Hausbesichtigung als Käufer: Checkliste und Tipps

Das Exposé sieht klasse aus und es wurde ein Besichtigungstermin vereinbart. Erst bei der Besichtigung wird sich zeigen, ob die schönen Bilder auch der Realität entsprechen. Damit kein Detail vergessen wird und alle wichtigen Fragen geklärt werden, haben wir eine Checkliste zur Hausbesichtigung speziell für Käufer erstellt.

Besichtigung beim Hauskauf: Darauf sollte man achten

Besichtigungstermine sind enorm wichtig – das gilt für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Der Käufer möchte einen realistischen Eindruck über Zustand und Ausstattung des Hauses gewinnen. Für Verkäufer ist die Hausbesichtigung häufig sehr zeitaufwendig. Ziel von Verkäufern ist es, möglichst schnell und zum Bestpreis das Haus zu verkaufen. Besonders bei Häusern, die von einem Makler verkauft werden, sollten sich Käufer darauf einstellen, dass Schnelligkeit bei der Kaufentscheidung notwendig sein wird. Makler haben in der Regel ein Interesse daran, dass das Haus möglichst schnell verkauft wird und die Provision gezahlt wird.

Für eine erfolgreiche Hausbesichtigung sollten Käufer auf folgende Schritte achten:

1. Ein Muss: Die Vorbereitung
   • Unterlagen prüfen
   • Finanzierung klären
   • Termin klug vereinbaren
   • Hilfsmittel einpacken
   • fachkundige Begleitperson benachrichtigen
2. Während der Besichtigung
   • Checkliste: Der erste Eindruck
   • Checkliste: Allgemeine Fragen zum Verkaufsgrund
   • Checkliste: Fragen zum Gebäude
   • Checkliste: Fragen zum Grundstück
   • Checkliste: Fragen zur Wohnlage
   • Checkliste: Fragen zum Verkaufsprozess
3. Nach der Hausbesichtigung
   • Unterlagen anfordern & prüfen
   • Interesse bekunden
   • ggf. zweiten Besichtigung
   • Angebot abgeben
   • Reservierungsvereinbarung oder Kaufvertragsentwurf

Vor der Hausbesichtigung: Das sollte Käufer vorher klären

Ein häufiger Fehler von unerfahrenen Käufern ist die mangelhafte Vorbereitung auf eine Hausbesichtigung. Besonders in begehrten Wohnlagen ist nicht nur eine sorgsame Überprüfung der Immobilie ratsam, sondern es ist auch Schnelligkeit gefragt. Nicht selten werden Häuser auch nach der ersten Besichtigung bereits reserviert bzw. verkauft. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass im Vorfeld zum Besichtigungstermin sowohl die eigenen Finanzierungsmöglichkeiten geklärt worden als auch zum ersten Besichtigungstermin alle Entscheider und fachkundige Personen eingebunden wurden. Das optimale Ziel sollte es sein, dass bereits nach der ersten Hausbesichtigung eine Entscheidung getroffen werden könnte.

Unterlagen prüfen

Im Exposé werden bereits viele Informationen zum Haus und Grundstück gegeben. In der Regel sollte ein bemaßter Grundriss und Informationen zur Wohnfläche, Anzahl Zimmer, Heizungsart, Energieeffizienzklasse, Anzahl Stellplätze und Angaben zu den letzten Modernisierungen.

Die Immobilienbewertung als Käufer ist der erste Schritt für eine spätere Kaufpreisverhandlung. Nur wer ein realistisches Bild vom Marktpreis der Immobilie hat, kann seine Verhandlungsposition einschätzen und sich im Verkaufsgespräch darauf entsprechend einstellen.

Finanzierungsrahmen im Vorfeld klären

Eine Finanzierungsbestätigung ohne Objekt ist kein Muss – aber dennoch sehr zu empfehlen: Denn wer seine Traumimmobilie gefunden hat, muss in der Regel schnell handlungsfähig sein, damit andere Kaufinteressenten ihm nicht zuvorkommen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die Finanzierungsbestätigung vor Besichtigung bereits eingeholt zu haben.

Eine Finanzierungsbestätigung verpflichtet dich zwar nicht zum Abschluss zu einem bestimmten Darlehen, dient aber gegenüber dem Makler oder Verkäufer als Bonitätsnachweis und als Hinweis, dass ein schneller Kaufabschluss mit dir als Käufer möglich ist.

Termin geschickt als Käufer vereinbaren

Das Ziel vom Interessenten sollte es sein, während der Hausbesichtigung ein realistisches Bild von der Immobilie und dem Wohnumfeld zu gewinnen. Damit das gelingt, sollte der Zeitpunkt der Hausbesichtigung idealerweise werktags und mit Tageslicht durchgeführt werden. Nur so ist sichergestellt, dass man einen die tatsächlichen Lichtverhältnisse und Außengeräusche wahrnimmt. Besonders Lärmbelästigung durch Bauarbeiten oder Gewerbebetrieb lassen sich an einem Wochenende oder nach dem Feierabendverkehr nur schwer einschätzen.

Besteht der Verkäufer auf einen Termin an einem Wochenende, dann sollte man als Käufer unbedingt das Wohnumfeld zu einem späteren Zeitpunkt werktags erkunden. Dadurch kannst du spätere Überraschungen nach dem Kauf vermeiden.

Hilfsmittel für die Hausbesichtigung

Bei der Hausbesichtigung sollten Verkäufer folgende Unterlagen für Kaufinteressenten griffbereit haben: Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Angaben über die Nebenkosten, Energieausweis, Lageplan, Grundbuchauszug, Nachweise über erfolgte Reparaturen und Instandsetzung.

Das sollte man zu einem Besichtigungstermin mitnehmen:

• Exposé
• Checkliste
• Fragenkatalog
• Unverbindliche Finanzierungsbestätigung
• Stift & Papier
• Kamera
• Taschenlampe

Nützliche Hilfsmittel vorbereiten: Ratgeber & Download

• Checkliste zur Hausbesichtigung
• Fragenkatalog zur Hausbesichtigung
• Angebote einholen und Finanzierungsbestätigung erhalten

Fachkundige Begleitperson benachrichtigen

Viele Käufer gehen davon aus, dass es bei der ersten Hausbesichtigung darum geht, einen grundlegenden Eindruck von der Immobilie und dem Grundstück zu gewinnen. In einem zweiten Besichtigungstermin sollte dann mithilfe eines Sachverständigen oder fachkundigen Bekannten genauer hingeschaut werden. Diese Herangehensweise ist nur dann möglich, wenn überhaupt eine zweite Hausbesichtigung vom Verkäufer angesetzt wird.

Auf angespannten Immobilienmärkten werden sich immer wieder Interessenten finden, die auch direkt nach dem ersten Besichtigungstermin bereit sind zu kaufen. Das Nachsehen haben dann Interessenten, die auf eine zweite Besichtigung gesetzt haben.

Während der Hausbesichtigung: Darauf sollten Käufer achten

Eine Hausbesichtigung dauert nicht länger als 20 bis 30 Minuten. Wenig Zeit, die man sinnvoll nutzen sollte und sich auf die wesentlichen Bestandteile vom Haus konzentrieren. Möbelstücke und die Einrichtung sollte später geplant werden. Wichtig ist bei der vor Ort Begehung ist die eingehende Prüfung der Bausubstanz und der Zustand von Sanitär- und Elektroinstallationen. Bei Altbauten sollte zudem ein besonderer Fokus auf Schimmel oder andere Mängel an der Fassade oder dem Dach gelegt werden.

Der erste Eindruck

Der wohl wichtigste Teil der Hausbesichtigung. Was sagt dein Bauchgefühl? Wurde die Fassade gerade frisch gestrichen? Dann solltest du dich nicht von der schönen Fassade blenden lassen und hinterfragen, ob es sich dabei nicht um einen Verkaufsanstrich handelt, der dazu dient andere Mängel zu verstecken.

Checkliste: Der erste Eindruck

• Dach: Ist ein großflächiger Moosbefall auf dem Dach? Erkundigen dich nach der Dämmung des Dachbodens. Riecht es muffig oder ist die Luft stickig? Diese Hinweise könnten auf eine schlechte Dämmung hinweisen.
   
• Heizungs- und Trinkwasseranlage: Aus welchem Jahr ist die Heizung? Stimmen die Angaben mit dem Energieausweis überein? Heizungen müssen in der Regel alle 30 Jahre erneuert werden.
   
• Fassade: Sind Risse in der Fassade erkennbar? Ob es sich um einen harmlosen Schwindriss handelt oder Feuchtigkeit eindringen kann, sollte dann ein Fachmann beurteilen.
   
• Fenster und Türen: Sind die Fenster ausreichend isoliert und dicht? Prüfe die Dichtungen der Fenster und achte auf den Luftzug.
   
• Keller: Riecht es im Keller modrig oder sogar nach Schimmel, sind das erste Anzeichen für eindringendes Wasser. Gibt es genügend Lüftungsmöglichkeiten und gibt es Wasserflecken, die auf Feuchtigkeit oder Wasserschäden hinweisen?
   
• Frischer Anstrich: Wenn Keller, Badezimmer oder Küche gerade frisch gestrichen wurden, sollte man als Käufer besonders aufmerksam sein. Erfrage beim Anbieter nach dem genauen Grund der Renovierung. Um Schimmel unter dem Anstrich auszuschließen, kann man einen Sachverständigen bitten, dieses mit einem Feuchtemessgerät zu prüfen.
   
• Mängel oder Schäden: Prüfe die Immobilie auf mögliche Schäden, die vielleicht nicht auf den ersten Blick erkennbar sind. Dazu gehören mögliche Wärmebrücken oder unzureichende Dämmung. Man sollte außerdem in Erfahrung bringen, ob schadhafte Baustoffe oder Material verbaut wurden.
   
• Selbstverständlichkeiten wie Steckdosen und Wasseranschlüsse sollten ebenfalls genau geprüft werden. Nicht immer sind diese in ausreichender Anzahl vorhanden. Zur Prüfung gehört auch die Internetgeschwindigkeit, die verfügbar ist. Eine Neu-Installation ist unter Umständen mit nicht unerheblichen Kosten und Aufwand verbunden.

Allgemeine Fragen klären

Unscheinbare Fragen können dir als Käufer helfen, besser zu verstehen, ob versteckte Mängel oder andere Negativpunkte vorhanden sind. Durch geschickte Fragestellung können Käufer herausfinden, ob ein solcher Mangel vorliegt, ohne den Verkäufer unnötig vor den Kopf zu stoßen.

Checkliste: Allgemeine Fragen zum Verkaufsgrund

• Warum wird das Haus verkauft?
• Wie lange steht das Haus zum Verkauf?
• Gibt es Besonderheiten, die man beim Haus berücksichtigen sollte?
• Ist die Immobilie aktuell noch bewohnt?

Gebäude und Ausstattung prüfen

Bei einem Hauskauf sollte man sich versichern, dass die Ausstattung und Bausubstanz auch dem entspricht, welchen man erwartet. Nichts ist schlimmer als mit einem festen Budget ein Haus zu kaufen und dann später festzustellen, dass teure Modernisierung oder Reparaturen noch vor dem Einzug notwendig sind. Nutze die Checkliste für das Gebäude und kläre offene Fragen mit dem Verkäufer und einer fachkundigen Begleitperson während der Hausbesichtigung.

Checkliste: Fragen zum Gebäude

• Sind Risse in der Fassade erkennbar?
• Ist die Haustür einbruchssicher?
• Sind Verfärbungen auf dem Dach erkennbar?
• Fenster-Isolierung ausreichend? Dichtungen intakt?
• Bei geschlossenem Fenster Außengeräusche hörbar?
• Gibt es Rollos oder können Jalousien angebracht werden?
• Muss der Fußboden vor Einzug erneuert werden?
• Gibt es genügend Tageslicht?
• Ist eine Badrenovierung notwendig?
• Sind Wasserflecken oder Schimmel erkennbar?
• Welches Inventar wird mit verkauft?
• Genug Steckdosen in den Räumen vorhanden?
• Wurden bereits Sanierungen durchgeführt?
• Wie schnell ist der Internetzugang?
• Ist der Ausbau des Daches oder des Kellers möglich?
• Gibt es für Haus und/oder Grundstück gesetzliche Einschränkungen durch den Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung?

Grundstück begutachten

Ein nicht unwesentlicher Anteil vom Kaufpreis entfällt auf den Wert des Grundstücks. Auch beim Grundstück gibt es einiges vor dem Kaufabschluss zu prüfen, damit es zu keinen teuren Überraschungen kommt.

Checkliste: Fragen zum Grundstück

• Gibt es genügend Parkmöglichkeiten?
• Gibt es besondere Wegerechte für Dritte?
• Ist mit weiteren Erschließungskosten zu rechnen?
• Sind Kosten für eine Straßenherstellung noch absehbar?
• Gibt es ein eingetragenes Baurecht für ein weiteres Haus?
• Gibt es bekannte Altlasten im Boden?
• Ist der Gartenzaun in einem guten Zustand?
• Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
• In welchem Zustand ist das Gartenhaus?

Wohnumfeld erkunden

Der Spruch von Immobilienprofis „Lage, Lage, Lage“ hat bis heute nicht an Richtigkeit verloren. Unter Profis gibt es bekanntlich nur drei wirklich wichtige Kriterien, um den Wert und die einer Immobilie zu bestimmen: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage.

Käufer sollten immer im Hinterkopf haben, dass die Lage eines Grundstücks nicht veränderbar ist und damit von Dauer. Andere Merkmale des Gebäudes wie zum Beispiel die Bausubstanz, Grundrisse, Wohnfläche und Zustand des Hauses können dagegen verändert werden.

Checkliste: Fragen zur Wohnlage

• Positive Prognose für den Standort?
• Gute Verkehrsanbindung zur Arbeit?
• Supermärkte und Apotheken erreichbar?
• Schulen und KiTas in der Nähe?
• Altersstruktur in der Nachbarschaft passend?
• Störender Straßen- oder Baulärm in der Umgebung?

Weitere Schritte mit dem Verkäufer besprechen

Die Hausbesichtigung ist auch eine gute Gelegenheit, mit dem Anbieter in das Gespräch zu gehen und die weiteren Schritte zu besprechen. Hat man Interesse an der Immobilie, dann kann man dies bereits vor Ort ansprechen. Eine Preisverhandlung zum Abschluss der Hausbesichtigung ist jedoch unangebracht. Ein kurzer Hinweis, dass man Interesse hat und von seiner Seite die Finanzierungsmöglichkeiten geprüft hat, sollte zu diesem Zeitpunkt für den Verkäufer oder Makler eine ausreichende Information sein.

Checkliste: Fragen zum Verkaufsprozess

• Wie lange kann die Immobilie reserviert werden, um eventuelle Finanzierungsfragen zu klären?
• Liegen noch weitere Unterlagen vor und werden diese elektronisch übermittelt?
• Zu welchem Zeitpunkt wäre die Immobilie frühestens verfügbar?
• Werden noch Arbeiten vor der Hausübergabe durchgeführt?

Nach der Hausbesichtigung: Das sind die nächsten Schritte

Nach der Hausbesichtigung wird der Verkäufer oder Makler die Unterlagen versenden. Das geschieht meistens am nächsten Tag. Du solltest prüfen, ob alle Unterlagen vorliegen, da diese von der Bank für die spätere Finanzierung zwingend notwendig sind. In den Unterlagen selbst solltest du nach Hinweise suchen, die auf Mängel, anstehende Reparaturen oder Pflichten gegenüber Dritten hinweisen. Gleiche die Unterlagen ebenfalls mit dem Exposé ab – sind die Informationen deckungsgleich?

Unterlagen zum Haus anfordern und prüfen

• Grundbuchauszug
• Bemaßter Grundriss
• Flurkartenauszug / Lageplan
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung (umbauter Raum)
• Baubeschreibungen
• Sanierungsnachweise
• Energieausweis

Die nächsten Schritte bei Kaufabsicht

1. Interesse bekunden
2. ggf. zweiten Besichtigung vereinbaren
3. Angebot abgeben
4. ggf. Reservierungsvereinbarung unterschreiben
5. Kaufvertragsentwurf beauftragen
6. Kaufvertragsentwurf an Bank übermitteln
7. Finanzierungszusage erhalten
8. Kaufvertrag beim Notar unterschreiben
9. Kaufpreisfälligkeitsschreiben vom Notar abwarten
10. Zahlungsanweisung an die Hausbank übermitteln
11. Hausübergabe durchführen & Übergabeprotokoll anfertigen

Besichtigung beim Hauskauf: Checkliste

Die Hausbesichtigung ist ein wichtiger Schritt für Interessenten auf der Suche nach ein Eigenheim. In der kurzen Zeit vor Ort gilt es ein realistisches Bild über den Zustand und die Ausstattung des Hauses zu bekommen. Bei begehrten Häusern gilt es zudem gut vorbereitet zu sein und gegenüber dem Verkäufer seriös und sympathisch zu bleiben. Keine einfache Aufgabe.

Damit der Vor-Ort-Termin zum Erfolg wird und kein wichtiges Detail in der Hektik vergessen wird, kannst du die Checkliste zur Hausbesichtigung nutzen.

Immobilie kaufen: Tipps für den Immobilienkauf

Du suchst nach einer geeigneten Immobilie? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Sollte man am besten kaufen oder doch besser mieten? Wer eine Eigentumswohnung oder Haus kaufen möchte, sollte an einige Dinge denken, damit der Kauf schnell und sicher abgewickelt wird. In dem Ratgeber zum Immobilienkauf erfährst du, was du bei deiner Kaufentscheidung benötigst und wie du deine Erfolgsaussichten beim Hauskauf erhöhen kannst.

Checklisten & Muster für den Immobilienkauf

• Ablauf & Checkliste: Hauskauf
• Checkliste und Ablauf: Wohnungskauf
• Muster: Interesse an einem Haus bekunden
• Ratgeber: Finanzierungsbestätigung
• Checkliste: Unterlagen für den Hauskauf
• Ratgeber: Preisverhandlung beim Immobilienkauf
• Ratgeber & Muster: Reservierungsvereinbarung
• Ratgeber & Muster: Immobilienkaufvertrag

Häufig gestellte Fragen von Käufern zur Hausbesichtigung: