Hausbesichtigung als Käufer: Ablauf, Checkliste und Tipps

Du hast dein Traumhaus gefunden und einen Termin für eine Hausbesichtigung vereinbart? Glückwunsch. Damit liegt der erste Schritt zum Hauskauf bereits hinter dir. Bei dem Besichtigungstermin sollte man sich jedoch nicht von seinen Gefühlen leiten lassen. Viel mehr geht es für den Käufer darum, ein realistisches Bild vom Zustand und der Ausstattung zu bekommen.

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Hausbesichtigung als Käufer: Das ist der Ablauf

Nicht jeder Ablauf eines Hauskaufs oder Hausbesichtigung ist im Detail identisch ab. Unterschiedlich kann z. B. der Zeitpunkt sein, zu welchem die Finanzierung abgeklärt wird oder welche Möglichkeiten Käufer bei der Preisverhandlung haben. Deutlich abweichen kann der Ablauf ebenfalls, falls es sich bei der Immobilie um eine Kapitalanlage handelt.

Auf angespannten Immobilienmärkten mit vielen Interessenten sollte eine Finanzierungsbestätigung bereits zur Hausbesichtigung vorliegen. Die Finanzierungsbestätigung dient als Bonitätsnachweis für den Verkäufer. Jetzt eine unverbindliche Finanzierungszusage erhalten.

Typischer Ablauf einer Hausbesichtigung:

  • Vor der Hausbesichtigung
    • Termin bei Tageslicht vereinbaren
    • Genügend Zeit vor Ort einplanen
    • Exposé ausdrucken & Hilfsmittel vorbereiten
    • Freunde oder Bekannte zur Besichtigung einladen
  • Während der Hausbesichtigung
    • Freundliches und sympathisches Auftreten
    • Checkliste zur Hausbesichtigung berücksichtigen
    • Fragen an den Verkäufer
    • Keine Verhandlung beginnen
    • Bei Interesse: Weiteres Vorgehen besprechen
  • Nach der Hausbesichtigung
    • Weitere Unterlagen anfordern und prüfen
    • Interesse bekunden und Finanzierungsbestätigung hinterlegen
    • Preis verhandeln
    • Kaufvertragsentwurf oder Reservierung beauftragen

Vor der Hausbesichtigung

Im Vorfeld zu der eigentlichen Hausbesichtigung gibt es bereits einiges für den Käufer vorzubereiten. Auf angespannten Immobilienmärkten gibt es für attraktive Häuser häufig keine zweite Besichtigungsrunde. Neben einer guten Bonität ist nämlich auch Schnelligkeit ein entscheidendes Kriterium für Verkäufer. Eine gute Vorbereitung ist umso wichtiger, wenn ein Makler involviert ist, da diese im eigenen Interesse möglichst schnell ihre Provision erhalten möchten.

Zu einer guten Vorbereitung gehört, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld zur Hausbesichtigung geklärt ist und auf Nachfrage eine Finanzierungsbestätigung als Bonitätsnachweis vorgelegt werden kann. Außerdem sollten alle Entscheider und fachkundige Personen (z. B. Bekannte oder Gutachter) zum ersten Besichtigungstermin eingeladen werden. Auf diese Weise kann man als Käufer schnell eine Entscheidung und seine Erfolgschancen beim Hauskauf deutlich erhöhen.

Es gibt zwei Arten von Finanzierungsbestätigungen: Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung wird nach einem Erstgespräch mit einem Finanzinstitut ausgestellt und dient als Bonitätsnachweis gegenüber dem Verkäufer. Möchte der Verkäufer das Haus an dich verkaufen, dann wird ein verbindlicher Finanzierungsvertrag erst später unterschrieben. Für die Hausbesichtigung benötigst du eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung. Jetzt Angebote vergleichen und eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung erhalten.

Termin bei Tageslicht und werktags vereinbaren

Gerade in der kalten Jahreszeit ist eine Hausbesichtigung nach dem Feierabend, wenn es bereits dunkel geworden ist, meist keine gute Idee. Die Lichtverhältnisse im Haus können bei künstlichem Licht nur schwer eingeschätzt werden und einige Mängel werden schnell übersehen.

Ebenfalls nicht zu empfehlen ist eine Besichtigung auf das Wochenende zu legen. Unter Umständen wird der alltagstypische Lärmpegel von Nachbarn oder der Straße falsch eingeschätzt.

Unser Tipp: Vereinbare den Termin zur Hausbesichtigung möglichst an einem Werktag in der Zeit zwischen 14:00 und 16:00 Uhr.

Genügend Zeit einplanen und nicht drängen lassen

Ein vermeidbarer Fehler von Anfängern auf Haussuche ist es, sich bei der ersten Besichtigung zu wenig Zeit zu nehmen und auf eine zweite Hausbesichtigung mit genauerer Prüfung zu hoffen. Vielerorts sind gute Häuser aber bereits nach der ersten Besichtigung reserviert. Plane deswegen beim ersten Besichtigungstermin genügend Zeit ein und schau direkt genauer hin. Es ist gut möglich, dass ihr bei eurer Traumimmobilie schnell eine Entscheidung treffen müsst. Die Entscheidung sollte dennoch gut überlegt sein. Nutzt die Zeit vor Ort deshalb, um euch auf die wichtigsten Eckpunkte zum Zustand vom Haus und Grundstück zu fokussieren. Eine Einrichtung kann auch später geplant werden. Die erste Hausbesichtigung ist dafür nicht geeignet.

Unser Tipp: Bei der ersten Besichtigung solltet ihr bereits eine fundierte Entscheidung für oder gegen den Kauf treffen können. Plant deswegen genug Zeit vor Ort ein. Habt ihr Zweifel, solltet ihr euch dennoch zu keiner Entscheidung drängen lassen und auf eine zweite Hausbesichtigung bestehen – auch mit dem Risiko, dass das Haus vielleicht schon verkauft wurde.

Exposé & Hilfsmittel mitnehmen

Was sollte man zu einer Hausbesichtigung als Interessent mitbringen? Zuerst sollte das Exposé ausgedruckt werden und offene Fragen notiert werden. Nutze die Möglichkeit vor Ort, um wichtige offene Fragen bei der Hausbesichtigung direkt mit dem Verkäufer oder Makler zu klären. Neben dem Exposé und Fragenkatalog solltest du eine Checkliste vorbereiten, damit dir kein wichtiges Detail in der kurzen Zeit entgeht. Für die Dokumentation solltest du etwas zum Schreiben (Papier und Stift) sowie eine Kamera und Zollstock einstecken. Bei Häusern mit vielen Interessenten sollte zudem eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ebenfalls mitgenommen werden.

Das sollte man zur Hausbesichtigung als Interessent mitnehmen:

  • Exposé
  • Checkliste
  • Fragenkatalog
  • Unverbindliche Finanzierungsbestätigung
  • Stift & Papier
  • Kamera
  • Taschenlampe

Bei der ersten Besichtigung sollte alles mitgenommen werden, um einen realistischen Eindruck über das Haus zu gewinnen (Checkliste, Fragenkatalog). Eine Kamera, Zollstock, Taschenlampe sowie Stift und Papier sollten für die eigene Dokumentation ebenfalls nicht fehlen. Zusätzlich ist eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung bei begehrten Häusern sehr empfehlenswert.

Nützliche Hilfsmittel zur Hausbesichtigung: Ratgeber & Download

Checkliste zur Hausbesichtigung

Fragenkatalog zur Hausbesichtigung

Angebote einholen und Finanzierungsbestätigung erhalten

Für eine zweite Meinung sorgen

Eine zweite und unabhängige Meinung ist beim Hauskauf enorm wichtig. Besonders private und unerfahrene Käufer verlieben sich mitunter in eine Immobilie. Dann werden offensichtliche Mängel klein und schöngeredet. Das böse Erwachen kommt dann mitunter erst später, wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist.

Es ist daher empfehlenswert, bei der Hausbesichtigung eine unbeteiligte Person mitzunehmen. Dieser kann das Haus häufig mit etwas Abstand betrachten und neutraler beurteilen als der Käufer. Das gilt umso mehr, je älter das Haus ist. Bei Altbauten sollte bei Kaufinteresse ein zweiter Termin für eine Hausbesichtigung mit einem Sachverständigen vereinbart werden.

Unser Tipp: Nehme alle Personen, die für deine Entscheidungsfindung wichtig sind, zum ersten Besichtigungstermin mit. Spekuliere nicht auf eine zweite Hausbesichtigung. Begehrte Immobilien sind bereits nach der dem ersten Termin reserviert. Bei Altbauten sollte man dagegen vorsichtig handeln und einen Sachverständigen vor der Kaufentscheidung hinzuziehen.

Während der Hausbesichtigung

Zum Vor-Ort-Termin solltest du bereits alles vorbereitet haben, damit du nach der Begehung alle Informationen hast, um eine Entscheidung fällen zu können. Bei allen Fakten sollte die persönliche Komponente nicht vergessen werden. Besonders private Verkäufer wünschen sich einen sympathischen Käufer für ihr lieb gewonnenes Eigenheim.

Eine freundliche und einladende Atmosphäre während der Hausbesichtigung ist eine erfolgversprechende Technik von erfolgreichen Käufern. Achte auf die Details und arbeite deine Checkliste und Fragenkatalog zum Zustand des Hauses ab. Vermeide jedoch Kritik gegenüber dem Verkäufer oder Makler. Gefällt dir die Immobilie nicht, dann musst du diese auch nicht kaufen. Andersherum ist die vor-Ort-Begehung kein geeigneter Zeitpunkt zum Start einer Kaufpreisverhandlung.

Freundlich und seriös Auftreten

Der Kunde ist König und als solcher möchtest du beim Hauskauf behandelt werden? Dann werden vielerorts deine Chancen auf ein Kaufabschluss gering sein. Bei begehrten Häusern können Verkäufer sich nahezu einen Käufer aussuchen. Bei vergleichbarer Bonität und Angebotspreis werden Verkäufer ihre Entscheidung nach Sympathie treffen. Achte deswegen auf dein Auftreten und halte dich notfalls mit Kritik zurück. Mängel an dem Haus können in einer späteren Preisverhandlung immer noch nach der Hausbesichtigung angeführt werden.

So können Käufer für eine gute Atmosphäre während der Hausbesichtigung sorgen:

  • Pünktlichkeit
  • Begrüßung (Handschlag und Nennung des vollen Namen)
  • Kleiner Small Talk
  • Nach der Erlaubnis fragen eigene Fotos anzufertigen
  • Bei bewohnten Immobilien
    • ggf. Schuhe ausziehen oder abputzen
    • keine Schränke öffnen
    • keine missfälligen Kommentare über die Einrichtung
  • Keine Preisverhandlung vor Ort beginnen
  • Falls Interesse am Haus nach der Besichtigung besteht
    • Weitere Vorgehensweise erfragen
  • Persönliche Verabschiedung per Handschlag

Handelt es sich bei dem Haus um einen Privatverkauf, dann ist besonderes Fingerspitzengefühl geboten. Hat der Verkäufer selber in dem Haus gewohnt, dann könnten Emotionen und Sympathie durchaus für die Käuferauswahl ein entscheidender Faktor sein.

Checkliste durchgehen

Bei einer Hausbesichtigung muss innerhalb von kurzer Zeit viele Dinge geprüft werden. Schnell verliert man da den Überblick. Während der Begehung sollte vor allem der Fokus auf den Zustand und die Ausstattung der Wohnräume gelegt werden. Bei Altbauten sollte zudem ein Sachverständiger hinzugezogen werden, damit der Investitionsbedarf fachkundig abgeschätzt wird.

Eine ausgefüllte Checkliste zur Hausbesichtigung hilft dir nicht nur einen umfassenden und realistischen Blick auf das Objekt zu bekommen, sondern hilft dir auch später eine Entscheidung für oder gegen den Hauskauf zu treffen. Notierte Mängel können ebenfalls später bei einer Kaufpreisverhandlung als Argumente gegenüber dem Verkäufer von dir angeführt werden.

Unser Tipp: Eine vollständige Checkliste zur Hausbesichtigung beinhaltet die Lage der Immobilie, den Zustand und die Ausstattung der Wohnräume und die Prüfung der Verkaufsunterlagen. Bei dem Besichtigungstermin sollte der Fokus auf den Zustand und die Ausstattung der Wohnräume gelegt werden. Alle weitere Fragen können durch Eigenrecherche oder im Nachgang beantwortet werden.

Spezifische Fragen an den Verkäufer stellen

Vor der Hausbesichtigung hat man sich bestenfalls schon ausreichend mit dem Exposé beschäftigt. Haben sich aus dem Exposé Fragen ergeben, die du dir nicht selber beantworten kannst und maßgeblich für deine Kaufentscheidung sind? Dann ist die Hausbesichtigung der richtige Ort dafür.

Gute Fragen an den Verkäufer während der Hausbesichtigung:

  • Wie ist der Zustand des Objektes?
  • Welche Sanierungen und Modernisierungen stehen an?
  • Wann wurden die letzten Sanierungen oder Modernisierungen durchgeführt?
  • Wie hoch waren die Betriebskosten in den letzten Jahren?
  • Gibt es einen geplanten Termin zur Hausübergabe?
  • Welches Inventar wird mit verkauft?

Erhöhe deine Chance auf einen Kaufabschluss. Frage konkret danach, ob eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung vorgelegt werden soll. Damit signalisierst du dem Verkäufer dein Interesse und unterstreichst deine gute Bonität und gute Vorbereitung. Noch keine Finanzierungsbestätigung? Jetzt kostenlos Angebot einholen und Finanzierungsbestätigung erhalten.

Mehr dazu: Fragenkatalog zur Hausbesichtigung

Keine Verhandlung vor Ort beginnen

Die Hausbesichtigung ist kein geeigneter Zeitpunkt für eine Preisverhandlung. Einige Käufer versuchen durch die Betonung von Mängeln gegenüber dem Verkäufer sich bereits zum ersten vor-Ort-Termin für die Preisverhandlung in Stellung zu bringen. Das ist meistens jedoch viel zu früh. Einige Makler werden den Versuch des Käufers bestenfalls ignorieren, während private Hausverkäufer häufig schnell gereizt reagieren und die Immobilie lieber anderweitig verkaufen.

Unser Tipp: Betone während der Hausbesichtigung deine gute Bonität und unterstreiche diese mit einer vorgelegten Finanzierungsbestätigung. Notiere dir jedoch alle Mängel in einer Checkliste. Falls der Verkäufer mit dir ins Geschäft kommen möchte, dann ist im Nachgang zur Hausbesichtigung der richtige Zeitpunkt gekommen, um über den Kaufpreis zu verhandeln.

Mehr dazu: Preisverhandlung beim Hauskauf

Interesse bekunden

Dir hat das Haus gefallen und du hast ein gutes Bauchgefühl? Dann solltest du das dem Verkäufer bereits vor Ort mitteilen. Dabei solltest du jedoch nicht allzu sehr den Verkäufer bedrängen. Natürlich wird der Verkäufer erst alle Angebote sammeln wollen und sich ein vollständiges Bild machen wollen. Bleibe freundlich, seriös und erwarte keine sofortige Zusage. Betone stattdessen deine gute Vorbereitung und Kaufabsicht. Einen guten Eindruck macht es ebenfalls, wenn du den grundlegenden Ablauf eines Hauskaufs kennst, dich im Vorfeld um eine Finanzierung gekümmert hast und das mit einer Finanzierungsbestätigung belegen kannst.

Unser Tipp: Du kannst während der Besichtigung bereits dein Interesse am Haus bekunden. Sei dabei sympathisch und versuche den Verkäufer nicht zu drängen. Es ist verständlich, dass der Verkäufer erst alle Angebote im Nachgang sammelt und dann entscheiden wird.

Nach der Hausbesichtigung

Nach dem Besichtigungstermin ist der Zeitpunkt gekommen sich mit den anderen Begleitern über die Immobilie auszutauschen und die verschiedenen Eindrücke zu sammeln. Ideal für den ersten Austausch ist ein Spaziergang in der näheren Umgebung. Das hat zugleich den Vorteil, dass man die nähere Wohnumgebung kennenlernt und in seine Entscheidungsfindung einbeziehen kann.

Anschließend sollte man eine Nacht vorübergehen lassen und die ausgefüllten Checkliste nochmal durchlesen. Besteht weiterhin Interesse an dem Haus, dann solltest du schriftlich Kontakt mit dem Verkäufer aufnehmen und falls noch nicht geschehen, um vollständige Unterlagen bitten. Nach der Prüfung der Unterlagen sollte man spätestens seine Baufinanzierung geklärt haben und eine Finanzierungsbestätigung dem Verkäufer vorlegen. Erst danach sollte eine Reservierung unterschrieben oder ein Kaufvertragsentwurf beauftragt werden.

Unser Tipp: Nach der Besichtigung solltest du spätestens vom Verkäufer alle Unterlagen zum Haus zugesendet bekommen. Mit diesen Unterlagen kannst du eine Baufinanzierung planen. Vergleiche am besten mehrere Anbieter und sicherer dir die besten Konditionen.

Unterlagen zum Haus anfragen

Als Käufer brauchst du die vollständigen Unterlagen zum Haus nicht nur als Informationsmaterial für deine Kaufentscheidung, sondern wirst diese Unterlagen auch zwingend für deine Finanzierung von der Bank benötigen. Bei unvollständigen Unterlagen wirst du sehr wahrscheinlich kein Darlehen bewilligt bekommen, wodurch der Kaufprozess sich unweigerlich hinauszögern wird, bis alle Unterlagen vollständig vorliegen. Viele Verkäufer wissen das und versenden bereits im Nachgang proaktiv alle Unterlagen. Falls die Unterlagen nicht innerhalb von 48 Stunden nach der Hausbesichtigung dir nicht per E-Mail vorliegen, dann solltest du freundlich beim Verkäufer nachfragen und dein Interesse an der Immobilie nochmal bekräftigen.

Notwendige Unterlagen beim Hausverkauf:

  • Grundbuchauszug
  • Bemaßter Grundriss
  • Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen
  • Energieausweis

Vollständige Unterlagen sind nicht für deine Entscheidung wichtig, sondern werden auch zwingend für die Bewilligung eines Immobiliendarlehens benötigt.

Interesse bekunden & Bonität nachweisen

Du hast nach der Hausbesichtigung und nach der Prüfung aller Unterlagen entschieden, dass du das Haus kaufen möchtest? Dann solltest du ein schriftliches Kaufangebot zusammen mit deiner unverbindlichen Finanzierungsbestätigung bei dem Verkäufer hinterlegen. Am besten versendet du dein schriftliches Kaufangebot als PDF in einer E-Mail an den Verkäufer. Mit der Finanzierungsbestätigung signalisiert du zusätzlich, dass du dein Vorhaben bereits mit einer Bank besprochen hast und bereit für die Beauftragung eines Kaufvertrages bei einem Notar bist.

Unser Tipp: Du solltest kein Angebot für eine Immobilie abgeben, bevor alle Unterlagen vorliegen. Außerdem solltest du dein Kaufpreisangebot zeitlich befristen. Eine 14-tägige Frist sollte dem Verkäufer für die Entscheidung des Verkäufers ausreichen.

Musterschreiben: Kaufangebot für ein Haus abgeben

Kaufpreis verhandeln

Je nach Marktlage und Anzahl der Interessenten ist es möglich den Kaufpreis als Käufer nachzuverhandeln. Möglich ist es aber auch, dass der Verkäufer auf ein verbessertes Angebot besteht. Ein nachträgliches Bieterverfahren ist durchaus möglich, wenn das Haus entweder zu günstig angeboten wurde oder mehrere Interessenten ein identisches Angebot abgegeben haben.

Unser Tipp: Schätze die Marktsituation ein. Wird es viele Interessenten für das Haus geben oder handelt es sich um einen Ladenhüter? Darauf aufbauend solltest du den Kaufpreis nachverhandeln oder dich auf ein Bieterverfahren einstellen.

Kaufvertrag oder Reservierung

Ist man sich mit dem Verkäufer über den Verkaufspreis und den Übergabezeitpunkt einig geworden, dann sollte ein Kaufvertragsentwurf oder eine Reservierung unterschrieben werden. Eine Reservierung wird gerne von Maklern angeboten, damit etwas mehr Verbindlichkeit bis zur Unterschrift beim Notar entsteht. Das hat den Hintergrund, dass viele Käufer trotz Kaufabsicht später abspringen und der Makler mit der Vermarktung von neuem beginnen kann.

Unser Tipp: Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte eine vor der Unterschrift unter einer Reservierungsvereinbarung oder vor der Beauftragung eines kostenpflichtigen Kaufvertragsentwurfs die Möglichkeiten einer Baufinanzierung mit einer Bank besprochen werden.

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Die Hausbesichtigung ist ein wichtiger Schritt für Interessenten auf Haussuche. In der kurzen Zeit vor Ort gilt es ein realistisches Bild über den Zustand und die Ausstattung des Hauses zu bekommen. Bei begehrten Häusern gilt es zudem gut vorbereitet zu sein und gegenüber dem Verkäufer seriös und sympathisch zu bleiben. Keine einfache Aufgabe.

Damit der Vor-Ort-Termin zum Erfolg wird und kein wichtiges Detail in der Hektik vergessen wird, kannst du die Checkliste zur Hausbesichtigung nutzen.

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Häufig gestellte Fragen von Verkäufern zur Hausbesichtigung:

Was muss ich zur Hausbesichtigung mitbringen?

Zu einer Hausbesichtigung sollte das ausgedruckte Exposé mit vorformulierten Fragen an den Verkäufer mitgenommen werden. Hilfreich ist es ebenfalls eine Checkliste für die Hausbesichtigung sowie Stift, Papier, Maßband, Kamera und Taschenlampe vorbereitet werden. Bei Häusern mit vielen Interessenten sollte zudem eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung als Bonitätsnachweis griffbereit vorliegen.
Gut vorbereitet als Käufer: Profi-Tipps für die Hausbesichtigung.

Was sollte man bei einer Hausbesichtigung fragen?

Bei einer Hausbesichtigung solltest du dem Verkäufer alle Fragen stellen, die du dir nicht durch eigene Recherche beantworten kannst und wichtig für deine Entscheidung sind. Nicht dringende Fragen können auch nach der Hausbesichtigung über E-Mail oder Telefon mit dem Verkäufer geklärt werden.
Hausbesichtigung: Diese Fragen sollten während der Hausbesichtigung gestellt werden.

Wie überzeugt man Hausverkäufer?

Nicht unwichtig während der Hausbesichtigung ist es den Eigentümer oder Makler von sich zu überzeugen. Sei deshalb freundlich, sympathisch und seriös. Außerdem solltest du zur Hausbesichtigung bereits mit einer Bank über ein Darlehen gesprochen haben und gegenüber dem Verkäufer dies mit einer unverbindlichen Finanzierungsbestätigung belegen können.
Verkäufer während der Hausbesichtigung überzeugen: Profi-Tipps für den Vor-Ort-Termin.

Foto von Peggy_Marco auf pixabay