Ein kleiner Markt mit eigenen Regeln
Ein Haus zur Miete ist in Berlin der Ausnahmefall. Der weit überwiegende Teil des Wohnungsbestands sind Geschosswohnungen, und Ein- oder Zweifamilienhäuser werden häufiger verkauft als vermietet.
Das verändert die Suche grundlegend. Bei Wohnungen konkurrierst du mit hunderten Bewerbern um ein großes Angebot; bei Häusern konkurrierst du mit wenigen um ein sehr kleines. Wartezeiten sind länger, dafür ist die Bewerberzahl je Objekt oft überschaubar.
Wo Häuser zur Miete stehen, sind es die Außenbezirke: Reinickendorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und der äußere Rand von Pankow und Lichtenberg. In den Innenstadtbezirken kommt es kaum vor.
Häufiger als das freistehende Haus ist die Doppelhaushälfte oder das Reihenhaus. Wer die Suche darauf ausweitet, vervielfacht die Treffermenge, ohne wesentlich an Wohnqualität einzubüßen.
Was ein Haus tatsächlich kostet
Die Kaltmiete ist bei einem Haus der irreführendste Wert überhaupt. Was ein Haus im Monat kostet, entscheidet sich an anderer Stelle.
Die Heizkosten sind der größte Posten. Ein unsaniertes Einfamilienhaus mit alter Heizung und schlechter Dämmung verbraucht ein Vielfaches einer Wohnung gleicher Fläche, schon deshalb, weil es nach allen Seiten Wärme verliert, während eine Wohnung von Nachbarwohnungen umgeben ist.
Verlange deshalb den Energieausweis und lies den Kennwert. Er muss dir bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, und bei einem Haus ist er die wichtigste einzelne Zahl.
Die Nebenkosten umfassen bei einem Haus Posten, die in einer Wohnung nicht auftauchen oder anteilig verteilt werden: Grundsteuer, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Abwasser und Niederschlagswasser, Versicherungen des Gebäudes.
Was du selbst trägst, ist der Punkt, den viele unterschätzen. Rasen mähen, Hecke schneiden, Laub räumen, im Winter Schnee schippen, bei einem Haus ist das nicht Sache eines Hausmeisters, sondern in aller Regel deine, und der Mietvertrag regelt es ausdrücklich.
Was im Mietvertrag anders steht
Für ein gemietetes Haus gilt dasselbe Wohnraummietrecht wie für eine Wohnung. Vier Punkte sind aber regelmäßig eigens geregelt und gehören genau gelesen.
Die Verkehrssicherungspflicht. Sie kann auf den Mieter übertragen werden, insbesondere Räum- und Streupflicht im Winter. Wer sie hat, haftet, wenn jemand auf dem Gehweg stürzt. Prüfe, ob deine Privathaftpflicht diesen Fall abdeckt.
Die Gartenpflege. Zulässig ist die Übertragung einfacher Pflegearbeiten. Nicht zulässig ist es, dir aufwendige Arbeiten wie das Fällen von Bäumen oder eine grundlegende Umgestaltung aufzuerlegen.
Kleinreparaturen. Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie sowohl je Einzelfall als auch je Jahr eine Obergrenze nennt und sich auf Teile beschränkt, die deinem häufigen Zugriff unterliegen.
Die Heizungswartung. Bei einer eigenen Heizungsanlage im Haus ist zu klären, wer sie beauftragt und wer sie zahlt. Diese Frage taucht spätestens im ersten Winter auf.
Worauf du beim Haus besonders achtest
Bei einem Haus prüfst du zusätzlich zur Wohnung die Gebäudehülle, und die ist es, die im Alltag über Kosten und Komfort entscheidet.
Der Keller. Feuchte Wände, Salzausblühungen, ein muffiger Geruch. Ein feuchter Keller ist bei älteren Häusern verbreitet und in der Regel nicht kurzfristig zu beheben, er begrenzt, was du dort lagern kannst.
Das Dach. Von innen im Dachgeschoss auf Wasserspuren an den Sparren prüfen, von außen auf verschobene Ziegel. Frag nach dem Alter der Eindeckung und nach der Dämmung.
Die Fenster. Verglasung, Dichtungen, Rahmenzustand. Bei einem Haus mit vielen Fenstern schlägt die Qualität doppelt auf die Heizkosten durch.
Die Heizung. Art, Baujahr, letzte Wartung. Und die Frage, wie das Warmwasser erzeugt wird.
Der Garten. Größe im Verhältnis zu deiner Bereitschaft, ihn zu pflegen. Ein großer Garten ist im Sommer ein Gewinn und im Herbst eine Verpflichtung.
Die Anbindung. In den Außenbezirken ist der Weg zur nächsten S- oder U-Bahn oft weiter als gedacht. Prüfe die tatsächliche Verbindung zur Hauptverkehrszeit.
Wo du suchst
Bei einem so kleinen Markt reicht es nicht, Suchaufträge auf den großen Portalen einzurichten, obwohl das der erste Schritt bleibt.
Setz den Filter weit. Suche nach Haus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus zugleich, und lass die Bezirksauswahl offen. Bei einer Handvoll Angeboten im Monat kostet jede Einschränkung Treffer, die du nicht ersetzen kannst.
Sprich Hausverwaltungen direkt an. Ein Teil des Bestands wird ohne Inserat vergeben, gerade bei Häusern, sie gehören oft privaten Eigentümern, die den Aufwand einer öffentlichen Ausschreibung scheuen.
Nutze die Nachbarschaft. In Siedlungsgebieten mit vielen gleichartigen Häusern spricht sich ein anstehender Auszug herum, bevor er inseriert wird. Wer im Wunschgebiet Aushänge liest und mit Menschen spricht, erfährt davon.
Prüfe die Erbengemeinschaften. Häuser, die aus einem Nachlass stammen, werden häufig zunächst vermietet, weil sich die Erben über einen Verkauf nicht einig sind. Diese Objekte landen selten auf den großen Portalen.
Rechne mit einer längeren Suche als bei einer Wohnung, aber mit weniger Konkurrenz je Objekt. Das ist der Tausch, den dieser Markt anbietet.
Die Bewerbung
Die Unterlagen sind dieselben wie bei einer Wohnung: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Ausweiskopie, Bonitätsauskunft und gegebenenfalls eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Ein Unterschied liegt in der Gewichtung. Bei einem Haus achtet der Vermieter stärker auf Beständigkeit, ein Haus wird ungern alle zwei Jahre neu vermietet, und ein Mieter, der auf Dauer bleiben will, ist im Vorteil.
Das lässt sich in der Bewerbung sagen, ohne aufdringlich zu wirken: ein Satz zur beabsichtigten Dauer, ein Satz zur Bereitschaft, Garten und Winterdienst zu übernehmen. Beides sind genau die Punkte, die den Vermieter beschäftigen.
Zieht ein Hund mit ein, sprich das offen an. Bei einem Haus mit Garten ist die Zustimmung deutlich wahrscheinlicher als bei einer Wohnung, und die Frage nach Haustieren ist ohnehin zulässig. Wie du die Zustimmung einholst, steht bei der Hundehaltung in der Mietwohnung.
Übergabe und die ersten Wochen
Bei einem Haus ist das Übergabeprotokoll umfangreicher als bei einer Wohnung, und wichtiger, weil mehr Bauteile in deiner Verantwortung stehen.
Nimm zusätzlich zur Wohnung auf: den Zustand von Dach, Fassade und Außenanlagen, den Bestand an Bäumen und Sträuchern, den Zustand von Zaun, Tor und Gehwegplatten, sowie alle mitvermieteten Geräte in Garten und Keller.
Halte die Zählerstände aller Medien fest, bei einem Haus können das mehr sein als bei einer Wohnung: Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls ein separater Gartenwasserzähler, der bei der Abwasserabrechnung eine Rolle spielt.
Lass dir die Unterlagen zur Technik geben: Bedienungsanleitung der Heizung, Wartungsnachweise, Schornsteinfegerprotokolle und, wenn vorhanden, die Kontaktdaten der Firmen, die das Haus bisher betreut haben. Im ersten Winter ist das mehr wert als jede Suche im Internet.
Und kläre gleich, wer im Störungsfall zu rufen ist. Bei einer Wohnung übernimmt das die Hausverwaltung; bei einem Haus von einem privaten Eigentümer gibt es diese Instanz oft nicht.
Wenn kein Haus zu finden ist
Bevor du die Suche über Monate ausdehnst, lohnt der Blick auf die Alternativen, die dem nahekommen, was du eigentlich suchst.
Die Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil. Sie liefert den Garten ohne die Instandhaltungslast eines ganzen Hauses und kommt in Berlin deutlich häufiger vor.
Die Maisonettewohnung. Zwei Ebenen, eigener Zugang, für viele der eigentliche Wunsch hinter dem Wunsch nach einem Haus.
Das Reihenmittelhaus. Wer beim freistehenden Haus keine Kompromisse macht, sucht länger. Reihenhäuser sind häufiger verfügbar und im Unterhalt günstiger, weil sie weniger Außenfläche haben.
Das Umland. In Brandenburg ist der Hausbestand ungleich größer und die Miete niedriger. Wer die Pendelzeit einrechnet und die Bahnanbindung prüft, findet dort in Wochen, was in Berlin Monate dauert. Beachte dabei: Ein Berliner Wohnberechtigungsschein gilt in Brandenburg nicht, dort gelten eigene Grenzen, die bei der Sozialwohnung in Brandenburg stehen.
Mieten oder kaufen
Bei Häusern stellt sich die Frage anders als bei Wohnungen, weil das Angebot zum Kauf deutlich größer ist als das zur Miete. Wer ein Haus sucht, stößt fast zwangsläufig darauf.
Für die Miete spricht die Beweglichkeit. Du bindest kein Kapital, trägst keine Instandhaltung an Dach und Fassade und kannst mit drei Monaten Frist gehen, wenn sich Job oder Lebenssituation ändern.
Für den Kauf spricht, dass die monatliche Belastung bei vergleichbaren Objekten oft nicht höher liegt als die Miete, und dass sie am Ende zu Eigentum führt statt zu einer Quittung. Dagegen stehen die Erwerbsnebenkosten, die beim Kauf sofort anfallen und beim Verkauf nicht zurückkommen.
Entscheidend ist die Haltedauer. Unter etwa fünf bis sieben Jahren rechnet sich ein Kauf selten, weil die Nebenkosten erst über die Zeit aufgeholt werden. Wer sicher weiß, dass er lange bleibt, rechnet anders als jemand, der die Stadt vielleicht wieder verlässt.
Was beim Kauf zu beachten ist, steht bei Immobilien kaufen.
Häufige Fragen
Gibt es in Berlin überhaupt Häuser zur Miete?
Ja, aber wenige, überwiegend in den Außenbezirken. Häufiger als das freistehende Haus sind Doppelhaushälfte und Reihenhaus.
Welcher Wert ist bei einem Haus der wichtigste?
Der Energiekennwert. Ein unsaniertes Haus verbraucht ein Vielfaches einer Wohnung gleicher Fläche.
Muss mir der Energieausweis gezeigt werden?
Ja, bei der Besichtigung unaufgefordert.
Muss ich den Garten pflegen?
In aller Regel ja. Einfache Pflegearbeiten dürfen übertragen werden, aufwendige wie Baumfällungen nicht.
Wer räumt im Winter?
Die Räum- und Streupflicht kann auf den Mieter übertragen werden. Prüfe, ob deine Privathaftpflicht den Fall abdeckt.
Was macht eine Kleinreparaturklausel wirksam?
Eine Obergrenze je Einzelfall und je Jahr, beschränkt auf Teile, die deinem häufigen Zugriff unterliegen.
Worauf achtet ein Vermieter beim Haus besonders?
Auf Beständigkeit. Ein Satz zur beabsichtigten Mietdauer und zur Übernahme von Garten und Winterdienst hilft.
Was ist die naheliegendste Alternative?
Eine Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil, der Garten ohne die Instandhaltungslast eines ganzen Hauses.