Wohnungsbesichtigung als Mietinteressent

Zwei Prüfungen laufen gleichzeitig

Bei einer Besichtigung passieren zwei Dinge auf einmal, und die meisten Interessenten konzentrieren sich nur auf eines davon. Der Vermieter prüft dich, und du prüfst die Wohnung.

Die zweite Prüfung ist die wichtigere, weil sie über Jahre wirkt. Ein Mietverhältnis lässt sich kündigen, aber ein feuchter Keller, eine dreißig Jahre alte Heizung oder ein Nachbar mit Nachtschicht bleiben dir, solange du dort wohnst.

In der Praxis dauert eine Besichtigung oft nur zehn oder fünfzehn Minuten, manchmal im Rahmen eines Sammeltermins mit zwanzig weiteren Interessenten. Wer nicht vorbereitet kommt, sieht in dieser Zeit nichts als frisch gestrichene Wände.

Dieser Text behandelt beides: was du prüfst und wie du gleichzeitig als Bewerber überzeugst. Die reine Prüfliste zum Mitnehmen steht in der Besichtigungscheckliste.

Was du vorher klärst

Frag vor dem Termin nach den Nebenkosten der letzten drei Jahre und nach der Höhe der Nachzahlungen. Eine niedrige Vorauszahlung im Inserat sagt nichts über die tatsächlichen Kosten, sie kann auch schlicht zu knapp kalkuliert sein.

Frag nach dem Energieausweis. Er muss dir bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Der Wert darauf sagt dir mehr über deine künftigen Heizkosten als jede Beschreibung im Inserat.

Klär, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird und ob Schönheitsreparaturen im Vertrag stehen. Eine unrenovierte Übergabe mit Renovierungsklausel ist ein bekannter Konfliktpunkt, solche Klauseln sind in dieser Konstellation regelmäßig unwirksam.

Und bring die Bewerbungsmappe fertig mit. Wer sie nach dem Termin abgibt statt sie nachzureichen, liegt in der Auswahl deutlich vorn. Was hineingehört, steht bei der ersten eigenen Wohnung.

Feuchtigkeit: der teuerste Mangel

Kein anderer Mangel führt zu so vielen Streitigkeiten wie Schimmel. Und keiner lässt sich mit frischer Farbe so leicht für ein paar Wochen verbergen.

Sieh in die Raumecken, besonders in Außenecken hinter Möbeln und in den unteren Ecken von Schlaf- und Badezimmer. Dunkle Verfärbungen, wellige Tapete oder eine Stelle, die sich anders anfühlt als die Wand daneben, sind Warnzeichen.

Prüfe die Fensterrahmen von innen. Kondenswasser in der unteren Falz, schwarze Punkte in der Dichtung oder ein aufgequollener Rahmen zeigen, dass die Wohnung ein Feuchtigkeitsproblem hat.

Achte auf den Geruch. Muffiger Geruch in einem Raum, der gerade gelüftet wurde, ist ein deutlicheres Zeichen als jeder Fleck, und er lässt sich schwerer überstreichen.

Ein frisch gestrichener Einzelfleck an einer sonst älteren Wand ist immer eine Frage wert. Stell sie direkt und beobachte die Reaktion.

Heizung, Wasser, Strom

Frag nach Baujahr und Art der Heizung. Eine dreißig Jahre alte Gastherme verbraucht spürbar mehr als eine moderne Anlage, und die Differenz zahlst du jeden Monat. Frag auch, wer die Wartung trägt und wann sie zuletzt erfolgt ist.

Dreh in Bad und Küche das Wasser auf und lass es laufen. Prüfe den Druck, die Zeit bis zum Warmwasser und ob das Wasser sauber abläuft. Ein Waschbecken, das sich langsam füllt, hat einen Abfluss, der dich noch beschäftigen wird.

Zähl die Steckdosen in jedem Raum und sieh in den Sicherungskasten. Ein Kasten mit Schraubsicherungen statt Automaten deutet auf eine alte Elektroinstallation, für Küche und Arbeitszimmer kann das zum Problem werden.

Prüfe den Mobilfunkempfang in jedem Zimmer und frag nach der verfügbaren Internetanbindung an der Adresse. Beides lässt sich nach dem Einzug nicht mehr ändern.

Was du außerhalb der Wohnung prüfst

Sieh dir das Treppenhaus an. Sein Zustand sagt dir, wie die Hausverwaltung mit dem Objekt umgeht, und ob Instandhaltung stattfindet oder aufgeschoben wird.

Prüfe die Nebenräume: Keller, Dachboden, Fahrradraum, Waschküche. Frag, welcher Kellerraum zur Wohnung gehört und ob er trocken ist.

Achte auf die Namen an den Klingelschildern und die Zahl der Parteien. Ein Haus mit vielen kurzfristigen Wechseln hat oft einen Grund dafür.

Und geh, wenn du kannst, ein zweites Mal hin, zu einer anderen Tageszeit. Eine ruhige Straße am Sonntagvormittag kann werktags um sieben eine andere sein. Auch der Blick auf die Parksituation am Abend ist aufschlussreich.

Messen, fotografieren, nachrechnen

Bring ein Maßband mit. Zwei Maße entscheiden darüber, ob deine Möbel überhaupt hineinpassen: die Türbreiten (Wohnungstür, Treppenhaus, Zimmertüren) und die Wandlängen in den Räumen, in denen große Stücke stehen sollen.

Ein Sofa, das nicht durchs Treppenhaus geht, ist der teuerste Fehler beim Umzug, weil er sich erst am Umzugstag zeigt. Bei Altbauten mit engen Treppenhäusern lohnt zusätzlich der Blick, ob ein Möbellift überhaupt angesetzt werden kann.

Frag, ob du fotografieren darfst, die meisten Vermieter erlauben es. Fotos helfen beim Vergleich mehrerer Wohnungen, bei der Möbelplanung und, falls du einziehst, bei der Vorbereitung des Übergabeprotokolls.

Rechne noch vor Ort die Warmmiete zusammen und stell sie deinem Budget gegenüber. Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung ist die Zahl, mit der du rechnest, dazu kommen Strom, Internet und der Rundfunkbeitrag, die im Inserat nie auftauchen.

Wenn zwanzig Leute gleichzeitig da sind

Der Sammeltermin ist in angespannten Märkten die Regel, und er ist für beide Seiten ungünstig: Du siehst wenig, und der Vermieter erinnert sich an niemanden.

Geh trotzdem systematisch vor. Verschaff dir zuerst in zwei Minuten einen Überblick über den Zuschnitt, dann arbeite die kritischen Punkte ab: Ecken, Fenster, Bad, Sicherungskasten. Der Rundgang, den die anderen machen, kostet dich nur Zeit.

Nutze den Moment, in dem sich die Gruppe verläuft, für ein kurzes direktes Gespräch. Eine konkrete Frage (zur Heizung, zu den Nebenkosten, zum Vormieter) bleibt eher im Gedächtnis als eine allgemeine Interessensbekundung.

Und übergib die Mappe persönlich, nicht auf einem Stapel. Der kurze Wortwechsel dabei ist häufig der einzige, an den sich der Vermieter später erinnert.

Welche Fragen der Vermieter stellen darf

Die Prüfung läuft in beide Richtungen, aber nicht mit denselben Rechten. Zulässig sind Fragen nach Einkommen und Beruf, nach der Zahl der einziehenden Personen, nach Haustieren, nach laufenden Insolvenz- oder Räumungsverfahren und nach Mietschulden beim bisherigen Vermieter.

Unzulässig sind Fragen nach Kinderwunsch oder Schwangerschaft, nach Religion, Partei- oder Gewerkschaftszugehörigkeit, nach der ethnischen Herkunft, nach Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis und nach der Absicht, künftig einen Partner aufzunehmen.

Auf eine unzulässige Frage darfst du falsch antworten, ohne dass daraus ein Kündigungsgrund entsteht. Auf eine zulässige Frage nicht, eine falsche Angabe zu Einkommen oder Haustieren kann den Vertrag gefährden. Die Einzelheiten stehen bei der Mieterselbstauskunft.

Wann du besser absagst

Nicht jede Wohnung, die man bekommen kann, sollte man nehmen. Vier Konstellationen sind Anlass, das Angebot auszuschlagen, auch auf einem knappen Markt.

Geld vor dem Vertrag. Wer eine Kaution überwiesen haben will, bevor du die Wohnung gesehen oder einen Vertrag in der Hand hast, betrügt dich. Dasselbe gilt für den Schlüssel gegen Vorkasse per Post und für Besichtigungsgebühren.

Ausweichende Antworten zu Nebenkosten. Wer die Abrechnungen der Vorjahre nicht zeigen will, hat in aller Regel einen Grund. Die Nachzahlung kommt trotzdem, nur später und ohne dass du damit gerechnet hast.

Ein Vertrag, der sofort unterschrieben werden muss. Zeitdruck an dieser Stelle dient nie dem Mieter. Wer keine Nacht Bedenkzeit gewährt, will verhindern, dass du liest.

Ein Vormieterzuschlag für Einbauten. Eine Ablöse für eine Küche oder Einbauschränke ist zulässig, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zum Wert steht. Ein Betrag, der offensichtlich darüber liegt, ist eine verdeckte Provision, und verhandelbar.

Nach der Besichtigung

Notier deine Eindrücke noch am selben Tag. Nach drei Besichtigungen verschwimmen die Wohnungen, und genau die Details, auf die es ankam, gehen zuerst verloren.

Melde dich am Folgetag kurz und freundlich beim Vermieter, ein Satz, dass dein Interesse besteht und die Unterlagen vorliegen. Das kostet nichts und hält dich im Gedächtnis.

Kommt die Zusage, prüfe den Vertrag in Ruhe, bevor du unterschreibst. Ein Tag Bedenkzeit ist üblich; der Druck, sofort zu unterschreiben, ist Verhandlungstaktik und kein Sachzwang.

Und beim Einzug wird alles, was du bei der Besichtigung gesehen hast, im Übergabeprotokoll festgehalten. Was dort nicht steht, gilt beim Auszug als von dir verursacht.

Drei Sonderfälle

Die möblierte Wohnung. Lass dir eine Inventarliste geben und prüfe jedes Stück auf vorhandene Schäden. Was am Einzugstag nicht als beschädigt vermerkt ist, wird beim Auszug dir zugerechnet, bei Möbeln noch häufiger als bei der Wohnung selbst.

Das WG-Zimmer. Hier prüfst du nicht nur die Wohnung, sondern die Menschen. Frag nach dem Vertragsmodell (gemeinsamer Vertrag, Untermiete oder Einzelverträge), denn davon hängt ab, wofür du haftest und wie du wieder herauskommst.

Die Wohnung im Verkauf. Steht das Haus zum Verkauf, frag danach. Ein Eigentümerwechsel ändert am Mietvertrag nichts, kann aber Eigenbedarf nach sich ziehen, und das ist eine Information, die du vor der Unterschrift haben willst, nicht danach.

Häufige Fragen