Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?
Alle Mängel die nachweislich die Wohnqualität der Wohnung herabsetzen, berechtigen Mieter die Miete zu kürzen. Typische Gründe für Mietminderungen sind: Schimmel im Bad oder der Küche, Probleme mit der Heizung, Baulärm, Schäden an Fenstern und Türen, laute Nachbarn, defekte Fahrstühle und Elektrik, Wasserschäden, Schädlingsbefall oder Geruchsbelästigung. Die Gesetzesgrundlage für die Mietminderung ist der § 536 BGB (Paragraf zur Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln).
Bei der Mietminderung gibt es einiges zu beachten. Deswegen haben wir dir Beispiele und rechtskräftige Urteile für Mietminderungen zusammengestellt. An den Urteilen kannst du dich bei der Höhe deiner Mietminderung orientieren. Weitere Fragen zur Mietminderung? Hier findest du 11 nützliche Tipps zur Mietminderung.
Mietminderungstabelle Schimmel
Bei gesundheitsschädlichem Schimmel oder stark ausgebreiteten Schimmel, der dazu führt, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist, wird von vielen Gerichten eine Minderung von 100 Prozent anerkannt. Im Einzelfall gibt es aber auch Richter, die einen befallenen Raum als Lagerraum interpretieren und daher keine 100-prozentige Minderung ansetzen. Generell solltest du aber prüfen, ob es sich nicht um einen oberflächlichen Schimmel handelt, welcher sich mit einem Schimmelentferner einfach entfernen lässt.
Schimmel im Bad
Der Schimmel im Bad gehört wahrscheinlich zu den häufigsten Streitfragen. Dem Mieter obliegt eine so genannte “Obhutspflicht”. Das heißt, dass er sich so verhalten muss, dass Schimmelbefall vermieden werden kann.
Die Höhe der Mietminderung bei Schimmel wird anhand der Intensität des Schimmelbefalls von Gerichten beurteilt. Außerdem müssen Mieter beweisen, dass die Ursache in einem baulichen Mangel begründet ist und er ordnungsgemäß gelüftet und geheizt hat.
Bei einem Schimmelpilzbefall verbunden mit Rissen und Feuchtigkeit in der Wand stehen Mietern höhere Mietminderungen zu.
30% Mietminderung (LG Hamburg ZMR 2004, 41)
Handelt es sich es dagegen nur um eine kleinflächige Schimmelbildung und infolge um einen leichten muffigen Geruch im Bad, der Küche oder Schlafzimmer können Mieter eine geringfügige Mietminderung erwarten.
10% Mietminderung (LG Hannover WuM 1982, 183)
Schimmel im Keller
Durch den Schimmelbefall im Keller einer Doppelhaushälfte war es dem Mieter unmöglich Lebensmittel oder seine Wäsche zum Trocknen aufzuhängen. Die Bausubstanz rieselte von den Decken und die dort gelagerten Lebensmittel sowie Kleidungsstücke wurden mit Schimmel bedeckt.
10% Mietminderung (LG Berlin, 1406.2001, 67 S 475/00)
In einem anderen Haus mit Schimmel im Keller hat der Mieter reklamiert, dass in einer Altbauwohnung die Kellerwände feucht gewesen sind. Das Amtsgericht entschied in diesem Fall zu Gunsten des Vermieters, da bei einer Altbauwohnung mit einem derartigen Mangel bereits bei Bezug des Hauses zu rechnen gewesen sei.
0% Mietminderung (Amtsgericht Ansbach, 05.02.2013, 2 C 2268/11)
Schimmel im Kinderzimmer
Bei Schimmelbefall und Wandfeuchtigkeit, welche von einem mangelnden Zustand des Wohnhauses unterstützt wird, ist auch dann abzugsfähig, soweit dem Mieter eine Mitschuld durch mangelndes Lüftungs- und Heizverhalten zukommt. Im konkreten Fall sind die Wände von dem Mieter im Schlaf- und Kinderzimmer feucht gewesen.
10% Mietminderung (Amtsgericht Darmstadt, 17.01.1979)
Schimmel in mehreren Zimmern
In der Wohnung des Mieters waren sowohl Wohnzimmer, Schlafzimmer als auch das Bad von erheblichem Schimmelpilz befallen. Es konnte durch einen Sachverständigen nicht zweifelsfrei geklärt werden, ob entweder der Mieter falsches Lüftungs- und/oder Heizungsverhalten angelastet werden kann oder ob die Bausubstanz Auslöser für den Schimmel war. Das Gericht entschied aufgrund der beeinträchtigten Nutzung der Räume eine Mietminderung anzusetzen.
20% Mietminderung (LG Osnabrück, 02.12.1988, 11 S 277/88)
In einem anderen Fall entschied das Landgericht Berlin, dass das mehrfache Stoßlüften (6x am Tag) für den Mieter unzumutbar sei. Der Mieter machte seinen Anspruch auf Beseitigung des Schimmels geltend. Es lagen im konkreten Fall nur geringe Schimmelstellen vor.
10% Mietminderung (LG Berlin, 15.04.2016, 65 S 400/15)
Unser Fazit: gute Chancen auf eine adäquate Mietminderung. In besonders schweren Fällen sind Abzüge bis zu 100 % möglich.
Mietminderungstabelle Baulärm
In der Praxis lässt sich sagen, dass eine Mietminderung bis zu 100 % immer dann möglich ist, wenn eine Nutzung der Wohnung nicht mehr möglich ist. Dies kann der Fall sein, wenn die Wasserversorgung stark beeinträchtigt oder Heizung dauerhaft abgestellt werden muss. Ebenso werden häufig 80 % und mehr Mietminderung angesetzt, sobald Öffnungen oder Durchbrüche bei einem Dachgeschossausbau in die eigene Wohnung reichen.
Wohnung unbenutzbar aufgrund umfangreicher Bauarbeiten
Es fanden umfangreiche Bauarbeiten im Mietshaus statt. Das Dachgeschoss wurde ausgebaut, Wasserversorgung wurde saniert und eine neue Heizungsanlage eingebracht. Außerdem wurde die Fassade erneuert und in der Mietwohnung wurde selbst gebaut.
100% Mietminderung (AG Charlottenburg MM 1996, 455)
Bei einer starken Belästigung von Lärm durch ein angrenzendes Baugrundstück oder lauten Stemmarbeiten durch die Verlegung von elektrischen Leitungen werden in der Regel 10-30 % Mietminderung angesetzt.
Verlegung von elektrischen Leitungen im Haus
Durch die Verlegung von elektrischen Leitungen kam es zu einer andauernden Lärmbelästigung durch die notwendigen Stemmarbeiten.
20% Mietminderung (AG Hamburg WuM 1987, 272)
Lärmbelästigung durch den Neubau eines Hauses auf dem Nachbargrundstück
Auf dem Nachbargrundstück wird in unmittelbarer Nähe ein Neubau inklusive Tiefgarage errichtet.
20% Mietminderung (LG Berlin, Urteil v. 16.06.2016, Az.: 67 S 76/16)
Eine starke Verschmutzung des Hauses durch Baumaterialien auf dem Wohnungsgrundstück oder Schmutz im Treppenhaus werden von einigen Gerichten mit 0–10 % Mietminderung bewertet.
Baumaterialien auf dem Wohngrundstück
Durch eine notwendige bauliche Maßnahme wurde dauerhaft Baumaterial auf dem Wohngrundstück gelagert. Dieser Umstand wurde durch eine Baumaßnahme dauerhaft Baumaterialien auf dem Wohngrundstück gelagert.
10% Mietminderung (AG Bad Segeberg WuM 1992, 477)
Unser Fazit: gute Chancen auf eine Mietminderung im hohen Bereich für umfangreiche Sanierungen. Bei kleineren Verschmutzungen im Treppenhaus oder bei einem vorübergehend nicht nutzbaren Balkon empfehlen wir die Vorteile einer Mietminderung gegenüber dem möglich nachteiligen Verhältnis zum Vermieter abzuwägen.
Mietminderungstabelle defekte Heizung
Die Heizung gehört zu den essenziellen Bestandteilen einer Wohnung. Insbesondere während der Heizperiode ist für viele Mieter notwendig. Es ist sogar ausdrücklich vom Vermieter verlangt, dass die Wohnräume auf eine entsprechende Temperatur (meist um die 18–20 °C) beheizt werden, um unerwünschte Schimmelbildung vorzubeugen.
Neben den Pflichten des Mieters, die Wohnung entsprechend zu heizen, gibt es auch für Vermieter die Pflicht dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Wohnräume bei Bedarf zu erwärmen. Eine Mindesttemperatur von 16°C ist vorgeschrieben. Ist es aufgrund einer mangelhaften oder defekten Heizung nicht möglich die Wohnung zu erwärmen, dann liegt ein Mangel vor. Betroffene Mieter können dann unter Umständen die Miete einseitig mindern.
Raumtemperatur von 18 °C aufgrund einer defekten Heizung
In einer Mietwohnung war aufgrund einer defekten Heizung es für den Mieter nicht möglich innerhalb der Wintermonate eine Raumtemperatur über 18 °C zu erreichen. Das Gericht urteilte, dass dies eine geringe Beeinträchtigung sei, jedoch eine Mietminderung gerechtfertigt sei.
5% Mietminderung (LG Berlin, Urteil v. 07.07.1992, Az 63 S 142/92)
Defekte Heizung führt zu kalten Raumtemperaturen, auch außerhalb der Heizperiode
Bei einer nicht funktionierenden Heizung wurde es für die Mieter unangenehm kalt. Die schlechte Isolierung der Fenster sowie fehlende Türen im Hauseingang sorgten für eine Verschlechterung an der Mietsache. Das Amtsgericht urteilte, dass eine erhebliche Mietminderung gerechtfertigt sei. Im vorliegenden Fall war die Heizung in den Monaten April bis Mai und August bis Dezember defekt. Beide Heizperioden, so urteilte das Amtsgericht, sind für die Mieter minderungsfähig.
50% Mietminderung (AG Villingen-Schwenningen, Urteil v. 03.10.2015, Az 11 C 243/14)
Mietminderungstabelle Wasserschäden
Mieter dürfen aufgrund eines Wasserschadens die Miete mindern. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter diesen Schaden nicht zu verantworten hat.
Vermieter veranlasst das Abstellen der Wasserversorgung
In einer Mietwohnung veranlasste der Vermieter in einer Wohnung, dass die Wasserversorgung eingestellt wird. Insgesamt mussten die Mieter über einen Zeitraum von 4 Monaten auf die Wasserversorgung verzichten. Das Landgericht urteile in diesem Fall, dass ein erheblicher Mangel bestehe und die Mieter berechtigt sind die Miete um 50% zu mindern. In der Urteilsbegründung verwies das Gericht darauf, dass ohne fließendes Wasser das Badezimmer sowie Küche nicht nutzbar sind. Da dies wesentliche Funktionsräume der Wohnung sind, ist der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nur eingeschränkt möglich. Da der Vermieter vorsätzlich gehandelt hat, bedurfte es auch keine Mängelanzeige seitens der Mieter.
50 % Mietminderung (LG Frankfurt (Oder), Urteil v. 15.11.2018, Az 15 S 112/17)
Fehlende Kaltwasser-Regulierung und braunes Wasser
Im vorliegenden Fall trat aus mehreren Zapfstellen braunes Wasser aus. Eine Regulierung des Kaltwassers war für die Mieter nicht möglich. Nach kurzer Zeit war für die Mieter lediglich heißes Wasser verfügbar. Der Mieter verlangte daraufhin eine Mietminderung. Das Amtsgericht Münster entschied zu Gunsten des Mieters und bestätigte, dass eine erhebliche Nutzungsbeeinträchtigung im Bad vorliege.
10% Mietminderung (AG Münster, Urteil v. 21.11.2017, Az 7 C 4009/15)
Bewährte Hausmittel zur Schimmelentfernung
Sag Schimmel den Kampf an. Helfen die Hausmittel, Essen und Alkohol wirklich gegen Schimmel? Die wichtigsten Informationen zu bewährten Hausmittel findest du hier.
Die aufgeführten gerichtlichen Entscheidungen zur Mietminderung dienen lediglich als Orientierung und haben keinen Anspruch auf Aktualität oder Richtigkeit. Die konkrete Höhe der Mietminderung ist im Einzelfall zu bewerten. Wir empfehlen im konkreten Fall die Hilfe deines ortsansässigen Mietervereins aufzusuchen.
Alle Mängel an der Mietwohnung solltest du unverzüglich deinem Vermieter melden. Wir empfehlen dafür unsere kostenlose Vorlage für die Mietminderung.