Maklervertrag: Checkliste & Mustervertrag

Möchte man eine Immobilie mit einem Makler verkaufen, dann sollte man sich vorher über die Fallstricke bei einem Maklervertrag informieren. In diesem Ratgeber beantworten wir die häufigsten Fragen rund um den Maklervertrag und stellen dir eine Checkliste sowie ein Muster-Maklervertrag zur Verfügung.

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Maklervertrag: Welche Unterschiede gibt es?

Ein Maklervertrag ist kein pauschales Schriftstück. Die Formulierungen können je nach den Wünschen des Verkäufers und des Maklers angepasst. Immobilienverkäufer sollten die unterschiedlichen Vertragsarten (einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag) kennen. Makler hingegen sollten ein besonderes Augenmerk auf Rechtssicherheit legen.

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Einfacher Maklervertrag

Ein einfacher Maklervertrag darf von Verkäufern mit mehreren Maklern gleichzeitig geschlossen werden. Bei einem einfachen Maklervertrag kann der Makler sich nicht sicher sein, dass er trotz seiner Anstrengungen auch eine Provision erhält. Aus diesem Grund lehnen viele Immobilienmakler eine solche Vertragsart ab, oder bestehen darauf, dass die Vermarktungskosten vom Verkäufer übernommen werden.

Verkäufer, die dennoch auf einen einfachen Maklervertrag bestehen, sollten sich darüber im Klaren sein, dass auch diese Vertragsart Nachteile für sie hat. Der Immobilienbesitzer hat nämlich keine Gewissheit, welche Vermarktungsleistungen vom Makler durchgeführt werden. Ebenso kann bei einer Mehrfachvergabe eines einfachen Maklervertrages es schnell zu doppelten Anzeigen auf Immobilienportalen kommen. Das kann schnell unseriös wirken und könnte potenzielle Kaufinteressenten abschrecken.

Ein einfacher Maklerauftrag muss nicht zwingend befristet werden, da eine Provisionszahlung erst bei Verkaufserfolg zu entrichten ist und der Verkäufer nicht an einen Makler gebunden ist. Möchte man das Verkaufsmandat dem Makler dennoch entziehen, dann genügt eine einfache Kündigung.

Einfacher Maklervertrag: Muster

Makleralleinauftrag

Hat der Verkäufer sicht für einen Makler seines Vertrauens entschieden, dann ist es möglich einen Makleralleinauftrag zu erteilen. Ein solcher Maklervertrag wird häufig befristet zwischen dem Verkäufer und Makler geschlossen. Innerhalb der vertraglichen Frist (zwischen 3 und 6 Monaten) ist es dem Verkäufer nicht erlaubt, einen weiteren Makler zu beauftragen. Falls der Makler keinen Käufer innerhalb dieser Frist findet, erhält der Makler in der Regel keine Aufwandsentschädigung oder sonstige Vergütung für seine geleisteten Vermarktungsaktivitäten.

Eine Besonderheit bei dieser Vertragsart ist es, dass der Verkäufer zwar keinen weiteren Makler beauftragen darf, jedoch weiterhin selbst als privater Verkäufer einen Käufer finden darf. Auch in diesem Fall werden keine Maklerkosten für Käufer oder Verkäufer fällig.

Bei einem Immobilienverkauf mit einem Makleralleinauftrag sollte der Verkäufer darauf achten, dass er sich auf einen seriöser Makler einlässt und keine Zahlungen bei Nichterfolg oder Privatverkauf im Maklervertrag enthalten sind.

Makleralleinvertrag: Muster

Qualifizierter Alleinauftrag

Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag darf der Verkäufer keinen weiteren Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen. Als Unterschied zum normalen Alleinauftrag, darf der Verkäufer bei einem qualifizierten Alleinauftrag, seine Immobilie nicht privat verkaufen. Entscheidet sich der Verkäufer dennoch für einen Verkauf auf eigene Rechnung, so kann der Makler einen Schadensersatzanspruch geltend machen.

Auf der anderen Seite hat der Immobilienverkäufer bei einem qualifizierten Alleinauftrag häufig ein Anspruch auf bestimmte Vermarktungsaktivitäten, die der Makler durchführen muss. Bei Nicht- oder Untererfüllung der Maßnahmen, kann der Verkäufer den Vertrag außerordentlich kündigen.

Bei einem Immobilienverkauf mit einem qualifizierten Alleinauftrag haben Verkäufer ein Großteil der Verantwortung in die Hände des Maklers gelegt. Aus diesem Grund sollte man bei dem Maklervertrag auf eine vollständige Formulierungen der zu erwartenden Leistungen seitens des Maklers achten. Ebenso sollte der Maklervertrag auf maximal 3 bis 6 Monate befristet werden.

Qualifizierter Alleinauftrag: Muster

Makler müssen zwingend schriftlich beauftragt werden

Seit dem 23.12.2020 ist kurz vor Weihnachten ein neues Gesetz in Kraft getreten. Hauptsächlich regelt dieses Gesetz die Verteilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer – mit aufgenommen wurde aber auch ein Paragraf, dass Maklerverträge immer in Textform geschlossen (§ 656a BGB) werden müssen.

Gesetz zur Maklerprovision eindeutig: Beide Parteien zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichtet.

In dem aktuellen Gesetzestext zum Lohnanspruch bei einer Maklertätigkeit für beide Parteien (§ 656c) regelt der Gesetzgeber klar, dass ein Maklerlohn in gleichen Teilen von Käufer, als auch Verkäufer getragen werden müssen. Verpflichtet sich der Makler für eine Partei unentgeltlich zu arbeiten, so darf er auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn einfordern.

Dieses Gesetz gilt jedoch nur für Verbraucher und unter der Einschränkung, dass der Käufer den Makler nicht mit einem Suchauftrag beauftragt hat.

§ 656c zum Maklerprovision im Wortlaut

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

Maklerprovision als Verkäufer umgehen

Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft. Das neue Gesetz zur Provisionszahlung veranlasst immer mehr Verkäufer, über einen privaten Immobilienverkauf nachzudenken. Beobachter stellen mit in Kraft treten der Pflicht zur hälftigen Provisionszahlung zwischen Käufer und Verkäufer fest, dass immer mehr Profi-Makler den Kaufinteressenten auffordern, sich in eine Interessentenkartei einzutragen.

Trägt ein Kaufinteressent sich in die Datenbank des Makler ein, dann gilt der Käufer als Auftraggeber eines Suchauftrags, wodurch er alleinig zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist. Der Verkäufer umgeht somit die Zahlung der Maklerprovision. Ein häufig schlagendes Argument für viele Verkaufswillige einen bestimmten Makler auszuwählen.

Maklervertrag: Das sind die Inhalte

Die Inhalte eines Maklervertrages sind nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch muss ein Maklervertrag immer schriftlich geschlossen werden. In der Praxis hat sich jedoch eine grundlegende Struktur von Maklerverträgen bewährt. Verkäufer und Makler sollten schriftlich die wichtigsten Eckpunkte zur Immobilie, beteiligte Personen, Pflichten des Maklers (Leistungsbeschreibung) und Verkäufers sowie die Vertragsmodalitäten zur Kündigung, Befristung und Provisionszahlung vertraglich festhalten.

Daten zum Vertragsgegenstand

  • Angaben zur Immobilie
  • Daten des Eigentümers
  • Daten des Maklers

Pflichten des Maklers

  • Ermittelt einen Immobilienwert
  • Professionelle Bilderstellung und -bearbeitung
  • Werbliche Gestaltung eines Exposés
  • Beratungsleistung zum Vertragsrecht
  • Zielgruppe für die Vermarktung (z.B. Familien oder Kapitalanleger)
  • Ausgestaltung von Marketingmaßnahmen
  • Kostenübernahme des Maklers für eine oder mehrere Online-Immobilienanzeige
  • Regelmäßige Statusmeldungen zum Verkaufsstatus an den Käufer
  • Auswahlprozess geeigneter Käufer
  • Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung von Besichtigungsterminen
  • Verkaufsverhandlung und Vorbereitung eines Vertragsabschlusses
  • Bonitätsprüfung von potenziellen Käufern (Finanzierungsbestätigung)
  • Initiierung eines Notartermins und Kaufvertragsentwurfs
  • Makler holt Auskünfte bei Ämtern im Namen des Verkäufers ein

Pflichten des Verkäufers

  • Wahrheitsgemäße Auskünfte über Zustand, Ausstattung und negative Aspekte der Immobilie
  • Erlaubnis zur Veröffentlichung des Exposés inklusive Bildmaterial der Immobilie
  • Erlaubnis zur Durchführung von Besichtigungsterminen

Abwicklung und Provisionszahlung

  • Höhe der Provision
  • Laufzeit des Vertrages
  • Provision
  • Kündigungsfrist
  • Vertragsstrafe

Maklervertrag kündigen

Ein Maklervertrag kann sowohl durch den Käufer als auch durch den Makler gekündigt werden. Unterscheiden sollte man bei der Kündigung eines Maklervertrages lediglich zwischen einem befristeten und unbefristeten Vertrag.

Unbefristeten Maklervertrag kündigen

Ein unbefristeter Maklervertrag kann sowohl durch den Verkäufer als auch Kaufinteressenten jederzeit fristlos gekündigt werden. Eine Angabe von Gründen oder Pflichtverletzungen muss nicht angegeben werden. Unbefristete Maklerverträge sind aus diesem Grund eher selten. Für Makler ist die Vertragskonstellation ungünstig, weshalb sie in der Regel einen befristeten Maklervertrag anbieten können. Was auf den ersten Blick, wie ein Entgegenkommen vom Makler aussieht, ist in der Realität ein Versuch eine gewisse Planungssicherheit seitens des Maklers herzustellen.

Sinnvoll kann ein unbefristeter Vertrag bei einem einfachen Maklervertrag sein. In dieser Konstellation ist man bei dem Immobilienverkauf nicht an einen Makler gebunden. Verkäufer sollten bedenken, dass diese Vertragsart jedoch unattraktiv für Immobilienmakler ist und davon auszugehen ist, dass die Vermarktungsaktivitäten nur halbherzig durchgeführt werden.

Befristeten Maklervertrag kündigen

Ein befristeter Maklervertrag ende automatisch nach einer vereinbarten Frist. Verkäufer sollten darauf achten, dass keine automatische Verlängerung vereinbart wurde. Andernfalls ist man gut beraten, keiner automatischen Verlängerung zuzustimmen und schriftlich zum Vertragsende zu kündigen.

Falls der befristete Maklervertrag sich dennoch automatisch verlängert hat, können Verkäufer außerordentlich den Vertrag kündigen, ohne die volle Vertragslaufzeit erneut akzeptieren zu müssen.

Ein befristeter Maklervertrag sollte je nach Lage und Region zwischen 3 und 8 Monaten geschlossen werden. Begehrte Innenstadtlagen sind häufig innerhalb von 2 Monaten zum Verkaufsabschluss gebracht, hingegen Gewerbeimmobilien in ländlichen Regionen durchaus mehrere Monate intensiv vermarktet werden müssen, bis ein Käufer gefunden ist.

Außerordentliches Kündigungsrecht bei Maklerverträgen

Ein Maklervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn eine grobe Pflichtverletzung seitens des Käufers, Verkäufers oder Maklers vorliegt. Voraussetzung für ein Sonderkündigungsrecht ist nach § 626 BGB, dass eine Vertragspartei einen „wichtigen Grund“ begründen kann, der es unzumutbar macht, den Vertrag fortzusetzen. 

In der Praxis liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Maklervertrages vor, wenn der Immobilienmakler seine Leistungen nicht gemäß Leistungsbeschreibung erfüllt, eine zu lange Vertragslaufzeit vereinbart oder Folgeaufträge zulasten des Eigentümers aushandelt. Ein Makler kann einen Maklervertrag aber auch außerordentlich kündigen. Das ist der Fall, wenn erhebliche Mängel an der Immobilie arglistig verschwiegen wurden.

Außerordentlich den Maklervertrag kündigen: Das sind die Rechtsfolgen

Ein Verkäufer oder Käufer ist gegenüber dem Makler schadenersatzpflichtig, wenn die Kündigung unwirksam ist oder man selbst seine Pflichten gegenüber dem Makler verletzt hat. Das kann beim Immobilienverkauf vorkommen, wenn ein befristeter Alleinauftrag abgeschlossen wurde und der Verkäufer innerhalb dieser Frist einen anderen Makler beauftragt oder die Immobilie privat verkauft hat. In diesem Fall hat der Immobilienmakler einen Anspruch darauf, dass der entgangene Gewinn als Schadensersatz an ihn ausgezahlt wird. Der Makler muss allerdings beweisen, dass er einen Käufer für die Immobilie hätte finden können.

Checkliste & Muster-Maklervertrag

Maklervertrag: Checkliste, Muster und Tipps für einen seriösen Makler
Darauf kommt es bei einem Maklervertrag an: Seriösen Makler finden, Checkliste für den Vertrag und ein Muster-PDF

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Maklervertrag: Muster & Vorlage

Folgende kostenlose Muster-Maklerverträge können als Vorlage genutzt werden. Mehr zu den unterschiedlichen Vertragsarten kann oben in diesem Ratgeber nachgelesen werden.

Immobilie verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

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Tipps & kompletter Ablauf eines Immobilienverkaufs

Checklisten für den Immobilienverkauf

  • Checkliste Hausverkauf
  • Checkliste Eigentumswohnung verkaufen

Häufig gestellte Fragen zum Maklervertrag:

Ist ein Maklervertrag bindend?

Ein Maklervertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Ein befristeter Vertrag ist für den Verkäufer und Makler bindend. Dagegen ist ein unbefristeter Maklervertrag nicht bindend und kann jederzeit sowohl vom Verkäufer als auch vom Makler ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.
Checkliste & Tipps für einen Maklervertrag.

Ist ein Maklervertrag notwendig?

Möchten Verkäufer und Makler ihre Leistungen festhalten, dann kann ein Maklervertrag geschlossen werden. Ein rechtssicherer Maklervertrag muss immer schriftlich geschlossen werden. Verkäufer und Makler sollten sich dabei einig über die Vertragsart werden. Es wird unterschieden zwischen einem einfachen Maklervertrag, einem Alleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag.
Maklervertrag: Das sind die verschiedenen Vertragsarten [inkl. Checkliste + Muster]

Kann man einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Ja, einen unbefristeten Maklervertrag kann man jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Einen befristeten Maklervertrag hingegen kann man nur bei groben Pflichtverletzungen des Maklers als Verkäufer kündigen. Ein Sonderkündigungsrecht besteht auch, wenn die Laufzeit des Maklervertrages zu lang und damit sittenwidrig ist.
Maklervertrag: Darauf kommt es an.

Bild von godoycordoba auf pixabay