die Verantwortung für den Verkauf der Immobilie seines Kunden übernimmt, und einem potenziellen Käufer. Der Verkäufer ist an einer Reservierungsvereinbarung nicht beteiligt und erhält keinen Anteil an der Provision.

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Dokument, das als rechtlich bindender Vertrag zwischen dem Makler, der den Käufer eines Hauses vertritt, und einem vereinbarten Verkaufspreis fungiert, in dem die Bedingungen für Inspektion, Bewertung und Kreditgenehmigung festgelegt sind. Der Verkäufer der Immobilie erhält keinen Anteil an dieser Gebühr.

Eine Reservierungsvereinbarung kann auch einen Nachteil für den Verkäufer bedeuten – nämlich dann, wenn sich der Verkauf seiner Immobilie dadurch in die Länge zieht. Das kann der Fall sein, wenn sich der Makler aufgrund einer gezahlten Reservierungsgebühr auf die Zusage eines Interessenten verlässt und dieser dann ausfällt. Dann muss die Vermarktung der Immobilie wieder von vorne beginnen, wobei in der Regel mehrgleisig gefahren wird.

Ein Makler muss seinen Verkäufer darüber informieren, dass er eine Reservierungsvereinbarung mit einem Interessenten getroffen hat. Es kann vorkommen, dass der Verkäufer einen zweiten Makler mit dem Verkauf beauftragt oder privat aktiv wird und einen anderen Interessenten findet, der sofort zum Kauf bereit ist. In diesem Fall wäre die Reservierungsvereinbarung ungültig.

Reservierungsvereinbarungen sind für Verkäufer wenig interessant und werden von ihnen oft nur als lästig empfunden.

H3 Was bedeutet eine Reservierungsvereinbarung für den Makler

Der Makler geht eine Vereinbarung ein, die einem Käufer die Reservierung der Immobilie für die Dauer eines bestimmten Zeitraums garantiert. So kann die Immobilie nicht einem anderen potenziellen Käufer angeboten werden, was eine starke Einschränkung für den Makler darstellt. Dies heißt aber auch, dass der Makler den Kaufinteressenten über mögliche Kosten zu dieser Reservierungsvereinbarung informieren muss.

H3 Unterschied: Reservierungsvereinbarung Kaufabsichtserklärung

Die Reservierungsvereinbarung ist eine Kaufabsichtserklärung, in der Käufer und Verkäufer ihre Absicht bekunden, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag abzuschließen. In der Zwischenzeit kann der potenzielle Käufer die Immobilie reservieren, ohne dass andere Parteien sie besichtigen können. Damit soll sichergestellt werden, dass Käufer und Verkäufer Zeit haben, alle Optionen zu prüfen, und dass ihre Entscheidung in voller Kenntnis der Sachlage erfolgt.

Die Kaufabsichtserklärung ist nur ein anderer Begriff für Reservierungsvereinbarung. Der Unterschied zu einer Kaufabsichtserklärung bezieht sich daher auf die Begrifflichkeit.

H3 Unterschied: Reservierungsvereinbarung Vorvertrag

Der Unterschied zu einem Vortrag ist recht einfach erklärt: Eine Reservierungsvereinbarung ist eine informelle, nicht verbindliche Vereinbarung, die einer Absichtserklärung ähnelt. Ein Vorvertrag hingegen ist eine verbindliche Vereinbarung, die bei den meisten staatlichen Beschaffungen verwendet werden muss.

Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung, in der sich der Käufer oder Verkäufer zu einem Kauf verpflichtet. Allerdings kann niemand von einem Vorvertrag zurücktreten, ohne Schadenersatz zu leisten.

Reservierungsvereinbarungen sind rechtlich nicht bindend und können daher ohne Folgen gekündigt werden. Wenn der Immobilienkäufer jedoch mit der Wohnung nicht zufrieden ist und beschließt, sie nicht zu kaufen, kann er die Rückerstattung der an den Makler gezahlten Reservierungsgebühr verlangen.

H2 Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?

Nach gängiger Vertragspraxis sind 5-10 % der späteren Maklerprovision üblich. Ist die Reservierungsgebühr, muss sie durch eine notarielle Urkunde abgesichert werden. Darauf wird im nächsten Punkt näher eingegangen. Damit soll sichergestellt werden, dass nur seriöse Käufer einen Vertrag mit uns abschließen.

Die notarielle Beurkundung bedeutet, dass die Vereinbarung von einem Anwalt geprüft wurde und einen gültigen und durchsetzbaren Vertrag darstellt. Ein Verkäufer, der sich die Zeit nimmt, einen Kaufvertrag notariell zu beglaubigen, hat wahrscheinlich seine Sorgfaltspflicht erfüllt, um einen angemessenen Preis für die betreffende Immobilie festzulegen, und wird bereit sein, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, um das Geschäft abzuschließen.

Kommt es später zu einem Vertragsabschluss, wird die Gebühr mit der dann fälligen Maklergebühr verrechnet. Wenn der potenzielle Käufer einen Rückzieher macht, behalten viele Makler die Gebühr ein. Einige Gerichte haben jedoch zu Gunsten der Käufer entschieden und die Gebühr für ungültig erklärt.

Mit der Reservierungsvereinbarung kann sich ein Immobilienmakler vor unrentablen Geschäften schützen. Schließlich wird die Immobilie, egal ob zum Hauskauf oder Wohnungskauf, dem Käufer für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung gestellt.

Reservierungen dienen als Test des Interesses und verringern die Verpflichtung, aber sie bieten immer noch einen gewissen garantierten Schutz gegen den Verlust der Anzahlung. Wenn Makler eine Gebühr verlangen können, melden sich in der Regel nur Interessenten mit ernster Kaufabsicht. Eine Reservierungsvereinbarung ist der wichtigste Weg für einen Immobilienmakler, seine Provision zu verdienen. Es handelt sich dabei nicht um einen verbindlichen Vertrag, sondern um ein Angebot, das zum Abschluss einer weiteren Vereinbarung bedarf.

Die Reservierungsvereinbarung hat auch Vorteile für den Verkäufer. Die typische Reservierung wird von einem potenziellen Käufer, einem Immobilienmakler und dem Verkäufer unterzeichnet. Schließlich ist es auch im Interesse des Verkäufers, so schnell wie möglich einen angemessenen Preis zu erzielen.

H3 Ist eine Reservierungsvereinbarung zulässig?

Die Reservierungsgebühren sind mitunter ein sehr kontroverses Thema, wenn es um die Vermittlung von Immobilien geht. Im Prinzip handelt es sich bei der Gebühr jedoch lediglich um eine Anzahlung oder einen Vorschuss, den der potenzielle Käufer in der Hoffnung zahlt, dass er die betreffende Immobilie tatsächlich erwirbt. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Dresden mit dem Aktenzeichen: 8U 964/16 ist eine Reservierungsgebühr für ein Grundstück ohne notarielle Beurkundung unwirksam.

In einem weisungsgebenden Urteil haben sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Dresden zugunsten des Kaufinteressenten entschieden: Die Teilzahlung der Reservierungsgebühr stellte für den Käufer bereits eine wirtschaftliche Belastung im Sinne des § 145 BGB dar, da der Betrag fünf Prozent einer damals üblichen Maklergebühr von fünf Prozent überstieg.

Tipp:

Daher lässt sich folgendes festhalten: Eine nicht notariell beurkundete Reservierungsvereinbarung ist gemäß §§125 Satz 1, 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB nicht wirksam aufgrund der Form.

Beim Verkauf eines Hauses verlangen Immobilienmakler manchmal eine Reservierungsgebühr. Wenn der Makler eine Vereinbarung mit einem potenziellen Käufer getroffen hat, kann er garantieren, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. Das Geld für die Reservierungsgebühr wird oft von der Provision abgezogen, die der Makler erhält, wenn er das Haus verkauft. Wenn er das Haus jedoch nicht verkauft, muss er das Geld zurückzahlen.

Damit eine solche Vereinbarung rechtswirksam ist, muss der Käufer einen erheblichen Vorteil daraus ziehen. Im Fall BGH AZ: III ZR 21/10 entschied der Bundesgerichtshof jedoch, dass die Klausel nicht rechtswirksam ist, weil der Käufer in keiner Weise profitiert.

Im hier genannten Beispielfall wird zudem angenommen, dass eine notarielle Beurkundung im Rahmen eines Vorvertrages notwendig war. Gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB ist aufgrund der Bedeutung und Tragweite des Reservierungsvertrages eine notarielle Beurkundung in der Reservierungsvereinbarung erforderlich, um den Verbraucher vor einer übereilten Bindung zu schützen. Diese soll zudem eine sachkundige Beratung des Verbrauchers als Verbraucher sicherstellen.

Die Rechtswirkung der notariellen Beurkundung im Rahmen des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte sich daher auf alle Verträge und Vereinbarungen im Wege der Gesamtheit erstrecken, soweit diese rechtlich eine Einheit bilden können. Hier bilden der Kaufvertrag und die Reservierungsvereinbarung eine solche rechtliche Einheit bezeichnet werden.

H3 Wann kann man eine Reservierungsvereinbarung kündigen?

Die Reservierungsvereinbarung ist an Bedingungen geknüpft. Er gibt Kaufinteressenten die Möglichkeit, ihn vor bzw. zu einem bestimmten Datum zu kündigen, ohne dass diese für Schäden verantwortlich gemacht werden. Wenn Käufer hingegen eine Vereinbarung mit einem Vorvertrag abschließen, sind diese rechtlich verpflichtet, das Geschäft einzuhalten.

Tipp:

Eine Kaufabsichtserklärung stellt keinen bindenden Vertrag dar. Der Käufer kann jederzeit vor der Vertragsunterzeichnung zurücktreten und ist nicht verpflichtet, etwas zu zahlen, während es dem Verkäufer freisteht, das Objekt an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Um sicherzugehen, dass beide Parteien verpflichtet sind, können Sie einen notariellen Vorvertrag aufsetzen lassen.

Auch wenn die Reservierungsvereinbarung nicht rechtlich bindend ist, sind die Kosten bei einer notariellen Beurkundung zu zahlen. Dies ist auch der Fall, auch wenn die Vereinbarung kurzfristig gekündigt wird. Wenn beispielsweise der Verkäufer dem Makler einen Vertrag zur Verfügung gestellt hat und der Verkäufer einen Notar beauftragt hat, kann es sein, dass der Käufer zumindest einen Teil der dafür anfallenden Kosten zu tragen hat.

Tipp: Reservierungsvereinbarung Muster

Bei der Verwendung eines Musters für die Reservierungsvereinbarung können potenzielle Käufer, Verkäufer und Makler Kosten sparen, da der Notar keinen individuellen Vertrag aufsetzen muss. Allerdings ist hier der Nachteil, dass Sonderfälle nicht ausreichend abgedeckt werden. Daher wird ein Muster einer Reservierungsvereinbarung nur für Immobilien ohne Besonderheiten empfohlen.

Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie wird eine rechtsverbindliche Vereinbarung ausgehandelt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Kaufabsicht eine Formulierung enthält, die zum Ausdruck bringt, dass eine Maklergebühr vom Verkaufspreis einbehalten wird. Es kann jedoch ratsam sein, sich vor der Unterzeichnung rechtlich beraten zu lassen.

H2 Reservierungsvereinbarung: Muster für Hauskauf und Wohnungskauf

Die Vereinbarung muss auf die Bedürfnisse aller Parteien zugeschnitten werden. Zudem muss Muster der Reservierungsvereinbarung bei einem Hauskauf anders gestaltet werden als das Muster bei einer Reservierungsvereinbarung bei einem Wohnungskauf. Im Falle eines Musters einer Reservierungsvereinbarung können die folgenden Bausteine hilfreich sein:

• Kontaktdaten des Kaufinteressenten
• Kontaktdaten des Verkäufers
• Kontaktdaten des Maklers
• Beschreibung und Daten der zu reservierenden Immobilie, u.a. Grundstücksnummer und Flurnummer
• Höhe der Reservierungsvereinbarung
• Fristbeginn und Fristende der Reservierungsvereinbarung
• Maklerprovision

Ein ausführliches Muster für die Reservierungsvereinbarung ist hier zu lesen. Zudem findest du Muster zu Reservierungsvereinbarungen für Hauskauf und Wohnungskauf hier zum Download:

• Reservierungsvereinbarung: Muster bei einem Hauskauf
• Reservierungsvereinbarung: Muster bei einem Wohnungskauf

Die Reservierungsvereinbarung ist eine Art schriftliche Vereinbarung, die sowohl vom Immobilienmakler als auch vom potenziellen Käufer unterzeichnet wird. Diese Vereinbarung setzt voraus, dass der Käufer gegenüber dem Makler eine offizielle Erklärung abgibt, dass er beabsichtigt, eine Immobilie zu kaufen, die in den Immobilienangeboten seines Unternehmens aufgeführt ist. Sie ist als ein Akt des guten Willens zwischen beiden Parteien gedacht.

Checkliste für den Immobilienkaufvertrag

Damit du keinen wichtigen Schritt rund um den Immobilienkaufvertrag vergisst, kannst du mit einer Checkliste, den Überblick behalten.

• Name, Adresse sowie Geburtsdatum von allen Vertragspartnern
• Die Bezeichnung der Immobilie im Detail muss im Kaufvertrag zu finden sein. Dazu kommen die mit gekauften Gegenstände wie Heizölbestand oder Möbel sowie Einbauküche.
• Ggf. müssen Löschung bzw. Übernahme der bestehenden Grundschulden genau festgehalten werden.
• Der Kaufpreis für Haus- und Grundbesitz inkl. Garage ist mit der wichtigste Bestandteil des Vertrags.
• Zudem ist bei gemeinschaftlichem Eigentum (ETW in großen Blocks) die Aufnahme der Rücklage zur Instandhaltung (oder Hausgeld) mit aufzunehmen.
• Alle Regelungen zu Kaufpreiszahlung und -fälligkeit müssen im Vertrag stehen.
• Der Notar klärt bei der Beurkundung über den rechtssicheren Eigentumserwerb auf. Dazu gehört, dass er den Käufer genau darüber informiert, wann er den Preis bezahlen muss und wie das Konto des Empfängers lautet (evtl. Treuhandkonto einschalten!).
• Der Übergang des Besitzes muss im Notarvertrag stehen: Erst ab dem Datum der Schlüsselübergabe und der erfolgreichen Zahlung des Kaufpreises kann der Käufer die Immobilie nutzen.
• Ein Übergabeprotokoll zur Dokumentation der Zählerstände und dem Zustand der Immobilie ist auch bei Eigentumswechsel empfehlenswert.
• Die Beschaffenheit der Immobilie muss beschrieben sein.
• Alle Fragen der Rechte des Käufers bei Mängeln müssen geklärt werden.
• Die Auflassung bzw. Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor Missbrauch. (Regelungen zum Eigentumsübergang: Die Immobilie wird erst bei vollständiger Bezahlung der Grunderwerbssteuer an den Käufer im Grundbuch überschrieben. Damit die Übergangsfrist sauber geregelt ist, erfolgt die Eintragung der Auflassung).
• Es werden auch etwaige ergänzende Grundbucherklärungen festgehalten. Dabei kann es sich um diverse Wohnungs- oder Grundpfandrechte oder um die Löschung selbiger handeln. 
• Unter Umständen gibt es eine Finanzierungsvollmacht oder die Mitbestellung einer Grundschuld zugunsten der Bank. Das bedeutet, dass die Immobilien für den Käufer als Sicherheit für das Baudarlehen verwendet werden kann.

Der Notarvertrag ist verpflichtend für Käufer und Verkäufer. Aus diesem Grunde sollte der Kaufvertragsentwurf genau geprüft werden und die Immobilienfinanzierung schon vor der Beurkundung genau geregelt sein. Als Hilfe dienen die Immobilienbewertung und der praktische Immobilienfinanzierungsvergleich.

Muster: Immobilienkaufvertrag

Ist der Immobilienkaufvertrag erst einmal beim Notar unterschrieben, dann gibt es für Käufer kein Widerrufsrecht. Weil es beim Immobilienkauf um viel Geld geht, ist frühzeitig ein cleverer Vergleich von Immobilienkrediten mehr als angebracht.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkaufvertrag: