Mit diesen einfachen 11 Tipps richtig die Miete mindern.

Wer in seiner Mietwohnung oder Mietshaus einen Mangel durch Baulärm, Bauarbeiten, Schimmel oder defekten Sanitäreinrichtungen hat, kann die Miete mindern. Die wichtigsten Urteile zur Mietminderung wegen Schimmel, Baulärm, defekte Heizung und Wasserschaden findest du in unserem Ratgeber zur Mietminderung.

Tipp 1: Bei diesen Mängeln mindern

Du kannst die Miete kürzen, wenn aufgrund eines Mangels die Nutzung der Wohnung eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzbar ist. Wichtig: der Mangel darf nicht im Mietvertrag bereits vereinbart oder bekannt sein. Darüber hinaus ist die Dauer des Mietmangels entscheidend.

Typische Mietmängel sind zum Beispiel: laute Nachbarn, Baulärm, defekte Heizung, Schimmel, Wasserschäden, undichte Fenster und Türen, sowie Probleme mit Balkonen und Terrassen.

Tipp 2: Ausschlussklausel im Vertrag

Soweit der Mietmangel bereits vor Anmietung bekannt war und vom Mieter als solcher akzeptiert wurde, sind darfst du die Miete danach nicht mindern. Dies gilt für Mietmängel, welche explizit bei Anmietung bekannt waren oder man unterstellen kann, dass der Mangel bei der Besichtigung hätte bekannt sein können. Finden auf dem Grundstück des Nachbarn bei der Wohnungsbesichtigung Bauarbeiten statt, so berechtigt dieser Mangel bei anhaltendem Baulärm nicht, die Miete zu mindern, da hier unterstellt werden kann, dass der Mieter informiert war.

Tipp 3: Keine Minderung bei kleinen Mietmängeln

Bei sogenannten Bagatellen, also unerheblichen Mietmängeln darf man die Miete nicht mindern. Generell empfiehlt sich sowieso zu prüfen, ob eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter begründet ist. Insbesondere bei privaten Vermietern lohnt sich eine partnerschaftliche Beziehung mit dem Vermieter anzustreben. Unser Tipp: Prüfe,ob die finanzielle Kompensation den entstandenen Mehraufwand und Ärger rechtfertigt.

Tipp 4: Mangel dem Vermieter anzeigen

Du hast geprüft, dass der Mangel eine Mietminderung rechtfertigt? Dann mindere nicht bei der nächsten Überweisung eigenmächtig die Miete. Wichtig ist, dass man den Vermieter vom Mietmangel zeitnah in Kenntnis setzt. Je nach Dringlichkeit des Mangels ist sogar eine sofortige Benachrichtigung ihre Pflicht. Eine sofortige Meldung sollte zum Beispiel bei einem Rohrbruch erfolgen. Bei weniger dringlichen Mängeln (wie z.B. Baulärm) sollte die Mietmängelanzeige schriftlich erfolgen. Bestenfalls per Fax mit Empfangsbestätigung oder per Einschreiben.

Nach §536 BGB kannst du ab dem Tag der Mängelanzeige die Miete mindern. Ein Musteranschreiben zur Mietminderung kannst du bei uns kostenlos verwenden.

Beschreibe den Mietmangel möglichst genau. Du solltest darauf achten, den genauen Mietmangel möglichst genau beschreiben und auch angeben, wo sich dieser Mietmangel befindet. Eine unzureichende Beschreibung wäre z.B. „Schimmel im Bad“. Schreibe besser: „Schwarze Schimmelflecken 20 cm oberhalb des Badfensters oberhalb der Badewanne“. Dies hilft dem Vermieter, mögliche Maßnahmen zur Instandsetzung des Mietmangels einzuleiten. Ab der Mängelanzeige darfst du dann auch die Miete kürzen.

Tipp 6: So viel kannst du die Miete mindern

In deinem Anschreiben zur Mietminderung solltest du genau beziffern, wie hoch du die Miete mindern wirst. Falls du die genaue Höhe der Mietminderung benennen willst, dann kannst du dies auch später dem Vermieter mitteilen. Du stellst dir aber jetzt bestimmt die Frage: „Wie hoch darf ich die Miete mindern?“ Leider gibt es dazu noch keine gesetzlichen Vorschriften. Als Mieter musst du die Höhe der Mietminderung selber bestimmen. In der Praxis hat sich gezeigt, dass Mieter die Mietminderung, insbesondere bei Bagatellen, oft viel zu hoch ansetzen.

Damit du eine faire Mietminderung ansetzen, empfehlen wir unsere Mietminderungstabelle nach vergleichbaren Fällen zu durchsuchen. Aktuelle Urteile zur Mietminderung findest du dort und dienen als gute Orientierung für deine eigene Höhe der Mietminderung.

Tipp 7: Mietminderung berechnen

Nachdem du jetzt weißt, wie hoch du die Miete mindern kannst, gilt es noch die Frage zu beantworten, welche Miete man für die Mietminderung zugrunde legt. Kaltmiete oder Bruttomiete? Der oberste Bundesgerichtshof war hier eindeutig und hat entschieden, dass die Bruttomiete, also die Kaltmiete inklusive der Nebenkosten als Basis für die Mietminderung herangezogen werden soll. 

Das bedeutet im konkreten Fall:

Art der Kosten	Summe der Kosten
Grundmiete:	500 Euro im Monat
+ Heizkostenvorauszahlung:	75 Euro im Monat
+ Betriebskostenvorauszahlung:	25 Euro im Monat
= Bruttowarmmiete	600 Euro im Monat

Willst du jetzt zum Beispiel die Miete um 10 % kürzen, dann wäre deine neue Bruttowarmmiete nach Mietminderung 540 Euro (600 × 10 % = 60 € Mietminderung) von den ursprünglich vertraglich festgesetzten 600 € Bruttowarmmiete.

Tipp 8: Nicht zu viel kürzen

Wer zu hoch die Miete mindert, riskiert die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Denn: Vermietern steht ein Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete in Mietrückstand gerät. Bei Mietrückständen von mehr als zwei Monatsmieter darf der Vermieter die Kündigung sogar fristlos aussprechen. Dieses Kündigungsrecht gilt auch, wenn man irrtümlich zu viel die Miete gemindert hat.

Deswegen unser Tipp: Du solltest die Mietminderung lieber konservativ bei einem offensichtlichen Mietmangel kürzen. „Druck auf den Vermieter aufbauen“, mit einer möglichst hohen Mietminderung kann für Mieter so schnell zum Bumerang werden. Mit der Mietminderungstabelle kannst du nach vergleichbaren Fällen suchen und so deine Mietminderung an bekannten Urteilen ausrichten.

Tipp 9: Miete mindern unter Vorbehalt

Wenn du auf Nummer sicher bei der Mietminderung gehen willst, dann solltest du den Mietminderungsbetrag weiter unter Vorbehalt an deinen Vermieter zahlen. Dadurch vermeidest du bei Mietminderungen, die sich im Nachhinein als überzogen herausstellen, eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Die Mietminderung unter Vorbehalt kannst du schriftlich deinem Vermieter mitteilen. Ab diesem Zeitpunkt hast du auch ein Anspruch auf Rückzahlung, soweit ein Gericht deinen Anspruch auf Mietminderung bestätigt hat.

Tipp 10: Mieterverein fragen

Bei einem Gerichtsverfahren kann es schnell um höhere Geldbeträge gehen. Wenn du dir unsicher bist, solltest du dich an deinen ortsansässigen Mieterverein wenden.

Tipp 11: Neue Wohnung suchen

Viele Vermieter haben keine Lust, einen neuen Mieter zu finden. Wenn du davon ausgehen kannst, dass der Vermieter mit dem jetzigen Mietverhältnis zufrieden ist, dann kannst du auch damit drohen auszuziehen. Denn ein Auszug eines guten Mieters ist auch immer ärgerlich für Vermieter und möchte dies, wenn möglich vermeiden.

Häufig gestellte Fragen zur Mietminderung: