Haus privat verkaufen

Was du dir sparst – und was du übernimmst

Ein Haus ohne Makler zu verkaufen bedeutet, die Provision zu sparen. Bei einem Verkaufspreis im mittleren sechsstelligen Bereich ist das ein Betrag, für den sich Arbeit lohnt.

Was du dafür übernimmst, ist konkret: die Wertermittlung, die Beschaffung der Unterlagen, das Exposé, die Vermarktung, die Beantwortung von Anfragen, die Besichtigungen, die Prüfung der Käuferbonität, die Preisverhandlung und die Begleitung bis zum Notartermin.

Der Aufwand verteilt sich ungleich. Vorbereitung und Unterlagen sind Fleißarbeit, die du sicher erledigen kannst. Die Preisfindung und die Verhandlung sind der Teil, an dem private Verkäufe am häufigsten Geld verlieren, und zwar mehr, als die Provision gekostet hätte.

Der Privatverkauf lohnt sich deshalb vor allem dann, wenn du Zeit hast, wenn die Immobilie gut vermittelbar ist und wenn du bereit bist, dich in die Preisfindung wirklich einzuarbeiten. Wer unter Zeitdruck steht oder emotional stark gebunden ist, fährt mit Unterstützung oft besser.

Den Preis richtig ansetzen

Die Preisfindung ist die wichtigste Einzelentscheidung des ganzen Verkaufs, und sie wird meist zu schnell getroffen.

Ein zu hoher Preis ist teurer als ein zu niedriger. Ein Angebot, das monatelang unverkauft im Netz steht, verliert an Aufmerksamkeit; Interessenten fragen dann nicht mehr nach dem Objekt, sondern danach, warum es niemand will. Die Preisreduzierung danach landet regelmäßig unter dem, was anfangs erzielbar gewesen wäre.

Ein zu niedriger Preis verschenkt Geld, ist aber schnell korrigierbar, solange du nicht zugesagt hast. Bei erkennbar zu niedrigem Preis entsteht Konkurrenz, und die arbeitet für dich.

Belastbar wird der Preis über drei Quellen: den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für den Grundstücksanteil, tatsächliche Vergleichsverkäufe in der Umgebung, und den Zustand des Gebäudes. Angebotspreise auf Portalen sind dabei keine Vergleichswerte, sie zeigen Wünsche, nicht Abschlüsse.

Wie eine Bewertung methodisch aufgebaut wird, steht bei der Immobilienbewertung. Bei einem hochwertigen oder ungewöhnlichen Objekt ist ein bezahltes Gutachten die Ausgabe wert, es kostet einen Bruchteil einer Provision und liefert dir zugleich ein Argument in der Verhandlung.

Die Unterlagen, bevor du inserierst

Vollständige Unterlagen sind beim Privatverkauf der größte Vertrauensbeweis, den du liefern kannst, und sie beschleunigen alles, was danach kommt.

Vom Grundbuchamt: ein aktueller Grundbuchauszug. Er zeigt Eigentümer, Lasten und Beschränkungen.

Vom Katasteramt: die Flurkarte mit den Grenzen des Grundstücks.

Von der Bauaufsicht: Bauakte, Baugenehmigungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie die Wohn- und Nutzflächenberechnung. Diese Unterlagen sind es, nach denen jede finanzierende Bank fragt.

Der Energieausweis. Er muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und beim Abschluss übergeben werden; die Pflichtangaben daraus gehören schon ins Inserat.

Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen für Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Bäder. Sie belegen den Zustand und stützen den Preis: Was du nicht nachweist, wird beim Verhandeln bestritten.

Aus dem Baulastenverzeichnis eine Auskunft über eingetragene Baulasten. Sie stehen nicht im Grundbuch und werden regelmäßig übersehen.

Rechne für die Beschaffung mehrere Wochen. Beginne damit, bevor du inserierst, ein Interessent, der zwei Wochen auf Unterlagen wartet, ist oft schon woanders.

Inserieren und Anfragen führen

Das Exposé ist deine Visitenkarte. Es braucht gute Fotos bei Tageslicht, einen klaren Grundriss, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und eine sachliche Beschreibung, die Stärken nennt und Schwächen nicht verschweigt. Wie es aufgebaut wird, steht beim Exposé für deine Immobilie.

Inseriere auf mehreren Portalen gleichzeitig und ergänze regionale Wege: Aushänge, Wochenblatt, Nachbarschaft. Bei Häusern kommt ein erheblicher Teil der Käufer aus der näheren Umgebung.

Richte eine eigene E-Mail-Adresse für den Verkauf ein und überlege, ob du deine Mobilnummer öffentlich nennen willst. Ein Inserat erzeugt Anrufe von Maklern, Ankaufsdiensten und Neugierigen, mit einer eigenen Adresse bleibt dein Alltag davon getrennt.

Beantworte Anfragen zügig und gleichförmig. Ein vorbereiteter Antworttext mit den Eckdaten und der Frage nach Finanzierungsstand und Zeitplan filtert zuverlässig: Wer darauf nicht antwortet, kommt auch nicht zur Besichtigung.

Besichtigungen führen

Führe Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen. Bei einem Haus geht es um eine Entscheidung über Jahrzehnte, und die trifft niemand in einer Gruppe von zwanzig Fremden.

Bereite das Haus vor: aufgeräumt, gelüftet, alle Räume zugänglich, Licht an in dunklen Bereichen, Keller und Dachboden begehbar. Der Aufwand eines Nachmittags verändert den Eindruck erheblich.

Sei ehrlich bei Mängeln. Ein Verkäufer, der den feuchten Keller von sich aus zeigt, wirkt glaubwürdig, und rechtlich ist das ohnehin der sichere Weg: Wer einen bekannten Mangel arglistig verschweigt, haftet trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss.

Lass die Interessenten schauen und rede nicht dazwischen. Beantworte Fragen sachlich und notiere, was du nicht sofort beantworten kannst, eine nachgereichte Antwort ist besser als eine geratene.

Führe eine Liste über alle Besichtigungen mit Namen, Datum und Eindruck. Nach acht Terminen verschwimmen die Interessenten, und du willst wissen, wen du zuerst anrufst.

Den Käufer prüfen

Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist, sich auf einen Interessenten festzulegen, ohne dessen Finanzierung geprüft zu haben. Ein geplatzter Notartermin kostet Monate und Geld.

Verlange eine Finanzierungsbestätigung der Bank, keine Selbstauskunft und keine mündliche Zusicherung. Sie sollte den Betrag nennen und aktuell sein.

Kläre den Zeitplan: Wann kann beurkundet werden, wann soll gezahlt werden, wann ist die Übergabe. Ein Käufer, der erst noch seine eigene Immobilie verkaufen muss, bringt ein Risiko mit, das du kennen solltest.

Nimm das Objekt erst vom Markt, wenn die Finanzierung steht. Bis dahin führst du die Zweit- und Drittinteressenten weiter, höflich, aber ohne sie abzusagen.

Die Preisverhandlung

Hier verlieren private Verkäufer am meisten Geld, nicht aus Ungeschick, sondern weil sie emotional beteiligt sind. Es ist ihr Haus, und jedes Argument gegen den Preis klingt wie ein Argument gegen ihr Leben darin.

Leg deine Untergrenze vorher fest, schriftlich und begründet. Eine Zahl, die vor dem ersten Gespräch feststeht, hält dem Druck stand; eine, die im Gespräch entsteht, nicht.

Rechne mit dem Standardangebot. Fast jeder Käufer nennt zuerst einen Betrag deutlich unter deinem Preis, das ist Verhandlungsroutine und keine Bewertung deines Hauses. Reagiere sachlich, nicht gekränkt.

Verhandle mit Belegen, nicht mit Gefühlen. Die neue Heizung mit Rechnung, das Dach mit Datum, der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Wer Zahlen vorlegt, verhandelt aus einer anderen Position als jemand, der auf die schöne Lage verweist.

Nimm Mängel vorweg. Wer den Sanierungsbedarf am Bad selbst benennt und im Preis berücksichtigt hat, nimmt dem Käufer das stärkste Argument aus der Hand.

Lass dir Zeit. Ein Angebot muss nicht am selben Tag beantwortet werden. Ein Tag Bedenkzeit kostet nichts und verhindert Zusagen, die du später bereust.

Worauf du besonders achtest

Ankaufsdienste und Schnellkäufer. Nach dem Inserat melden sich Anbieter, die sofort kaufen wollen. Das ist eine echte Option, wenn Geschwindigkeit für dich zählt, aber der Preis liegt regelmäßig deutlich unter dem Marktwert. Vergleiche, bevor du zusagst.

Reservierungsvereinbarungen gegen Geld. Als privater Verkäufer brauchst du sie nicht. Verbindlich wird ohnehin erst der notarielle Vertrag, und eine Zahlung vorab bringt dir Verpflichtungen ohne Sicherheit.

Besichtigungen allein im Haus. Lass dir vorab Namen und Telefonnummer geben und sei nicht allein, wenn dir unwohl ist. Bei einem Haus, das leer steht, gilt das doppelt.

Die Maklerklausel im Kleingedruckten. Wer auf eine Anfrage antwortet, die von einem Makler kommt, sollte prüfen, ob damit ein Provisionsanspruch begründet werden soll. Beim Verkauf von Wohnimmobilien gilt eine Teilungspflicht der Provision, kläre die Grundlage, bevor du zusagst.

Der Datenschutz. Du sammelst Namen, Adressen und Finanzierungsdaten von Interessenten. Bewahre sie geordnet auf und lösche sie, wenn der Verkauf abgeschlossen ist.

Kaufvertrag und Notartermin

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Ohne Beurkundung ist er nichtig, mündliche Absprachen und Handschlag haben hier keinerlei Wirkung.

Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist beiden Seiten gegenüber neutral und berät beide; er vertritt keine Partei.

Du bekommst den Entwurf vor dem Termin. Es gibt eine gesetzliche Wartefrist von zwei Wochen zwischen Übersendung des Entwurfs und Beurkundung, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Nutze sie und lies gründlich.

Achte auf: den Kaufpreis und seine Fälligkeit, den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten, die Regelung zur Grundsteuer im Verkaufsjahr, den Gewährleistungsausschluss, die mitverkauften beweglichen Sachen und die Löschung eingetragener Grundschulden.

Was in einem solchen Vertrag steht und worauf es ankommt, steht ausführlich beim Immobilienkaufvertrag.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, holt die nötigen Erklärungen ein und teilt die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Die Übergabe erfolgt in der Regel nach vollständiger Zahlung, dokumentiert im Übergabeprotokoll.

Häufige Fragen