Wohnung mieten in Berlin

Was eine Berliner Wohnungssuche wirklich verlangt

Eine Wohnung in Berlin zu finden ist keine Frage des Glücks, sondern des Verfahrens. Wer systematisch vorgeht, findet: Wer auf den Zufall setzt, sucht Monate.

Die Ausgangslage ist bekannt: mehr Nachfrage als Angebot, hunderte Bewerbungen je Inserat, und ein großer Teil des Bestands, der nie öffentlich angeboten wird. Daran lässt sich nichts ändern, aber es lässt sich damit arbeiten.

Drei Hebel entscheiden. Die Vollständigkeit deiner Unterlagen, die Geschwindigkeit deiner Reaktion und die Breite deiner Suchwege. Alle drei liegen bei dir, keiner davon kostet Geld.

Diese Seite geht sie der Reihe nach durch. Der Überblick über die Suchwege steht bei Mietwohnung in Berlin finden.

Die Mappe, bevor du suchst

Bereite die vollständige Bewerbungsmappe vor, bevor du das erste Inserat öffnest, digital als eine einzige PDF-Datei und zusätzlich ausgedruckt für Besichtigungen.

Die Selbstauskunft. Viele Vermieter nutzen eigene Formulare, ein neutrales Muster deckt aber die übliche Bandbreite ab. Welche Fragen zulässig sind und welche nicht, steht bei der Mieterselbstauskunft.

Einkommensnachweise der letzten drei Monate. Bei Selbstständigen der letzte Steuerbescheid oder eine Bescheinigung des Steuerberaters, bei Studierenden die Immatrikulationsbescheinigung und der Nachweis über BAföG, Unterhalt oder Stipendium.

Die Bonitätsauskunft, aktuell und nicht älter als drei Monate. Sie ist der Punkt, an dem Bewerbungen am häufigsten unvollständig bleiben, weil sie Vorlauf braucht.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom bisherigen Vermieter, wenn du schon einmal gemietet hast.

Eine Ausweiskopie. Schwärze dabei die Ausweisnummer und die Zugangsnummer, für die Identitätsprüfung sind sie nicht nötig.

Fehlt dir die Mietvergangenheit, ist die Elternbürgschaft der übliche Ausgleich. Kläre die Bereitschaft vorher ab und nimm die Zusage als Satz in die Bewerbung auf.

Schnell sein, ohne zu hetzen

Bei einem gefragten Inserat entscheiden Minuten. Richte auf allen Portalen Suchaufträge mit Sofortbenachrichtigung ein und antworte, sobald die Nachricht kommt.

Damit das funktioniert, brauchst du einen vorbereiteten Anschreibetext, den du nur noch anpasst. Ein Absatz zu dir, ein Satz zum Einkommen, die Zahl der einziehenden Personen, ein Hinweis auf die beigefügten Unterlagen, mehr liest ohnehin niemand.

Verzichte auf ausführliche Selbstdarstellungen und auf Fotos in der ersten Zuschrift. Wer zweihundert Nachrichten sichtet, sucht nach Einkommen, Personenzahl und Vollständigkeit.

Fasse nach, wenn nach zwei Tagen keine Antwort kommt. Ein einzelner höflicher Satz genügt, und er unterscheidet dich von den vielen, die nur einmal schreiben.

Die Besichtigung

Der Sammeltermin ist in Berlin die Regel. Zwanzig Interessenten in zehn Minuten, das erfordert eine eigene Vorgehensweise.

Verschaff dir zuerst in zwei Minuten einen Überblick über den Zuschnitt, arbeite dann die kritischen Punkte ab: Raumecken auf Feuchtigkeit, Fensterfalze, Bad, Sicherungskasten. Der Rundgang, den die anderen machen, kostet nur Zeit.

Nutze den Moment, in dem sich die Gruppe verläuft, für zwei konkrete Fragen, zur Heizung, zu den Nebenkosten, zum Vormieter. Eine konkrete Frage bleibt im Gedächtnis, eine allgemeine Interessensbekundung nicht.

Übergib die Mappe persönlich, nicht auf einem Stapel. Der kurze Wortwechsel dabei ist oft der einzige, an den sich der Vermieter erinnert. Die vollständige Prüfliste steht bei der Besichtigungscheckliste.

Der geförderte Bestand als zweiter Weg

Ein erheblicher Teil der Berliner Wohnungen ist an einen Wohnberechtigungsschein gebunden, und dieser Teil des Marktes bleibt dir ohne Schein vollständig verschlossen.

Berlin staffelt in vier Stufen: WBS 140, 160, 180 und 220. Die Zahl ist ein Prozentaufschlag auf die Bundesgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG. WBS 140 bedeutet 40 Prozent darüber, WBS 220 volle 120 Prozent.

Jede gebundene Wohnung ist ihrerseits an eine Stufe gebunden. Ein Inserat mit „WBS 160″ nimmt einen Schein der Stufe 140 mit an, umgekehrt nicht. Je höher deine Stufe, desto größer der Teil des Bestands, der für dich in Frage kommt.

Wichtig ist die Reihenfolge: Beantrage den Schein, bevor du suchst. Die Bearbeitung dauert Wochen, und ohne gültigen Schein kann dir eine gebundene Wohnung nicht zugesagt werden. Wie es abläuft, steht bei der Sozialwohnung in Berlin.

Wo du suchst, und wo du auch suchen solltest

Die häufigste vermeidbare Einschränkung ist ein zu enger Suchradius. Wer sich auf zwei Kieze festlegt, konkurriert dort mit allen anderen, die dasselbe wollen.

Denk in Fahrzeiten statt in Bezirken. Berlin hat ein dichtes Netz aus S- und U-Bahn; eine Wohnung an einer gut angebundenen Achse liegt zeitlich näher am Arbeitsplatz als eine im Nachbarkiez ohne direkte Verbindung.

Der S-Bahn-Ring ist die entscheidende Linie. Innerhalb sind Nachfrage und Preise am höchsten; unmittelbar außerhalb (in Lichtenberg, Reinickendorf, Steglitz, Spandau, Marzahn) gibt es mehr Angebot bei kürzeren Wartezeiten und oft größere Wohnungen für dasselbe Geld.

Prüfe die tatsächliche Pendelzeit zur Hauptverkehrszeit, nicht die Luftlinie. Und prüfe sie in beide Richtungen: Eine Verbindung, die morgens gut ist, kann abends anders aussehen.

Ein zweiter Punkt betrifft die Wohnungsgröße. Wer flexibel bei der Zimmerzahl ist, verdoppelt die Treffermenge, eine große Zweizimmerwohnung ist oft leichter zu bekommen als eine kleine Dreizimmerwohnung und im Alltag kaum schlechter.

WG-Zimmer und Zwischenmiete

Wer nach Berlin zieht und noch keine Wohnung hat, kommt an dieser Überlegung selten vorbei: erst ein Zimmer, dann in Ruhe suchen.

Das hat einen praktischen Vorteil. Wer bereits in Berlin wohnt, kann Besichtigungen kurzfristig wahrnehmen, und genau daran scheitern Bewerbungen aus einer anderen Stadt regelmäßig.

Achte auf das Vertragsmodell, denn es bestimmt, wofür du haftest. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag seid ihr Gesamtschuldner: Der Vermieter kann die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen. Bei Untermiete haftet der Hauptmieter, und du hängst an seinem Vertrag. Bei Einzelverträgen je Zimmer haftet jeder nur für sich.

Für die Anmeldung ist entscheidend, wer die Wohnungsgeberbestätigung ausstellt. Bei Untermiete ist es der Hauptmieter, und er braucht dafür in aller Regel die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung.

Bei einer Zwischenmiete kläre, was am Ende passiert. Ein Vertrag, der ausläuft, ohne dass du eine Anschlusslösung hast, verlagert das Problem nur, und der Zeitdruck macht die zweite Suche schwerer als die erste.

Worauf du achten musst

Geld vor dem Vertrag. Kaution, Reservierungsgebühr oder Schlüssel gegen Vorkasse sind Betrugsmerkmale, ohne Ausnahme.

Eine überhöhte Ablöse. Für eine Küche oder Einbauten ist eine angemessene Ablöse zulässig. Ein Betrag deutlich über dem Zeitwert ist eine verdeckte Provision und verhandelbar.

Möbliert auf Zeit. Befristete möblierte Verträge unterliegen anderen Regeln als der normale Wohnraummietvertrag. Sie sind eine Lösung für die Zwischenzeit, aber selten die günstigere auf Dauer.

Ein befristeter Vertrag ohne Grund. Steht der Befristungsgrund nicht im Vertrag, gilt er unbefristet. Das wird überraschend oft übersehen.

Die Nebenkostenvorauszahlung. Frag nach den Abrechnungen der letzten Jahre und nach den Nachzahlungen. Eine knapp kalkulierte Vorauszahlung macht die Wohnung im Inserat günstig und ein Jahr später teuer.

Was du über die Miethöhe wissen solltest

Bei einer Neuvermietung ist die Miete nicht frei verhandelbar, wenn die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, und Berlin ist als Ganzes ein solches Gebiet.

Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um einen begrenzten Prozentsatz übersteigen. Maßstab ist der Berliner Mietspiegel, der nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage differenziert.

Von der Begrenzung gibt es Ausnahmen: für Neubauten ab einem bestimmten Stichtag, für umfassend modernisierte Wohnungen und für eine bereits zuvor höhere Vormiete. Der Vermieter muss dir vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft.

Praktisch heißt das: Prüfe nach dem Einzug, ob die vereinbarte Miete zum Mietspiegel passt. Eine Rüge ist auch nach der Unterschrift möglich, und zu viel gezahlte Miete kann ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückgefordert werden.

Verzichte darauf, den Punkt vor der Zusage anzusprechen. Die Rechtslage ändert sich dadurch nicht, die Bewerbungschancen schon.

Nach der Zusage

Mit der Zusage beginnt der Teil, den die Erleichterung gern überspringt, und in dem sich entscheidet, wie das Mietverhältnis später verläuft.

Nimm den Vertrag mit nach Hause. Ein Tag Bedenkzeit ist üblich. Prüfe Kaution und Ratenzahlung, die einzeln aufgeführten Betriebskosten, die Schönheitsreparaturklausel und die Kündigungsfrist.

Dokumentiere die Übergabe. Jeder Mangel einzeln, mit Raum und Stelle, dazu Fotos mit Datum und die Zählerstände. Was dort nicht steht, gilt beim Auszug als von dir verursacht, die Einzelheiten stehen beim Übergabeprotokoll.

Lass dir die Wohnungsgeberbestätigung geben, am besten bei der Schlüsselübergabe. Ohne sie meldet dich kein Bürgeramt an, und die Zwei-Wochen-Frist läuft trotzdem.

Melde dich an, in jedem Bürgeramt der Stadt, nicht nur in deinem Bezirk. Wie das abläuft, steht bei der Anmeldung in Berlin.

Häufige Fragen