Hausübergabeprotokoll: Muster & Checkliste für die Hausübergabe

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Kaufpreis gezahlt wurde, steht für viele Käufer wohl der wichtigste Schritt zum neuen Eigenheim an – die Hausübergabe. Damit es zwischen Verkäufer und neuem Eigentümer später nicht zu Streitigkeiten kommt, sollte im beidseitigen Interesse ein Übergabeprotokoll angefertigt werden.

Unsere Empfehlung bei einem Umzug: Mit einem Nachsendeauftrag bei der Post werden Pakete und Briefe automatisch an deine neue Wohnadresse weitergeleitet. Jetzt mit Online-Rabatt im Shop der Deutschen Post beantragen.

Was ist ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf?

Das Hausübergabeprotokoll ist ein Dokument, mit dem der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe dokumentiert wird. Gängige Praxis ist das Wohnungsübergabeprotokoll bei der Vermietung von Mietwohnungen.

Nicht so verbreitet, aber dennoch sinnvoll ist das Übergabeprotokoll bei einem Hausverkauf. Mit dem Hausübergabeprotokoll wird die Schlüsselübergabe zwischen dem Vorbesitzer und dem neuen Eigentümer dokumentiert.

Hausübergabeprotokoll: Sinnvoll für Käufer und Verkäufer

Das Übergabeprotokoll zum Hausverkauf ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. In den meisten Kaufverträgen wird ein Protokoll zur Schlüsselübergabe ebenfalls nicht verbindlich vereinbart. Dennoch ist ein dokumentierter Nachweis zur Hausübergabe durchaus sinnvoll für alle Parteien, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Einige Punkte zur Hausübergabe werden bereits im Immobilienkaufvertrag geregelt, wie z. B. welche Einrichtungsgegenstände der Käufer übernimmt und welche Mängel noch vor der Schlüsselübergabe durch den Verkäufer zu beseitigen sind. Der Kaufvertrag wird allerdings bereits einige Wochen vor der eigentlichen Übergabe unterschrieben. Daher sind in diesem Vertrag noch keine Details zur Übergabe des Kaufobjekts enthalten. Außerdem dient das Protokoll als Nachweis für den Verkäufer, dass er seinen Pflichten zur Übergabe (z. B. besenrein, geräumt) gemäß den Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag erfüllt hat. Der Käufer hingegen hat bei der Hausübergabe nochmal die Möglichkeit den vereinbarten Zustand des Objekts zu kontrollieren und ggf. Nachbesserungen einzufordern.

Ein Hausübergabeprotokoll ist für den Verkäufer und den Käufer ein sinnvolles Dokument. Beide Vertragsparteien sollten sich für das zwar nicht rechtlich verpflichtende, aber dennoch wichtige Dokument genug Zeit lassen. Bei rechtlichen Streitigkeiten kann das Übergabeprotokoll als Beweismittel angeführt werden.

Erst Kaufpreiszahlung abwarten und dann die Hausübergabe

Käufer wünschen sich häufig eine vorzeitige Schlüsselübergabe vor Zahlung des Kaufpreises. Das ist meist ein nachvollziehbarer Wunsch – für den Verkäufer bedeutet dies jedoch ein hohes und unnötiges Haftungsrisiko.

Der Besitzübergang bei einem Immobilienverkauf sollte formal und faktisch an den im Kaufvertrag definierten Zeitpunkten stattfinden. Überlässt der Verkäufer die Immobilie bereits vor Zahlung des Kaufpreises, hat der Käufer die Möglichkeit nach seinen Vorlieben umzugestalten, ohne dass der Verkäufer eine Sicherheit hat, dass die Zahlung später geleistet wird. Außerdem haftet der Verkäufer für alle Sachschäden, die bis zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung an der Immobilie oder angrenzenden Grundstücken beanstandet werden.

Wenn ein Besitzübergang durch den Käufer trotz eines Hinweises auf die damit verbundenen Risiken bereits vor Kaufpreiszahlung gewünscht wird, sollte mit dem beurkundenden Notar gesprochen werden. Der Notar hat die Möglichkeit eine alternative Absicherung des Verkäufers, etwa durch Stellung einer qualifizierten Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts des Käufers oder gar eine Bürgschaft in den notariellen Immobilienkaufvertrag mit aufzunehmen.

Inhalt: Das sollte im Hausübergabeprotokoll stehen

Der Inhalt eines Hausübergabeprotokolls ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Deswegen finden sich im Internet unterschiedliche Mustervorlagen zum Übergabeprotokoll. Einige Inhalte sollten jedoch im Protokoll auftauchen, damit das Dokument seine Funktion einer geregelten Hausübergabe erfüllt.

Folgende Punkte sollten im Hausübergabeprotokoll dokumentiert werden:

  • Anschrift der Immobilie
  • Art der Immobilie
  • Datum der Übergabe
  • Name und Anschrift vom Verkäufer
  • Name und Anschrift vom Käufer
  • Auflistung aller Räume
  • Auflistung aller Bauten auf dem Grundstück ohne Wohnzweck
  • Anzahl und Zweck der übergebenen Schlüssel
  • Zählerstände von Strom, Gas und Wasser
  • Inventarliste (mit verkauftes Inventar)
  • Detaillierte Auflistung aller Mängel
  • Liste der übergebenen Unterlagen
  • Schlussformulierung (besenrein und geräumt übergeben)
  • Unterschriften (Käufer, Verkäufer, ggf. Zeugen)

Darauf sollte man bei der Hausübergabe achten

Nach einem erfolgreichen Notartermin und dem Eingang der Kaufpreiszahlung steht der für den Käufer langersehnte Übergabetermin an. Auch bei einem Zusatz im Kaufvertrag „gekauft wie gesehen“ sollte ein Protokoll zur Schlüsselübergabe angefertigt werden. Dadurch können Streitigkeiten im Nachgang vermieden werden und der Käufer sowohl der Verkäufer können sich sicher sein, dass an alle wichtigen Unterlagen übergeben wurden.

Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Die Schlüsselübergabe sollte erst nach dem Eingang der Kaufpreiszahlung erfolgen. Andernfalls drohen dem Verkäufer unvorhersehbare und unnötige Haftungsrisiken. Das freundliche Entgegenkommen kann für den Verkäufer schnell teuer werden, wenn der Käufer Schäden am Haus verursacht und der Verkäufer bis zum faktischen Besitzübergang dafür haften muss.

Zustand des Hauses bei Übergabe

In welchem Zustand sollte das Haus nach dem Verkauf übergeben werden? Die kurze Antwort ist: „Im vertragsgemäßen Zustand“. Wurde im Kaufvertrag vereinbart, dass die Immobilie besenrein und geräumt übergeben werden muss, dann ist dieser Zustand spätestens zur Schlüsselübergabe herzustellen. Kommt der Verkäufer dieser Pflicht nicht nach, dann können Verzugszinsen oder andere Vertragsstrafen dem Verkäufer drohen.

Im Übergabeprotokoll sollte vermerkt werden, in welchem Zustand das Haus an den neuen Eigentümer übergeben wurde. Sind Restarbeiten zu erledigen, dann kann im Protokoll festgehalten werden, bis wann der Verkäufer die Nachbesserungen erledigt.

Mängelhaftung des Verkäufers bei „gekauft wie gesehen“

Bei einem Immobilienverkauf bzw. dem Immobilienkauf sollten Mängel zwar im Hausübergabeprotokoll vermerkt werden, die Mängelhaftung gestaltet sich bei Gebrauchtimmobilien jedoch als schwierig. Der Zusatz „gekauft wie gesehen“ wird bei so gut wie jedem Kaufvertrag aufgenommen, wodurch eine Haftung für Sachmängel ausgeschlossen sind. Ausgenommen sind nur arglistig verschwiegene Mängel. Allerdings liegt die Beweispflicht beim Käufer, was es unter Umständen schwierig werden könnte.

Grobe Sachmängel sollte Käufer im Übergabeprotokoll vermerken. Der Verkäufer haftet für Schäden, die nachweislich nach dem Kaufzeitpunkt entstanden sind oder arglistig bei der Hausbesichtigung verschwiegen wurden.

Nachbesserungen: Das Prinzip der zweiten Chance

Unter Umständen werden bei der Übergabe Mängel erkannt, die dem Verkäufer bisher nicht bekannt waren. Dann greift das Prinzip der zweiten Chance. Der Verkäufer bekommt die Möglichkeit, innerhalb einer vereinbarten Frist die Mängel auszubessern und zu beseitigen. Schafft es der Verkäufer nicht, den vertragsmäßigen Zustand innerhalb dieser Frist herzustellen, kann der Käufer die Möglichkeit nutzen und die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Rechnung ist dann durch den Verkäufer zu tragen.

Wurde eine Formulierung „gekauft wie gesehen“ im Kaufvertrag aufgenommen, dann haftet der Verkäufer in der Regel nicht für Mängel – ausgeschlossen sind aber arglistig und schwerwiegende Mängel. Bei solchen Mängeln hat der Käufer ein Anspruch eine Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Schwerwiegende Mängel nach der Hausübergabe festgestellt

Tritt erst einige Zeit nach der Hausübergabe ein versteckter und schwerwiegender Mangel auf, welcher dem Verkäufer bekannt waren, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung oder Schadensersatz. Die Beweispflicht, dass der Verkäufer von einem Mangel Kenntnis hatte und ihn dennoch zur Besichtigung verschwieg, liegt beim Käufer.

Zu schwerwiegenden Mängeln gehören:

  • defekte Heizungen
  • defekte Leitungen
  • Schimmel
  • Ungeziefer
  • Unfallgefahren (z. B. durch Vertiefungen)

Liegt ein schwerwiegender Mangel vor und wurde dieser möglicherweise arglistig verschwiegen, sollte unbedingt sofort ein Gutachter sowie einen rechtlichen Beistand kontaktiert werden.

Muster & Vorlage: Übergabeprotokoll beim Hausverkauf

Hausübergabeprotokoll für die Schlüsselübergabe
Übergabeprotokoll als Muster für die Schlüsselübergabe beim Hausverkauf

Bereits über den Umzug nachgedacht? Kostenlose Umzugscheckliste herunterladen und nichts Wichtiges vergessen.

Checkliste für die Hausübergabe

Weitere hilfreiche Checklisten für den Umzug

Mit einem Nachsendeauftrag bei der Post werden alle Briefe und Pakete an deine neue Wohnadresse automatisch weitergeleitet. Jetzt im Shop der Deutschen Post bestellen*.

Checkliste: 3 Monate vor dem Umzug

Nützliche Ratgeber rund um den Umzug

Häufig gestellte Fragen zur Übergabe beim Hausverkauf:

Was muss in einem Hausverkauf-Übergabeprotokoll stehen?

Ein Übergabeprotokoll (auch Abnahmeprotokoll genannt) dokumentiert den Zustand eines Hauses zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an einen neuen Eigentümer. Darin enthalten ist der Zustand des Hauses beim Auszug des Vorbesitzers. Mit einem Übergabeprotokoll beim Hausverkauf haben Käufer und Verkäufer eine gewisse Rechtssicherheit, um gegenseitige Ansprüche (Reparaturen, Nachbesserungen usw.) geltend zu machen.
Hausverkauf: Was du bei der Übergabe beim Hausverkauf wissen solltest.

Ist ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf Pflicht?

Bei dem Übergabeprotokoll beim Hausverkauf handelt es sich um ein freiwilliges Dokument. Kein Gesetz verpflichtet den Käufer oder den Verkäufer ein Übergabeprotokoll anzufertigen oder bei der Anfertigung von diesem mitzuwirken. Es gibt ebenfalls keine gesetzliche Pflicht, das Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Dennoch ist es in vielen Fällen ratsam für beide Seiten ein Protokoll zur Schlüsselübergabe anzufertigen.
Hausübergabe: Das Protokoll zur Schlüsselübergabe ist keine Pflicht, aber empfehlenswert.

Was sind schwerwiegende Mängel bei der Hausübergabe?

Treten Schäden während der Hausübergabe auf, gilt grundsätzlich: Im Regelfall haftet der Verkäufer nicht. Bei schwerwiegenden und versteckten Mängel, kommt es darauf an, ob der Verkäufer davon gewusst haben kann und diese arglistig verschwiegen hat. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln ist der Käufer in der Beweispflicht und kann die Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadensersatzansprüche geltend machen.
Hausübergabe protokollieren: Schwerwiegenden Mängeln sollten angezeigt werden.

Wann erfolgt die Übergabe beim Hauskauf?

Das Datum der Übergabe wird immer im Kaufvertrag festgelegt. Die Hausübergabe findet statt, sobald der Käufer alle Pflichten gegenüber dem Verkäufer aus dem Kaufvertrag erfüllt. Das ist in der Regel nach der Kaufpreiszahlung der Fall. Der Immobilienwechsel von Verkäufer zu Käufer ist zwar auch vor der vollständigen Zahlung möglich – Verkäufern wird jedoch von einer vorzeitigen Übergabe dringend abgeraten.
Hausübergabe: Das sollte man bei der Schlüsselübergabe beachten.

Was ist bei Übergabe Haus Kauf zu beachten?

In der Regel wird ein Haus in besenreinem und geräumten Zustand übergeben. Das bedeutet, dass das Haus frei von Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen vom vorherigen Eigentümer ist. Ausgenommen sind davon die Dinge, die als Inventar mit verkauft wurden. Verkäufer sollten zudem grobe Verunreinigungen vor der Übergabe beseitigen. Eine genaue Regelung zum Zustand des Hauses bei Übergabe lässt sich im Kaufvertrag nachlesen.
Hausübergabe und Protokoll: Das ist beim Übergabetermin zu beachten.

Bild von mohamed_hassan auf pixabay