Immobilienverkauf: Das ist der ideale Zeitpunkt

„Sollte man jetzt eine Immobilie verkaufen“ und „Was ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie? Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist von deiner persönlichen Situation abhängig. Bei einer Scheidung, Erbschaft oder anderen ungeplanten Besitzübergängen, ist häufig „sofort“ der beste Zeitpunkt. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollten die saisonalen Schwankungen, konjunkturellen Einflüsse, regionale Unterschiede sowie die steuerlichen Besonderheiten berücksichtigt werden.

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Der richtige Verkaufszeitpunkt

Der Hauptgrund für den Verkauf einer Immobilie sind ganz persönliche Hintergründe. Das kann z.B. ein Umzug, eine Erbschaft oder Trennung sein. Ein Immobilienverkauf aus wirtschaftlichen Beweggründen ist für Verkäufer besonders günstig, wenn der Immobilienmarkt sich auf einem „zyklischen Hoch“ befindet. Bei einer vermieteten Immobilie ist der Auszug eines Mieters ein guter Zeitpunkt für den Verkauf, weil freie und damit bezugsfertige Immobilien in der Regel teurer verkauft werden können als bewohnte Immobilien.

Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist sehr stark von der Verkaufsmotivation abhängig. Bei einer Scheidung, Erbschaft oder anderen ungeplanten Besitzübergängen ist häufig „sofort“ der beste Zeitpunkt. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollten die saisonalen Schwankungen, konjunkturellen Einflüsse, regionale Unterschiede sowie die steuerlichen Besonderheiten berücksichtigt werden.

Saisonale Schwankungen

Immobilien sind ein ganzjähriges Geschäft. Die Jahreszeit hat keinen signifikanten Einfluss auf den Immobilienverkauf. Einzig in der Urlaubszeit um Ostern, Herbstferien und Weihnachten bis Neujahr geht das Kaufinteresse etwas zurück. Ein weitverbreiteter Irrglauben ist, dass im Frühling der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist. Das hat vor allem damit zu tun, dass Umzugsunternehmen im Frühjahr Hochkonjunktur haben. Mit dem eigentlichen Verkaufszeitpunkt hat der Termin eines Umzugs aber häufig wenig zu tun. Der Verkauf kann zeitlich deutlich vom eigentlichen Umzug entfernt liegen.

Unser Tipp: Egal, ob Frühling, Sommer, Herbst oder Winter – Immobilien sind ein ganzjähriges Geschäft. Verkaufsinteressenten sollten den für sie persönlich besten Zeitpunkt bestimmen und maximal die großen Urlaubszeiten im Blick haben.

Konjunkturelle Schwankungen

Erinnerst du dich noch an die Finanzkrise in 2008? In Zeiten günstiger Kredite boomte der US-Immobilienmarkt in den Anfangsjahren der Jahrtausendwende. Viele der Kreditnehmer konnten sich ein Eigenheim leisten. Falls eine Immobilie dennoch verkauft werden musste, konnte mit dem Erlös der aufgenommene Immobilienkredit abbezahlt werden.

Das änderte sich als die US-Notenbank den Leitzins angehoben hat, wodurch auch die Hypothekenzinsen stiegen und viele Kreditnehmer ihre Kreditraten bei steigenden Zinsen nicht mehr bezahlen konnten. In diesem Fall blieb nichts anderes übrig, als die Immobilie wieder zu verkaufen. Am Anfang war das noch leicht, weil die Preise noch hoch waren. Je mehr Immobilien verkauft wurden, desto stärker sanken die Immobilienpreise im ganzen Land. Das hat schlussendlich dazu geführt, dass Schuldner offene Kredite nicht ausgleichen konnten und die Bank auf dem Verlust sitzen blieb – das hat schlussendlich zu einem Banken-Crash geführt.

Was hat die Konjunktur mit dem Immobilienverkauf zu tun? Ganz einfach. Du solltest vermeiden in einer ungünstigen Marktlage verkaufen zu müssen. Ein zyklisches Hoch für den Immobilienmarkt und damit guter Verkaufszeitpunkt ist dann gegeben, wenn wenige Immobilien verkauft werden, die Arbeitslosenquote niedrig ist und es demnach viele zahlungskräftige Kaufinteressenten gibt.

Regionale Unterschiede

Bei dem Verkaufszeitpunkt einer Immobilie können auch regionale Unterschiede in Betracht kommen. Eröffnet ein großer Arbeitgeber in der Region zum Beispiel ein Werk oder Niederlassung, dann kann das zur Folge haben, dass die Verkaufspreise steigen. Das liegt an der höheren Nachfrage nach Wohnimmobilien. Besonders deutlich wird dieser Effekt, wenn der Arbeitgeber einen starken Sog-Effekt hat. Also viele Arbeitnehmer sich aufgrund des Arbeitgebers entscheiden in diese Region umzuziehen.

Andersherum kann es natürlich auch passieren, dass in einer eher ländlichen ein Unternehmen mit zahlreichen Arbeitsplätzen den Standort schließt. Das wird zwangsläufig zu einer stagnierenden oder sogar zu einer sinkenden Nachfrage nach Immobilien führen. Die Konsequenz: fallende Verkaufspreise.

Was hat die Konjunktur mit dem Immobilienverkauf zu tun? Ganz einfach. Du solltest vermeiden in einer ungünstigen Marktlage verkaufen zu müssen. Ein zyklisches Hoch für den Immobilienmarkt und damit guter Verkaufszeitpunkt ist dann gegeben, wenn wenige Immobilien verkauft werden, die Arbeitslosenquote niedrig ist und es demnach viele zahlungskräftige Kaufinteressenten gibt.

Bei vermieteten Immobilien: Leerstand abwarten?

Besonders bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung fragen sich viele Kapitalanleger, ob eine freie oder vermiete Wohnung einen höheren Verkaufspreis erzielt. Neben dem Zustand, Wohnlage und Ausstattung ist auch der Status „vermietet“ oder „bezugsfrei“ für den Immobilienverkauf wichtig. Um das zu verstehen, muss man sich in die verschiedenen Käufertypen hineindenken.

Für wen ist eine bezugsfreie Immobilie von Vorteil?

Eine freie Wohnung ist für Käufer interessant, die planen die Immobilie selber zu bewohnen. Bei einer vermieteten Immobilie müsste der Selbstnutzer den Eigenbedarf anmelden und damit eine zusätzliche Hürde in Kauf nehmen. Dabei gilt es gesetzliche, als auch zeitliche Einschränkungen in Kauf zu nehmen. Freie Wohnungen sollten im Umkehrschluss gezielt an Selbstnutzer vermarktet werden. Ein weiterer Pluspunkt für Selbstnutzer: Die Wohnung wird renoviert übergeben. Eine Renovierung vor dem Verkauf kann den Wert der Immobilie nochmal um ein Vielfaches der Renovierungskosten steigern.

Für wen ist eine vermietete Immobilie von Vorteil?

Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an. Im Fokus dieser Käuferschicht steht nicht nur die Ausstattung und der allgemeine Zustand der Immobilie, sondern auch die Höhe der erzielbaren Mietrendite. Bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie solltest du deswegen auch immer die Jahresnettokaltmiete angegeben werden. Auf dieser Grundlage können Kapitalanleger ihre eigene Rendite errechnen.

Ein Hinweis bei vermieteten Immobilien bei denen lange keine Mieterhöhung durchgesetzt wurde: Liegt die aktuelle Jahresnettokaltmiete unter den für den Standort üblichen Mietpreisspiegel, dann solltest du zusätzlich einen Verweis auf den eigentlich für diese Wohnlage durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter geben. Dadurch können Kapitalanleger eine zusätzliche „upside“ für Mietpreiserhöhungen in ihrer Berechnung einkalkulieren und sind somit bereit auch einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren.

Spekulieren: Steigen die Immobilienpreise?

Einige Immobilienverkäufer spekulieren auf höhere Immobilienpreise und versuchen so den Gewinn zu maximieren. Durch das knappe Angebot an Wohnimmobilien in guten Wohnlagen und günstigen Finanzierungskosten können die Preise für Immobilien auch in Zukunft weiter steigen. Eine Garantie dafür gibt es aber nicht. Verkäufer die auf steigende Preise setzen, gehen also ganz bewusst ein Risiko ein. Ratsam ist das für private Verkäufer nur in seltenen Fällen. Im Vergleich zu Immobilienprofis fehlen privaten Verkäufern die Zeit und Daten, um einen ganzheitlichen Blick auf alle Einflussfaktoren für den besten Verkaufszeitpunkt zu haben.

Steuerlich günstigen Zeitpunkt wählen

Ein steuerlich günstiger Zeitpunkt für den Verkauf einer vermieteten Immobilie ist nach 10 Jahren. Ab einer Haltefrist von 10 Jahren fällt keine Steuer beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf an. Alternativ ist es auch möglich, dass eine vermietete Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor vom Eigentümer selbst genutzt wird. In diesem Fall fällt für eine vorher vermietete Immobilie auch keine Spekulationssteuer an.

Bei einer selbst genutzten Immobilie fällt beim Verkauf der Immobilie keine Steuer an, vorausgesetzt, dass die Immobilie ausschließlich seit dem Kauf bzw. dem Abschluss der Bauarbeiten vom Eigentümer durchgehend bewohnt wurde.

Spekulationssteuer beim Verkaufszeitpunkt beachten! Müssen Immobilienverkäufer ihren Gewinn versteuern, dann wird es meist teuer. Auf den erzielten Gewinn (Verkaufspreis – Verkaufserlös) fällt die Spekulationssteuer in voller Höhe an. Die Spekulationssteuer wird beim Finanzamt des persönlichen Steuersatz errechnet, also in vielen Fällen zwischen 35 und 45 %.

Leerstand kostet Geld

Eine unbewohnte Immobilie kostet Geld. Die laufenden Posten bei einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wie Grundsteuer, Abwasser, Allgemeinstrom, Müllentsorgung, Gebäudeversicherung und auch die anteiligen Heizkosten sowie Kalt- und Warmwasserkosten müssen weiterbezahlt werden. Bei einem Einfamilienhaus entfallen zumindest die verbrauchsabhängigen Kostenpositionen für Heizung, Müll und Wasser.

Es ist ratsam für private Verkäufer einen geplanten Verkauf der Immobilie nicht über einen längeren Zeitraum hinauszögern. Eine Immobilie hat hohe Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, die mit dem zukünftigen Verkaufserlös verrechnet werden müssen. Eine Spekulation auf höhere Preise lohnt sich in vielen Fällen für Privatleute nicht – und das gilt besonders bei Immobilien mit laufenden Leerstandskosten.

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Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Du möchtest deine Immobilie verkaufen? Dann stehst du vor vielen wichtigen Entscheidungen: Wann soll man am besten verkaufen? Lieber privat verkaufen oder doch einen Makler beauftragen? Wer seine Wohnung oder Haus verkaufen möchte, muss man an viele Dinge denken. In dem Ratgeber zum Immobilienverkauf erfährst du, was du für deine Entscheidung benötigst.

Tipps & kompletter Ablauf eines Immobilienverkaufs

Checklisten für den Immobilienverkauf

  • Checkliste Hausverkauf
  • Checkliste Eigentumswohnung verkaufen
  • Checkliste: Mit Makler eine Wohnung verkaufen
  • Checkliste: Mit Makler ein Haus verkaufen
  • Checkliste: Ohne Makler privat eine Wohnung verkaufen
  • Checkliste: Ohne Makler privat ein Haus verkaufen
  • Checkliste: Verkaufsunterlagen
  • Checkliste & Muster: Immobilienkaufvertrag
  • Checkliste & Muster: Immobilien-Exposé erstellen
  • Checkliste: Hausbesichtigungen als Verkäufer
  • Checkliste: Wohnungsbesichtigungen als Verkäufer
  • Checkliste & Muster: Übergabeprotokoll

Häufig gestellte Fragen zum perfekten Zeitpunkt für den Immobilienverkauf:

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt Immobilien zu verkaufen?

Ein idealer Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist dann gegeben, wenn die Nachfrage von Kaufinteressenten hoch, die Zinsen niedrig und es wenige Immobilien auf den Immobilienbörsen angeboten werden. Der beste Zeitpunkt ist kurz vor dem Platzen einer Immobilienblase. Eine Immobilienblase kann man daran erkenn, wenn die Kaufpreise über mehrere Jahre hinweg deutlich stärker steigen als die Mieterlöse.
Der ideale Zeitpunkt eine Immobilie zu verkaufen

Wann kann man steuerfrei eine Immobilie verkaufen?

Ein guter Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist das Ende der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Liegt zwischen dem Erwerb und Verkauf einer Immobilie ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren dann muss den erzielten Verkaufserlös keine Steuer gezahlt werden. Der Verkaufserlös ist also steuerfrei.
Steuerfrei verkaufen und andere gute Verkaufsgelegenheiten.

Bild von Oliver Putz auf Pixabay