Hausverkauf-Übergabe: Schlüsselübergabe nach dem Verkauf

Wurde der vereinbarte Kaufpreis gezahlt, dann steht häufig als nächster wichtiger Schritt nach dem Hausverkauf die Übergabe der Immobilie an. Bei der Hausübergabe gibt es sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer noch einige Dinge zu beachten, damit es später nicht Streitigkeiten kommt. Wir sagen dir, was bei der Schlüsselübergabe beim Hausverkauf zu beachten ist.

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Hausverkauf-Übergabe: Darauf sollten Käufer und Verkäufer achten.

Ein Käufer wurde gefunden, der Kaufvertrag beim Notar beglaubigt und der Verkaufspreis ist auf dem Notaranderkonto eingegangen. Dann fehlt nur noch ein letzter und wichtiger Schritt beim Hausverkauf: die Hausübergabe. Bei diesem letzten Schritt sollten sowohl Käufer als auch der Verkäufer nochmal mit Sorgfalt an diese Aufgabe herangehen, damit die Schlüsselübergabe ein erfreulicher Abschluss für beide Vertragsparteien bedeutet.

Die wichtigsten Schritte bei der Hausverkauf-Übergabe als Checkliste:

  • Übergabedetails im Kaufvertrag beachten
  • Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
  • Zustand vom Haus zum Kaufzeitpunkt dokumentieren
  • Übergabeprotokoll mit diesen Inhalten anfertigen
    • Übergebene Unterlagen und Dokumente
    • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
    • Zählerstände für die Endabrechnung notieren
    • Bedienungsanleitungen und Sicherheitshinweise
    • Zustand des Hauses bei Übergabe (z. B. besenrein)
    • Sonstiges Zubehör
  • Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen
  • Schlüssel übergeben

Damit bei der Hausübergabe nicht vergessen wird: Checkliste für die Hausübergabe und Übergabeprotokoll bei einem Hausverkauf als Download. Zum Download.

Vor der Hausübergabe

Die Hausübergabe beginnt nicht erst bei der vor-Ort-Begehung. Die meisten Details sollten bereits im Kaufvertrag zur Hausübergabe und dem Besitzübergang geregelt sein. Aus diesem Grund sollte bereits einige Zeit vor dem eigentlichen Termin zur Schlüsselübergabe ein Blick in den Kaufvertrag erfolgen.

Diese Punkte sollte man vor der Hausübergabe beachten:

  • Übergabedetails im Kaufvertrag beachten
  • Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
  • Zustand vom Haus zum Kaufzeitpunkt dokumentieren

Tipp 1: Kaufvertrag durchlesen

Werden vertragliche Pflichten seitens des Verkäufers verletzt, könnte der Käufer auf Schadensersatz oder kostenpflichtige Beseitigung bestehen. Im Kaufvertrag findet sich meistens ein Zusatz, in welchem Zustand und zu welchem Zeitpunkt das Haus vom Verkäufer an den Käufer übergeben werden soll.

Tipp 2: Keine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung

Der Verkäufer sollte zudem darauf bestehen, dass die Schlüsselübergabe erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgt. Der Käufer wünscht oftmals einen vorzeitigen Zugang zum Haus, um Renovierungsarbeiten oder Modernisierungen durchzuführen. Verkäufern wird grundsätzlich davon abgeraten, den Schlüssel vor dem Eingang der Kaufpreiszahlung zu übergeben. Beginnt der Käufer mit seinen Arbeiten und verursacht im Zuge seiner Umzugsvorbereitungen Schäden am Haus oder Grundstück, dann haftet der Verkäufer vollumfänglich und nicht der Käufer.

Tipp 3: Zustand vom Haus zum Kaufzeitpunkt dokumentieren

„Gekauft, wie gesehen“ ist eine gängige Formulierung in Immobilienkaufverträgen. Käufer sollten aus diesem Grund den Zustand des Hauses zum Kaufzeitpunkt dokumentieren. Eine gute Möglichkeit dazu ist die Hausbesichtigung. Ist es dafür bereits zu spät, dann können Käufer eine Vor-Ort-Begehung auch nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag vereinbaren – ein Recht zu einer solchen Besichtigung nach Kaufabschluss und vor der Hausübergabe hat der Käufer aber nicht.

Weigert sich der Verkäufer einer Vorabbegehung zuzustimmen, dann bleibt dem Käufer wahrscheinlich nur die Möglichkeit Außenaufnahmen der Immobilie anzufertigen und die Bilder aus dem Exposé als Dokumentation des Zustands des Hauses zum Kaufzeitpunkt abzuspeichern. In einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung zum Zustand des Hauses bei Übergabe können diese Aufnahmen als Beweismittel angeführt werden.

Während der Hausübergabe

Wurde der Kaufpreis gezahlt und ein Übergabetermin nach dem Hausverkauf vereinbart, dann liegt es im Interesse von dem Verkäufer und des Käufers eine ordnungsgemäße Hausübergabe durchzuführen. Unverzichtbar für die Rechtssicherheit für beide Vertragsparteien ist das Hausübergabeprotokoll. Dieses wichtige Protokoll enthält alle wichtigen relevanten Informationen zum Zustand des Verkaufsobjektes bei der Schlüsselübergabe.

Diese Punkte sollte man während der Hausübergabe beachten:

  • Übergabeprotokoll mit diesen Inhalten anfertigen
    • Zustand des Hauses bei Übergabe (z. B. besenrein)
    • Übergebene Unterlagen und Dokumente
    • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
    • Zählerstände für die Endabrechnung notieren
    • Bedienungsanleitungen und Sicherheitshinweise
    • Sonstiges Zubehör
  • Schlüssel übergeben
  • Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen

Tipp 1: Hausübergabe protokollieren

Unverzichtbar für die Rechtssicherheit bei der Übergabe ist das Hausübergabeprotokoll. Dieses wichtige Übergabeprotokoll beim Hausverkauf enthält alle wichtigen relevanten Informationen zum Zustand des Verkaufsobjektes bei Schlüsselübergabe. In einem Übergabeprotokoll sollte der Zustand der Räumung notiert werden. In der Regel wird im Kaufvertrag festgehalten, welcher Zustand vom Verkäufer bei der Übergabe herzustellen ist. Häufig finden sich Formulierungen im Kaufvertrag, dass die Immobilie besenrein und geräumt übergeben werden muss.

Tipp 2: Mängel im Protokoll dokumentieren

Wichtig für die Dokumentation ist die Aufnahme von Mängeln, welche nachweislich vom Zustand zum Kaufzeitpunkt abweichen. In der Praxis wird ein Nachweis für den Käufer schwierig – außer es wurde eine aussagekräftige Foto-Dokumentation während der Hausbesichtigung angefertigt.

Tipp 3: Zählerstände notieren

Nicht weniger wichtig ist die Aufnahme aller Zählerstände zum Übergabezeitpunkt, wie z. B. vom Wasser-, Strom- und Gaszähler. Auf Grundlage dieser Werte lässt sich eine verursachungsgerechte Schlussabrechnung erstellen.

Tipp 4: Unterlagen zum Haus und Ausstattung übergeben

Gehören technische Anlagen, wie z. B. eine Heizung, Solaranlage oder ähnliches zum Verkaufsobjekt, dann sollte Betriebsanleitungen ebenfalls bei der Hausübergabe übergeben werden. Einen gesetzlichen Anspruch auf diese Unterlage bei der Schlüsselübergabe besteht jedoch nicht. Alle anderen Unterlagen zum Hausverkauf (Grundbuchauszug, Lageplan, Baubeschreibungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis) sollten zum Übergabezeitpunkt dem Käufer bereits vorliegen.

Frage bei der Hausübergabe nach dem bestehenden Versicherungsschutz: Sturm-, Wasser- und / oder Feuerschutzversicherungen gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Die letzten Rechnungen zu den Gebäudeversicherungen sollten an den neuen Eigentümer übergeben werden.

Tipp 5: Schlüsselübergabe im Protokoll aufnehmen

Wurden alle Mängel aufgenommen und Dokumente übergeben, dann folgt die Schlüsselübergabe. Alle Schlüssel sollten im Protokoll mit der Anzahl und dem Verwendungszweck aufgenommen werden. Das können unter anderem Schlüssel für die Haustüre, Briefkasten, Fenster-, Balkon- und Terrassentüren, Kelleraußentür, Innentüren, ggf. Sicherungskasten, Öltankschloss, Garagentor, Garagentür, Gartentor, Mülltonnen, Gartenhaus / Schuppen oder ein Nebengebäude sein. Fehlende Schlüssel sollten ebenfalls protokolliert werden.

Tipp 6: Übergabeprotokoll unterschreiben lassen

Nachdem alle Punkte vom Übergabeprotokoll vom Käufer und Verkäufer durchgegangen wurden und dort festgehalten wurde, sollten beide Vertragsparteien das Dokument unterschreiben. Verweigert eine Partei die Unterschrift, dann sollte das Protokoll einseitig oder stellvertretend von einem Zeugen unterschrieben werden. Ansprüche gegenüber der anderen Partei müssen dann bei Nichterfüllung notfalls über den Notar oder gerichtlich durchgesetzt werden.

Hausübergabe: Checkliste & Übergabeprotokoll

Checkliste für die Hausübergabe beim Verkauf
Bei der Hausübergabe sollten Käufer und Verkäufer mit Sorgfalt vorgehen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

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Häufig gestellte Fragen zur Übergabe beim Hausverkauf:

Wann erfolgt die Übergabe beim Hauskauf?

Das Datum der Übergabe wird immer im Kaufvertrag festgelegt. Die Hausübergabe findet statt, sobald der Käufer alle Pflichten gegenüber dem Verkäufer aus dem Kaufvertrag erfüllt. Das ist in der Regel nach der Kaufpreiszahlung der Fall. Der Immobilienwechsel von Verkäufer zu Käufer ist zwar auch vor der vollständigen Zahlung möglich – Verkäufern wird jedoch von einer vorzeitigen Übergabe dringend abgeraten.
Hausübergabe: Das sollte man bei der Schlüsselübergabe beachten.

Was ist bei Übergabe Haus Kauf zu beachten?

In der Regel wird ein Haus in besenreinem und geräumten Zustand übergeben. Das bedeutet, dass das Haus frei von Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen vom vorherigen Eigentümer ist. Ausgenommen sind davon die Dinge, die als Inventar mit verkauft wurden. Verkäufer sollten zudem grobe Verunreinigungen vor der Übergabe beseitigen. Eine genaue Regelung zum Zustand des Hauses bei Übergabe lässt sich im Kaufvertrag nachlesen.
Hausübergabe: Das ist beim Übergabetermin zu beachten.

Was muss in einem Hausverkauf-Übergabeprotokoll stehen?

Ein Übergabeprotokoll (auch Abnahmeprotokoll genannt) dokumentiert den Zustand eines Hauses zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an den neuen Eigentümer. Darin enthalten ist der Zustand des Hauses beim Auszug des Vorbesitzers. Mit einem Übergabeprotokoll beim Hausverkauf haben Käufer und Verkäufer eine gewisse Rechtssicherheit, um gegenseitige Ansprüche (Reparaturen, Nachbesserungen usw.) geltend zu machen.
Hausverkauf: Was du bei der Übergabe beim Hausverkauf wissen solltest.

Ist ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf Pflicht?

Bei dem Übergabeprotokoll beim Hausverkauf handelt es sich um ein freiwilliges Dokument. Kein Gesetz verpflichtet den Käufer oder den Verkäufer ein Übergabeprotokoll anzufertigen oder bei der Anfertigung von diesem mitzuwirken. Es gibt ebenfalls keine gesetzliche Pflicht, das Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Dennoch ist es in vielen Fällen ratsam für beide Seiten ein Protokoll zur Schlüsselübergabe anzufertigen.
Hausübergabe: Das Protokoll zur Schlüsselübergabe ist keine Pflicht, aber empfehlenswert.

Bild von Schlüsseldienst auf Pixabay