Maklervertrag kündigen: Kosten, Rechte und Vorlage

Ist man mit der Leistung des Immobilienmaklers nicht zufrieden, dann wünschen sich Verkäufer den Maklervertrag zu kündigen. Bevor der Rücktritt bzw. der Maklervertrag widerrufen wird, sollte man seine Rechte und Pflichten kennen und somit vermeidbare Zahlungen als Aufwandsentschädigungen aus dem Weg gehen.

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Maklervertrag kündigen: Auf die Vertragsart kommt es an.

Seit dem 23.12.2020 dürfen Maklerverträge ausschließlich schriftlich geschlossen werden. Grundsätzlich ist für die Kündigung eines Maklervertrages vorab zwei Fragen relevant: „Handelt es sich um einen befristeten oder unbefristeten Maklervertrag?“ und „Wurde ein einfacher Maklervertrag, ein Makleralleinauftrag oder ein qualifizierter Alleinauftrag abgeschlossen?“.

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Unbefristeten Maklervertrag kündigen

Einen unbefristeten Maklervertrag können Immobilienverkäufer, Kaufinteressenten und Makler jederzeit formlos kündigen. Für die Kündigung ist keine Angabe von Gründen oder andere Voraussetzungen erforderlich. Zum Zeitpunkt der Kündigung enden die Verkaufsbemühungen bzw. die Vermittlungsaktivitäten des Maklers.

Unbefristete Maklerveträge sind selten geworden, da Makler über die Kündigungsmöglichkeiten gut informiert sind. Aus der Sicht des Maklers lohnt es sich nur bedingt für die Kosten für die Vermarktung in Vorleistung für Verkäufer zu gehen, wenn er nicht sicher davon ausgehen kann, dass am Ende der Verkaufsabschluss über ihn durchgeführt und damit die Provisionszahlung an ihn geleistet wird.

Einfacher Maklervertrag: Muster

Befristeten Maklervertrag kündigen

Ein befristeter Maklervertrag kann nicht ohne Weiteres einseitig gekündigt werden. Möchte eine Partei den Vertrag trotzdem kündigen, dann ist eine Vertragsstrafe bzw. eine Aufwandsentschädigung zu zahlen.

Keine Aufwandsentschädigung ist bei einem befristeter Maklervertrag zu zahlen, soweit ein „wichtiger Grund“ nach § 626 BGB vorliegt.

Außerordentliche Kündigung mit wichtigem Grund

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 626 vor, dass bei einem „wichtigem Grund“ ein Dienstverhältnis ohne Einhaltung von Kündigungsfristen beendet werden kann. Eine Kündigung ist wirksam, soweit eine Fortführung des Vertrages unzumutbar wäre. Wichtig zu wissen: Liegt ein „wichtiger Grund“ vor, dann muss die Kündigung des Maklervertrages unverzüglich, aber spätestens zwei Wochen, nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrund erfolgen. Ebenso hat der gekündigte Vertragspartner (oft der Makler) auf Verlangen die Möglichkeit den Kündigungsgrund in Erfahrung zu bringen.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn:

  • Der Makler seine zugesicherten Vermarktungsleistungen nicht nachgekommen ist
    • z.B. Schaltung von Anzeigen auf Immobilienportalen
  • Der Makler führt keine Besichtungen mit vorhandenen Interessenten durch
  • Der Makler führt Vertragsverhandlungen im eigenen Interesse
    • z.B.: Handelt einen zu niedrigen Verkaufspreis zulasten des Verkäufers gegen die Zusicherung auf einen Folgeauftrag aus
    • z.B.: Bevorzugt seine eigenen Geschäftspartner oder Bekannten im Verkaufsprozess
  • Der Makler hat nachweislich falsch beraten
    • z.B.: Hat den Immobilienwert deutlich zu niedrig angesetzt, um eine höhere Provision für eine Zielübererfüllung zu erhalten.

Eine Kündigung eines Maklervertrags ist nach aktueller Gesetzeslage aus wichtigem Grund nur in der Einzelfallbetrachtung möglich. Wir empfehlen ein vertrauenswürdiges Gespräch mit dem Makler zu führen. Letztenendlich wird der Makler kein Interesse haben, einen abwanderungswilligen Verkäufer weiter zu betreuten. Einen Zwang zur Unterschrift unter einem Immobilienkaufvertrag gibt es ohnehin nicht.

Sonderkündigungsrecht bei zu langer Vertragslaufzeit

Ein befristeter Maklervertrag hat zur Folge, dass der Makler für einen gewissen Zeitraum sicher sein kann, dass er seine Aufwendungen für die Vermarktung in Form eines Maklerprovision nach Kaufabschluss vergütet bekommt.

Entgegen der üblichen Argumentation von Maklern, dass es sich bei einer Befristung um ein Entgegenkommen seitens des Maklers handelt, ist eine Befristung des Vertrages im Interesse des Maklers, da bei einem unbefristeten Vertrag der Verkäufer jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen darf.

Eine Laufzeit eines Maklervertrages darf jedoch nicht willkürlich lang gesetzt werden. Schränkt eine zu lange Vertragslaufzeit die „wirtschaftliche Freiheit“ des Verkäufers ein, dann gilt dieser Vertrag als sittenwidrig (§ 138 Abs.1 BGB) und ist damit unwirksam. In der aktuellen Rechtssprechnung gelten Vertragslaufzeiten beim Immobilienverkauf zwischen 6 bis 8 Monaten als üblich – je nach Region sind auch 12 Monate durchaus vertretbar. Längere Laufzeiten können angefochten werden.

Aufwandsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung ohne wichtigem Grund

Einige Makler schreiben in ihre Verträge, dass bei der Aufgabe der Verkaufsabsicht oder einer vorzeitigen Kündigung eine Aufwandsentschädigung zu zahlen ist. Hat der Makler seine Leistungen gemäß des Maklervertrages erfüllt, dann ist dieser Anspruch auch in der Regel zulässig. Dabei darf aber keineswegs ein Pauschalbetrag oder sogar die komplette Maklerprovision von dem Verkäufer gefordert werden. Makler haben lediglich die Möglichkeit alle angefallen Kostenen im Zusammenhang mit dem Verkauf als Aufwandsentschädigung vom Verkäufer zu fordern.

Unser Tipp: Die Vertragsdauer aussitzen. Kein Makler kann dich zwingen dein Eigentum zu verkaufen. Das gilt auch, wenn ein Käufer gefunden wurde. Vermeide dabei jedoch dem Makler schriftlich oder mündlich über den Rücktritt deiner Verkaufsabsicht zu informieren. Zwischenzeitlich kannst du den Maklervertrag fristgerecht zum Laufzeitende kündigen. Die meisten Makler werden daraufhin hellhörig und ihre Vermarktungsaktivitäten ohnehin einstellen.

Aufwandsentschädigung: In diesen Fällen hat ein Makler einen Anspruch

Makler investieren viel Zeit und Geld in die Vermarktung von Immobilien. verständlich, dass Makler zumindest ihre Kosten als Aufwandsentschädigung vom Vertragspartner einfordern möchten. Eine Aufwandsentschädigung darf dabei nicht in voller Höhe der Maklerprovision eingefordert werden – eine solche erfolgsunabhängige Provision wäre nach aktueller Gesetzeslage nicht möglich. Viel mehr dürfen Makler einen Ersatz für die tatsächlich entstandenen Aufwendungen einfordern.

Folgende Kosten können als Aufwandsentschädigung in Rechnung gestellt werden:

  • Reisekosten
  • Telefon- und Briefgebühren
  • Kosten für Exposé-Erstellung und Versand
  • Kosten für Anfertigung von Kopien, z.B. Planunterlagen
  • Vermarktungskosten (Anzeigen, Flyer und andere Werbematerialien)
  • Gebühren im Zusammenhang mit der Immobilienvermittlung, z.B. Grundbuchauszug

Folgende Kosten können als Aufwandsentschädigung nicht in Rechnung gestellt werden:

  • Zeitaufwand für Besichtigungen
  • Laufende Kosten für Strom, Miete oder Personal
  • Anteilige Provision des Immobilienpreises

Diese Ansicht hat der Bundesgerichtshof bereits Im Jahr 1985 (BGH; Az.: IVa ZR 173/85) unter Beachtung des BGB § 652 gefällt. In dem Urteil zur Maklerprovision heißt es:

Ein Anspruch auf Maklerprovision entsteht nicht, wenn diejenige Gesellschaft, die als Bevollmächtige des Dritten die Entscheidung über das Zustandekommen des Hauptvertrags trifft, mit der Maklergesellschaft so eng verflochten ist, dass beide vom wirtschaftlichen Standpunkt aus als identisch angesehen werden müssen.

Der Gerichtshof argumentiert, dass der Makler und Verkäufer eine selbständige und unabhängige Willensbildung haben müssen. Daraus ergibt sich in § 652 Abs 1. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Zahlungspflichtig ist der Verkäufer hingegen, auch nach Rechtssprechnung, wenn er einer Aufwandsentschädigung bei Nichterfolg im Maklervertrag zugestimmt hat. Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt (§ 652 Abs. 1).

Fall 1: Aufwandsentschädigung bei Nichterfolg

Makler und Verkäufer können im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung bei Nichterfolg vereinbaren. Gelingt es dem Makler nicht zum Vertragsende einen Vermittlungserfolg vorzuweisen, bekommt er zumindest ein Teil seiner Kosten zurück.

Realistisch ist eine solche Aufwandsentschädigung lediglich in Regionen mit einer geringen Nachfrage. Verkäufer sollten einer solchen Klausel nur zustimmen, wenn ein Maklervertrag andernfalls nicht zustande kommen würde.

Unser Tipp: Checkliste für den Maklervertrag herunterladen und gut vorbereitet in den Immobilienverkauf starten.

Fall 2: Privatverkauf während der Vertragslaufzeit

Makler und Verkäufer können vertraglich festhalten, dass ein privater Verkauf oder die Beauftragung eines weiteren Maklers ausgeschlossen ist. Diese Vorgehensweise ist sogar äußerst üblich, da die Makler mit den Kosten für die Vermarktung in Vorleistung gehen und sich dementsprechend im Gegenzug von dem Verkäufer eine Planungssicherheit vertraglich zusichern lassen wollen.

Unterschieden wird in der Makler-Praxis zwischen einem Makleralleinauftrag (privat verkaufen: erlaubt, anderer Makler beauftragen: nicht erlaub), einem qualifizierten Makleralleinauftrag (privat verkaufen: nicht erlaubt, anderen Makler beauftragen: nicht erlaubt). Unüblich dagegen ist ein einfacher Maklervertrag, bei dieser Vertragsart dürfen Verkäufer während der Vertragslaufzeit einen weiteren Makler beauftragen oder ihre Immobilie privat verkaufen.

Hat ein Verkäufer einen Makleralleinauftrag oder qualifizierten Makleralleinauftrag unterschrieben, dann ist er bei einer Pflichtverletzung gegenüber dem Makler in voller Höhe der Provision schadensersatzpflichtig.

Mehr lesen: Die unterschiedlichen Arten eines Maklervertrages

Fall 3: Weitergabe an Dritte

Hat der Makler eine Besichtigung durchgeführt und einem potenziellen Käufer eine Immobilie vorgeführt, dann hat der Makler häufig einen Nachweis dafür. Ist der potenzielle Käufer jedoch nicht interessiert und empfiehlt daraufhin einem Dritten die Immobilie, dann ist dieser Dritte gegenüber dem Makler zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet. Das ergibt sich daraus, dass auch verbundene Unternehmen oder nahestehende Personen in einem engen wirtschaftlichen Austausch stehen.

Das urteilte auch der Bundesgerichtshof und bestätigt das berechtigte Interesse seitens des Maklers auf die Zahlung der Provision, da die wesentliche Maklerleistung durch die Besichtigung erbracht wurde (BGH, AZ.: III ZR 163/07).

Maklervertrag kündigen: Vorlage

Vorlage als Download: Maklervertrag kündigen [PDF und DOC]
Fristgerecht einen Maklervertrag kündigen: Musteranschreiben für Verkäufer und Käufer

Die Inhalte eines Kündigungsschreiben für einen Maklervertrag sind nicht gesetzlich geregelt. In jedem Fall sollte die Kündigung schriftlich und zeitnah erfolgen. Besonders bei Pflichtverletzungen haben Verkäufer ab der Kenntnissnahme selbiger, eine Frist von zwei Wochen den Maklervertrag wirksam zu kündigen.

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Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

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Tipps & kompletter Ablauf eines Immobilienverkaufs

Checklisten für den Maklervertrag

Checkliste & Muster: Maklervertrag

Checkliste: seriösen Makler erkennen

Checklisten für den Immobilienverkauf

Checkliste Hausverkauf

Checkliste Eigentumswohnung verkaufen

Häufig gestellte Fragen zur Kündigung eines Maklervertrages:

Kann man einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Ja, einen unbefristeten Maklervertrag kann man jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Einen befristeten Maklervertrag hingegen kann man nur bei groben Pflichtverletzungen des Maklers als Verkäufer vorzeitig kündigen. Ein Sonderkündigungsrecht besteht auch, wenn die Laufzeit des Maklervertrages zu lang und damit sittenwidrig ist. Ist keine dieser Voraussetzungen gegeben, sollten Verkäufer fristgerecht zum Vertragsende kündigen und somit Schadensersatzansprüche von seiten des Maklers vermeiden.
Maklervertrag kündigen: Aufwandsentschädigung vermeiden

Ist ein Maklervertrag bindend?

Ein Maklervertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Ein befristeter Vertrag ist für den Verkäufer und Makler bindend. Dagegen ist ein unbefristeter Maklervertrag nicht bindend und kann jederzeit sowohl vom Verkäufer als auch vom Makler ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.
Maklervertrag kündigen: Darauf kommt es an [inkl. Vorlage]