Berlin rechnet in Stufen, nicht in Beträgen
Kein anderes Bundesland hat den Wohnberechtigungsschein so konsequent gestaffelt wie Berlin. Statt einer Grenze gibt es vier Stufen, und jede trägt ihre Zahl im Namen: WBS 140, WBS 160, WBS 180 und WBS 220.
Die Zahl ist ein Prozentwert. Sie sagt, wie weit dein Einkommen über der Bundesgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG liegen darf. WBS 100 wäre die Bundesgrenze selbst, 12 000 Euro für eine Person, 18 000 Euro für zwei. WBS 140 liegt 40 Prozent darüber, WBS 220 volle 120 Prozent.
Für die Suche ist das entscheidend, weil jede geförderte Wohnung ihrerseits an eine Stufe gebunden ist. Ein Inserat mit dem Zusatz „WBS 160″ nimmt einen Schein der Stufe 140 mit an, umgekehrt geht es nicht. Je höher deine Stufe, desto größer der Teil des gebundenen Bestands, der für dich in Frage kommt.
Der Schein nennt außerdem die zulässige Wohnungsgröße und, falls zutreffend, einen Dringlichkeitsvermerk. Beides steht neben der Stufe auf demselben Papier.
Die vier Stufen mit ihren Zahlen
WBS 140, 40 Prozent über der Bundesgrenze: 16 800 Euro für einen Einpersonenhaushalt, 25 200 Euro für zwei Personen, 5 740 Euro für jede weitere Person, 700 Euro je Kind.
WBS 160, 60 Prozent darüber: 19 200 Euro für eine Person, 28 800 Euro für zwei, 6 560 Euro je weiterer Person, 800 Euro je Kind.
WBS 180, 80 Prozent darüber: 21 600 Euro für eine Person, 32 400 Euro für zwei, 7 380 Euro je weiterer Person, 900 Euro je Kind.
WBS 220, 120 Prozent darüber: 26 400 Euro für eine Person, 39 600 Euro für zwei, 9 020 Euro je weiterer Person, 1 100 Euro je Kind.
Die Systematik ist sauber: Jede Stufe ist exakt die Bundesgrenze multipliziert mit ihrem Faktor. Wer das weiß, kann jede Zahl selbst nachrechnen und muss keiner Tabelle vertrauen.
Was Berlin als Einkommen ansetzt
Gerechnet wird das Jahreseinkommen nach Wohnraumförderungsrecht, nicht das Netto vom Konto. Ausgangspunkt ist die Summe der positiven Einkünfte aller Haushaltsmitglieder für die zwölf Monate ab Antragstellung.
Davon gehen Pauschalen für Steuern, Kranken- und Rentenversicherung ab, dazu Werbungskosten und die Freibeträge, für Alleinerziehende, für schwerbehinderte Menschen, für junge Ehepaare und für Unterhaltsverpflichtungen.
Das Ergebnis liegt regelmäßig spürbar unter dem Brutto. Wer sein Bruttogehalt mit der Stufengrenze vergleicht und sich für chancenlos hält, rechnet oft falsch, und stellt den Antrag zu Unrecht nicht.
Antrag und Formulare
Zuständig ist das Wohnungsamt deines Bezirks. Berlin arbeitet mit zwei nummerierten Vordrucken: BauWohn 502 ist der Antrag selbst, BauWohn 504 die Einkommenserklärung, die jedes Haushaltsmitglied mit eigenem Einkommen ausfüllt.
Dazu kommen Ausweiskopien, Einkommensnachweise der letzten zwölf Monate, bei Selbstständigen der Steuerbescheid, und die Nachweise für alle Freibeträge, auf die du dich berufst.
Der Antrag lässt sich in den Bezirken online oder im Bürgeramt stellen. Der Schein gilt ein Jahr; entscheidend ist, dass er beim Vertragsabschluss gültig ist, nicht schon bei der Besichtigung.
Kommst du neu nach Berlin, beantragst du den Schein hier, ein Schein aus einem anderen Bundesland gilt in Berlin nicht. Die Anmeldung beim Bürgeramt ist davon unabhängig und läuft in ihrer eigenen Zwei-Wochen-Frist; wie das geht, steht bei der Anmeldung in Berlin.
Wie groß die Wohnung sein darf
Neben der Stufe steht auf dem Schein die zulässige Wohnungsgröße, als Fläche, als Zimmerzahl oder als beides. Sie richtet sich nach der Zahl der Personen, für die der Schein ausgestellt wird.
Kleiner wohnen darfst du immer. Größer nur mit anerkanntem Grund: ein Rollstuhl, ein Pflegebedarf, ein häusliches Arbeitszimmer, eine bevorstehende Geburt oder ein Kind, das nach einer Trennung regelmäßig bei dir lebt.
Diese Gründe werden nicht von selbst berücksichtigt. Trage sie in den Antrag ein und lege die Nachweise bei, ein zu knapp bemessener Schein schließt genau die Wohnungen aus, die zu deiner Lage passen.
Wo die gebundenen Wohnungen in Berlin stehen
Den größten Teil halten die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Melde dich bei ihnen direkt an, sie führen eigene Interessentenlisten, auf die du in der Regel erst mit einem gültigen Schein kommst.
Daneben stehen die Genossenschaften, bei denen häufig Anteile zu zeichnen sind, und private Eigentümer, deren Bestände über Förderprogramme gebunden sind. Auch auf den großen Portalen erscheinen gebundene Wohnungen, dort meist mit dem ausdrücklichen Hinweis auf die erforderliche Stufe.
Berlin kennt zusätzlich Wohnungen mit besonderem Bedarf, barrierefrei, für große Haushalte, für Menschen mit anerkannter Dringlichkeit. Liegt bei dir ein solcher Grund vor, nenne ihn im Antrag und lege die Nachweise bei; nachträglich lässt sich der Vermerk nur mit neuem Antrag ergänzen.
Nach dem Einzug
Läuft dein Schein ab, bevor du eine Wohnung gefunden hast, beantragst du ihn neu. Das ist ein Routinevorgang, kein Neuanfang, und der vermeidbarste Fehler im Verfahren ist eine Zusage, die an einem abgelaufenen Schein scheitert.
Steigt dein Einkommen später über die Stufe, berührt das den bestehenden Mietvertrag nicht. Geprüft wird der Schein zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Läuft die Bindung der Wohnung aus, bleibt der Mietvertrag ebenfalls bestehen: Was entfällt, ist die Mietpreisbindung. Erhöhungen richten sich danach nach den allgemeinen Regeln.
Was dagegen unabhängig vom Schein läuft, ist die Meldepflicht: innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug beim Bürgeramt anmelden, mit Ausweis und Wohnungsgeberbestätigung.
Häufige Fragen
Was bedeutet die Zahl im WBS 160?
Sie ist ein Prozentwert. Dein Einkommen darf 60 Prozent über der Bundesgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG liegen.
Welche Stufe brauche ich?
Die, die zu deinem Einkommen passt, und die mindestens so hoch ist wie die Stufe der Wohnung. Eine Wohnung mit WBS 160 nimmt einen Schein 140 mit an, umgekehrt nicht.
Wie hoch ist die Grenze für eine Person beim WBS 180?
21 600 Euro anrechenbares Jahreseinkommen, also 80 Prozent über den 12 000 Euro der Bundesgrenze.
Welche Formulare brauche ich?
BauWohn 502 als Antrag und BauWohn 504 als Einkommenserklärung für jedes Haushaltsmitglied mit eigenem Einkommen.
Wo stelle ich den Antrag?
Beim Wohnungsamt deines Bezirks, online oder vor Ort.
Gilt mein Schein aus einem anderen Bundesland?
Nein. Für Berlin brauchst du einen Berliner Schein.
Wie lange ist er gültig?
Ein Jahr. Er muss beim Vertragsabschluss gültig sein.
Muss ich ausziehen, wenn ich später mehr verdiene?
Nein. Der Schein wird beim Vertragsabschluss geprüft, ein späterer Anstieg ändert am Mietvertrag nichts.