Schritt für Schritt erklärt: Ablauf beim Hauskauf

Wie ist der Ablauf bei einem Hauskauf? Diese und weitere Fragen stellt man sich zurecht auf der Suche nach einem Eigenheim. In diesem Ratgeber bekommst du eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Hauskauf.

Schritt 1: Budget festlegen

Im ersten Schritt beim Hauskauf sollte die eigene finanzielle Situation bewertet werden. Ein Haushaltsplan gehört zu jedem Hauskauf dazu. Entweder man erstellt selber einen Plan, oder dieser wird zusammen mit einem Bankberater erstellt.

Haushaltsplan erstellen

Du möchtest dir einen eigenen Haushaltsplan vor dem Gespräch mit der Bank aufstellen kannst, dann solltest du alle monatlichen Einnahmen auflisten. Die monatlichen Einnahmen können unter anderem folgende Positionen sein:

• Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Eigene
• Lohn/Gehalt/Rente (netto) – Partner
• staatliche Zuschüsse (z. B. Kindergeld, Elterngeld, usw.)
• Zins- und Kapitalerträge
• Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
• Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit
• Sonstige monatliche Einnahmen

Deinen Einnahmen stellst du den monatlichen Ausgaben gegenüber. Zu den monatlichen Ausgaben gehören beispielhaft folgende Positionen:

• Lebenshaltung (Essen, Trinken, Einkäufe)
• Miete inkl. Nebenkosten
• Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
• Hobbys, Vereinsbeiträge
• Unterhaltszahlungen
• laufende Sparverträge (Fonds, Bausparen)
• private Beiträge zur Altersvorsorge
• Versicherungen
• Kontoführungs- und Depotgebühren
• laufende Raten für Kredite und Darlehen
• sonstige monatliche Ausgaben

Schritt 2: Finanzierung planen

Hat man sich im ersten Schritt über seine Einnahmen und Ausgaben einen Überblick verschafft, dann steht als Nächstes das Gespräch mit einem Berater für die Immobilienfinanzierung an. Das Gespräch sollte unbedingt vor der Haussuche durchgeführt werden. Das hat den zum einen den Grund, dass man seine finanziellen Rahmenbedingungen kennt und zweitens eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung bekommen kann. Diese dient dem Verkäufer als Bonitätsnachweis und signalisiert deine Kaufabsicht – ein echter Wettbewerbsvorteil bei der Haussuche.

Warum mit Finanzierern vor der Besichtigungstermin sprechen?

Versetze dich in die Situation vom Verkäufer. Mit wem würdest du den Gang zum Notar antreten: Einen gut vorbereitet und solventen Interessenten, der sich bereits über eine Finanzierung Gedanken gemacht hat und dies mit einer Finanzierungsbestätigung belegen kann, oder einen unvorbereiteten Interessenten, der erst im Nachgang mit einer Bank sprechen möchte?

Die Antwort ist für viele Verkäufer eindeutig. Gut vorbereitete Käufer werden es deutlich einfacher auf der Haussuche haben, als unvorbereitete Interessenten. Eine gute Möglichkeit dem Verkäufer seriös das eigene Interesse zu signalisieren ist die Finanzierungsbestätigung. Die Finanzierungsbestätigung kann nach der Prüfung der finanziellen Situation einem Kaufinteressenten durch eine Bank ausgestellt werden.

Kaufnebenkosten als Eigenkapital einbringen

Banken werden es sehr gerne sehen, wenn die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital aufgebracht werden können.

Die üblichen Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich aus den folgenden kaufpreisabhängigen Positionen zusammen:

• ca. 1,5 % Grundbuchkosten
• ca. 1,5 % Notarkosten
• ca. 3,5 bis 6,5 % (abhängig vom Bundesland)
• ca. 3,57 bis 7,14 % (bei Immobilien mit Maklerauftrag)

Schritt 3: Suchkriterien festlegen

Die Finanzierung ist geklärt. Jetzt sind die finanziellen Rahmenbedingungen klar. Als Nächstes solltest du dir im Klaren werden, welcher Haustyp für euch infrage kommt. Planst du mit mehreren Personen dort einzuziehen, dann solltet ihr eure Wünsche und Vorstellungen vor der Haussuche abgleichen.

Die wichtigsten Entscheidungen, die vor der Haussuche getroffen werden sollten:

1. Welcher Zustand soll das Haus haben? Seid ihr bereit, eine große Renovierung oder Modernisierung durchzuführen?
2. Wie groß soll das Grundstück sein und der Gartenbereich sein?
3. Welche Nachbarschaft wollt ihr? Spielstraße oder doch lieber in zentraler Wohnlage?

Welche Art von Haus soll es sein?

Auf der Suche nach deinem Traumhaus wirst du mit vielen unterschiedlichen Arten von Häusern konfrontiert. Je nach persönlichen Umständen und Zukunftsplan kommen bestimmte Häusertypen eher infrage als andere.

Folgende Hausarten gibt es:

• Einfamilienhaus
• Mehrfamilienhaus
• Doppelhaushälfte
• Bungalow
• Reihenhaus
• Bauernhof
• Mehrgenerationenhaus
• Luxushaus
• Stadthaus
• Stadtvilla
• Landhaus
• Kleines Haus
• Designerhaus
• Schwedenhaus
• Modulhaus
• Nurdachhaus

Schritt 4: Haussuche beginnen

Bei der Haussuche sollte man kreativ werden. Es bietet sich an, bei mehreren Immobilienportalen nach geeigneten Häuser zu suchen. Einige Portale bieten zudem einen Newsletter an, den man abonnieren kann. Dann erfährt man als Erster, wenn ein neues Haus zum Verkauf steht. Eine gute Anlaufstelle sind auch lokale Maklerunternehmen. Suche nach Maklern in der Umgebung und trage dich in die Interessentenkartei von diesen an. Einige gute Chance an ein Haus zu kommen, bevor es in der Immobilienbörse einer breiten Öffentlichkeit präsentiert wird.

Das sind die Möglichkeiten, wie du ein Haus finden kannst:

• Immobilienbörsen
• Newsletter eintragen
• Online-Suchanzeigen
• Print-Suchanzeigen
• Eigentümer direkt ansprechen
• Makler mit der Suche beauftragen
• Empfehlungen aus dem Freundeskreis

Schritt 5: Hausbesichtigung erfolgreich durchführen

Die Besichtigung einer Immobilie gehört zu dem stressigsten und zugleich aufregenden Teil beim Hauskauf. Ein häufiger Fehler ist die mangelhafte Vorbereitung von Interessenten auf diesen wichtigen Termin. Plane die Hausbesichtigung so, dass du nach dem Termin eine Entscheidung für oder gegen den Kauf treffen könntest. Das bedeutet: Alle Entscheidungsträger und fachkundige Personen, die für Kaufentscheidung notwendig sind, sollten bereits zur ersten Hausbesichtigung mitgenommen werden.

Nutze eine Checkliste für die Hausbesichtigung, um kein wichtiges Detail beim Vor-Ort-Termin zu vergessen.

Folgende grundlegende Informationen zum Haus sollten eingeholt werden:

• Wohnlage
• Bemaßter Grundriss
• Baujahr
• letzte Renovierung
• geplante Renovierung
• Energieausweis
• Ausstattung

Nach der Besichtigung: Interesse bekunden

Das Haus hat dir gefallen und du kannst dir den Kauf vorstellen? Dann solltest du das dem Verkäufer wissen lassen. Die Hausbesichtigung ist kein geeigneter Zeitpunkt für eine Kaufpreisverhandlung. Es reicht, wenn du bei der Verabschiedung um weitere Unterlagen bittest und dich über die weiteren Schritte informierst.

Schritt 6: Hauswert bestimmen

Falls eines echtes Kaufinteresse nach dem Besichtigungstermin vorhanden ist, solltest du prüfen, ob der Angebotspreis vom Haus angemessen ist. Eine kostenpflichtige Möglichkeit zur Prüfung eines fairen Hauswertes, ist einen Gutachter für die Bewertung der Immobilie zu beauftragen. Für private Hauskäufer bleibt aber häufig nur wenig Zeit zwischen dem Besichtigungstermin und einer Reservierungsvereinbarung.

Eine schnelle Möglichkeit und ausreichende Möglichkeit sind kostenlose Online-Immobilienbewertungen. Die Bewertung des Hauswertes erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren. Bei dieser Methode werden die Durchschnittspreise für vergleichbare Häuser in der Umgebung als Richtwert herangezogen. Zusätzlich bewertet der Algorithmus weitere Ausstattungsmerkmale, woraus sich dann ein Verkehrswert für die eigene Immobilie ergibt.

Schritt 7: Reservierungsvereinbarung

Die Reservierungsvereinbarung wird gerne von Maklern genutzt, um etwas mehr Verbindlichkeit von Käufern einzufordern. Es gibt nicht ärgerlicheres für den Makler, als anderen Interessenten nach der Besichtigung abzusagen und der sicher geglaubte Käufer dann abspringt. In diesem Fall bleibt der Makler auf seinen Aufwand meist sitzen.

Aus diesem Grund bestehen immer mehr Makler auf eine Reservierungsvereinbarung, die zwar rechtlich nicht binden ist, aber dennoch einen gewissen Druck auf den Käufer aufbauen soll.

Auf der einen Seite wird die Höhe der Provision für den Makler festgeschrieben und zum anderen wird häufig in der Reservierungsvereinbarung die Folgekosten für den notariellen Vertragsentwurf geregelt.

Die Kosten für eine Reservierungsvereinbarung kann unter Umständen auch bei einem Rücktritt seitens des Käufers zurückgefordert werden. Auf der anderen Seite kann ein Verkäufer aber nicht haftbar gemacht werden, soweit das Haus am Ende doch nicht an ihn verkauft wird.

Schritt 8: Kaufvertragsentwurf beauftragen

Seit 2013 sind Notare verpflichtet, bei einem Immobilienkauf den Vertragspartnern einen Kaufvertragsentwurf vor der notariellen Beurkundung zur Verfügung zu stellen. Der Kaufvertragsentwurf ist bereits kostenpflichtig und wird mit den Notarkosten nach Unterzeichnung verrechnet.

Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfs

Der Käufer bezahlt den Notar. Aus diesem Grund ist es üblich, dass der Käufer den Notar aussucht und den Kaufvertragsentwurf bei diesem beauftragt. Abweichend von dieser Vorgehensweise sind individuelle Absprachen möglich.

Kosten für den Kaufvertragsentwurf

Bereits die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs ist mit Kosten verbunden. Die Höhe der Kosten richten sich nach der gültigen Gebührentabelle nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Kosten für den Entwurf belaufen sich auf ungefähr 1 % des vereinbarten Kaufpreises und werden mit der Gesamtrechnung vom Notar verrechnet. Das bedeutet konkret: Bereits die Hälfte der anfallenden Notarkosten fallen auf die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs.

Falls es zu einer tatsächlichen Beurkundung kommt, dann werden die Kosten für den Entwurf auf die tatsächlichen Notarkosten angerechnet. Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf fallen also nicht zusätzlich an, sondern sind ein Bestandteil der Notarkosten.

Schritt 9: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

Der Notartermin zur Beurkundung kann frühestens 2 Wochen nach Erhalt eines Kaufvertragsentwurfs durch den Notar stattfinden. Die Frist von 2 Wochen beginnt mit der elektronischen Zusendung des Entwurfs an den Käufer und Verkäufer. Innerhalb dieser Zeit haben beide Vertragsparteien die Möglichkeit, den Entwurf zu prüfen und Änderungswünsche dem Notar mitzuteilen.

Das ist wichtig während der Beurkundung

Spätestens zum Beurkundungstermin sollten beide Vertragsparteien alle Unstimmigkeiten zu den wichtigen Vertragsinhalten geklärt haben. Soll eine Änderung noch während der Beurkundung vorgenommen werden, dann kann der Notar diese handschriftlich vor der Unterschrift als Änderung aufnehmen.

Auf diese Formulierungen sollten Käufer während der Beurkundung achten:

• Exakte Beschreibung des Kaufgegenstands, inklusive
  • Vollständige Inventarliste
  • Wege- und Stellplatzflächen
  • Sondernutzungsrechte
• Zahlungsmodalitäten, wie z. B.
  • exakter Kaufpreis für Grundstück, Immobilie und Inventar
  • festgelegter Zahlungstermin, nach Löschung der Grundschuld
  • gesondert aufgeführte Inventarliste
  • Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit
• Sachmängelhaftung
  • bei Neubauten
  • bei Bestandsbauten
  • beim Kauf vom Bauträger
  • bei Wohnungseigentum
• Angaben zur Besitzübergabe
  • z. B. Eintragung einer Auflassungsvormerkung
  • z. B. nach Kaufpreiszahlung
  • z. B. nach Nebenkostenabrechnung zum Stichtag

Schritt 10: Kaufpreis zahlen und Besitzübergang

Der Kaufpreis wird vom Käufer erst dann gezahlt, wenn die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt wurden. Die Beschaffung der unterschiedlichen Unterlagen übernimmt in der Regel der Notar. Der Käufer und Verkäufer müssen nicht mehr aktiv werden.

Diese Voraussetzungen müssen in der Regel erfüllt sein, damit der Notar ein Kaufpreisfälligkeitsschreiben versendet:

• Beurkundung ist abgeschlossen
• keine weiteren Personen haben ein Vorkaufsrecht
• die benötigten Genehmigungen und Verzichtserklärungen liegen vor
• das Finanzamt ist über den Verkauf informiert und es liegt vom Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vor.
• die Gemeinde erhebt keinen Anspruch auf das gesetzliches Vorkaufsrecht
• die Abteilung II des Grundbuchs hat einen Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer erhalten
• eventuell vorhandene Grundschulden und Grundpfandrechte sind gelöscht oder die benötigten Löschungsbewilligungen sind von den Gläubigern angefordert

Schlüsselübergabe nach Kaufpreiszahlung

Nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe und damit der Besitzübergang des Hauses an den Käufer. Mit der Übergabe des Besitzes gehen die wirtschaftliche Gefahr, die Nutzungen, die Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über (§ 446 BGB). Ab diesem Zeitpunkt haftet der Käufer für alle Schäden am Haus.

Schritt 11: Eigentumsübergang

Nach der Hausübergabe wird die Zahlung der Grunderwerbssteuer fällig. Im Grundbuch steht der Käufer zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht. Die Eintragung ins Grundbuch und damit der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer ist abhängig von der Auslastung des Grundbuchamtes. Die Umschreibung kann sich über mehrere Wochen bis Monate ziehen. Sobald die Umschreibung erfolgreich war, werden die neuen Eigentümer vom Grundbuchamt informiert.

Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf: