Der schwierigste Wohnungsmarkt Deutschlands
Auf eine attraktive Berliner Wohnung kommen regelmäßig mehrere hundert Bewerbungen. Der Unterschied zwischen Erfolg und Absage liegt deshalb selten am Angebot, er liegt an der Vorbereitung und an der Geschwindigkeit.
Die Gründe für die Lage sind bekannt: Die Stadt wächst seit Jahren, es wird weniger gebaut als gebraucht, und ein großer Teil des Bestands ist entweder gebunden oder wird gar nicht erst öffentlich inseriert.
Was daraus folgt, ist eine andere Suchstrategie als in entspannten Märkten. In Berlin gewinnt nicht, wer die schönste Wohnung findet, sondern wer bei der passenden Wohnung als Erster vollständig bewirbt.
Diese Seite ordnet die Wege. Ausführlicher für die Wohnung steht es bei Wohnung mieten in Berlin, für den selteneren Fall bei Haus mieten in Berlin.
Die Mappe entscheidet
Der wichtigste einzelne Vorteil, den du dir verschaffen kannst, ist eine fertige Bewerbungsmappe, vollständig, digital und ausdruckbar, bevor du das erste Inserat öffnest.
Hinein gehören: die ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate oder bei Studierenden die Immatrikulationsbescheinigung, eine Ausweiskopie, eine aktuelle Bonitätsauskunft und, wenn du schon einmal gemietet hast, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Die Bonitätsauskunft ist der Punkt, an dem Bewerbungen am häufigsten unvollständig bleiben. Sie braucht Vorlauf, beantrage sie, bevor du suchst, nicht wenn du eine Wohnung gefunden hast.
Fehlt dir die Mietvergangenheit, weil es dein erster eigener Vertrag ist, gleicht das eine Elternbürgschaft aus. Kläre die Bereitschaft vorher, damit du bei der Besichtigung nicht zögerst.
Wo die Wohnungen tatsächlich sind
Die großen Portale sind der offensichtliche Weg und der mit der größten Konkurrenz. Richte Suchaufträge mit Sofortbenachrichtigung ein, die ersten Bewerbungen kommen innerhalb von Minuten, und wer abends die Mails durchsieht, ist zu spät.
Die landeseigenen Wohnungsunternehmen halten einen erheblichen Teil des Bestands. Melde dich bei allen direkt an; sie führen eigene Interessentenlisten, die unabhängig voneinander laufen.
Die Genossenschaften sind in Berlin traditionell stark und oft der ruhigere Weg. In der Regel sind Anteile zu zeichnen, kalkuliere diesen Betrag zusätzlich zur Kaution ein. Viele Genossenschaften vergeben bevorzugt an langjährige Mitglieder, weshalb sich ein früher Beitritt lohnt, auch ohne akuten Bedarf.
Der geförderte Bestand steht dir mit einem Wohnberechtigungsschein offen. Berlin staffelt ihn in vier Stufen (WBS 140, 160, 180 und 220), und die Zahl ist ein Prozentaufschlag auf die Bundesgrenze. Wie das System funktioniert, steht bei der Sozialwohnung in Berlin.
Aushänge und Nachbarschaft. Ein Teil der Wohnungen wird nie inseriert, sondern über Hausverwaltungen und Bekanntschaften vergeben. Wer im Wunschkiez Aushänge liest und Hausverwaltungen direkt anschreibt, erreicht einen Bestand, den die Portale nicht zeigen.
Wie du dich bewirbst
Antworte auf ein Inserat kurz, sachlich und vollständig. Ein Absatz zu deiner Person, ein Satz zum Einkommen, die Zahl der einziehenden Personen, und die Mappe als Anhang.
Verzichte auf lange Selbstdarstellungen. Wer zweihundert Zuschriften sichtet, liest den ersten Absatz und prüft, ob die Unterlagen dabei sind.
Bring zur Besichtigung die ausgedruckte Mappe mit und übergib sie persönlich, nicht auf dem Stapel. Der kurze Wortwechsel dabei ist häufig der einzige, an den sich der Vermieter erinnert.
Melde dich am Folgetag kurz. Das kostet nichts und hält dich im Gedächtnis. Worauf du bei der Besichtigung selbst achtest, steht bei der Wohnungsbesichtigung.
Den Suchradius richtig setzen
Die häufigste vermeidbare Einschränkung ist ein zu enger Suchradius. Wer sich auf zwei Kieze festlegt, konkurriert dort mit allen anderen, die dasselbe tun.
Denk stattdessen in Fahrzeiten statt in Bezirken. Berlin hat ein dichtes Netz aus S- und U-Bahn, und eine Wohnung an einer gut angebundenen Achse liegt zeitlich näher am Arbeitsplatz als eine im Nachbarkiez ohne direkte Verbindung.
Der Ring ist dabei die entscheidende Linie. Innerhalb des Rings sind Nachfrage und Preise am höchsten; unmittelbar außerhalb (in Reinickendorf, Lichtenberg, Steglitz, Spandau, Marzahn) findet sich mehr Angebot bei kürzeren Wartezeiten.
Rechne die tatsächliche Pendelzeit zur Hauptverkehrszeit aus, nicht die Luftlinie. Zwanzig Minuten Unterschied summieren sich über Jahre, aber sie entscheiden auch darüber, ob du überhaupt eine Wohnung findest.
Was du einplanen musst
Neben der Warmmiete fallen beim Einzug Beträge an, die sich in Berlin zu einer erheblichen Summe addieren.
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und ist in drei Monatsraten zahlbar. Nutze die Ratenzahlung, sie entzerrt den teuersten Monat spürbar.
Die Provision zahlt bei Mietwohnungen derjenige, der den Makler beauftragt hat, und das ist der Vermieter. Eine Provision, die dir in Rechnung gestellt wird, ist ein Punkt zum Hinterfragen.
Die Ablöse für eine Küche oder Einbauten ist zulässig, wenn sie im angemessenen Verhältnis zum Wert steht. Ein Betrag deutlich darüber ist eine verdeckte Provision, und verhandelbar.
Genossenschaftsanteile kommen hinzu, wenn du über eine Genossenschaft mietest. Sie werden beim Auszug zurückgezahlt, binden aber zunächst Kapital.
Eine vollständige Rechnung mit allen Posten steht bei den Kosten der ersten Wohnung.
Woran du Betrug erkennst
Ein angespannter Markt zieht Betrugsversuche an, und die Muster sind immer dieselben.
Geld vor der Besichtigung. Wer eine Kaution oder eine Reservierungsgebühr will, bevor du die Wohnung gesehen hast, betrügt dich. Ohne Ausnahme.
Der Schlüssel per Post. Angeblich im Ausland lebende Eigentümer, die den Schlüssel gegen Vorkasse schicken wollen, gibt es nicht.
Ein Preis weit unter Marktniveau. Eine große Altbauwohnung in guter Lage zu einem auffällig niedrigen Preis ist kein Glücksfall, sondern ein Köder.
Druck und Ausweichen. Wer auf Rückfragen nicht antwortet, aber auf schnelle Zahlung drängt, arbeitet mit deiner Angst, die Wohnung zu verlieren.
Seriöse Vermieter besichtigen zuerst und kassieren nach dem Vertrag. Diese Reihenfolge ist der zuverlässigste Prüfstein, den es gibt.
Vor der Unterschrift
Die Erleichterung nach einer Zusage ist der schlechteste Moment für eine Vertragsprüfung, und genau darauf setzt der Druck, sofort zu unterschreiben. Ein Tag Bedenkzeit ist üblich und wird selten verweigert.
Prüfe vier Punkte: die Höhe der Kaution und die Ratenzahlung, die einzeln aufgeführten Betriebskosten, die Klausel zu Schönheitsreparaturen und die Kündigungsfrist. Was daran unwirksam ist, bleibt unwirksam, auch wenn du unterschrieben hast, aber ein Streit darüber lässt sich vermeiden, wenn er gar nicht erst angelegt wird.
Frag nach den Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre. Eine niedrig angesetzte Vorauszahlung macht die Wohnung im Inserat günstig und ein Jahr später teuer.
Und dokumentiere bei der Übergabe alles. Das Übergabeprotokoll ist das einzige Papier, das deine Kaution schützt.
Häufige Fragen
Was ist der wichtigste Vorteil bei der Suche?
Eine fertige Bewerbungsmappe, bevor du das erste Inserat öffnest.
Woran scheitern Bewerbungen am häufigsten?
An der fehlenden Bonitätsauskunft. Sie braucht Vorlauf, beantrage sie vor der Suche.
Lohnen sich Genossenschaften?
Ja, sie halten einen großen Teil des Bestands. Rechne mit Anteilen zusätzlich zur Kaution und tritt früh bei.
Was bedeutet WBS 160 in einem Inserat?
Dass ein Wohnberechtigungsschein der Stufe 160 verlangt wird. Ein Schein niedrigerer Stufe wird mit angenommen.
Wie schnell muss ich reagieren?
Innerhalb von Minuten. Richte Suchaufträge mit Sofortbenachrichtigung ein.
Wie schreibe ich die Zuschrift?
Kurz, sachlich, vollständig. Ein Absatz zur Person, ein Satz zum Einkommen, die Unterlagen als Anhang.
Woran erkenne ich einen Betrugsversuch?
An jeder Geldforderung vor der Besichtigung und an Schlüsselversand gegen Vorkasse.
Gibt es Wohnungen abseits der Portale?
Ja. Ein Teil wird über Hausverwaltungen, Aushänge und Bekanntschaften vergeben und nie inseriert.