Checkliste für die Wohnungsbesichtigung

Was du dabeihast

Diese Liste ist zum Mitnehmen gedacht, auf dem Handy oder ausgedruckt. Sie ergänzt die Anleitung zur Besichtigung um die reine Abarbeitung vor Ort.

Maßband. Für Türbreiten und Wandlängen. Ein Sofa, das nicht durchs Treppenhaus passt, zeigt sich sonst erst am Umzugstag.

Taschenlampe. Für Keller, Dachboden, Zählerschrank und die dunklen Ecken hinter Einbauten. Das Handylicht reicht dafür meist nicht.

Bewerbungsmappe, vollständig. Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Ausweiskopie, Bonitätsauskunft, gegebenenfalls Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Stift und Zettel. Notizen auf Papier sind unauffälliger als das Tippen im Handy, und im Sammeltermin ist das ein Vorteil.

Ein zweites Paar Augen. Wer jemanden mitnimmt, sieht mehr, und hat jemanden, mit dem sich der Eindruck hinterher abgleichen lässt.

Diese Liste. Wer sie sichtbar abarbeitet, wirkt nicht misstrauisch, sondern vorbereitet. Das ist bei Vermietern ein gutes Zeichen.

Vor dem Termin: fünf Minuten, die viel sparen

Frag nach den Nebenkosten der letzten drei Jahre. Am besten schon bei der Terminvereinbarung. Kommt keine Antwort, ist das selbst eine Antwort, und du weißt es, bevor du hinfährst.

Sieh dir die Adresse auf der Karte an. Satellitenbild und Straßenansicht zeigen dir Bahnlinien, Ausfallstraßen, Gewerbe und Gastronomie in der Nachbarschaft. Das spart in ungünstigen Fällen die ganze Fahrt.

Prüfe die Verkehrsanbindung. Die tatsächliche Fahrzeit zur Arbeit zur Hauptverkehrszeit, nicht die Luftlinie. Fünfzehn Minuten Unterschied summieren sich über ein Mietverhältnis zu Wochen.

Rechne deine Obergrenze aus. Warmmiete plus Strom, Internet und Rundfunkbeitrag, gegen dein Nettoeinkommen gestellt. Wer erst vor Ort rechnet, rechnet unter dem Eindruck einer schönen Wohnung.

Lade die Unterlagen zusammen. Nicht am Vorabend, die Bonitätsauskunft braucht Vorlauf und ist der Punkt, an dem Bewerbungen regelmäßig scheitern.

Der Ablauf in zehn Minuten

In einem Sammeltermin bleibt dir kaum mehr Zeit. Diese Reihenfolge nutzt sie am besten aus.

Minute 1 bis 2: Überblick. Einmal durch alle Räume gehen, ohne stehen zu bleiben. Zuschnitt, Lichtverhältnisse, Himmelsrichtung. Passt der Grundriss überhaupt zu deinem Leben? Wenn nicht, ist der Rest gleichgültig.

Minute 3 bis 6, die kritischen Punkte. Ecken, Fensterfalze, Bad, Küche, Sicherungskasten. Das ist die Substanzprüfung, und sie entscheidet über Kosten, die dich Jahre begleiten.

Minute 7 bis 8, messen. Türbreiten und die Wandlängen, an denen große Möbel stehen sollen.

Minute 9 bis 10, das Gespräch. Warte den Moment ab, in dem sich die Gruppe verläuft, und stell zwei konkrete Fragen. Dann die Mappe persönlich übergeben, nicht auf den Stapel legen.

Raum für Raum

Alle Räume: Raumecken auf dunkle Verfärbungen prüfen, besonders in Außenecken. Wellige Tapete? Stellen, die sich anders anfühlen? Fensterrahmen von innen ansehen: Kondenswasser in der Falz, schwarze Punkte in der Dichtung. Steckdosen zählen. Heizkörper: Größe im Verhältnis zum Raum, Thermostat vorhanden und drehbar. Bodenbelag auf Schäden und Alter prüfen. Mobilfunkempfang testen.

Bad: Wasser aufdrehen und laufen lassen: Druck, Zeit bis zum Warmwasser, Ablauf. Fugen und Silikon auf Schimmel prüfen. Fenster oder Lüftung vorhanden? Ein innenliegendes Bad ohne funktionierende Lüftung ist ein Feuchtigkeitsproblem in Wartestellung. Anschluss für die Waschmaschine vorhanden, inklusive Abfluss und Steckdose?

Küche: Anschlüsse für Herd, Spüle, Spülmaschine und Kühlschrank prüfen. Ist es ein Starkstromanschluss oder ein normaler? Wird eine Küche übernommen, und wenn ja, zu welchem Preis? Abzug oder Fenster vorhanden?

Schlafzimmer: Der Raum, in dem Feuchtigkeit sich zuerst zeigt, weil er meist kühler ist. Ecken besonders gründlich prüfen. Und die Straßenseite bedenken, hier zählt Ruhe mehr als anderswo.

Technik und Zähler

Heizung: Art und Baujahr erfragen. Gasetagenheizung, Zentralheizung, Fernwärme, Wärmepumpe, Nachtspeicher? Wann war die letzte Wartung? Wer trägt sie?

Sicherungskasten: Schraubsicherungen deuten auf eine alte Installation. Gibt es einen FI-Schutzschalter? Reichen die Stromkreise für Küche und Arbeitszimmer?

Zähler: Wo stehen Strom-, Gas- und Wasserzähler? Sind es eigene Zähler oder wird umgelegt? Bei der Übergabe werden ihre Stände protokolliert.

Internet: Welche Anschlussart liegt an? Ein Tarif, der an der Adresse nicht liefert, ist nach dem Einzug ein langwieriges Ärgernis.

Fenster: Einfach-, Doppel- oder Dreifachverglasung? Lassen sich alle Fenster schließen und kippen? Schließen sie dicht?

Haus und Umfeld

Treppenhaus: Zustand und Sauberkeit. Sie sagen dir, wie die Verwaltung mit dem Objekt umgeht.

Nebenräume: Welcher Keller gehört zur Wohnung, ist er trocken und abschließbar? Gibt es Fahrradraum, Dachboden, Waschküche, und was kosten sie?

Müll und Post: Wo stehen die Tonnen, wo ist der Briefkasten, gibt es einen Paketabstellort?

Klingelschilder: Zahl der Parteien und Hinweise auf häufige Wechsel.

Parken: Gibt es einen Stellplatz, und was kostet er? Wie sieht die Straße abends aus? Gilt Anwohnerparken?

Umgebung: Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Kita oder Schule, Lärmquellen wie Bahnlinie, Ausfallstraße, Gastronomie oder Gewerbe.

Fragen an den Vermieter

Diese acht Fragen decken ab, was die Wohnung selbst nicht verrät:

1. Wie hoch waren die Nebenkostennachzahlungen der letzten drei Jahre? 2. Warum zieht der Vormieter aus und wie lange hat er hier gewohnt? 3. Wird die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben? 4. Welche Schönheitsreparaturen sieht der Vertrag vor? 5. Wie hoch ist die Kaution und ist Ratenzahlung möglich? 6. Sind Sanierungen oder Modernisierungen geplant? 7. Wer verwaltet das Haus und wer ist im Notfall erreichbar? 8. Steht das Haus zum Verkauf?

Die zweite Frage ist die aufschlussreichste. Ein Vormieter, der nach acht Monaten geht, hatte einen Grund, und die Antwort darauf sagt mehr über das Objekt als der Rundgang.

Sofort absagen bei

Geld vor dem Vertrag. Kaution, Schlüsselgebühr oder Besichtigungsgebühr im Voraus sind Betrugsmerkmale. Seriöse Vermieter besichtigen zuerst und kassieren nach dem Vertrag.

Kein Energieausweis. Er muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.

Sofortige Unterschrift verlangt. Zeitdruck an dieser Stelle dient nie dem Mieter.

Keine Auskunft zu Nebenkosten. Wer die Vorjahresabrechnungen nicht zeigen will, hat in aller Regel einen Grund.

Eine Ablöse weit über Wert. Für Küche oder Einbauten ist eine angemessene Ablöse zulässig, ein überhöhter Betrag ist eine verdeckte Provision und verhandelbar.

Zusätzliche Punkte je nach Wohnung

Erdgeschoss. Einbruchschutz an Fenstern und Terrassentür prüfen, Einsehbarkeit von der Straße, Feuchtigkeit im Bodenbereich. Erdgeschosswohnungen sind kühler und feuchter als obere Etagen.

Dachgeschoss. Dämmung und Sommerhitze sind hier die Themen. Frag nach der Dämmung und danach, wie warm es im Hochsommer wird. Prüfe die Dachfenster auf Dichtheit und ob sie sich verschatten lassen. Und beachte, dass Flächen unter einer Schräge nur anteilig zur Wohnfläche zählen.

Altbau. Fenster, Elektrik und Heizung sind die drei Punkte, an denen sich Altbauten unterscheiden. Kastenfenster ohne Sanierung heizen die Straße mit. Frag nach dem Sanierungsstand jedes der drei Bereiche einzeln.

Neubau. Hier ist die Substanz selten das Problem, dafür die Nebenkosten: Aufzug, Tiefgarage, Concierge und Gemeinschaftsflächen erscheinen in der Abrechnung. Frag nach der vollständigen Umlage, nicht nur nach der Vorauszahlung.

Möbliert. Lass dir eine Inventarliste geben und prüfe jedes Stück auf vorhandene Schäden. Was am Einzugstag nicht vermerkt ist, wird beim Auszug dir zugerechnet, bei Möbeln noch häufiger als bei der Wohnung.

Wohnungen vergleichbar machen

Nach drei Besichtigungen verschwimmen die Wohnungen. Die Erinnerung behält den Gesamteindruck und verliert genau die Details, auf die es ankam, deshalb lohnt ein einfaches Bewertungsraster, das du noch am selben Tag ausfüllst.

Vergib für sechs Punkte je eine Note von eins bis fünf: Substanz (Feuchtigkeit, Fenster, Elektrik, Heizung), Grundriss (passt er zu deinem Alltag), Lage (Anbindung, Versorgung, Lärm), Haus (Zustand, Nebenräume, Nachbarschaft), Kosten (Warmmiete gegen dein Budget, Nebenkostenrisiko) und Vermieter (Erreichbarkeit, Auskunftsbereitschaft, Umgangston).

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Ein Vermieter, der bei der Besichtigung ausweichend antwortet, wird bei einem Mangel nicht auskunftsfreudiger. Die Auskunftsbereitschaft vor dem Vertrag ist der beste verfügbare Hinweis auf die Zusammenarbeit danach.

Notiere zusätzlich in einem Satz, was dir aufgefallen ist, der Fleck hinter der Tür, der Geruch im Bad, die Baustelle gegenüber. Diese Sätze sind es, die dir bei der Entscheidung fehlen, wenn du sie nicht aufgeschrieben hast.

Nach der Besichtigung

Melde dich am Folgetag kurz und freundlich, ein Satz, dass dein Interesse besteht und die Unterlagen vorliegen. Das kostet nichts und hält dich im Gedächtnis, gerade wenn zwanzig andere da waren.

Kommt die Zusage, lies den Vertrag in Ruhe zu Hause. Prüfe vier Punkte besonders: die Höhe der Kaution und ob Ratenzahlung möglich ist, die Auflistung der umlagefähigen Betriebskosten, die Klausel zu Schönheitsreparaturen und die Kündigungsfrist.

Bei der Übergabe wird dann alles festgehalten, was dir bei der Besichtigung aufgefallen ist. Das Übergabeprotokoll ist das einzige Papier, das deine Kaution schützt: Was dort nicht steht, gilt beim Auszug als von dir verursacht.

Deine Fotos und Notizen von der Besichtigung sind dabei die beste Vorbereitung. Wer sie zur Übergabe mitbringt, übersieht deutlich weniger.

Häufige Fragen